淺談房地產(chǎn)開發(fā)投資估算與控制

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)決策的重要參考，是事前對擬開發(fā)項目的經(jīng)濟分析和判斷，決定著項目的取舍。同時，它又對既定開發(fā)項目在立項、籌建、開工、建設(shè)、銷售、交付使用等整體開發(fā)過程起著指導(dǎo)作用。目前，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的鞏固實施，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個相對低迷的時期，房產(chǎn)商如何度過這次房地產(chǎn)行業(yè)寒冬是一個亟須解決的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資估算；管理控制

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。

2.前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。

6.不可預(yù)見費。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。

7.開發(fā)間接費。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機關(guān)往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項目不確定性方面的評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設(shè)計要結(jié)合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預(yù)測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項目的各級明細構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測及控制表中可以反映實際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現(xiàn)投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項目投資用款計劃，結(jié)合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風(fēng)險應(yīng)對。

（二）管理表格編制及動態(tài)更新

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)利潤的實現(xiàn)，管理表格編制前應(yīng)對有關(guān)數(shù)據(jù)進行精心采集和測算，制定目標(biāo)成本。成本預(yù)測的基本程序為：

1.收集房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的歷史資料。

2.進行市場調(diào)研，掌握市場信息。

3.進行銷售（租賃）價格預(yù)測。

4.初步測算目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤。

5.充分考慮變化因素，計算預(yù)測誤差，修正目標(biāo)成本并組織對目標(biāo)成本的評估。

房地產(chǎn)公司應(yīng)設(shè)專人負責(zé)管理表格編制及動態(tài)更新，并要求公司各部門積極配合工作，及時有效提供有關(guān)數(shù)據(jù)，使表格管理人能及時動態(tài)更新有關(guān)數(shù)據(jù)，及時對投資環(huán)境的變化進行預(yù)測和應(yīng)對，為公司決策提供及時可靠的建議。

（三）把房地產(chǎn)項目投資管理與控制落到實處

對房地產(chǎn)項目投資管理與控制不光需要建立、編制管理表格及動態(tài)更新，還需要發(fā)揮人的積極因素，搞好部門之間的協(xié)調(diào)配合，使以房地產(chǎn)項目的投資估算為基礎(chǔ)的投資管理控制體系運行順暢。還要在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，編制降低成本計劃。主要包括：

1.降低成本計劃的編制內(nèi)容包括各成本項目降低計劃、各開發(fā)間接費用降低計劃、各工程項目成本降低計劃以及技術(shù)組織措施計劃。

2.降低成本計劃的編制分工，按照集團領(lǐng)導(dǎo)和職能部室、項目部、售樓中心分管職責(zé)和權(quán)責(zé)結(jié)合的原則進行，財務(wù)部負責(zé)匯總編制集團公司降低成本計劃。

3.集團公司降低成本計劃和各部門降低成本計劃由集團公司總經(jīng)理辦公會議研究同意后下達，集團公司各部門和全體員工貫徹執(zhí)行，在集團公司內(nèi)實行全面成本管理。

從目標(biāo)到實踐，根據(jù)實踐經(jīng)驗調(diào)整目標(biāo)數(shù)據(jù)，再落實為目標(biāo)。在實踐過程中保持溝通和協(xié)調(diào)并及時修正方法和措施，使房地產(chǎn)項目投資管理與控制工作落到實處，執(zhí)行的順暢。

三、決策層要加強重視

決策層應(yīng)該進行學(xué)習(xí)與研究，重視投資管理控制體系在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，并且投入足夠的人力物力建設(shè)投資管理與控制體系。從上層開始重視投資管理控制體系的建設(shè)，就會對整個企業(yè)的投資管理控制體系的建設(shè)做出一個良好的開端。決策層應(yīng)該尊重投資管理控制體系的運行規(guī)律，切忌用拍腦袋決策破壞投資管理控制體系。對確有必要發(fā)生的計劃外安排，應(yīng)有機地融入投資管理控制體系，而不是讓它對投資管理控制體系產(chǎn)生破壞性影響。投資管理控制體系在建立和運行過程中，也要對各種風(fēng)險有充分的估計和預(yù)案，實行彈性管理，給可能發(fā)生的意外留出空間，對投資管理要有前瞻性，對可能遇到的極端情況要有思想準(zhǔn)備。

在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強投資管理控制有助于應(yīng)對眼下的這場房產(chǎn)危機。要加強企業(yè)資金鏈的抗風(fēng)險強度，讓企業(yè)投資活動有序健康的運行，提高投資效率，合理壓縮成本，在減少不必要的浪費的基礎(chǔ)上增加企業(yè)的投資回報，促使房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)，實現(xiàn)更快更好的發(fā)展。