當(dāng)前宏觀調(diào)控下泉州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景探析

魏秀華，何奕橋

(1．福建師范大學(xué)福清分校經(jīng)法系，福建 福清350300;2．泉州市光大證券，福建泉州362000)

自2010年以來，政府出臺了多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大力度遏制房價過快上漲，先后采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲調(diào)控與以抑制通脹為核心的從緊貨幣政策相疊、增加保障房供給與限購令干預(yù)需求相疊的情形，對房地產(chǎn)開發(fā)商甚至是中國房地產(chǎn)市場構(gòu)成極為嚴(yán)峻的市場與政策環(huán)境壓力。在“新國五條”出臺后，一線城市的房產(chǎn)量價齊跌，開發(fā)商展開與政府的博弈之戰(zhàn)，將市場投資逐漸轉(zhuǎn)向二三線城市。然而因房價下行的預(yù)期，購房者持幣觀望的情緒將進一步加深，2011年，部分二三線城市房地產(chǎn)銷售在“金九銀十”之際也大為失色。在該情形下泉州地區(qū)的房價若順勢上漲也可能受政策波及，故此，能否有效地把握利好政策對泉州市政府及房產(chǎn)從業(yè)者而言是不小的挑戰(zhàn)。

一 當(dāng)前房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效力分析

2009年11月27日，溫總理在上?？疾鞎r明確提出“要抑制投資性購房”。自此揭開了政府對房產(chǎn)展開新一輪調(diào)控的序幕。從2010年1月10日起至今，政府陸續(xù)采取了一系列調(diào)控手段干預(yù)房地產(chǎn)市場發(fā)展，旨在以落實地方政府問責(zé)機制、增加保障房供給、加強稅收征管、強化差別化信貸、區(qū)域限購控制需求等措施配合加息堅決遏制房價過快上漲趨勢。

(一)行政干預(yù)方面

從2010年1月10日起至今，國務(wù)院各部委陸續(xù)出臺了“國十一條”“新國十條”“新國五條”“新國八條”等房產(chǎn)調(diào)控政策。

表一 各房地產(chǎn)調(diào)控政策部分核心細則

總體上，密集的房產(chǎn)政策主要指向在于調(diào)控北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分發(fā)達省會及直轄市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中“新國五條”規(guī)定首套房首付比例最低為30%，并提高放貸要求，政策效力較為明顯，加上而后發(fā)布的“新國八條”提出“對已有十套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房;對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房”的限購指令，二者共同作用使一線城市的房地產(chǎn)業(yè)面臨真正意義的“寒潮”。2011年以來，華創(chuàng)證券監(jiān)測的20大城市住宅成交面積同比下滑約31．9%，40大城市銷售面積和銷售額占比全國逐月下降。截止10月初，9大一線城市的商品住宅可售面積約有5012萬平米的可售面積，庫存量不僅高于2008年金融危機后的高點并且仍處于增長階段，去存壓力越來越大。另從主要上市房企的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團四大龍頭的周轉(zhuǎn)率分別下降約3%、6%、10%、24%，擴張較快的綠城集團資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則大幅下降約40%，只有致力于開拓二、三線城市的恒大地產(chǎn)等部分房企有所上升。新政對一線城市調(diào)控效力可見一斑。

(二)財政、稅收政策方面

接連發(fā)布一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的同時，財政部和國家稅務(wù)總局也配合著出臺相關(guān)稅收制度。2010年3月9日，財政部發(fā)布了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，要求兩人或多人共同購房時參與者皆應(yīng)屬于首次購買住房，方可享受1%的契稅優(yōu)惠，收緊了契稅優(yōu)惠范圍，按購買普通住宅所繳納的契稅算，費用多了0．5%;同年5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確了土地增值稅清算過程中若干計稅問題;6月3日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》。規(guī)定除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省市不得低于1．5%，西部地區(qū)省市不得低于1%，短期內(nèi)兩次出臺關(guān)于土地增值稅的從緊政策，增加開發(fā)成本，無非是要控制房地產(chǎn)的開發(fā)收益，旨在督促房地產(chǎn)開發(fā)商有效把握拿地、開發(fā)、銷售的節(jié)奏，進而促進市場穩(wěn)健進行;2011年1月27日，財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定對個人銷售購買不足5年的住房按收入全額征收營業(yè)稅，嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。

財政、稅收政策方面主要從契稅、土地增值稅、轉(zhuǎn)讓稅、個人所得稅等的從嚴(yán)征管抑制投機需求來配合房產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)揮效力，但部分稅收政策執(zhí)行較為不力，特別是個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅的征收亟待加強落實。若各地政府能嚴(yán)格把關(guān)各稅收政策，則將促使房產(chǎn)調(diào)控更為高效。

(三)貨幣政策方面

在貨幣政策方面，政府通過加息及上調(diào)準(zhǔn)備金率等從緊貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展，給購房者、房地產(chǎn)商及金融市場等都增加了不少壓力。

2011年以來，三次加息無形中加重了購房者的購房成本，使購房者在承擔(dān)更多首付的同時不得不把日后更大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)也考慮在內(nèi)。以70萬的商業(yè)貸款為例，選擇等額本息還款方式借貸20年，以現(xiàn)7．05%基準(zhǔn)利率還款，要比以年初6．40%基準(zhǔn)利率每月增加還款額305元(房貸利率以基準(zhǔn)利率的1．1倍計算)。而6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率凍結(jié)了部分流動資金，使得銀行對房貸的發(fā)放更為謹(jǐn)慎。年初至今各大銀行如民生銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行、交通銀行等因信額緊縮都相對放緩了房貸辦理速度甚至是暫停房貸業(yè)務(wù)，這也在一定程度上增大了購房者的購房阻力。對開發(fā)商而言，加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也使得其融資更為困難，資金鏈必然受波及影響。在目前房地產(chǎn)市場趨勢尚不明朗、交易量逐漸萎縮的狀況下，這無疑是“雪上加霜”。

據(jù)央行發(fā)布的2011年前三個季度《金融機構(gòu)貸款投向報告》顯示，2011年伊始，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)減緩，這與三次加息及上半年6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不無關(guān)系。三季度末，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行的人民幣房地產(chǎn)貸款余額為10．46萬億元，同比增長14．6%，比上季末回落2．3個百分點，比同期各項貸款增速低1．3個百分點;前三季度累計增加9923億元，同比少增7439億元。

二 當(dāng)前泉州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇與挑戰(zhàn)

相比各大城市，泉州等中小城市受房產(chǎn)新政的影響較小，大部分地方政府對中央新政細則的實施有所保留，中小城市商品房銷售額占比全國自2009年4月以來基本逐月增多?！靶聡藯l”出臺后雖及時執(zhí)行二套房首付在60%、貸款利率在基準(zhǔn)利率1．1倍以上的政策，但基于中小城市房價尚未出現(xiàn)暴漲，以及考慮到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對地方經(jīng)濟發(fā)展的重要性，多數(shù)地方政府并未出臺“限購令”這一終極政策，只是言明房價指數(shù)同比漲幅的控制要求等。新政調(diào)控下一線城市土地供應(yīng)越發(fā)有限，難與大型房企在一線城市爭地的中小房企加快向二、三線城市轉(zhuǎn)移，使得二、三線城市房地產(chǎn)投資開發(fā)快速升溫。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2011年10月70個大中城市房價數(shù)據(jù)中可以看出，［1］70個被統(tǒng)計城市中，新建商品房環(huán)比價格下跌的城市有34個，其中，一線城市房價環(huán)比全面下降，降價潮同時蔓延至部分房價伺機高漲的二三線城市。雖然當(dāng)前政策旨在控制一二線城市房價，但基于各大中城市經(jīng)過近10年的地產(chǎn)開發(fā)，一定程度上已趨于飽和，需求達到了高峰(2011年《中國住房綠皮書》指出全國35個大中城市普通商品住房平均房價泡沫為29．5%)，穩(wěn)住一線城市房價過后，二三線城市將成為資本投資的中心同時也將會是政策調(diào)控的主要對象，當(dāng)前情勢尚不明朗。另一方面，當(dāng)前中國正處于城市化的快速發(fā)展期，中小城市城市化以平均每年1．03%的速率增長，住房需求量有增無減。同時，中小城市地價較低，樓盤占用資金較少，可以有效地降低開發(fā)商運營成本，房地產(chǎn)業(yè)存在著巨大的發(fā)展空間。故此，泉州等中小城市欲復(fù)演一二線城市的發(fā)展歷程，對房地產(chǎn)開發(fā)而言既是挑戰(zhàn)，也是機遇。

(一)2011年泉州地區(qū)房產(chǎn)銷售狀況

在2011年1－9月期間，泉州地區(qū)商品住房銷售26322套，總銷售面積為300．85萬平方米，分別同比增長7．27%和11．85%。其中，泉州市區(qū)商品住房銷售8734套，總銷售面積108．54萬平方米，分別同比增長9．07%和26．55%。全市商品住房銷售均價為6119元/平方米，較2010年年底均價增長13%。［2］同比2010年，銷量和房價增長速度有所放緩。

同期，非住宅市場則是較受關(guān)注的房產(chǎn)類型。2011年1－8月份泉州市區(qū)非住宅成交量為4115套，相比于上年的 3525 套，上漲了 16．74%。［2］從成交數(shù)據(jù)上看出，2011年不少開發(fā)商將非住宅產(chǎn)品作為推盤重點之一，特別是異地強大實力開發(fā)商的進駐，加大泉州非住宅市場的開發(fā)力度，使非住宅建筑供應(yīng)量呈明顯上升態(tài)勢，無論是已推出樓盤大量推出車位，還是品牌開發(fā)商推出的沿街商鋪，無疑都受到了購房者和投資客的青睞。泉州浦西萬達廣場商鋪、南俊新街商鋪等產(chǎn)品的推盤銷售，都在市場引起不少的關(guān)注。

可以說，泉州一手商品房住宅市場的趨穩(wěn)與非住宅市場的熱銷形成了鮮明的對比。顯然，房地產(chǎn)調(diào)控政策對于住宅市場的限制越來越大，以至于不少投資者選擇商鋪作為投資對象，在“不限購、不限貸”寬松政策刺激下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)受到關(guān)注。［3］

(二)泉州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特有機遇

1．政策扶持更突顯區(qū)域優(yōu)勢，城市化腳步加快。

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的第十二個五年規(guī)劃的建議》提出，將發(fā)展重點由大城市向中小城市過渡。“十二五”規(guī)劃提出，要把符合落戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民作為推進城市化的重要任務(wù)，中小城市要根據(jù)實際放寬外來人口落戶條件，并大力完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全方位提高城市化發(fā)展水平。中央政策導(dǎo)向的扶持為中小城市發(fā)展?fàn)I造了良好的基礎(chǔ)條件，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展灌注強勁動力。

泉州借力提出環(huán)灣城市建設(shè)，構(gòu)建一幅全新的城市框架藍圖。在新規(guī)劃下，泉州將逐步改變以往城市開發(fā)腹地狹小的現(xiàn)狀，發(fā)展空間不斷擴容?！度菔谐鞘锌傮w規(guī)劃(修編)》獲省政府正式批準(zhǔn)實施，中心市區(qū)建成區(qū)面積從2005年70平方公里，拓展到環(huán)灣區(qū)域建成區(qū)150平方公里;城鎮(zhèn)化率從49%提高到60%。原先以泉州中心市區(qū)片區(qū)、東海片區(qū)、城東洛江片區(qū)、江南片區(qū)、臺商投資區(qū)片區(qū)等組成的城市空間，逐漸向惠安、晉江、石獅、南安等百強縣市的腹地延伸，擴大海灣型城市板塊，并不斷完善環(huán)灣高速等交通路網(wǎng)。再加上2011年一系列利好消息如:泉州晉江機場獲準(zhǔn)對外開放(兩岸可通航)、泉三高速公路和福廈高鐵等投入運營(惠安高鐵站預(yù)計2012年年底建成)、泉州港和肖厝港成為首批兩岸海上直航口岸、擴大教育資源對外來工子女提供同等待遇、“廈漳泉城市一體化”概念的提出等，如此，城市化進程提速已成必然，對外吸引力增大，居住人口將得到大幅提升，開發(fā)商可以將目光聚集在更寬廣的環(huán)灣區(qū)域，更有拿地意愿。

2．房地產(chǎn)投資潛力大。

2011年中國房產(chǎn)監(jiān)測中心和中國房地產(chǎn)信息集團發(fā)布了《中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究報告》，泉州位居榜單第二，僅次于廣東東莞。而各界也用實際行動作出了一定回應(yīng)。第九屆中國·海峽項目成果交易會(簡稱“6·18”)上共有822個泉州項目成功簽約，占總比15．8%。投資額約247億元，比2010年增長44%，占到全省總投資額的兩成;2011年以來，新增的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，前三季度全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資192．78億元，同比增長44．2%，較上一季度增幅提高5．7個百分點，比2010年同期提高8．6個百分點。

3．建設(shè)規(guī)模擴大，施工面積及新開工面積持續(xù)增加。

2011年前三季度泉州市建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴大。商品房施工面積3122．86萬平方米，同比增長39．7%，增速較去年同期提高3．5個百分點。前三季度商品房施工面積增速分別為 33．0%、34．7%、39．7%。商品房新開工面積967．06萬平方米，同比增長102．3%，增幅較去年同期提高11．9個百分點。前三季度商品房新開工面積增速分別為109．5%、96．4%、102．3%。施工面積及新開工面積的持續(xù)增加為我市房屋供應(yīng)提供了有力的保證。

(三)泉州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

1．房產(chǎn)新政中部分細則與金融調(diào)控的效力，致使泉州房地產(chǎn)市場量價齊跌。

中小城市房地產(chǎn)業(yè)能在這兩年的調(diào)控不受太多影響，主要原因歸于房價并沒有超速增長，沒有暴漲過則回落的空間也有限，也無須限購。但這不等同于漠視新政細則，不受任何限制?！靶聡藯l”中上調(diào)通過貸款購買第二套住房的首付款比例最少為60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。配合2011年年內(nèi)的三次加息，這條細則對中小城市房地產(chǎn)業(yè)而言是最強的條款，對于抑制中小投資者的投資需求，作用是肯定的。同時，加息也可能推遲了剛性需求者的置業(yè)，一定程度上會影響供求的平衡。且2011年上半年的六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，終于漸顯2010年出臺的“新國五條”中對第三套房貸“一刀切”的遲來的效應(yīng)，此前對第三套房貸有所放松的銀行迫于資金流轉(zhuǎn)壓力不得不叫停。進入2011年第三季度以來，政策效應(yīng)已由一二線城市蔓延到如泉州的三線城市。最明顯的表現(xiàn)是:全市第三季度商品住房銷售7769套，相比一季度下降29．4%，市區(qū)下降26．7%。2011年9月份泉州市區(qū)四區(qū)樓盤成交量為508套，跌落近四成，創(chuàng)下2011年以來成交量的新低。商品住房銷售均價7880元/平方米，較上年底均價下降11．1%。10月份泉州市區(qū)四區(qū)樓盤成交量為536套，持續(xù)低迷狀態(tài)。［2］房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金九銀十”佳期卻未能繼續(xù)。成交量萎縮，價格下滑，泉州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在此之際的發(fā)展不容樂觀。

2．基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)滯后，商業(yè)地產(chǎn)投資吸引力不足。

泉州市區(qū)目前有三個主要商業(yè)圈。其中僅以中山路、打錫街、涂門街為中心的老商圈最全面也最為成功。以豐澤廣場為依托的商業(yè)圈主力業(yè)態(tài)為服飾、鞋皮具專賣店，缺乏休閑、娛樂等主題區(qū)域。而以汽車站為中心的商業(yè)圈本是接納外來人流最多，被視為城市第一印象的區(qū)域，卻沒有受到應(yīng)有的重視，存在諸多問題:汽車站臺位置偏遠;眾多商販堵塞交通;非法拉客現(xiàn)象嚴(yán)重、態(tài)度惡劣影響城市形象;周邊布局缺乏前瞻性，依車站而建的大型商場導(dǎo)致人流、車流增多帶來的交通擁堵問題把古城置于被人詬病的境地。而今，以客運中心站為依托的商圈也漸將重蹈其覆轍。市中心基礎(chǔ)設(shè)施的不完善、城市形象被人所誤解，必然導(dǎo)致房產(chǎn)方面流失部分潛在的投資需求、改善型需求等。另一方面，全市公交車服務(wù)網(wǎng)建設(shè)存在的缺陷也是影響房產(chǎn)需求的重點。一是多條線路實行一票制，雖然方便但價位不合理;二是線路的設(shè)立不完善，部分城區(qū)交通不便，影響其投資吸引力。

3．住房市場需求減少，待售面積亟待消化。

未來中小城市房地產(chǎn)局勢尚不明朗，鑒于傳統(tǒng)的消費心理，購房者會因一線城市的降價而產(chǎn)生本市房價下行的預(yù)期，下跌預(yù)期進而收窄了市場需求;再者，銀行等金融機構(gòu)嚴(yán)格二套房信貸的政策，增加了市民觀望氛圍;此外，泉州市本級和所轄區(qū)保障性住房的供給也在一定程度上分流了商品住房的市場需求。

住房市場需求減少的結(jié)果直接導(dǎo)致9月底我市待售面積124．50萬平米，同比增長44．5%，較去年同期增幅提高36．1%，其中，住宅待售面積為60．06萬平米，同比增長73．7%，較去年同期增幅提高73．4%。［2］市場待售面積不斷增加，既影響了開發(fā)商的資金鏈，又造成房屋資源的浪費，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

4．房地產(chǎn)金融體制不健全，資本市場運作乏力。

目前，我國普遍缺乏發(fā)達的多層次房地產(chǎn)融資市場，主要表現(xiàn)在:一是融資工具簡單，許多重要的業(yè)務(wù)品種還沒有建立起來;二是配套機構(gòu)不完善，造成融資過程運作不暢;三是政府對金融機構(gòu)監(jiān)管不嚴(yán)，金融風(fēng)險過大等等。［4］中小城市城市房地產(chǎn)金融問題更為突出，融資渠道有限，成本高，風(fēng)險大，手續(xù)繁雜等各種因素對中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為不利。

三 面對宏觀調(diào)控政策泉州市房地產(chǎn)業(yè)可采取的對策

面對愈加復(fù)雜的房地產(chǎn)市場情形，不論是為了規(guī)避風(fēng)險還是挖掘城市潛能，泉州市政府與各房產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)互相配合工作，搶抓機遇采取對策應(yīng)對挑戰(zhàn)，共同促進泉州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，加速推動城市化發(fā)展進程。

(一)泉州市政府方面

1．結(jié)合中央政策做好基本工作。

現(xiàn)今中央新政非常重視落實地方政府問責(zé)機制，因此政府切不可盲目追求地方經(jīng)濟發(fā)展，圖一時之功而放任房地產(chǎn)的非理性發(fā)展，留下隱患。新政的壓力不可避免，硬性細則應(yīng)力保落實，輔以結(jié)合地方特色而出臺的政策并行，在此敏感階段穩(wěn)定房價。一些基本工作應(yīng)得到有效的跟進:如優(yōu)化房地產(chǎn)體系，調(diào)整保障房的合理比例以平衡供需并落實其申購制度;支持、推進小城鎮(zhèn)建設(shè)試點工作，放寬城鎮(zhèn)戶籍限制;各縣級市圍繞環(huán)灣建設(shè)的主題完善交通網(wǎng)絡(luò)，提升城市凝聚力等。

2．提升城市形象，打造宜居城市。

針對泉州市中心當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施輻射力不夠的問題，政府需加強區(qū)域規(guī)劃及配套建設(shè)，提升城市形象，打造宜居城市，吸引外來資金。細致的可做到:合理統(tǒng)籌車站的配套服務(wù)，吸納商販合法經(jīng)營;建立長效監(jiān)管機制，嚴(yán)厲打擊非法拉客現(xiàn)象;增加公交公司補貼，進一步優(yōu)化路網(wǎng)，為居民和旅客提供便利;加強城市綠化建設(shè)，發(fā)展旅游、娛樂項目開發(fā)等一系列措施來提升城市形象。城市第一印象是發(fā)展房產(chǎn)潛在需求的關(guān)鍵。

3．完善金融體制，積極培育房地產(chǎn)金融市場。

政府應(yīng)大力加強對金融市場的監(jiān)督和管理，有效預(yù)防風(fēng)險、防止違規(guī)融資現(xiàn)象發(fā)生。具體工作可落實到對融資資金發(fā)放程序的嚴(yán)格檢查，密切監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金的動向，完善差別化住房信貸政策，控制個人投資投機性購房貸款的審批等。清理和完善本地區(qū)的信用體系的同時，政府也應(yīng)支持房地產(chǎn)市場合理的融資需求，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，加大對公司債券的支持力度，以分散房地產(chǎn)市場從銀行信貸和在股市融資的風(fēng)險。甚而是參考國外成功的房地產(chǎn)市場體系模式，加快金融創(chuàng)新，積極培育房地產(chǎn)金融服務(wù)品種，建立多元化的金融產(chǎn)品體系。

(二)泉州市房地產(chǎn)開發(fā)商方面

1．強化誠信、規(guī)范化經(jīng)營，樹立房地產(chǎn)品牌形象。

中小城市房產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿薮?，開發(fā)商應(yīng)具有長期發(fā)展的眼光，進行誠信、規(guī)范化經(jīng)營以贏得好口碑，品牌效應(yīng)在房產(chǎn)銷售上推動作用非常明顯，這點從萬達廣場在泉州市中心掀起的熱潮便能得知。另外，從保障房建設(shè)作為品牌建設(shè)的基點也不失為一個好辦法?，F(xiàn)今大多大型房企并不青睞保障房的建設(shè)，主要還是因其售價受政府限制盈利空間有限。中小房企在商品住宅的銷售上本身不具有優(yōu)勢，可在此時適度參與保障房的建設(shè)，再加以宣傳樹立自己的品牌形象，把目光放在長遠的未來。

2．充分利用現(xiàn)有條件打造特色樓盤。

2011年上半年，3月19日開盤的冠亞·凱旋門推出372套房源，從正式對外開始連續(xù)蟬聯(lián)兩周的銷售冠軍，其中一周更是以193套創(chuàng)造泉州第一季度單周單樓盤的銷售神話，到5月初二期所開出的房源幾乎全部售罄;4月份泉州浦西萬達廣場推出將近1000套的SOHO公寓開盤以后同樣是受到泉州購房者的瘋搶。開發(fā)商可參考上半年萬達廣場和冠亞廣場創(chuàng)下銷售神話的營銷理念打造屬于獨具匠心的特色樓盤。一是引入大型商業(yè)地產(chǎn)項目，強強聯(lián)合打造高水平的商業(yè)圈，如以現(xiàn)有的“麥德龍”“沃爾瑪”為中心，建立高檔次的消費廣場，從而帶動其周邊的地產(chǎn)發(fā)展，再逐漸向現(xiàn)有商業(yè)圈靠攏，形成一個包含各種層次規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)。二是構(gòu)建富含新意的生活模式，如在江濱打造公園式居住環(huán)境，或明星式名門樓盤，滿足現(xiàn)今收入水平提高而激增的改善型需求。

3．優(yōu)化小戶型結(jié)構(gòu)，平衡供需關(guān)系。

考慮到2011年前三季度全市90平米及以下住宅施工面積421．54萬平米，占住宅施工面積比重18．7%;90平米及以下住宅新開工面積105．24萬平米，占住宅新開工面積比重16．9%，占比重仍顯偏低，這與國家政策規(guī)定的新開發(fā)樓盤90平米以下的住宅占樓盤總面積70%以上有很大差距。且依前文分析得知，在城市化快速進行的同時，房產(chǎn)的剛性需求大增，小戶型的未來市場值得看好，開發(fā)商應(yīng)大力調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，逐步將供需接軌。

4．適度促銷，緩解資金緊缺風(fēng)險。

因此前供求結(jié)構(gòu)的矛盾突出，2011年9月底，泉州市尚有待售面積124．50萬平米?，F(xiàn)今存款準(zhǔn)備金率六次上調(diào)，開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)車?yán)重影響，在此時候各滯銷樓盤適度促銷不僅可以增加樓盤人氣，回籠資金，滿足自身開發(fā)需求，也可在中小城市調(diào)控局勢尚未變局的情況下安穩(wěn)“過冬”。

5．拓寬和優(yōu)化融資渠道，增加資金供給。

當(dāng)前開發(fā)商利用銀行貸款、信托融資受宏觀政策干擾，應(yīng)采用多元化的手段進行融資，拓寬資金來源渠道。如:利用民間借貸、投資擔(dān)保融資、項目融資、典當(dāng)融資等。各種融資方法互有利弊，開發(fā)商應(yīng)針對各階段選擇相應(yīng)的融資渠道，降低風(fēng)險。在前期開發(fā)階段，融資期限長，需求數(shù)額大，可接受較高的融資成本以保證資金獲得高穩(wěn)定性，此階段可選擇民間借貸和投資擔(dān)保融資，中小型房企也可在此階段選擇項目融資，與一些資金雄厚的企業(yè)聯(lián)合，協(xié)調(diào)雙方現(xiàn)金流實現(xiàn)雙贏。在建造階段及其與銷售階段的銜接過程，開發(fā)商面臨項目拖延、原材料價格上漲等風(fēng)險，此階段的融資必須配合開發(fā)階段，既滿足工程資金需求，又不宜過度融資增加成本，可選用典當(dāng)融資，不僅成本較低，也相對容易籌得資金。

四 結(jié)語

隨著中國城市化建設(shè)的推進，中小城市房產(chǎn)的剛性需求將不斷放大，而通脹壓力高居不下，一二線城市房價又趨于飽和，中小城市房產(chǎn)潛在投資保值需求也將釋放。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控政策主要指向在于穩(wěn)定房價，泉州等中小城市房產(chǎn)發(fā)展起步慢，在現(xiàn)今宏觀調(diào)控下仍具有巨大的升值空間。地方政府應(yīng)在把握當(dāng)前機遇的同時響應(yīng)中央政策，出臺合理的地方細則，與開發(fā)商共同改善自身房產(chǎn)問題，推動促進房地產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟健康發(fā)展。

［1］ 國家統(tǒng)計局．2012年70個大中城市1月房價數(shù)據(jù)情況［EB/OL］．http://roll．sohu．com/20120218/n335132 545．shtml.

［2］ 泉州統(tǒng)計信息網(wǎng)［EB/OL］．http://www．qztj．gov．cn/outweb/index．a(chǎn)sp．

［3］ 2011泉州地產(chǎn)藍皮書［Z］．2011.

［4］ 趙宏偉，徐立敏，王曉峰．二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略研究［J］．商業(yè)現(xiàn)代化，2007(9)．