論商業(yè)銀行在個人住房貸款中的風(fēng)險及法律防范

【摘要】目前，由于我國個人住房貸款業(yè)務(wù)還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后、個人征信系統(tǒng)不夠完善等問題，所以，在住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，個人住房貸款也給各商業(yè)銀行金融信貸業(yè)務(wù)帶來了許多風(fēng)險及問題。本文闡述了商業(yè)銀行在個人住房貸款中存在的風(fēng)險，銀行如何做到風(fēng)險的法律防范。

【關(guān)鍵詞】個人住房貸款 風(fēng)險 法律防范

一、商業(yè)銀行在個人住房貸款中存在的風(fēng)險

（一）個人信用風(fēng)險

1.借款人提供虛假資料。

（1）貸款者收入證明水分較大。申請者大多根據(jù)貸款數(shù)額要求單位開出相應(yīng)的收入證實，而大多數(shù)單位在開具證明時也是睜一只眼閉一只眼，幫助貸款申請者出具虛假證明。更有甚者，快倒閉的企業(yè)竟能為下崗職工開出相應(yīng)的收入證實。

（2）虛高評估抵押財產(chǎn)的價值。部分按揭的政策給一部分購房者提供了可乘之機(jī)，他們通過某些渠道將出具給商業(yè)銀行的證明材料上的所購房產(chǎn)價值提高，以此換取高額貸款。

（3）借用他人身份證辦理貸款。隨著限購政策的出臺，許多購房者開始借用他人身份證購房，購房者付給身份證持有人報酬，有償使用對方身份證，辦理貸款時身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，獲取貸款。實際上雙方會另簽一份協(xié)議：寫明房產(chǎn)的歸屬、資金償還責(zé)任及其他保密條款等等。而商業(yè)銀行無法判斷出真正購房者的償還能力，無形中增加了貸款風(fēng)險。

2．還款期限較長，導(dǎo)致可變性因素過多。個人住房貸款屬中長期信貸，少則五到十年，多則二、三十年，在這么長的時間內(nèi)，個人工作、家庭、健康情況好壞直接決定個人支付能力的大小。

3．利率浮動，容易引起貸款者違約。商業(yè)銀行在個人貸款業(yè)務(wù)上實行利率浮動制度，一旦利率上浮，將加大貸款者的壓力，容易導(dǎo)致違約現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）銀行的操作風(fēng)險

1．審核要求低，未能仔細(xì)審查申請者的經(jīng)濟(jì)實力。一些銀行信貸審查者在發(fā)放貸款前沒有認(rèn)真調(diào)查申請人所提供資料，對于申請人弄虛作假的行為沒有制止；貸款發(fā)放后，也沒有做到對貸款人的生活狀況及收入變化情況進(jìn)行監(jiān)控，缺乏約束力。

2．為爭取市場，降低貸款條件，許多不具備償還能力的申請者濫竽充數(shù)，在一定程度上加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。

3．評估風(fēng)險是銀行操作風(fēng)險之一，缺少有效的抵押率認(rèn)定方法，僅僅以房價或評估價作為貸款依據(jù)，導(dǎo)致抵押價值與發(fā)放貸款存在較大差異。

（三）政策變化風(fēng)險

1．個人住房貸款期限長是一個顯著特征，而社會經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境在此期間必然不會一成不變。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，對貸款人肯定存在影響。例如，失業(yè)率上升，工資收入低，物價上漲，最終都會導(dǎo)致貸款人無力償還貸款本息。

2．政策研究不夠深入。目前各行業(yè)“重開發(fā)，輕研究”的企業(yè)策略普通存在，商業(yè)銀行對個人住房貸款市場的形勢、需求及風(fēng)險敞口缺乏調(diào)研，導(dǎo)致實際理論和對策指導(dǎo)不符，缺乏隨機(jī)性，行動存在盲目性。

（四）貸款法律風(fēng)險

貸款法律風(fēng)險是指在具體的貸款過程中，因操作行為出現(xiàn)文書違法或法律瑕疵而使整個貸款行為不受法律保護(hù)，直接或間接導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險。

我國個人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)起步晚，銀行從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平還有待提高。常常在業(yè)務(wù)操作中存在失誤：如合同文本存在漏洞、對住房貸款資料的審查不嚴(yán)、違章違規(guī)操作等，使個人住房消費(fèi)貸款合同得不到法律保護(hù)，從而使銀行面臨著法律風(fēng)險。

二、商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的法律防范

（一）建立個人信用識別制度

我國的個人信用制度建設(shè)是在“九五”末期國內(nèi)市場出現(xiàn)疲軟、內(nèi)需不足的形勢下提出并開始起步的， 現(xiàn)如今已經(jīng)取得了初步成效，建立了個人信用記錄網(wǎng)絡(luò)體系，實現(xiàn)了資源共享，專門的信用機(jī)構(gòu)把消費(fèi)者的信用資料記錄加以整理、分析，建案，當(dāng)貸款人向銀行提出申請時，銀行可以根據(jù)申請人的信用記錄做出評斷，決定是否批準(zhǔn)。

（二）健全個人住房貸款擔(dān)保制度

近年來出現(xiàn)的個人住房貸款提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，有效的降低個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險，為了推動并規(guī)范住房貸款擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該出臺專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法，以加強(qiáng)對商業(yè)銀行個人住房貸款的監(jiān)管力度；國務(wù)院也出臺了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)按照規(guī)定，嚴(yán)格推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，各擔(dān)保機(jī)構(gòu)也可以通過建立聯(lián)盟協(xié)會的方式，定期聚會，進(jìn)行交流，分享經(jīng)驗心得。

（三）加強(qiáng)法規(guī)政策研究，完善法律制度

房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，但其也存在著不穩(wěn)定性，因此，國家要與時俱進(jìn)，因地制宜，針對不同時期的國民經(jīng)濟(jì)水平采取不同的宏觀調(diào)控政策；而各銀行必須要時刻關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管力度，加強(qiáng)市場調(diào)研，及時掌握形勢的變化，以此來調(diào)節(jié)個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對策。

（四）呼吁加強(qiáng)立法，防范法律風(fēng)險。

在客戶支付能力產(chǎn)生困難時，對于一些受客觀因素影響還款的，法院判決總是對貸款人有利，即便銀行取得抵押物的處置權(quán)，因為缺乏良好的法律環(huán)境，收回的物資很難足值變現(xiàn)。因此，銀行要呼吁國際加強(qiáng)對法律的完善，并與律師的合作，深入研究和探討法律法規(guī)，確保業(yè)務(wù)操作的可行性及在法律上的有效性，切實防范風(fēng)險。

所以說，能夠在信貸管理中加強(qiáng)風(fēng)險控制，完善個人房貸規(guī)程，制定一系列法規(guī)制度，建立高效的監(jiān)管機(jī)構(gòu)體系，是形成和維持個人住房貸款信貸秩序的必要條件。

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作者簡介：張銘軒（1988-），女，漢族，黑龍江雙鴨山人，現(xiàn)就讀于哈爾濱學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院財務(wù)管理系，研究方向：資產(chǎn)評估。

（責(zé)任編輯：李娜）