基于灰色GM（1,1）模型的我國(guó)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模預(yù)測(cè)

摘要：本文運(yùn)用灰色理論預(yù)測(cè)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模，發(fā)現(xiàn)我國(guó)銀行信貸規(guī)模在未來(lái)一段時(shí)間將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，這將加大我國(guó)銀行整體信貸風(fēng)險(xiǎn)。為此文章最后從改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與增強(qiáng)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控相結(jié)合的角度提出了應(yīng)對(duì)建議。

關(guān)鍵詞：銀行信貸;房地產(chǎn)供需;灰色理論

與上市融資、信托、產(chǎn)業(yè)基金等國(guó)際房地產(chǎn)融資方式相比，我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資主要以銀行信貸為主，銀行業(yè)貸款總量增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)等因素影響下，貸款質(zhì)量可能下滑，為此央行對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行采取了更加嚴(yán)格的信貸監(jiān)管與控制。本文針對(duì)銀行個(gè)人住房貸款這個(gè)熱點(diǎn)問題進(jìn)行研究，這對(duì)控制我國(guó)銀行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)具有重要的參考價(jià)值。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀

近幾年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，導(dǎo)致銀行信貸資金規(guī)模逐年大幅度增長(zhǎng)。2010年房地產(chǎn)開發(fā)資金為72494億元，比2009年同比增長(zhǎng)了25.4%，其中貸款金額為12540億元，同比增長(zhǎng)了10.3%，貸款資金額占房地產(chǎn)投資總額的17.3%。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行信貸資金存在巨大的依賴與需求。國(guó)務(wù)院于2010年1月10日發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)十一條”，在嚴(yán)控開發(fā)商囤地、力圖降低企業(yè)杠桿率的監(jiān)管框架下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的信貸也更加嚴(yán)格謹(jǐn)慎。同時(shí)，央行在繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策的前提下，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)個(gè)人住房貸款政策。雖然2010年年末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額9.35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.5%，增速超過(guò)各項(xiàng)貸款余額增速7.6個(gè)百分點(diǎn)。2011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，從落實(shí)地方政府責(zé)任、強(qiáng)化差別化住房信貸政策等8個(gè)方面提出了更加嚴(yán)格的要求，被稱為\"新國(guó)八條\"?？梢娬{(diào)控措施進(jìn)一步深入，截止2011年年末個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)放緩，比2010年增加8321億元，同比少增4618億元。

二、灰色理論模型與我國(guó)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模的實(shí)證研究

1.灰色預(yù)測(cè)模型基本理論

房地產(chǎn)價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)狀況最基本、最直接的反映，其總是處在不停的波動(dòng)變化之中，這也使得其預(yù)測(cè)變得較為困難。1982年由鄧聚龍教授創(chuàng)建的“灰色系統(tǒng)”理論則較好地解決了這個(gè)問題?；疑A(yù)測(cè)法是“部分信息已知，部分信息未知”的“小樣本”“貧信息”不確定性系統(tǒng)為研究對(duì)象，主要通過(guò)對(duì)“部分”已知信息的生成、開發(fā)，提取有價(jià)值的信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行的正確的認(rèn)識(shí)及預(yù)測(cè)。因而，可以利用灰色預(yù)測(cè)方法，建立GM(1， 1)模型，對(duì)我國(guó)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模進(jìn)行建模和預(yù)測(cè)。

2.數(shù)據(jù)說(shuō)明

文中2004年至2012年1-5月份個(gè)人住房貸款余額量數(shù)據(jù)來(lái)源于2004年至2012年1-5月份中國(guó)人民銀行《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，相關(guān)數(shù)據(jù)如下圖所示。

圖 2004年至2011年全國(guó)個(gè)人住房貸款余額數(shù)據(jù)

由上圖能夠看出，有關(guān)個(gè)人住房貸款余額的數(shù)據(jù)則表明2000年至2012年1-5月份個(gè)人住房貸款余額穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)，特別是我國(guó)經(jīng)濟(jì)從08年金融危機(jī)中逐步復(fù)蘇后，2009年個(gè)人住房貸款余額量同比有了45.3%的較大增幅。2012年中央政府通過(guò)連續(xù)兩次降準(zhǔn)和降息的方式釋放貨幣流動(dòng)性，逐漸滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求和改善性需求，同時(shí)持續(xù)加強(qiáng)預(yù)調(diào)微調(diào)力度，使得存款準(zhǔn)備金率處于近年較高水平，使得2012年1-5月份個(gè)人住房貸款與2011年之前相比增長(zhǎng)幅度放緩。

3.利用灰色模型預(yù)測(cè)銀行信貸規(guī)模

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況雖能直接客觀地反映市場(chǎng)狀況，但受復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策與信貸措施等宏觀和微觀因素影響，使得對(duì)其預(yù)測(cè)變得極為復(fù)雜，本文首先利用2004年到2011年的數(shù)據(jù)，通過(guò)建立GM(1，1)模型對(duì)我國(guó)2012年末銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)。具體分析見下表：

表 GM（1，1）模型估計(jì)結(jié)果

經(jīng)計(jì)算四次殘差序列的平均相對(duì)誤差為4.937451%，最小絕對(duì)誤差僅為0.54593%?？梢娦蛄械墓烙?jì)參數(shù)精度較高，并且穩(wěn)定性較高，波動(dòng)小，因此可用于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。由上述預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)可得到灰色預(yù)測(cè)模型結(jié)果a=-0.2224，b=1.183074，時(shí)間相應(yīng)函數(shù)GM(1，1)：x(t+1)=6.908991*e^(0.222424*K)-5.318991。

由預(yù)測(cè)模型可得到2012年末的銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模為8.16萬(wàn)億。這預(yù)測(cè)值表明如果按照原來(lái)的信貸政策，2012年的個(gè)人住房貸款將表現(xiàn)為加速增長(zhǎng)，也表明未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于信貸資金需求仍然比較強(qiáng)烈。目前我國(guó)商品房依然處于需求大于供給的市場(chǎng)狀態(tài)，符合商品房剛性需求理論，這勢(shì)必也會(huì)影響我國(guó)商品房的價(jià)格。

其次，由2012年1-5月與2011年末的信貸增量0.13萬(wàn)億，可以計(jì)算2012年末信貸規(guī)模的政策目標(biāo)為6.72萬(wàn)億。由此可以得出預(yù)測(cè)值與政策目標(biāo)間相差1.44萬(wàn)億，從宏觀貨幣政策方面抑制個(gè)人住房貸款的增加仍然存在巨大的挑戰(zhàn)性。未來(lái)的工作是進(jìn)一步分析銀行信貸與商品房供求之間存在的關(guān)系，為降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)與遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)所采取的措施提供進(jìn)一步實(shí)證依據(jù)。

三、銀行信貸問題提出的建議

上述研究結(jié)果表明個(gè)人住房貸款擴(kuò)張的狀況將持續(xù)存在，并由此帶來(lái)銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化的風(fēng)險(xiǎn)?！栋腿麪枀f(xié)議III》體現(xiàn)了后金融危機(jī)時(shí)代全球?qū)︺y行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的反思及銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)提高的趨勢(shì)。為實(shí)現(xiàn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的“雙重目標(biāo)”。在我國(guó)目前存在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等構(gòu)成的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，如果銀行個(gè)人住房貸款持續(xù)擴(kuò)張，將導(dǎo)致關(guān)注類貸款集中增長(zhǎng)，加劇轉(zhuǎn)化為不良貸款的數(shù)量，從而給我國(guó)銀行業(yè)造成巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)銀行業(yè)必須建立以資本和風(fēng)險(xiǎn)管理為核心的長(zhǎng)效機(jī)制。因此建議從以下方面改善房地產(chǎn)供需狀況，促使銀行信貸保持適度規(guī)模，降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.加強(qiáng)第二套住房購(gòu)房信貸管理。提高第二套住房貸款的最低首付款比例和購(gòu)房貸款利率，規(guī)定貸款最低首付款比例不低于60%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率水平。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

2.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資信貸。各商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的審批力度，強(qiáng)化貸前審查和貸后管理，做好信貸風(fēng)險(xiǎn)管控工作。即對(duì)貸款申請(qǐng)者的資信程度、貸款用途、貸款償還能力等在貸款發(fā)放前要做好調(diào)查，以免因信息不對(duì)稱使貸款成為不良資產(chǎn)；同時(shí)為降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)活動(dòng)，貸款發(fā)放銀行要加強(qiáng)貸后管理，監(jiān)督資金的投放使用。

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