上海市經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施情況調(diào)查

王 一

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)，上海 200003）

上海市經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施情況調(diào)查

王 一

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)，上海 200003）

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)對(duì)上海市民經(jīng)適房政策滿意度調(diào)查顯示，受訪者對(duì)經(jīng)適房政策總體滿意率較高，而意見主要包括認(rèn)為目前經(jīng)適房?jī)r(jià)格偏高，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，對(duì)在建經(jīng)適房的房型結(jié)構(gòu)不太滿意，對(duì)出行、就醫(yī)等仍有擔(dān)憂等。為進(jìn)一步完善經(jīng)適房政策，建議加快經(jīng)適房配套設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步做好經(jīng)適房建設(shè)及分配信息公開，進(jìn)一步降低經(jīng)適房申購(gòu)門檻，建立必要的申購(gòu)者舊房回購(gòu)制度及經(jīng)適房退出和回購(gòu)機(jī)制等。

經(jīng)濟(jì)適用房；調(diào)研

一、調(diào)查的基本情況

為了解住房困難市民對(duì)目前經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)適房）政策的評(píng)價(jià)，近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)開展了上海市民對(duì)經(jīng)適房政策滿意度調(diào)查。本次調(diào)查采用調(diào)查問(wèn)卷、召開座談會(huì)與走訪部分受理和審核經(jīng)適房申請(qǐng)的街道工作人員相結(jié)合的方式進(jìn)行：一是根據(jù)簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣的方法，在普陀、虹口、浦東、嘉定、金山等區(qū)8個(gè)街道抽取符合經(jīng)適房申購(gòu)條件的市民，以及目前暫不符合申購(gòu)條件但家庭住房條件較差的市民開展問(wèn)卷調(diào)查，兩者比例約為6∶1。二是在普陀、虹口、浦東等區(qū)先后召開三個(gè)座談會(huì)，參會(huì)對(duì)象為接受本次調(diào)查的人員（符合經(jīng)適房申購(gòu)條件和暫不符合申購(gòu)條件的住房困難人員），以了解他們對(duì)目前經(jīng)適房政策的評(píng)價(jià)與意見。三是走訪部分具體受理經(jīng)適房申請(qǐng)和審核的街道工作人員，以了解他們?cè)诰唧w工作中碰到的問(wèn)題及矛盾。

本次調(diào)查共回收有效問(wèn)卷281份。按受訪者的申請(qǐng)情況看，已取得經(jīng)適房申購(gòu)資格的占38.8%，符合申購(gòu)條件并正在審核階段的占44.9%，符合申購(gòu)條件但不準(zhǔn)備申購(gòu)的占2.1%，目前還不符合申購(gòu)條件但住房困難的占14.2%。從受訪者的年齡看，30歲以下占5%，30-49歲占45.5%，50歲及以上占49.5%。按受訪者的居住情況看，一代戶（獨(dú)居或者夫妻倆居?。┱?0.3%，二代戶（父母與子女二代人同?。┱?3.7%，三代戶（三代人同住）占13.5%，另有2.5%是其他情況，如與兄嫂、侄女一起住等（表1）。本次調(diào)查的樣本總量雖然不多，但分布在5個(gè)區(qū)8個(gè)街道且包含各種類型住房困難戶，他們反映的情況及問(wèn)題具有普遍性，有一定的代表性。

表1 經(jīng)適房政策滿意度調(diào)查受訪者樣本分布

二、逾七成受訪者對(duì)經(jīng)適房政策總體滿意

調(diào)查顯示，受訪者對(duì)經(jīng)適房政策總體較為滿意。受訪者中，表示“非常滿意”或“比較滿意”的占70.5%，表示“一般”的占23.1%，表示“不太滿意”的占4.6%，表示“說(shuō)不清”的占1.8%（圖1）。

圖1 受訪者對(duì)經(jīng)適房政策總體滿意度

1.受訪者對(duì)目前經(jīng)適房的申購(gòu)和審核程序比較認(rèn)可。為確保經(jīng)適房分配公平、公正、公開，上海目前設(shè)置了“兩級(jí)審核、兩次公示”的經(jīng)適房申請(qǐng)審核方式：即先由街鎮(zhèn)受理中心將申請(qǐng)者信息輸入一門式申請(qǐng)受理系統(tǒng)審核，然后交由派出所對(duì)戶籍和住房情況進(jìn)行核查，初審合格后，再由“經(jīng)濟(jì)適用住房管理信息系統(tǒng)”和“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)”分別對(duì)申請(qǐng)者戶籍、住房和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行復(fù)審。符合條件的，在申請(qǐng)家庭的戶籍所在地和實(shí)際居住地進(jìn)行公示，公示期滿無(wú)異議或者有異議經(jīng)審核異議不成立的，再報(bào)區(qū)（縣）住房保障辦復(fù)審。復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后，由區(qū)（縣）住房保障辦進(jìn)行公示，公示期滿無(wú)異議或者有異議經(jīng)審核異議不成立的，申請(qǐng)者才能取得申購(gòu)資格。盡管整個(gè)申購(gòu)、審核程序比較復(fù)雜，前后大約歷時(shí)6個(gè)月，但調(diào)查顯示，75%的受訪者對(duì)經(jīng)適房的申購(gòu)和審核程序表示“非常滿意”或“比較滿意”，有19.6%表示“一般”，1.8%表示“不太滿意”，另有3.6%“說(shuō)不清”（圖2）。這表明，絕大多數(shù)受訪者對(duì)目前的經(jīng)適房申購(gòu)、審核程序比較認(rèn)可，認(rèn)為目前的程序雖然復(fù)雜，但是確保了公平、公正，最大限度地杜絕了騙購(gòu)行為的發(fā)生。

圖2 受訪者對(duì)經(jīng)適房申購(gòu)和審核程序滿意度

2.部分暫不符合申購(gòu)條件但住房困難的受訪者希望進(jìn)一步放寬申購(gòu)條件。調(diào)查中，當(dāng)問(wèn)及您對(duì)目前的經(jīng)適房申購(gòu)條件是否滿意時(shí)，有65.5%的受訪者表示“非常滿意”和“比較滿意”，28.5%表示“一般”，僅2.8% 表示“不太滿意”，另有3.2%“說(shuō)不清”。（圖3）這表明，盡管目前上海經(jīng)適房的申購(gòu)條件門檻比較高，但仍得到多數(shù)受訪者的認(rèn)可。調(diào)查中，也有部分住房困難但不符合目前申購(gòu)條件的受訪者希望能適當(dāng)放寬條件，使無(wú)力購(gòu)買商品房改善住房條件的中低收入市民都能受惠于保障房政策。

圖3 受訪者對(duì)經(jīng)適房申購(gòu)條件滿意度

三、受訪者對(duì)目前經(jīng)適房政策的主要意見

調(diào)查中，大家在一致肯定經(jīng)適房政策的同時(shí)，也對(duì)進(jìn)一步完善經(jīng)適房政策提出了意見和建議，歸納如下：

1.部分受訪者認(rèn)為目前經(jīng)適房?jī)r(jià)格偏高。調(diào)查中，部分受訪者認(rèn)為價(jià)格偏高，難以承受。如浦東三林的經(jīng)適房每平方米單價(jià)要8000多元，且只有60%的產(chǎn)權(quán)，折成完全產(chǎn)權(quán)相當(dāng)于近14000元/平方米，相比市場(chǎng)上17000-18000元/平方米也能淘到的二手房而言，優(yōu)惠幅度不大。寶山區(qū)共康的經(jīng)適房要8990元/平方米，也偏高。還有受訪者表示，經(jīng)適房的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是參考周邊的商品房?jī)r(jià)格而定的，本輪經(jīng)適房定價(jià)是在樓市調(diào)控還未見成效，房?jī)r(jià)位于最高點(diǎn)時(shí)確定的，而選購(gòu)經(jīng)適房時(shí)，商品房的價(jià)格已經(jīng)回調(diào)，特別是經(jīng)適房所在的中外環(huán)商品房?jī)r(jià)格降幅較大，可經(jīng)適房的定價(jià)并未隨著市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)而調(diào)整。據(jù)反映，虹口區(qū)某街道在第一批審核通過(guò)的289戶經(jīng)適房申請(qǐng)者中，有4戶最終放棄購(gòu)買，主要原因就是房?jī)r(jià)太高，經(jīng)濟(jì)上無(wú)力承受。調(diào)查顯示，29.9%的受訪者對(duì)目前經(jīng)適房的價(jià)格表示“非常滿意”和“比較滿意”，40.9%表示“一般”，22.1%表示“不太滿意”，另有7.1%“說(shuō)不清”（圖4）。

圖4 受訪者對(duì)經(jīng)適房?jī)r(jià)格的滿意度

2.受訪者對(duì)出行、就醫(yī)等仍有擔(dān)憂。部分已看過(guò)房源的申購(gòu)者表示，目前上海經(jīng)適房建設(shè)質(zhì)量總體不錯(cuò)，周邊配套設(shè)施規(guī)劃基本齊全，但建設(shè)沒(méi)有同步跟上，尤其是醫(yī)院、公交、商業(yè)設(shè)施比較滯后，擔(dān)心入住后生活不便。不少申購(gòu)者因工作單位在原居住地附近，如果申購(gòu)到經(jīng)適房，出行所需的經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本都大大提高。調(diào)查中，當(dāng)問(wèn)到“如果申購(gòu)到經(jīng)適房，您最擔(dān)憂哪些問(wèn)題？（多選，限選三項(xiàng)）”，受訪者表示主要擔(dān)憂“出行難”（占49.5%）、“就醫(yī)難”（占49.1%）、“買菜難”（占31%）、“房屋質(zhì)量差”（占24.9%）、“子女上學(xué)入托難”（占19.6%）（圖5）。

圖5 受訪者購(gòu)買經(jīng)適房后最擔(dān)憂的問(wèn)題（多選、限選三項(xiàng)）

3.多數(shù)購(gòu)房者債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。調(diào)查顯示，受訪者購(gòu)房資金來(lái)源結(jié)構(gòu)為：22.7%為自有資金，22.4%向親戚朋友借款，46.4%向金融機(jī)構(gòu)貸款，另有8.5%的資金缺口尚需籌措。從中可以看出，受訪者購(gòu)買經(jīng)適房的大部分資金要靠借貸，債務(wù)負(fù)擔(dān)很重。不少受訪者表示，由于收入水平不高，今后家庭生活不僅需要應(yīng)付持續(xù)上漲的物價(jià)水平，還要每月還款，壓力實(shí)在不輕。

4.部分受訪者對(duì)在建經(jīng)適房的房型結(jié)構(gòu)不太滿意。調(diào)查中，有36.8%的受訪者對(duì)經(jīng)適房房型結(jié)構(gòu)表示“很滿意”和“較滿意”，48%表示“一般”，但仍有13.2%表示“不太滿意”，主要是房間面積較小。據(jù)了解，目前經(jīng)適房基本上是小二室戶，一個(gè)小的房間只有七八平方米，除了放置床和衣柜，幾乎沒(méi)有其他活動(dòng)空間。這類房型比較適合小夫妻或者老倆口居住。但事實(shí)上，很多受訪者由于經(jīng)濟(jì)上的限制，父母與成年子女只能共同申購(gòu)，入住后，結(jié)婚用房矛盾仍比較突出。因此，他們希望房間面積再大點(diǎn)，每個(gè)房間的面積能有15平方米左右，使兩代人各有私密空間。

四、進(jìn)一步完善經(jīng)適房政策的建議

1.加快經(jīng)適房配套設(shè)施建設(shè)，以提高入住者的生活質(zhì)量。目前，上海市經(jīng)適房建設(shè)雖然都有齊全的配套設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，但由于各種原因，許多配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校等建設(shè)不能與經(jīng)適房建設(shè)同步完成，這將給入住者的生活造成諸多不便，甚至可能形成經(jīng)適房的閑置。因此，在加快大型居住區(qū)交通建設(shè)的同時(shí)，加快菜場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校、餐飲店、大型商場(chǎng)等生活配套設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步完善治安管理就顯得特別重要。只有盡快完善生活配套設(shè)施，才能在解決入住者住房困難的同時(shí)，不影響其生活需求的便捷度，真正提高入住者的生活質(zhì)量。

2.進(jìn)一步做好經(jīng)適房建設(shè)及分配信息公開。調(diào)查中，不少受訪者對(duì)經(jīng)適房的質(zhì)量存在擔(dān)憂，希望政府在此方面加強(qiáng)宣傳，提高透明度，及時(shí)公開經(jīng)適房的建造標(biāo)準(zhǔn)和成本等信息，便于接受各方監(jiān)督，以打消申購(gòu)者不必要的疑慮。適時(shí)公示經(jīng)適房申請(qǐng)供應(yīng)的進(jìn)程，以便申購(gòu)者合理安排時(shí)間籌措首付款，而部分必須出售自己目前唯一住房籌措購(gòu)房款的申購(gòu)者，也可以合理安排房屋的掛牌出售時(shí)間。同時(shí)，希望將申請(qǐng)材料復(fù)核后未通過(guò)的原因及時(shí)反饋到街鎮(zhèn)。據(jù)了解，經(jīng)適房申請(qǐng)材料經(jīng)過(guò)街鎮(zhèn)初審，由市里統(tǒng)一復(fù)審后，復(fù)審結(jié)果通過(guò)系統(tǒng)反饋給街鎮(zhèn)，但未通過(guò)的原因并不反饋，申請(qǐng)者必須自行到市經(jīng)適房審核機(jī)構(gòu)去排隊(duì)查詢?cè)?，既費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還經(jīng)常鬧出許多不必要的誤解和麻煩。因此，他們希望今后能在經(jīng)適房申請(qǐng)、審核、結(jié)果反饋等方面加強(qiáng)服務(wù)。

3.進(jìn)一步降低經(jīng)適房申購(gòu)門檻，給予回滬知青更多的政策關(guān)懷。據(jù)了解，目前經(jīng)適房的申購(gòu)中，對(duì)回滬的上海知青給予了很多政策上的照顧。但按照目前規(guī)定，上海知青必須到法定退休年齡，并且掛靠戶口滿2年，申購(gòu)經(jīng)適房時(shí)才可以算人頭。而有的知青因?yàn)楹⒆右呀?jīng)回滬，雖然沒(méi)到退休年齡，實(shí)際已長(zhǎng)期居住在上海；還有的因?yàn)檎也坏綊炜康膽艨?，長(zhǎng)期持有居住證，而沒(méi)有上海戶籍。這些人目前都無(wú)法申購(gòu)經(jīng)適房。為保證居者有其屋，他們希望政府能進(jìn)一步降低經(jīng)適房申購(gòu)門檻，對(duì)回滬知青在申購(gòu)經(jīng)適房政策上予以進(jìn)一步的政策關(guān)懷。

4.進(jìn)一步完善共有產(chǎn)權(quán)制度。調(diào)查中，多數(shù)受訪者表示經(jīng)適房的總價(jià)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)仍是很大的負(fù)擔(dān)，特別是有子女到適婚年齡的家庭，因?yàn)榘凑諅鹘y(tǒng)習(xí)慣要給子女準(zhǔn)備婚房，原來(lái)住的老房子不能賣，新的經(jīng)適房總價(jià)又太高，處于兩難的境地。不少受訪者希望政府能對(duì)一些特殊家庭實(shí)施靈活的產(chǎn)權(quán)制度，適當(dāng)降低申購(gòu)者的產(chǎn)權(quán)比率，以化解他們目前購(gòu)買經(jīng)適房面臨的困境。

5.建立必要的申購(gòu)者舊房回購(gòu)制度。部分受訪者表示，必須出售自己目前唯一的住房才能籌措到購(gòu)買經(jīng)適房的錢款，可是目前房產(chǎn)交易清淡，很擔(dān)憂能否如期賣掉和達(dá)到心理價(jià)位，而且還要交付中介一筆不小的費(fèi)用。近期虹口、閘北兩區(qū)出現(xiàn)一批房東急售讓利10%-15%的二手房，主要是因?yàn)閮蓞^(qū)經(jīng)適房的分配即將進(jìn)入簽約環(huán)節(jié)，已獲得經(jīng)適房購(gòu)買資格的業(yè)主欲將老屋拋售套現(xiàn)以支付經(jīng)適房的房款。此種以低于市場(chǎng)價(jià)拋售房屋的行為，對(duì)于本來(lái)就貧困的他們來(lái)說(shuō)，是一筆不小的財(cái)產(chǎn)損失。他們迫切希望政府能建立申購(gòu)者舊房回購(gòu)制度，指定權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)價(jià)對(duì)申購(gòu)者原有住房做出評(píng)估，并由政府相關(guān)部門統(tǒng)一購(gòu)買，作為廉租房或公租房的房源投入使用。此舉一來(lái)可以降低申購(gòu)者的購(gòu)房壓力，并減少申購(gòu)者不必要的財(cái)產(chǎn)損失；二來(lái)可以防止出現(xiàn)申購(gòu)者因?yàn)闆](méi)有賣掉舊房被迫向銀行貸款，又因無(wú)法按期還貸使銀行產(chǎn)生壞賬的現(xiàn)象；三來(lái)可以拓寬保障房的來(lái)源，縮短廉租房等保障房的建設(shè)周期，壓縮建設(shè)成本。

6.對(duì)特別困難的申購(gòu)者實(shí)施低息、免息貸款政策。在經(jīng)適房分配中，為確保特別困難的低收入家庭能及時(shí)改善居住條件，許多低收入受訪者希望政府能研究設(shè)定一條基準(zhǔn)線，規(guī)定收入和財(cái)產(chǎn)在基準(zhǔn)線以下的以及因特殊病種致貧的申購(gòu)者，可以在申購(gòu)經(jīng)適房時(shí)享受貼息或免息貸款，以減輕其還債的負(fù)擔(dān)。

7.盡快建立經(jīng)適房的退出和回購(gòu)機(jī)制。經(jīng)適房是為解決中低收入群體住房困難而由政府公共財(cái)政籌集資金建造的，當(dāng)申購(gòu)者收入水平提高，經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)后，就不應(yīng)該再繼續(xù)占用公共資源。而目前我國(guó)的經(jīng)適房只有申購(gòu)、沒(méi)有退出機(jī)制。應(yīng)盡快研究建立經(jīng)適房的退出機(jī)制，規(guī)定當(dāng)申購(gòu)者的收入水平和資產(chǎn)總額達(dá)到一定程度后，政府有權(quán)回購(gòu)其經(jīng)適房，使有限的經(jīng)適房重新進(jìn)入供應(yīng)環(huán)節(jié)，為更多低收入住房困難家庭提供住房保障。

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.003

周群艷）