建設(shè)低碳高端園區(qū) 助力產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目評(píng)價(jià)

◎ 本刊記者 趙 鷹

北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京經(jīng)開(kāi)）是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的大型股份制園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司注冊(cè)資本10億元，總資產(chǎn)100億元，是一家在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)擁有較高知名度的股份制公司。北京經(jīng)開(kāi)始終強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)生態(tài)、自然生態(tài)”的協(xié)同發(fā)展，秉承低碳、生態(tài)、綠色的園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)理念，陸續(xù)投資開(kāi)發(fā)了100多萬(wàn)平米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造了包括北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道、天津?yàn)I海國(guó)際企業(yè)大道、北京經(jīng)開(kāi)工大軟件園等在內(nèi)的一系列低碳高端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，吸引了包括諾基亞、施耐德、沃爾瑪?shù)仁澜?00強(qiáng)在內(nèi)的眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐。

在長(zhǎng)期的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，北京經(jīng)開(kāi)已經(jīng)成為政府招商手臂的延展，擔(dān)負(fù)著打造高端產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的功能。目前，公司項(xiàng)目已拓展至北京亦莊、通州、天津、內(nèi)蒙古等地。

北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道是由公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的高端總部類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心區(qū)，位于在亦莊有“長(zhǎng)安街”之稱的榮華路南端，是亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)由西部商務(wù)公建區(qū)過(guò)渡到東部工業(yè)區(qū)的中心轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在亦莊的整體規(guī)劃中處于相當(dāng)關(guān)鍵的位置。項(xiàng)目總占地面積17.35萬(wàn)平方米，總建筑面積33.6萬(wàn)平方米，共建樓宇62個(gè)。

北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道以“高端化、復(fù)合化、商務(wù)化、中心化、低碳化”為特色，項(xiàng)目建成后不僅成為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的地標(biāo)性建筑群落，也成為整個(gè)北京市具有代表性的高端總部類園區(qū)。目前，國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目已經(jīng)吸引159家企業(yè)入園，實(shí)現(xiàn)就業(yè)人數(shù)5000多人，園區(qū)企業(yè)注冊(cè)資金總額達(dá)131億元，每年為開(kāi)發(fā)區(qū)貢獻(xiàn)稅收達(dá)15億元，成為生態(tài)環(huán)境好、能源消耗少、碳排放指數(shù)低、高端產(chǎn)業(yè)集中的代表性低碳高端園區(qū)，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

科學(xué)規(guī)劃 縝密論證成功打造個(gè)性化高端總部園區(qū)

2010年1月，中共中央政治局常委、全國(guó)政協(xié)主席賈慶林聽(tīng)取規(guī)劃匯報(bào)。

北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道是在充分論證和規(guī)劃基礎(chǔ)上建立起來(lái)的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過(guò)分區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于私密性、展示性、生態(tài)化辦公的強(qiáng)烈需求。國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)7年來(lái)，形成了成熟的園區(qū)氛圍和環(huán)境。

從運(yùn)行效果看，基本實(shí)現(xiàn)了園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)初期設(shè)定的目標(biāo)——通過(guò)集聚位于產(chǎn)業(yè)鏈上游的高端產(chǎn)業(yè)和總部類企業(yè)，打造具有高端性、知識(shí)性、關(guān)聯(lián)性等特征的園區(qū)空間，并通過(guò)低密度、低容積率、高綠化的優(yōu)美環(huán)境和相對(duì)獨(dú)立的辦公空間，激發(fā)工作人員的靈感，彰顯企業(yè)的個(gè)性和價(jià)值。

從地理區(qū)位來(lái)看，國(guó)際企業(yè)大道坐落在亦莊的非核心區(qū)，園區(qū)相對(duì)中心城市既具有一定的獨(dú)立性，又有較好的可達(dá)性。園區(qū)交通十分便捷，隨著城鐵亦莊線的全線開(kāi)通，這一優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)得更加明顯。

2011年2月，北京市委書記劉淇、市長(zhǎng)郭金龍一行視察北京經(jīng)開(kāi)工大軟件園云基地。

從產(chǎn)業(yè)類型看，國(guó)際企業(yè)大道所集中的企業(yè)多數(shù)屬于智力密集型企業(yè)，這類入園企業(yè)往往對(duì)中心城區(qū)的商業(yè)氛圍依賴度相對(duì)較低，對(duì)交通的便捷性要求較高，比較看重自身形象，對(duì)生態(tài)環(huán)境具備一定要求，如金融、服裝設(shè)計(jì)、研發(fā)、總部、展示、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。目前，園區(qū)已經(jīng)形成了以建行為首的金融類企業(yè)群；3M為代表的500強(qiáng)企業(yè)研發(fā)中心群；北斗信息、網(wǎng)連天下、阿本戈太陽(yáng)能技術(shù)、象形科技等在內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)群以及以白領(lǐng)、卡帕等高端知名品牌為龍頭的服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。

圖1 國(guó)際企業(yè)大道內(nèi)部產(chǎn)業(yè)生態(tài)網(wǎng)

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，國(guó)際企業(yè)大道主要集中了不同產(chǎn)業(yè)鏈或同一產(chǎn)業(yè)鏈的上游和高端產(chǎn)業(yè)，尤其是總部類辦公企業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)或?yàn)榧夹g(shù)上高端，表現(xiàn)為知識(shí)、技術(shù)密集，是多學(xué)科和多領(lǐng)域高、精、尖技術(shù)的集成；或?yàn)閮r(jià)值鏈高端，即具有高附加值特征；或者是位于產(chǎn)業(yè)鏈的核心部位，其發(fā)展水平?jīng)Q定了產(chǎn)業(yè)鏈的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

從園區(qū)功能來(lái)看，作為高端園區(qū)，國(guó)際企業(yè)大道已經(jīng)剝離了傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能，而主要集中于研發(fā)、設(shè)計(jì)和商務(wù)功能，同時(shí)還具備一定的生活與休閑功能。園區(qū)優(yōu)越的地理位置，可以使入園企業(yè)低成本、高效益地融入到開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈中，并占據(jù)專業(yè)化分工中的有利位置。同時(shí)，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)通過(guò)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息互動(dòng)、資源共享的結(jié)果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所稱的“內(nèi)聚效應(yīng)”，目前園區(qū)已具備良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，形成了覆蓋金融、研發(fā)、服務(wù)、創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)網(wǎng)（見(jiàn)圖1），并產(chǎn)生了一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，有望逐步降低企業(yè)的長(zhǎng)期平均成本。

從園區(qū)規(guī)劃看，可以概括為四低一高，即低樓層、低密度、低容積率、低成本，高綠化率。園區(qū)B區(qū)以中低層獨(dú)棟別墅式樓宇為主，A區(qū)包括一部分小高層/高層寫字樓產(chǎn)品，主要集中在沿街側(cè)，以“組團(tuán)”的形式存在，從而滿足了企業(yè)對(duì)不同空間的需求。

從園區(qū)環(huán)境看，園區(qū)注重綠化和景觀的構(gòu)建，強(qiáng)調(diào)人與自然和諧發(fā)展，生態(tài)性強(qiáng)。

北京經(jīng)開(kāi)旗下資產(chǎn)：亦莊創(chuàng)意生活廣場(chǎng)

塑造精品品牌打造“動(dòng)力園區(qū)”、“魅力園區(qū)”、“潛力園區(qū)”

北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道是北京市場(chǎng)上首個(gè)產(chǎn)業(yè)與自然“雙生態(tài)企業(yè)獨(dú)棟”的建筑產(chǎn)品。該項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目本身及區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展歷程均從側(cè)面反映了城市發(fā)展新區(qū)的發(fā)展?jié)摿巴顿Y價(jià)值，項(xiàng)目的成長(zhǎng)伴隨著區(qū)域板塊的成熟和經(jīng)濟(jì)的騰飛，形成良好的互動(dòng)效應(yīng),帶來(lái)了十分顯著的社會(huì)效益。

促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)合理化

國(guó)際企業(yè)大道的建設(shè)，依托開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)形成的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，引進(jìn)和創(chuàng)造了新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化作出了巨大貢獻(xiàn)。

國(guó)際企業(yè)大道以新型的辦公物業(yè)為載體，以“筑巢引鳳”為手段，間接實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)區(qū)“招商引資”的目標(biāo)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至2011年年底，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)共吸引159家企業(yè)入園，涉及各種性質(zhì)的企業(yè)。

北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道Ⅲ鳥瞰圖

在入園的企業(yè)中，以境內(nèi)的有限責(zé)任公司為主，占總企業(yè)數(shù)的60%；其次是境外有限責(zé)任公司和外地企業(yè)駐京分公司，分別占17%和11%（見(jiàn)圖2）。

圖2 國(guó)際企業(yè)大道入駐企業(yè)性質(zhì)分類

國(guó)際企業(yè)大道行業(yè)分布方面，開(kāi)發(fā)區(qū)在經(jīng)歷了以傳統(tǒng)的生產(chǎn)、加工企業(yè)為主體的工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的初始階段后，逐步走向以引進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成智力密集型、資本密集型的新型產(chǎn)業(yè)格局的發(fā)展階段，國(guó)際企業(yè)大道正是在這一過(guò)程中應(yīng)運(yùn)而生的。從行業(yè)分布上看，國(guó)際企業(yè)大道入駐企業(yè)近三成屬于科研與技術(shù)服務(wù)，租賃與商業(yè)服務(wù)、制造業(yè)、批發(fā)與零售業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)各占一成左右，分別為17%、15%、11%和8%；金融、房地產(chǎn)、文體娛樂(lè)企業(yè)共計(jì)占一成，其他行業(yè)企業(yè)約占一成。

同開(kāi)發(fā)區(qū)原有以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相比，國(guó)際企業(yè)大道以其特殊的高端園區(qū)形態(tài)所引入的產(chǎn)業(yè)多集中在產(chǎn)業(yè)鏈上游和前端，有效延伸了開(kāi)發(fā)區(qū)的高端產(chǎn)業(yè)鏈；通過(guò)引進(jìn)新型的企業(yè)，創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條，同時(shí)促進(jìn)已有產(chǎn)業(yè)局部功能的轉(zhuǎn)型和已入園企業(yè)的擴(kuò)張發(fā)展，國(guó)際企業(yè)大道以實(shí)踐證明優(yōu)質(zhì)的園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)業(yè)間互補(bǔ)性的“生態(tài)平衡”和資源創(chuàng)新（見(jiàn)圖3）。

圖3 國(guó)際企業(yè)大道入園企業(yè)分類

全面提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)指數(shù)

國(guó)際企業(yè)大道依托開(kāi)發(fā)區(qū)新的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，全面提升了區(qū)域經(jīng)濟(jì)指數(shù)，實(shí)現(xiàn)稅收增幅。

國(guó)際企業(yè)大道在近十年的運(yùn)營(yíng)中，已經(jīng)被實(shí)踐證實(shí)，成為開(kāi)發(fā)區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。作為北京開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的延展手臂，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)的159家企業(yè)中，注冊(cè)在園區(qū)內(nèi)的企業(yè)117家，注冊(cè)在開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)4家，注冊(cè)在開(kāi)發(fā)區(qū)外的企業(yè)30家，總注冊(cè)資本131億元（見(jiàn)表 1）。

表1 國(guó)際企業(yè)大道A、B兩區(qū)入園企業(yè)統(tǒng)計(jì)

統(tǒng)計(jì)表明，2010年，園區(qū)內(nèi)工業(yè)總產(chǎn)值總量達(dá)200億元，高新技術(shù)企業(yè)對(duì)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值貢獻(xiàn)的比例為65%。作為研發(fā)、總部企業(yè)集聚的高端園區(qū)，每公頃用地工業(yè)產(chǎn)值達(dá)11.53億元，園區(qū)企業(yè)每年繳納的稅收逾20億元。

在開(kāi)發(fā)區(qū)和園區(qū)的優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)政策以及園區(qū)平臺(tái)的扶持下，企業(yè)在園區(qū)內(nèi)經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，有的已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)擴(kuò)張，有的已經(jīng)業(yè)務(wù)多元發(fā)展，有的已經(jīng)產(chǎn)品更新?lián)Q代，在新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下派生出了更加適應(yīng)市場(chǎng)需求的新產(chǎn)業(yè)鏈組合，由此創(chuàng)造出開(kāi)發(fā)區(qū)良性滾動(dòng)發(fā)展的新模式。

同時(shí)，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)內(nèi)入駐了近20%的外資企業(yè)，如3M中國(guó)有限公司、佛瑞蒙特新技術(shù)有限公司、泰爾文特控制系統(tǒng)有限公司、森特國(guó)際建筑系統(tǒng)有限公司等等。這對(duì)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加大外資利用率，增加外幣存款余額，加大外資創(chuàng)匯能力等都具有積極的推進(jìn)作用。

促進(jìn)區(qū)域勞動(dòng)就業(yè)

國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)直接促進(jìn)了開(kāi)發(fā)區(qū)的勞動(dòng)就業(yè)，改善了開(kāi)發(fā)區(qū)的人才結(jié)構(gòu)，提升了開(kāi)發(fā)區(qū)的人才質(zhì)量。159家總部研發(fā)類高端企業(yè)的入駐，使國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)顯示出充分的“勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)”，這體現(xiàn)在園區(qū)就業(yè)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量三個(gè)方面。

從就業(yè)人數(shù)上看，目前國(guó)際企業(yè)大道總就業(yè)人數(shù)已達(dá)5000多人，直接創(chuàng)造了大量的勞動(dòng)價(jià)值。

從就業(yè)人才的結(jié)構(gòu)上看，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)人才群體盡管專業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，但知識(shí)結(jié)構(gòu)和智能結(jié)構(gòu)均偏向高端，學(xué)歷程度普遍較高，根據(jù)對(duì)園區(qū)58家企業(yè)進(jìn)行的不完全調(diào)查，企業(yè)本科以上程度的就業(yè)者達(dá)到68%以上，且就業(yè)者以32～45歲的青壯年為主，表現(xiàn)出知識(shí)經(jīng)濟(jì)下人才高端化、年輕化的傾向。

從人才質(zhì)量上看，國(guó)際企業(yè)大道的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了大量的高智力就業(yè)崗位，其高端園區(qū)的性質(zhì)吸引了城市中心的高素質(zhì)人才向開(kāi)發(fā)區(qū)匯集，目前園區(qū)聚集的就業(yè)人群90%以上屬于高收入白領(lǐng)階層，為開(kāi)發(fā)區(qū)人才結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)做出了巨大貢獻(xiàn)。

促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)升級(jí)

國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)通過(guò)提升開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)層次，集聚高端人才，直接促進(jìn)了開(kāi)發(fā)區(qū)金融、餐飲、商業(yè)及其他配套服務(wù)業(yè)的繁榮，為開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)升級(jí)提供了準(zhǔn)備。

園區(qū)總部研發(fā)類企業(yè)與高收入人才的集聚為開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了明顯的“消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)”，一方面是園區(qū)企業(yè)，尤其是總部類企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)以及保障商務(wù)活動(dòng)和研發(fā)活動(dòng)所必需的各種配套消費(fèi)，如金融、商業(yè)、餐飲、勞務(wù)服務(wù)等；一方面是由入園企業(yè)白領(lǐng)們的個(gè)人生活消費(fèi)帶來(lái)的巨大消費(fèi)需求，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購(gòu)物等（這種趨勢(shì)將隨著園區(qū)的成熟日趨明顯）。

目前在企業(yè)大道園區(qū)內(nèi)及附近區(qū)域已經(jīng)形成了包括建設(shè)銀行、工商銀行、中小型投資及投資咨詢公司（如白領(lǐng)眾盈、泰潤(rùn)澤國(guó)際、益眾邦、世紀(jì)東源、匯通融鑫等）、保險(xiǎn)及典當(dāng)行（陽(yáng)光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、金德典當(dāng)）等為一體的金融服務(wù)集群，餐飲及商務(wù)酒店（悅豪、錦江，鉑爾曼），勞務(wù)服務(wù)中心（必達(dá)）等園區(qū)生活服務(wù)配套體系等等，這些依托園區(qū)實(shí)體自然形成的產(chǎn)業(yè)體系不僅可以滿足園區(qū)內(nèi)的需求，而且還對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)城市環(huán)境的成熟、市場(chǎng)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)的繁榮起到了支持作用，直接推動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)的全面發(fā)展。

通過(guò)“企業(yè)社區(qū)化”發(fā)展形成綜合性社區(qū)

國(guó)際企業(yè)大道“企業(yè)社區(qū)化”的發(fā)展方向，形成了更具綜合性的商務(wù)辦公社區(qū)，直接促進(jìn)了開(kāi)發(fā)區(qū)更加合理化的功能分區(qū)。

國(guó)際企業(yè)大道是開(kāi)發(fā)區(qū)從單一化低端工業(yè)園區(qū)和商務(wù)公建區(qū)向具有“企業(yè)社區(qū)化”特性的綜合園區(qū)過(guò)渡的新一代代表性產(chǎn)品。園區(qū)通過(guò)A、B區(qū)的設(shè)置，實(shí)現(xiàn)了高端產(chǎn)業(yè)辦公樓與綜合商務(wù)配套的搭配互補(bǔ)，解決了單純的產(chǎn)業(yè)區(qū)由于配套不足難以解決園區(qū)內(nèi)企業(yè)的就餐、休閑、居住等基本生活需要的通病。

通過(guò)“企業(yè)社區(qū)”的建設(shè)，有助于企業(yè)和員工獲得歸屬感和可持續(xù)發(fā)展的空間，也從根本上杜絕了交通擁堵和“睡城”的弊端，是能夠真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)、員工、園區(qū)、城市共同成長(zhǎng)壯大的根本解決方案。

形成了充分的品牌效應(yīng)

國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)以其高端獨(dú)棟辦公形象在國(guó)內(nèi)形成了品牌，并以其國(guó)際化和現(xiàn)代化的形象定位提升了開(kāi)發(fā)區(qū)的整體形象，帶來(lái)了充分的品牌效應(yīng)。

北京經(jīng)開(kāi)工大軟件園實(shí)景圖

BDA國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目是北京市乃至全國(guó)最早的雙生態(tài)獨(dú)棟類辦公項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)后形成了高端研發(fā)總部類企業(yè)的集聚區(qū)，各方信息表明，“國(guó)際企業(yè)大道”已經(jīng)成為區(qū)域乃至全國(guó)的一個(gè)園區(qū)品牌，在業(yè)內(nèi)外享有一定的聲譽(yù)，具備了相當(dāng)?shù)钠放苾r(jià)值，并由此帶來(lái)了充分的品牌效應(yīng)。

在開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，BDA國(guó)際企業(yè)大道以其商務(wù)版獨(dú)立性生態(tài)化建筑群落，成為開(kāi)發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和地標(biāo)建筑群。園區(qū)代表了國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家辦公物業(yè)的低密度生態(tài)化辦公的發(fā)展趨勢(shì)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)引領(lǐng)國(guó)內(nèi)同類產(chǎn)品的潮流；并充分表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略。目前，國(guó)際企業(yè)大道已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際化、現(xiàn)代化形象的重要組成部分和現(xiàn)代商務(wù)辦公的物業(yè)符號(hào)，是開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)商務(wù)辦公物業(yè)與國(guó)際接軌的一種直接表現(xiàn)，大大提升了開(kāi)發(fā)區(qū)的整體形象。

除此之外，國(guó)際企業(yè)大道對(duì)于環(huán)境美化、市政設(shè)置配套等方面都有積極的意義。在理論價(jià)值上，該園區(qū)項(xiàng)目作為政策指導(dǎo)下市場(chǎng)化運(yùn)作項(xiàng)目的一個(gè)成功典范，對(duì)于探索開(kāi)發(fā)區(qū)新的發(fā)展模式也具有不可忽視的意義。

以雙生態(tài)理念為基石塑造低碳節(jié)能園區(qū)空間

北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道以“雙生態(tài)”（產(chǎn)業(yè)生態(tài)、自然生態(tài)）為園區(qū)的突出特色，且在園區(qū)的持續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不斷將綠色生態(tài)的理念與實(shí)踐推向深入。國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)不僅在規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分貫徹了人與自然和諧一體的思路，通過(guò)構(gòu)建雨洪利用系統(tǒng)、空中回廊、園區(qū)濕地、果嶺等多項(xiàng)手段實(shí)現(xiàn)可交流、可親近、可持續(xù)的綠色辦公空間，還在后期管理中深化“雙生態(tài)”理念，開(kāi)展園區(qū)低碳節(jié)能調(diào)查，逐步構(gòu)建園區(qū)企業(yè)的低碳化管理服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)“經(jīng)開(kāi)匯”等多種形式與入園企業(yè)建立起持久緊密的合作共生關(guān)系，使入園企業(yè)愿意來(lái)、留得住、能發(fā)展。

國(guó)際企業(yè)大道環(huán)境效益評(píng)估

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)整體環(huán)境良好，通過(guò)了ISO14000的環(huán)境管理體系認(rèn)證，在2003年度外商對(duì)北京市投資環(huán)境測(cè)評(píng)中滿意度為各區(qū)縣之首。在環(huán)境質(zhì)量相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)在生態(tài)環(huán)境的規(guī)劃和治理方面，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了開(kāi)發(fā)區(qū)的平均水平。

在園林設(shè)計(jì)上，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)營(yíng)造了人工湖良性生態(tài)循環(huán)的生物環(huán)境，在生態(tài)庭院中，開(kāi)辟了共約5859平米的水系和水體面積。其中，B區(qū)以水塘類型濕地水體存在的水體總投影面積即達(dá)5073平米（見(jiàn)表2）。

圖4 國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)生態(tài)環(huán)境實(shí)景圖

表2 國(guó)際企業(yè)大道水系水體面積（單位：平方米）

在創(chuàng)造水域鄉(xiāng)野景觀時(shí)，國(guó)際企業(yè)大道模仿自然水循環(huán)過(guò)程，把寶貴的雨水徑流資源匯集到濕地水體內(nèi)，在水體適當(dāng)栽培具有水體凈化功能和吸收有害化學(xué)物質(zhì)及重金屬功能的水生植物，不僅形成了優(yōu)美的園區(qū)景觀，也具有十分明顯的系統(tǒng)生態(tài)效益（見(jiàn)圖4）。

國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)是在北京市非常罕見(jiàn)的高綠化率產(chǎn)業(yè)園區(qū)，綠化率高達(dá)46%。園區(qū)在綠化上以濕地水體為核心建立了濱水林地景觀，由喬、灌、草結(jié)合成結(jié)構(gòu)緊密的林地，從而使園區(qū)形成了良好的自然生態(tài)系統(tǒng)。林地為建筑構(gòu)成較強(qiáng)的遮蔽，建筑立面通過(guò)不同高度的樹(shù)冠遞減，視覺(jué)高度得到調(diào)整，使建筑之間的距離感加強(qiáng)，這種設(shè)計(jì)不僅營(yíng)造了極具私密性和生態(tài)性的綠地空間，而且還促使園區(qū)形成了自成一體的小生態(tài)環(huán)境。

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，園區(qū)運(yùn)營(yíng)以來(lái)，夏季園區(qū)內(nèi)平均環(huán)境溫度比周邊溫度低2～3度，說(shuō)明國(guó)際企業(yè)大道果嶺式的綠化設(shè)計(jì)，能夠很好的調(diào)節(jié)區(qū)域小氣候，緩解城市“熱島現(xiàn)象”，同時(shí)也有效改善了地表局部空間的溫度和濕度，可直接降低園區(qū)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能耗。

國(guó)際企業(yè)大道節(jié)能與低碳評(píng)估

由于國(guó)際企業(yè)大道屬于高端研發(fā)總部類園區(qū)，園區(qū)內(nèi)除了與辦公息息相關(guān)的水、電、氣、熱消耗外，基本沒(méi)有其它能耗，能耗程度很低。國(guó)際企業(yè)大道A、B兩區(qū)在物業(yè)管理模式上有一定差異，B區(qū)主要采用包干制，A區(qū)則由公司委托博大物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。因此，公司在調(diào)查園區(qū)能耗時(shí)，采用了不同的方式進(jìn)行。為基本探明B區(qū)的能耗數(shù)據(jù)，公司專門針對(duì)國(guó)際企業(yè)大道入園企業(yè)設(shè)計(jì)了《產(chǎn)業(yè)園低碳節(jié)能調(diào)查問(wèn)卷》，通過(guò)物業(yè)對(duì)B區(qū)入園企業(yè)進(jìn)行發(fā)放，然后對(duì)相關(guān)的能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，A區(qū)則根據(jù)物業(yè)直接統(tǒng)計(jì)的結(jié)果進(jìn)行核算分析。結(jié)果表明，由于國(guó)際企業(yè)大道采用低密度設(shè)計(jì)，樓宇體量相對(duì)不大，且完全沒(méi)有生產(chǎn)性企業(yè)，通過(guò)與北京市其他公共建筑進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)能耗水平非常低。

從用電量上看，B區(qū)單位面積年總耗電量?jī)H為27.68kWh/m2·a，A區(qū)比B區(qū)略高，為35.85 kWh/m2·a。從圖5可以看出，國(guó)際企業(yè)大道的電耗水平比調(diào)查所涉及的，包括商場(chǎng)、賓館飯店、辦公樓、綜合性商務(wù)樓在內(nèi)的北京市其他公共建筑都要低。

圖5 北京市公共建筑能耗統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與國(guó)際企業(yè)大道數(shù)據(jù)對(duì)比圖

從用電特點(diǎn)來(lái)看，國(guó)際企業(yè)大道的電量消耗基本符合一般公共建筑的電耗特征，采暖季的12月、1月、3月（2月公共假期較多，能耗水平大幅下降）以及夏季空調(diào)使用較多的7～9三個(gè)月會(huì)出現(xiàn)用電的高峰（見(jiàn)圖6）。研究表明，一般類型的大型公建中，空調(diào)用電占40%～60%，照明用電占25%～35%，其余為電梯和電氣設(shè)備用電，國(guó)際企業(yè)大道的用電特點(diǎn)基本與此相符合。

圖6 國(guó)際企業(yè)大道電量消耗特點(diǎn)（2010年數(shù)據(jù)）

在全球變暖的背景下，低碳問(wèn)題成為舉世關(guān)心的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。有數(shù)據(jù)表明，目前全國(guó)84%的商業(yè)能耗發(fā)生在城市，主要就集中在相關(guān)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在這一背景下，2009年年底，北京大學(xué)工學(xué)院湍流與復(fù)雜系統(tǒng)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室氣候變化課題小組對(duì)國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目進(jìn)行了比較全面的系統(tǒng)碳排放測(cè)算，來(lái)考察以生態(tài)高端著稱的國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)是否能夠符合低碳的標(biāo)準(zhǔn)。

北京大學(xué)所采用的評(píng)測(cè)體系是由氣候變化課題小組自行開(kāi)發(fā)的低碳系統(tǒng)測(cè)評(píng)體系（見(jiàn)圖7）。該體系的核心在于從園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的全生命周期出發(fā)，通過(guò)系統(tǒng)性分析園區(qū)建筑物建造、裝修、戶外設(shè)施建造、運(yùn)輸、運(yùn)行、廢棄物處理、物業(yè)管理，乃至拆毀、廢舊建材處理各個(gè)階段的資源消耗清單，計(jì)算與資源消耗密切相關(guān)的碳排放量，建立碳排放清單。然后，利用實(shí)驗(yàn)室建立的體現(xiàn)溫室氣體排放密度數(shù)據(jù)庫(kù)，評(píng)估園區(qū)系統(tǒng)的體現(xiàn)溫室氣體排放，最后綜合經(jīng)濟(jì)成本、生態(tài)收益、經(jīng)濟(jì)效益等方面的評(píng)估，明確園區(qū)是否符合低碳的標(biāo)準(zhǔn)，如不符合，可以在哪些階段和步驟予以提升和改進(jìn)。

從碳排放測(cè)算和低碳評(píng)估的實(shí)際情況看，現(xiàn)有的國(guó)際企業(yè)大道建筑在建設(shè)過(guò)程中直接二氧化碳排放強(qiáng)度和直接溫室氣體排放強(qiáng)度（包含CO2，CH4等各類溫室氣體）分別為17千克CO2/平方米和18千克CO2當(dāng)量/平方米。

也就是說(shuō)，已建產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，每平米建筑建造過(guò)程中直接產(chǎn)生的二氧化碳排放量和溫室氣體排放總量（換算為當(dāng)量CO2）僅分別為17千克和18千克。即使考慮整個(gè)建造過(guò)程中各項(xiàng)建材投入間接引起的溫室氣體排放量，已建園區(qū)的總體二氧化碳排放密度和總體溫室氣體排放密度也僅為1620千克CO2當(dāng)量/平方米和1790千克CO2當(dāng)量/平方米。上述數(shù)值可以說(shuō)明，北京經(jīng)開(kāi)國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)的碳排放強(qiáng)度普遍低于工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。

圖7 北京大學(xué)低碳系統(tǒng)測(cè)評(píng)體系

根據(jù)低碳產(chǎn)業(yè)園的定義，“在滿足必要的運(yùn)行條件下，系統(tǒng)整體以最少的溫室氣體排放實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，這也表明，盡管實(shí)現(xiàn)低碳化是打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要環(huán)節(jié)，但是更為重要的是在實(shí)現(xiàn)低碳的同時(shí)，必須保證園區(qū)總體產(chǎn)值的高水平。

通過(guò)對(duì)整個(gè)園區(qū)進(jìn)行碳排放調(diào)研和系統(tǒng)碳測(cè)評(píng)發(fā)現(xiàn)，北京經(jīng)開(kāi)已建園區(qū)產(chǎn)生每萬(wàn)元產(chǎn)值總體二氧化碳排放量為0.7噸。將企業(yè)大道與我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)總體平均水平（每萬(wàn)元工業(yè)產(chǎn)值排碳3.1噸）相比較，每實(shí)現(xiàn)一萬(wàn)元的工業(yè)總產(chǎn)值，客觀上北京經(jīng)開(kāi)打造的產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)為全社會(huì)貢獻(xiàn)減排二氧化碳2.4噸（見(jiàn)圖8）。

圖8 國(guó)際企業(yè)大道與第二產(chǎn)業(yè)部分行業(yè)碳排放水平比較

中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的平均碳排放水平為每萬(wàn)元產(chǎn)值平均排放二氧化碳1.5噸，與這一數(shù)值相比，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)也絲毫不遜色。如圖9所示，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)碳排放水平不及第三產(chǎn)業(yè)平均水平的一半，基本達(dá)到同期中國(guó)高端金融業(yè)和高端服務(wù)業(yè)的平均碳排放水平。

圖9 國(guó)際企業(yè)大道與第三產(chǎn)業(yè)部分代表性行業(yè)比較

目前，北京大學(xué)國(guó)際企業(yè)大道碳測(cè)評(píng)的相關(guān)成果已經(jīng)被作為典型案例收入2010年7月由新華出版社出版的《建筑碳排放系統(tǒng)計(jì)量方法》一書。該書由北京大學(xué)氣候變化課題組完成，屬于國(guó)家“973”計(jì)劃課題“城市生命體生態(tài)特征及演變機(jī)理研究”的重要成果之一（見(jiàn)圖 10）。

圖10 建筑碳排放系統(tǒng)計(jì)量方法書籍

國(guó)際企業(yè)大道水資源利用狀況評(píng)估

對(duì)于水耗數(shù)據(jù)分析，國(guó)際企業(yè)大道的水資源利用情況可通過(guò)用水?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行分析。由于B區(qū)獨(dú)棟樓宇體量較小，且總部辦公特性突出，在國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)的總生活耗水中不占據(jù)主要比例。A區(qū)樓宇及園區(qū)綠地維護(hù)相對(duì)水耗較大，兩者加起來(lái)年耗水量近20萬(wàn)噸。從2010年數(shù)據(jù)看，A區(qū)及綠地維護(hù)全年的耗水量為17.9萬(wàn)噸。從不同月度的水耗數(shù)量看，夏季為用水高峰期，結(jié)合生活用水與中水的用水比例可以看到，生活用水變化曲線比較平穩(wěn)，而由于夏季綠化、生態(tài)用水消耗量巨大，中水消耗巨大。從這里可以看出，國(guó)際企業(yè)大道的節(jié)水潛力主要體現(xiàn)在中水使用的控制上，需要進(jìn)一步提高中水的利用效率（見(jiàn)圖11）。

圖11 BDA國(guó)際企業(yè)大道水資源消耗特點(diǎn)（2010年數(shù)據(jù)）

在節(jié)水方式上，主要建立了虹吸雨水排水系統(tǒng)。國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目在雨水收集利用方面采用了室內(nèi)虹吸雨水排水系統(tǒng)，該系統(tǒng)是雨水排水方面的新興技術(shù)。該系統(tǒng)選用5年雨水重現(xiàn)期進(jìn)行計(jì)算并按照50年核校，主要運(yùn)用于16棟高層建筑屋面的中、后期優(yōu)質(zhì)雨水。共分為4個(gè)集水區(qū)，每個(gè)區(qū)設(shè)置1組構(gòu)筑物，包括1座集水池，1座過(guò)濾池，1座清水池和1座雨水處理設(shè)備間。

與樓梯普通雨水排水相比，該虹吸式雨水排水系統(tǒng)直接提升了水資源利用效率，在水資源十分寶貴的北京地區(qū)，該系統(tǒng)的利用具有十分重要的價(jià)值。

從結(jié)構(gòu)上看，該系統(tǒng)立管數(shù)量少、管徑小（與雨水斗連接管道僅De56）、布置靈活，不破壞建筑結(jié)構(gòu)造型。相同樓面，普通雨水排水至少設(shè)De大于等于110管道3～4根固定在建筑墻體的立管，而虹吸雨水僅一根立管De小于等于110，放散出戶處最大僅De125長(zhǎng)度2M。

從使用效果上看，該系統(tǒng)效率高、噪音小，在暴雨時(shí)能有效緩解屋宇結(jié)構(gòu)壓力。虹吸雨水單斗排水能力大，能在極短時(shí)間內(nèi)將屋面雨水迅速排凈，極大緩解了因暴雨造成屋面雨水大量聚集而造成的屋面防水壓力和屋頂結(jié)構(gòu)承重壓力。虹吸式雨水排放系統(tǒng)在設(shè)計(jì)流量下，系統(tǒng)中滿管流霧空氣漩渦，排水噪音極小，而普通排水噪音極大。

從經(jīng)濟(jì)效益上看，該系統(tǒng)不僅直接節(jié)約了水資源，而且能夠節(jié)省大量水資源使用成本。按亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)年平均降雨量539.4MM，屋頂徑流系數(shù)0.9，季節(jié)折減系數(shù)0.85，本項(xiàng)目年總集雨量6701m3，此部分雨水用于綠化澆灌年節(jié)約用水資金約6.7萬(wàn)元（考慮到北京市自來(lái)水上漲的必然趨勢(shì)，按10元/立方米計(jì)算）。

此外，在其它節(jié)水措施方面，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)在提高雨水利用率，保證綠化率前提下，采取了包括下洼式綠地，透水磚鋪設(shè)和人工引導(dǎo)等雨水增滲措施，全面提升了水資源利用效率，帶來(lái)了顯著的生態(tài)效益。

這些措施可將因開(kāi)發(fā)建設(shè)造成的雨水徑流降低為零，讓雨水又天然下滲回補(bǔ)地下，使地面能夠“自由呼吸”；雨水的下滲能夠很好的調(diào)節(jié)區(qū)域小氣候，緩解城市“熱島現(xiàn)象”，同時(shí)可以改善地表局部空間的溫度和濕度，具有冬暖夏涼的特點(diǎn)，尤以盛夏高溫天氣時(shí)更為明顯（對(duì)于建筑物的節(jié)能保溫具有不可忽略的作用，建筑物外部氣溫的適宜無(wú)疑將極大的降低室內(nèi)空調(diào)暖氣的能耗）；雨水的下滲措施能更好的補(bǔ)充土壤水和地下水，保持土壤濕度，涵養(yǎng)地下水資源，在城市中重新建構(gòu)“大氣－降水－蒸發(fā)”的正常水循環(huán)過(guò)程，具有恢復(fù)城市生態(tài)平衡的作用。

北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道Ⅲ項(xiàng)目規(guī)劃圖

北京經(jīng)開(kāi)工大軟件園園區(qū)實(shí)景圖

國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目中所采用的一系列水資源收集利用工程，讓雨水就地資源化與環(huán)境化，對(duì)于緩解大市政排水管網(wǎng)壓力、降低城市內(nèi)澇，節(jié)省綠化用水量具有直接經(jīng)濟(jì)意義。另外，建筑物周圍的雨水滲透措施對(duì)于回補(bǔ)地下水、涵養(yǎng)水源，改善小氣候環(huán)境，消除熱島效應(yīng)，建筑物的節(jié)能保溫具有間接作用；重建了大氣-降水-蒸發(fā)的正常水循環(huán)過(guò)程、恢復(fù)了城市生態(tài)平衡，具有巨大的生態(tài)效益。

五化合一，引領(lǐng)低碳園區(qū)未來(lái)之路

北京經(jīng)開(kāi)·國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高、設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，從2006年項(xiàng)目投入使用以來(lái)，產(chǎn)生了很好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的相關(guān)評(píng)估表明，國(guó)際企業(yè)大道園區(qū)已經(jīng)成為生態(tài)環(huán)境好、能源消耗少、碳排放指數(shù)低、高端產(chǎn)業(yè)集中的代表性低碳高端園區(qū)。

經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，國(guó)際企業(yè)大道品牌已經(jīng)成為北京經(jīng)開(kāi)旗下的一大核心品牌。公司不斷總結(jié)和提升國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并在新的園區(qū)項(xiàng)目中予以巧妙復(fù)制和充分完善。除了北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目也在天津?yàn)I海新區(qū)、通州臺(tái)湖鎮(zhèn)光機(jī)電基地等處順利落地。

作為國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目的升級(jí)版本，這一系列國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目均從前期設(shè)計(jì)開(kāi)始，將低密度、低排放、生態(tài)化、節(jié)能環(huán)保等理念充分融入項(xiàng)目建設(shè)，幫助園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，打造企業(yè)社區(qū)和低碳城市空間，引領(lǐng)低碳園區(qū)未來(lái)之路。通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)，并引入高附加值企業(yè)，這些項(xiàng)目將最終建成集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、企業(yè)總部、商業(yè)辦公及其他相關(guān)配套服務(wù)為一體的大型綜合類產(chǎn)業(yè)研發(fā)總部集群，以園區(qū)為載體，以“高端化、復(fù)合化、商務(wù)化、中心化、低碳化”為特色，以產(chǎn)業(yè)為支撐，有效促進(jìn)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)發(fā)展振興，極大帶動(dòng)區(qū)域成熟與發(fā)展，最終形成產(chǎn)業(yè)新區(qū)內(nèi)的高端產(chǎn)業(yè)聚集地，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城的成長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展！