從住房制度改革到住房保障

摘要：住房是民生之要，在住房已經(jīng)商品化市場(chǎng)化的格局下，為保障和改善民生，讓中低收人人群也有房子住，必須建立與市場(chǎng)化住房制度相銜接的住房保障制度。然而，由于我們對(duì)住房保障的一些基本問題缺乏全面認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確把握，不僅導(dǎo)致了理論上的頗多爭議，也帶來了實(shí)踐中的諸多困惑。為了加快住房保障的建設(shè)和完善，有必要從理論與實(shí)踐層面弄清這些基本問題。

關(guān)鍵詞：住房制度；制度改革；住房保障

中國住房制度改革已經(jīng)歷了32年，大致經(jīng)歷了“住房商品化——住房市場(chǎng)化——住房分配貨幣化”等階段，市場(chǎng)化程度較高，是所有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革較為成功的。但也存在著市場(chǎng)化過度、政府缺位、住宅產(chǎn)業(yè)政策不穩(wěn)定，住房保障制度建設(shè)滯后等不容忽視的問題。應(yīng)當(dāng)反思我國住房制度改革，重構(gòu)住房體系，從以“居者擁有其屋”目標(biāo)調(diào)整到“住有所居”的目標(biāo)上來，制定中長期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和住房保障規(guī)劃，政府從經(jīng)濟(jì)政策入手引導(dǎo)普通商品住房的發(fā)展，有效發(fā)揮市場(chǎng)在住房配置中的主導(dǎo)性作用；同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)化政府在保障住房體系中的主導(dǎo)作用，確立以公平價(jià)值為取向的住房保障制度，完善住房保障體系，改革現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策，積極發(fā)展多渠道多方式供應(yīng)保障性住房，擴(kuò)大廉租房的保障范圍，大力發(fā)展公共租賃住房，使所有公民“住有所居”目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

一、我國住房制度改革歷程

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高與人口的迅速增加，進(jìn)一步加劇了我國住房問題，使得傳統(tǒng)的住房制度已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)行社會(huì)的發(fā)展需求，因此，實(shí)現(xiàn)我國住房制度改革已是必然趨勢(shì)。自二十一世70年代末截止至今，我國住房制度改革先后步入三個(gè)階段。

1.住房商品化階段

住房商品化階段是我國住房制度的初次改革，該階段起于1979年止于1990年，其主要是以提租和出售公房為突破口，以解決住房短缺問題為基本目標(biāo)。住房商品化階段下，重點(diǎn)針對(duì)于公房租金調(diào)整，一方面是所有房屋均按成本租金計(jì)租；另一方面是將住房消費(fèi)納入工資，徹底實(shí)現(xiàn)住房商品化。此次住房制度改革雖一定程度上滿足了部分人的住房需求，但其未從根本上解決住房短缺矛盾。

2.住房制度改革在全國逐步推開并深化階段

住房市場(chǎng)化是我國住房制度改革的第二階段，該階段起于1991年至于1997年，其主要是以“租、售、建并舉”為手段，推進(jìn)市場(chǎng)化改革。為響應(yīng)住房制度的改革，上海和深圳等城市先后實(shí)施了“提租給補(bǔ)貼、買房給優(yōu)惠以及各種購房優(yōu)惠政策”，推動(dòng)在全國范圍內(nèi)開始建立住房基金或住房公積金，實(shí)行“租、售、建并舉，以提租促售房”的房改舉措，以此，推進(jìn)我國住房市場(chǎng)化的發(fā)展。

3.實(shí)行住房分配貨幣化并逐步建立住房保障制度體系階段

住房分配貨幣化是我國住房制度改革的第三階段，該階段起于1998年止于2007年，其主要是以取消住房實(shí)物分配，實(shí)行住房市場(chǎng)化和社會(huì)化。1998年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，該文獻(xiàn)進(jìn)一步確定了我國住房制度改革的目標(biāo)和基本方向，其內(nèi)容包括：一是打破住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；二是健全和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；三是完善我國住房交易市場(chǎng)，強(qiáng)化公有住房改革。以上內(nèi)容有效推進(jìn)了我國住房由傳統(tǒng)住房體制逐漸向住房投資、分配、消費(fèi)的社會(huì)化和市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。

二、我國住房保障的性質(zhì)和原則

1.我國住房保障的性質(zhì)

(1)部分福利性。住房保障是政府部門為救助弱勢(shì)群體所實(shí)施一系列機(jī)制，因此，福利性是其核心特征?？偨Y(jié)來說，其部分福利性特征主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是由以往的向全體社會(huì)人員提供福利轉(zhuǎn)變?yōu)閮H向中低收入階層群體提供福利；二是對(duì)于能夠有能力解決住房問題的全體，其享受福利待遇越低；三是加大對(duì)中低收入階層的福利力度，即住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。

(2)廣泛覆蓋性。住房保障是在全社會(huì)范圍內(nèi)開展，并非只針對(duì)于某一地域，因此，其具有廣泛覆蓋性特征。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，部分群體有足夠的能力解決自身住房問題，所以，我國在住房制度改革時(shí)應(yīng)進(jìn)一步縮小住房保障范圍，即明確規(guī)定：住房保障機(jī)制僅覆蓋于無力自行解決住房的中低收入困難的居民。

2.我國住房保障的基本原則

(1)制度化原則。完善的相應(yīng)制度體系是保障民生問題的基礎(chǔ)。就住房保障問題而言，我國只有建立起相應(yīng)的住房保障制度體系，中低收入階層居民的住房問題才能夠得到有效的保障。同時(shí)，我國還需要構(gòu)建起健全的監(jiān)督機(jī)制和問責(zé)制度，為住房保障機(jī)制的順利開展?fàn)I造一個(gè)良好的環(huán)境。

(2)人性化原則。住房保障機(jī)制的人性化原則主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是尊重被資助人的尊嚴(yán)和人格。其應(yīng)將其住房資助視為社會(huì)給予的溫暖，切勿將其視為自上而下的施舍。二是尊重被資助人的選擇權(quán)。對(duì)于政府提供的公共福利品，應(yīng)賦予被資助人充足的選擇權(quán)，使其能夠感受到政府給予的人性化服務(wù)；三是注意保護(hù)被資助人的發(fā)展權(quán)。住房保障作為一種社會(huì)救濟(jì)或救助，其直接關(guān)系到被資助人日后生活的穩(wěn)定，資助過程中應(yīng)切實(shí)規(guī)避被資助人對(duì)資助形成依賴，積極鼓勵(lì)其能夠自主發(fā)展，為理想而奮斗。

(3)公平優(yōu)先原則。住房保障機(jī)制的公平優(yōu)先原則主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是供給過程的公平。即在對(duì)每一個(gè)貧困居民進(jìn)行住房保障時(shí)，應(yīng)保證其程序的公開、公正以及透明，自覺接受社會(huì)公眾的監(jiān)督；二是供給機(jī)制的公平。即針對(duì)于中低收入階層群體的住房保障經(jīng)費(fèi)均來源于財(cái)政，其供給并非全面通過市場(chǎng)機(jī)制的等價(jià)交換實(shí)現(xiàn)；三是供給取向的公平。即政府部門在實(shí)施社會(huì)住房保障時(shí)應(yīng)始終樹立公益性意識(shí)，尊重社會(huì)公眾的集體意愿。

三、我國住房制度改革到住房保障的演變

我國住房制度改革到住房保障的演變，其供給形式表現(xiàn)為:住房合作建房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價(jià)商品房等。

1.合作建房

對(duì)于住房合作社來說，其主要具有三種產(chǎn)權(quán)方式：一是由住宅合作社出資建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸住宅合作社所有；二是由個(gè)人出資建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸出資人所有；三是由住宅合作社和個(gè)人共同出資建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸住宅合作社和個(gè)人共同所有。針對(duì)于住房合作社，我國政府部門具有明確的規(guī)定：該住宅不得向社會(huì)出租、出售，一旦住戶不需要該住宅時(shí)應(yīng)歸還住宅合作社，由住宅合作社支配和管理。注：對(duì)于個(gè)人出資建設(shè)的住宅，住宅合作社應(yīng)給與一定的補(bǔ)給。

2.經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系渠道之一，其主要針對(duì)于離退休職工、教師以及住房困難戶。經(jīng)濟(jì)適用房是由政府部門或政府部門與開發(fā)商共同出資建設(shè)，并以成本價(jià)出售給離退休職工、教師中的住房困難戶。經(jīng)濟(jì)適用房政策的出臺(tái)在社會(huì)范圍內(nèi)引起了極大的轟動(dòng)，很大程度上緩解了我國離退休職工、教師中的住房困難戶的合租房問題，維護(hù)了我國社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

3.廉租房

廉租房是由政府出資建設(shè)，將其房屋租賃給中低收入階層群體，其所收取租賃資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于普通住房的租賃資金。繼1998年起，國務(wù)院相繼頒布了多項(xiàng)關(guān)于廉租房的政策法規(guī)，其中在《城市最低收入家庭廉租住房管理辦法》進(jìn)一步加大對(duì)中低收入階層群體的住房保障，包括租賃住房補(bǔ)貼、實(shí)物配租以及租金核減，以此，最大限度上減輕中低收入階層群體的住房負(fù)擔(dān)。

四、建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的住房市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制

基于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步比較晚，目前，尚未構(gòu)建起統(tǒng)一協(xié)調(diào)的住房市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，因此，不利于實(shí)現(xiàn)我國住房市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，故而，應(yīng)采取有效措施力求構(gòu)建起統(tǒng)一協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，具體措施包括以下幾個(gè)方面：

1.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)預(yù)售制度。房產(chǎn)預(yù)售制度是房地產(chǎn)企業(yè)的一次創(chuàng)新與完善，該制度為推進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)制度尚未成熟，其運(yùn)用過程中還存在著諸多的漏洞，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善房地產(chǎn)預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售條件，切實(shí)充分發(fā)揮房地產(chǎn)預(yù)售制度應(yīng)有的職能。

2.不斷加大租賃市場(chǎng)培育力度。租賃是解決居民住房問題第二選擇，近年來，我國租賃市場(chǎng)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，當(dāng)前社會(huì)下，租賃的重要性越來越顯著，而社會(huì)中絕大部分居民尚未能夠認(rèn)識(shí)到租賃的重要性，他們過分執(zhí)著于購房，給予自身帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力和思想壓力，因此，這就需要政府部門不斷加大租賃市場(chǎng)培育力度，首先要徹底打破傳統(tǒng)思想觀念的束縛，加強(qiáng)居民樹立購買與租賃并購的二元化消費(fèi)觀念；其次是政府不斷加大對(duì)租賃市場(chǎng)的建設(shè)，營造良好的政策環(huán)境，進(jìn)一步推進(jìn)我國租賃市場(chǎng)的發(fā)展；最后是積極開辟保障性房源，切實(shí)充分發(fā)揮我國住房租賃保障功能。

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