雙薪家庭，理財師不建議買第三套房

吳輝

“我還要不要再買房呢？” 讀者尹女士致電《投資與理財》尋求幫助。最近房市疲軟，房價下跌，嘗過房產(chǎn)投資帶來甜頭的尹女士本打算繼續(xù)購房，如今心生擔(dān)憂及疑問，希望我們的理財師能針對她家的實際情況，給予中肯的建議。

尹女士和老公吳先生都是“80后”的獨生子女，兩人因是研究生同學(xué)而結(jié)識相戀，畢業(yè)后從事的都是軌道設(shè)計工作，并在同一家大型的國有企業(yè)任職。尹女士是典型的四川成都人，目前稅前年薪有18萬元。他老公吳先生是江西南昌人，考了一、二級建筑師證，薪水有了很大的改觀，年薪達30萬元（稅前）。

兩人育有一個2歲半的兒子，正準備送去私立幼兒園，學(xué)費需要2 5 0 0元/月。孩子由家中老人輪流過來照看，一家五口人的生活伙食費，加上養(yǎng)車費，需5 0 0 0元/月。每年會有一次全家旅行，花費預(yù)算在15000元左右。逢年過節(jié)的，對雙方老人的孝敬費在每年4萬元左右。

家庭資產(chǎn)方面，尹女士在北京有2套房和1輛車。能在北京買上房，完全得益于他們在老家的房產(chǎn)投資。20 0 5年，她公公在南昌蓮塘鎮(zhèn)的“夢里水鄉(xiāng)”樓盤，為他們夫妻購買了一套100多平米的房，當時的房價還是幾百元一平米，等到了2007年，房子漲到2000多元一平米時賣掉，他們凈賺了近30萬元。再加上積蓄和父母的幫助，他們湊足50多萬元，在北京大興購買了1套70平米的小兩居房。

2011年，經(jīng)濟條件好些了，他們手上也有50萬元存款，鑒于老家父母要過來照顧孫子，他們便按揭又買了一套9 0多平米的房。這套房子總價150萬元，首付了50萬元，公積金貸款100萬元，20年還款，月供6300元左右，剛好夫妻兩人的公積金可以覆蓋。

至于那套小兩居房，就用來出租，每月有2300元的租金收入。而房子本身也由60萬元升值到現(xiàn)在的175萬元，尹女士覺得太不可思議啦，這比任何投資都來錢快啊。如今，他們手上又積攢了60多萬元。由于夫妻兩人都比較忙碌，在理財這塊比較薄弱，基本上，錢都是在銀行躺著。本想在大興天宮院附近再買1套小兩居房作投資（要是再買房，打算把第一套房過戶到父母名下），但聽聞最近“房貸荒”，便開始迷惘，是不是要再出手買房？若是不買房，那家里的剩余資產(chǎn)如何規(guī)劃好呢？

夫妻兩人在單位的福利待遇都比較好，有“六險一金”，孩子有北京的“一老一小”醫(yī)保，所以，家里沒有購買任何商業(yè)保險。

“尹女士的購房動機需考慮清楚，如果僅僅是作為投資的話，目前房地產(chǎn)市場不確定因素較多，房價的上升已到了一個高點，并且二套房政策收緊。綜合來看，目前并非是購房的最好時機?！?/p>

宋婷婷上海凱石財富投資管理有限公司的理財經(jīng)理，具有5年金融從業(yè)經(jīng)驗，擁有數(shù)個相關(guān)從業(yè)資格證書，擅長各類金融產(chǎn)品投資及個人理財規(guī)劃。

基本情況分析

尹女士和吳先生的工薪合計年收入達到稅前4 8萬元，還有一套小兩居房用來出租，每年有2.76萬元的租金收入。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)觀察到，其大部分收入都來自于工薪方面。家庭的年支出中，用于生活開銷、養(yǎng)車及孩子教育費用約為9萬元，每年一次的全家旅行，花費預(yù)算在1. 5萬元左右。逢年過節(jié)的，對雙方老人的孝敬費在4萬元左右。目前夫妻倆有現(xiàn)金存款60萬元左右，一套現(xiàn)值175萬元的小兩居室，另有一套總房款150萬元，首付了50萬元，公積金貸款100萬元，20年還款，月供6300元左右。

財務(wù)分析

從目前的現(xiàn)狀來看，如尹女士和吳先生的年收入平均按照25%個人所得稅來計算的話，實際的收入約為36萬元左右，加上每年2 .76萬元租金收入，總收入為38.76萬元左右。該家庭的年總支出約為14.5萬元左右，由于年房屋支出的7.56萬元實為公積金貸款支出，所以，實際的年結(jié)余24.26萬元左右，年結(jié)余比為62.5%，能夠保證穩(wěn)定的儲蓄率。家庭負債部分因有公積金還款，目前整個家庭的財務(wù)處于安全狀態(tài)。

綜合建議

◆購房建議

很顯然，尹女士家庭投資偏重于投資房產(chǎn)，由于幾次置業(yè)使家庭資產(chǎn)獲得了大幅提升，故尹女士未來的投資側(cè)重點可能繼續(xù)側(cè)重在房產(chǎn)的投資上。但尹女士的購房動機需考慮清楚，如果僅僅是作為投資的話，目前房地產(chǎn)市場不確定因素較多，房價的上升已到了一個高點，并且二套房政策收緊。綜合來看，目前并非是購房的最好時機。

◆可投資資產(chǎn)規(guī)劃

尹女士的家庭處于成長期，上有老，下有小，未來贍養(yǎng)經(jīng)費和教育經(jīng)費都是很大的開支。該家庭需要長遠的考慮孩子的教育規(guī)劃，未來在高中或者大學(xué)是否有出國求學(xué)的計劃。為使現(xiàn)有的資金收益最大化，建議尹女士先預(yù)留3個月左右的家庭開支（約為9萬多元），以備不時之需。之后可將家庭2/3資金用來選擇一些中長期穩(wěn)健型的理財產(chǎn)品，例如銀行理財產(chǎn)品等，預(yù)計年化收益率5%～6%左右。其余資金如果從流動性方面考慮，可選擇貨幣型基金等流動性較強的理財產(chǎn)品。對于每月結(jié)余的資金，可以選擇基金定投。

舉例：如果尹女士選擇年化收益率分別為5%和6%的理財產(chǎn)品，每月投1萬元，那么尹女士累積的資金是非?？捎^的。具體數(shù)據(jù)如表：

以下的圖顯示，雖然對定投收益在短時間內(nèi)未必有很大的感受，但長期堅持下去，尤其是到了第5年的時候，資金的增值速度就呈現(xiàn)較快的上升速度。

◆保險規(guī)劃

尹女士和吳先生夫妻兩人在單位的福利待遇都比較好，有“六險一金”，孩子有北京的“一老一小”醫(yī)保，雙方老人應(yīng)有積蓄和退休工資，可以自給自足，且每年都有夫妻兩人的“孝敬費”，養(yǎng)老問題不是太大。對于孩子來說，以選擇帶有教育基金和醫(yī)療險性質(zhì)的保障計劃，為孩子醫(yī)療花費和將來的學(xué)習(xí)提供良好的基礎(chǔ)。另外，尹女士和吳先生可以選擇購買養(yǎng)老保險，為養(yǎng)老保障做到未雨綢繆。

“該家庭資產(chǎn)主要以房產(chǎn)形式存在，配置過于單一，每年接近25萬元的結(jié)余，可每月拿出1.5萬元用于基金定投，建議分散風(fēng)險，投資幾支平衡型基金。”

王平 中意人壽保險有限公司北京分公司業(yè)務(wù)總監(jiān)

綜合理財建議

◆財務(wù)現(xiàn)狀分析

吳先生的家庭財務(wù)狀況非常好，尤其是控制支出能力非常強，結(jié)余較高；但資產(chǎn)配置過于簡單，通過投資，提高凈資產(chǎn)規(guī)模的能力偏低，負債水平較為適宜，綜合償債能力非常高；流動性資產(chǎn)規(guī)模過高，有一定應(yīng)急能力，一旦家庭收入減少或遇到突發(fā)的重大風(fēng)險，可能會影響家庭生活。

◆家庭現(xiàn)狀分析

吳先生是典型的“雙薪家庭”。雙方收入較高且相對穩(wěn)定，支出較少，所以家庭結(jié)余很高。目前面臨子女教育、養(yǎng)老、健康以及風(fēng)險保障、父母贍養(yǎng)等多重問題，有一定壓力。

◆需求分析

A|緊急備用金

吳先生家庭結(jié)余幾乎全部用于儲蓄，流動性非常高，但收益性相對較差。從緊急備用金角度考慮，銀行儲蓄為3-6個月家庭開支，以5000元/月，6個月計，只需準備3萬元的銀行儲蓄，作為緊急備用金即可。可適當增加投資性資產(chǎn)，增加收益。

B|投資調(diào)整

吳先生目前除了有一套投資性房產(chǎn)，沒有任何投資。而每年接近25萬元的結(jié)余，可每月拿出1. 5萬元用于基金定投?？煞稚L(fēng)險，投資幾只平衡型基金，預(yù)計平均年化收益8%左右，變現(xiàn)能力強，預(yù)計每年可增加1. 5萬元的投資收益。至于是否增加房產(chǎn)投資，因現(xiàn)在市場情況相當不明朗，房產(chǎn)投資是否可繼續(xù)增值，也充滿不確定性，所以，不建議再將房產(chǎn)作為投資渠道。

C|保險規(guī)劃

吳先生夫妻都是工薪階層，沒有商業(yè)保險。從資產(chǎn)狀況考慮，家庭保障非常充足，但因為家庭資產(chǎn)主要以房產(chǎn)形式存在，配置過于單一，如果發(fā)生重大狀況，不用房產(chǎn)來處理，則可用的保障資金很少，而且房產(chǎn)在變現(xiàn)能力上相對較差，所以，需要專門準備一筆保障資金。醫(yī)療保障方面，因為沒有任何商業(yè)保險，所以，重大疾病的保障非?？杖薄Ａ硗?，就是孩子的教育金，也因該增加考慮。

記者手記

緣于目前房產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，兩位理財師都建議購房計劃暫停，將手上可投資資金進行保值，每月將結(jié)余資金用于基金定投，為將來孩子的教育基金及養(yǎng)老金累積資金。