保障性住房建設(shè)中存在問(wèn)題及制度完善

目前，全國(guó)保障性住房建設(shè)正全面展開(kāi)，通過(guò)課題組調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在保障性住房建設(shè)中存在相關(guān)政策不延續(xù)甚至矛盾、法律規(guī)定以及配套制度不完善等方面的問(wèn)題，導(dǎo)致保障性住房實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)偏差。需要我們進(jìn)行研究和提出解決對(duì)方案。

通過(guò)課題組的相關(guān)調(diào)研，總結(jié)出保障性住房建設(shè)中的六個(gè)方面的問(wèn)題。

1.資金缺口是制約保障性住房建設(shè)的瓶頸。雖然2012年國(guó)家保障性安居工程補(bǔ)助資金額度將超過(guò)去年，但2011年1000萬(wàn)套開(kāi)工的保障房項(xiàng)目今年基本全部處于在建狀態(tài)，預(yù)計(jì)2013年開(kāi)始才能逐步竣工，加之2012年新開(kāi)工800萬(wàn)套的目標(biāo)，2013共計(jì)有1800萬(wàn)套保障房處于施工即資金消耗過(guò)程，資金壓力明顯大于2011年。

2.保障性住房政策、分配方式和監(jiān)管程序有待進(jìn)一步公開(kāi)透明。保障房政策和建設(shè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)、定期向社會(huì)公示，在建設(shè)主管部門(mén)的網(wǎng)站設(shè)有專(zhuān)題介紹。保障房的“申請(qǐng)——審批——公示”程序存在缺陷，容易導(dǎo)致權(quán)力尋租和滋生腐敗，引起人們?nèi)罕姷牟粷M(mǎn)情緒。保障房的監(jiān)管程序也有待于進(jìn)一步完善，政府的監(jiān)管職責(zé)并不明確。

3.保障性住房的選址和規(guī)劃需要科學(xué)決策。保障性住房的供應(yīng)對(duì)象多為弱勢(shì)群體和社會(huì)“夾心層”，不應(yīng)選址在偏遠(yuǎn)、交通不便的地區(qū)，進(jìn)一步加大生活成本。另外規(guī)劃不應(yīng)過(guò)于密集，容易造成“貧民區(qū)”的形成，人為貧富分化，不但不便于管理還會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。

4.住房保障法制建設(shè)滯后?？v觀全國(guó)各省、市的保障性住房相關(guān)制度大多以政府文件的形式進(jìn)行發(fā)布，導(dǎo)致住房保障制度的法律權(quán)威性不夠，政策措施的強(qiáng)制性力度不足。由于法制建設(shè)的滯后，使得保障性住房在定位、申請(qǐng)、取得上的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有準(zhǔn)確的界定。

5.保障性住房配套設(shè)施不完善。已建的保障性住房多位于城市近郊區(qū)，項(xiàng)目周邊多為未開(kāi)發(fā)地帶。如此大規(guī)模的成片開(kāi)發(fā)，造成項(xiàng)目相對(duì)孤立，周邊根本沒(méi)有成熟的居住區(qū)配套，或配套設(shè)施尚未開(kāi)發(fā)完全，導(dǎo)致中低收入者不愿意居住，造成資源的浪費(fèi)。

6.保障性住房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制不健全。尚未建立起嚴(yán)格的收入審核制度，且工資外的隱性收入也難以搞清，因而存在中上等收入者投機(jī)獲得經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。另外，退出機(jī)制尚未建立，導(dǎo)致實(shí)踐中的做法千差萬(wàn)別。

綜上所述，結(jié)合調(diào)研中建設(shè)管理部門(mén)和人民群眾的意見(jiàn)和建議，調(diào)研組提出解決保障性住房建設(shè)中存在問(wèn)題的四點(diǎn)建議：

1.建立穩(wěn)定的多渠道資金籌措機(jī)制

應(yīng)建立以財(cái)政預(yù)算為主、多渠道的靈活多變的資金籌措機(jī)制。鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金參與保障房建設(shè)，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足。鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)參與投資經(jīng)營(yíng)公租房，并提供土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠、特許經(jīng)營(yíng)等政策措施。允許有條件的單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下，經(jīng)市級(jí)政府批準(zhǔn)，可以利用自用土地組織建設(shè)公共租賃住房。也可以充分利用社會(huì)閑散住房，租住給居住困難家庭，政府通過(guò)補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等，給房主一定補(bǔ)償。另外，土地收益應(yīng)該首先用于保障性住房建設(shè)支出。

2.科學(xué)規(guī)劃保障性住房的結(jié)構(gòu)

首先科學(xué)規(guī)劃保障性住房的選址，做到便民、利民。其次新建商品住房項(xiàng)目需要配建一定比例的公共租賃住房和廉租住房，并作為土地出讓的前置條件。最后要完善保障性住房的配套設(shè)施，具有一定規(guī)模的保障性住房項(xiàng)目，還需要同步建設(shè)市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施如學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院、超市等等，并配套建設(shè)一定比例的經(jīng)營(yíng)用房，特別是在公共租賃住房項(xiàng)目中要配建一定比例的商業(yè)設(shè)施，這樣可以彌補(bǔ)因建設(shè)公共租賃住房導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法盈利的缺陷。

3.完善我國(guó)保障性住房相關(guān)法律法規(guī)

必須加快保障性住房相關(guān)問(wèn)題的立法進(jìn)程，從法律層面對(duì)住房尤其是保障性住房的建設(shè)、融資、消費(fèi)、分配等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，通過(guò)法律的形式明確政府在住房保障中的責(zé)任和義務(wù)，確定保障性住房的供給原則，供給對(duì)象和操作規(guī)程。明確住房保障體系和分層次的保障對(duì)象，完善住房保障各項(xiàng)制度和實(shí)施細(xì)則，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法規(guī)、住房保障基金的管理法規(guī)、個(gè)人收入和信用管理法規(guī)等，逐步形成了一個(gè)較為完備的法律法規(guī)體系，保障住房制度的順利實(shí)施。此外由保障房的公益性屬性，確立保障房管理的強(qiáng)制性，建立健全保障房的退出機(jī)制，以及附帶的個(gè)人信息公開(kāi)和后期使用的限制條件，明確政府、出租人、承租戶(hù)的權(quán)利義務(wù)，使法院對(duì)于涉及保障房的行為可審、可判、可執(zhí)行。

4.建立全面和動(dòng)態(tài)的住房保障管理

(1)準(zhǔn)入機(jī)制。通過(guò)房產(chǎn)、銀行、民政、社會(huì)保障、稅務(wù)等多部門(mén)合作，建立 “居民收入狀況核對(duì)系統(tǒng)”，審核申請(qǐng)家庭的存款賬戶(hù)、股市賬戶(hù)、納稅記錄、房產(chǎn)登記等信息，從而了解申請(qǐng)家庭的實(shí)際收入狀況，并與其申報(bào)情況進(jìn)行比對(duì)。并向社會(huì)公開(kāi)，任何單位和個(gè)人均有權(quán)查閱。

(2)動(dòng)態(tài)監(jiān)督機(jī)制。建立市級(jí)政府的住房保障專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)，并配備足夠的監(jiān)管人員，監(jiān)督已成功申請(qǐng)保障性住房人的收入變化情況。當(dāng)然，僅有市級(jí)政府的專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)還不夠，還必須將其職能延伸到街道和社區(qū)，依靠基層力量才能真正做到動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

(3)退出機(jī)制。建立廉租房、公共租賃房強(qiáng)制退出制度和經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房收益反饋和回購(gòu)制度，以促進(jìn)其保障功能可持續(xù)性。為此，要建立嚴(yán)格的市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)定期審核制度，主動(dòng)對(duì)受惠中低收入家庭的收入情況和住房情況進(jìn)行核查，并加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)貼資金的監(jiān)管，實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)列支、定期上報(bào)和定期檢查制度，力爭(zhēng)建立各地區(qū)統(tǒng)一的保障性住房信息網(wǎng)絡(luò)。受惠中低收入家庭則按年度向政府管理機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房變動(dòng)情況等。