房地產(chǎn)稅國(guó)內(nèi)研究綜述

張 青，張?jiān)俳?/p>

（1.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 財(cái)政與公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430205；2.國(guó)家稅務(wù)總局，北京 100031）

一、概述

我國(guó)在2003年明確提出開(kāi)征統(tǒng)一物業(yè)稅的政策調(diào)整之前，理論界已經(jīng)開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)稅的研究。劉維新（1994）最早對(duì)土地和房地產(chǎn)稅進(jìn)行系統(tǒng)性研究，其主要關(guān)心的問(wèn)題是土地租稅費(fèi)的改革。此后，王桂蓮和戴海先（1997）專(zhuān)門(mén)研究房地產(chǎn)課稅制度，總結(jié)了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)課稅制度存在的問(wèn)題，并提出改革的建議。從1998年開(kāi)始，我國(guó)國(guó)土資源部、財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)稅總局等相關(guān)部門(mén)開(kāi)始組織專(zhuān)家以課題的方式研究房地產(chǎn)稅，并多次開(kāi)展研討會(huì)。與此同時(shí)，也有一些學(xué)者從房地產(chǎn)稅的不同角度進(jìn)行了一些有意義的研究 （張?zhí)炖纾?000；謝群松，2001；謝群松，2002a；馬海濤和李霽，2003）。 這些研究成果為我國(guó)在2003年10月提出物業(yè)稅改革設(shè)想奠定了初步的理論基礎(chǔ)。

我國(guó)專(zhuān)著形式的房地產(chǎn)稅研究成果主要有：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心與美國(guó)林肯土地政策研究院進(jìn)行合作研究，對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制在政策層面上做了系統(tǒng)設(shè)計(jì)（謝伏瞻、隆國(guó)強(qiáng)、丁成日等，2006）；系統(tǒng)介紹各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅（郭文華，曹庭語(yǔ)，2005）；對(duì)物業(yè)稅稅制要素進(jìn)行國(guó)際比較并結(jié)合中國(guó)實(shí)際研究物業(yè)稅改革研究（張青、薛鋼、李波、蔡紅英，2006）；探討財(cái)產(chǎn)稅理論與實(shí)踐 （陳志勇，2006；張學(xué)誕，2007）。本文將在他們的研究基礎(chǔ)上進(jìn)行更加完整的總結(jié)，尤其是加入了對(duì)物業(yè)稅改革經(jīng)濟(jì)影響相關(guān)研究的綜述，當(dāng)然也加入了最新的一些重要研究。從尊重歷史的角度，除原作者使用“財(cái)產(chǎn)稅”、“不動(dòng)產(chǎn)稅”等概念不變以外，本文均使用“物業(yè)稅”名稱(chēng)進(jìn)行綜述，標(biāo)題則使用“房地產(chǎn)稅”稱(chēng)謂。

二、房地產(chǎn)稅改革與制度建設(shè)

（一）物業(yè)稅改革的時(shí)機(jī)選擇與制度環(huán)境

溫來(lái)成（2008，2009）認(rèn)為，我國(guó)由于缺乏明晰的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及相應(yīng)完善的管理制度，目前尚不具備大規(guī)模推出物業(yè)稅改革的條件，改革時(shí)機(jī)不成熟。 唐明（2010）[1]和張艷純、唐明（2010）[2]列舉了阻礙物業(yè)稅改革的制度原因：不清晰的產(chǎn)權(quán)環(huán)境導(dǎo)致物業(yè)稅制形成發(fā)展缺失法律基礎(chǔ)；不規(guī)范財(cái)政分權(quán)導(dǎo)致物業(yè)稅發(fā)展缺失財(cái)政體制基礎(chǔ)；地方政府治理的激勵(lì)與約束機(jī)制導(dǎo)致物業(yè)稅制改革缺失政治基礎(chǔ)。他們據(jù)此提出要研究物業(yè)稅制改革的制度環(huán)境。 唐明（2009，2010）[3][2]從雙軌制住房制度、房地產(chǎn)的市場(chǎng)化健全程度、住房的不平等所導(dǎo)致的缺乏民眾支持等方面，深入挖掘住房制度轉(zhuǎn)軌背景下物業(yè)稅改革將遇到的種種體制障礙。物業(yè)稅改革不是一項(xiàng)孤立的制度安排,其變遷的方向和目標(biāo)受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的制約。只有首先構(gòu)建科學(xué)合理的住房體系,物業(yè)稅才能改革成功。溫來(lái)成（2008）探討了物業(yè)稅與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的一般關(guān)系，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理現(xiàn)狀存在的問(wèn)題，提出開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記普查、逐步統(tǒng)一城鄉(xiāng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度等政策建議。

岳樹(shù)民（2004）提出物業(yè)稅作為對(duì)居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的征稅，不能僅僅考慮物業(yè)稅本身的稅負(fù)問(wèn)題，還要結(jié)合個(gè)人所得稅、增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等實(shí)際上最終也由居民個(gè)人承擔(dān)稅負(fù)的整體稅負(fù)狀況。在物業(yè)稅稅收負(fù)擔(dān)的設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮和協(xié)調(diào)與其他稅種的關(guān)系，每一個(gè)稅種不應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立進(jìn)行改革的，在改革的過(guò)程中協(xié)調(diào)好各個(gè)稅種的關(guān)系至關(guān)重要。王敏（2010）分析開(kāi)征物業(yè)稅很可能會(huì)擴(kuò)大我國(guó)地區(qū)間稅收分配差距，建議將土地出讓金制度和財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度改革，作為物業(yè)稅改革總體規(guī)劃的重要配套措施，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)相關(guān)制度。石子印（2010）借鑒美國(guó)和韓國(guó)實(shí)施物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出物業(yè)稅的成功必須滿(mǎn)足以下條件：（1）物業(yè)稅必須是受益稅；（2）需要上級(jí)政府的財(cái)力補(bǔ)貼支持；（3）將公眾對(duì)該稅的負(fù)擔(dān)控制在適當(dāng)范圍內(nèi)；（4）需要不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的配套改革。張青（2008）分析物業(yè)稅改革要取得成功，必須滿(mǎn)足地方政府與物業(yè)稅的財(cái)政利益一致性、地方居民與物業(yè)稅用途的利益相容性和具備稅收征管的條件。張青、吳曉玲（2008）認(rèn)為應(yīng)該按照效率與公平、合法性、非沒(méi)收和透明性這5條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅制。崔志坤、宋槿籬、趙璧、劉金科（2010）建議物業(yè)稅試點(diǎn)應(yīng)由“空轉(zhuǎn)”進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)。

（二）物業(yè)稅的特點(diǎn)、職能與定位

宋琳、龐見(jiàn)培（2010）對(duì)物業(yè)稅的概念、演變、特點(diǎn)及征收意義進(jìn)行了綜述。賈康（2010）[4]歸納開(kāi)征物業(yè)稅的功能有：（1）為地方層面的地方稅體系提供合理的支柱財(cái)源，使社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制能夠長(zhǎng)效運(yùn)行；（2）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定的發(fā)展；（3）發(fā)揮在財(cái)富與收入方面再分配的功能。他進(jìn)一步認(rèn)為物業(yè)稅能起到“改造土地財(cái)政”的作用（賈康，2010）[5]。 張學(xué)誕（2008）認(rèn)為物業(yè)稅的功能與開(kāi)征目的有以下三點(diǎn)：（1）有利于構(gòu)建和完善我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系；（2）有利于地方稅體系的完善；（3）有利于調(diào)節(jié)貧富差距。除了地方財(cái)政收入職能以外，龐鳳喜（2009）從憲政和財(cái)政利益交換論角度論述了物業(yè)稅的開(kāi)征必將使我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)出現(xiàn)真正的直接稅特征和功能。石子?。?009）也持類(lèi)似觀點(diǎn)：多種因素會(huì)影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識(shí)和社會(huì)文化等。物業(yè)稅具有獨(dú)特屬性,這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業(yè)稅的稅收遵從水平，物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論，使之成為受益稅；物業(yè)稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)有公眾的政治參與；物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持公平原則，處理好轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外的公平；同時(shí)，需要設(shè)計(jì)低稅率和簡(jiǎn)明的稅制。 張青（2009，2010）[6][7]將物業(yè)稅定位于財(cái)政收入、產(chǎn)權(quán)保護(hù)和土地資源的效率配置三大職能。

劉明慧（2009）不同意將開(kāi)征物業(yè)稅作為控制房?jī)r(jià)的短期政策，而強(qiáng)調(diào)將此作為規(guī)范我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制的契機(jī)，建立一種融收入功能和財(cái)富調(diào)控功能于一體的長(zhǎng)效機(jī)制，并據(jù)此來(lái)制定稅制要素。羅東秋（2010）認(rèn)為物業(yè)稅收入主要用于提供城市公共產(chǎn)品,應(yīng)成為城市發(fā)展資金的主要來(lái)源。楊金亮、楊鵬（2010）認(rèn)為我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅具有優(yōu)化現(xiàn)行地方稅制、為地方財(cái)政提供穩(wěn)定的收入來(lái)源、促進(jìn)地方政府提高公共服務(wù)的水平、增進(jìn)購(gòu)房者的理性預(yù)期、調(diào)節(jié)日趨拉大的貧富差距和促進(jìn)居民一般性消費(fèi)增長(zhǎng)等6個(gè)方面的職能和作用。唐明（2010）[8]論證了物業(yè)稅改革對(duì)于產(chǎn)權(quán)保護(hù)的措施和作用。

（三）物業(yè)稅稅制國(guó)際比較研究

對(duì)世界各國(guó)的房地產(chǎn)稅制的比較研究是從介紹各國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度開(kāi)始的，20世紀(jì)90年代，許多學(xué)者開(kāi)始大量地介紹其他國(guó)家和地區(qū)關(guān)于房地產(chǎn)征稅的制度及經(jīng)驗(yàn)，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)。我們將這些文獻(xiàn)整理成表1。

孟祥舟從2002年開(kāi)始連續(xù)發(fā)表了一系列的文章，介紹英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、印尼、智利、瑞典、瑞士、俄羅斯、以色列、丹麥、澳大利亞等各國(guó)的土地和房地產(chǎn)稅收制度。類(lèi)似的還有張蔚文（2001）對(duì)韓國(guó)土地稅制的介紹。上海市財(cái)稅局考察組在1997年對(duì)英國(guó)和澳大利亞兩國(guó)的物業(yè)稅制進(jìn)行了考察和分析，并提出可供我國(guó)借鑒的一些經(jīng)驗(yàn)。彭翊和呂萍（2002）比較了我國(guó)臺(tái)灣和大陸的土地稅收制度，并分析了大陸土地稅制存在的問(wèn)題。梁紅星和戴海先（1997）從課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率等各角度比較了我國(guó)和世界其他一些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)稅收制度。熊波（2002）介紹了加拿大的物業(yè)稅并從中總結(jié)出對(duì)我國(guó)的借鑒意義；蔣曉全和丁秀英（2005）簡(jiǎn)要介紹了美國(guó)、日本、加拿大的房地產(chǎn)稅制，并以此為基礎(chǔ)提出我國(guó)物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)的建議。湖北省國(guó)際稅收研究會(huì)課題組在2003年進(jìn)行的一項(xiàng)全面深入的研究中，總結(jié)了各國(guó)物業(yè)稅課稅的共同經(jīng)驗(yàn)，并提出重構(gòu)我國(guó)物業(yè)稅制度的建議。

表1 介紹各國(guó)和地區(qū)房地產(chǎn)稅收制度的文獻(xiàn)

鐘偉和馮維江（2004）詳細(xì)地考察了發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)稅的開(kāi)征、稅率和減免辦法，在此基礎(chǔ)上提出了對(duì)我國(guó)物業(yè)稅的征管初步的建議。張學(xué)誕（2008）從征稅對(duì)象和范圍，稅率和稅收優(yōu)惠，稅收收入、稅收歸屬和稅權(quán)劃分以及稅收征管等方面進(jìn)行了國(guó)際比較。張青（2009）[9]對(duì)物業(yè)稅免征界限進(jìn)行了國(guó)際比較。李明（2008）對(duì)境外房地產(chǎn)保有階段稅制及稅基進(jìn)行了比較，分析了物業(yè)稅稅基評(píng)估的特點(diǎn)和種類(lèi)，并對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估中遇到的問(wèn)題進(jìn)行了梳理，提出了我國(guó)未來(lái)物業(yè)稅稅基評(píng)估可能遇到的問(wèn)題的解決途徑。魏濤（2008）對(duì)法國(guó)的個(gè)人房地產(chǎn)稅在稅制要素、稅基評(píng)估和稅收爭(zhēng)議解決等方面的制度安排做了詳細(xì)的介紹，總結(jié)了對(duì)我國(guó)的借鑒意義。劉曉鳳（2010）對(duì)“金磚四國(guó)”（即中國(guó)、俄羅斯、印度、巴西）的物業(yè)稅制度做了橫向比較。李明、樊勇、Riel Franzsen（2009）通過(guò)對(duì)南非新《財(cái)產(chǎn)稅法》的詳細(xì)介紹得出如下經(jīng)驗(yàn)：明確改革目的和動(dòng)力，調(diào)動(dòng)各級(jí)政府改革的積極性；充分考慮各地實(shí)際，避免以國(guó)家層面政策進(jìn)行微觀管理；嚴(yán)格控制財(cái)產(chǎn)稅減免，加強(qiáng)稅收監(jiān)督；引入先進(jìn)的財(cái)產(chǎn)稅基評(píng)估手段，提高稅基評(píng)估效率。白彥鋒（2009）對(duì)美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠措施的具體做法如免征減征、“短路器”、稅收抵免、延期納稅、分類(lèi)稅率和增量融資的其利弊得失進(jìn)行了分析。

此外，海南省地方稅務(wù)局課題組在2006年進(jìn)行的一項(xiàng)工作將關(guān)注的范圍縮小，從計(jì)稅依據(jù)改革的角度出發(fā)，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有稅依據(jù)的做法，對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)改革所涉及的稅基選用、評(píng)估方法選擇、評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立等問(wèn)題進(jìn)行了探討。薛鋼（2010）則從明確財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、完善財(cái)產(chǎn)信息制度、建立合理的納稅評(píng)估體系以及高效的稅收征管制度方面，對(duì)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)作了全面的比較與借鑒。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)相關(guān)問(wèn)題研究

（一）是否對(duì)土地征稅的問(wèn)題研究

不同國(guó)家的征稅對(duì)象不同，有的國(guó)家只對(duì)土地征稅，有的國(guó)家只對(duì)建筑物征稅，大多數(shù)國(guó)家既對(duì)土地也對(duì)建筑物征稅，但是有的是合在一起征，有的是分別對(duì)這兩種征稅。中國(guó)即將開(kāi)征的物業(yè)稅是僅僅針對(duì)房產(chǎn)，還是也包括土地？

由于房屋和土地是不可分割的一個(gè)整體，在計(jì)算價(jià)值時(shí)也是不可分割的。因此，從操作的角度講，對(duì)房產(chǎn)和土地分開(kāi)征稅無(wú)疑在技術(shù)上有很大難度。因此，目前的主流觀點(diǎn)是將房產(chǎn)和土地合并一起征稅。2000年3月，國(guó)家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司在海南召開(kāi)了由北京、上海等14個(gè)省、市、自治區(qū)地方稅務(wù)局的同志參加的全國(guó)部分省市不動(dòng)產(chǎn)稅研討會(huì)。這個(gè)研討會(huì)上形成的共同觀點(diǎn)是房地合一，統(tǒng)一進(jìn)行評(píng)估征稅（王平，2000）。此后，一些學(xué)者也持相同的觀點(diǎn)（安體富，王海勇，2004；吳俊培，2004；許一，2004；鄧宏乾，2006）。海南省地方稅務(wù)局課題組通過(guò)國(guó)際比較，發(fā)現(xiàn)多數(shù)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)保有稅在計(jì)稅依據(jù)選擇上采用土地與地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值。因此，他們提出建議，我國(guó)的物業(yè)稅改革應(yīng)采用“房地合一、整體評(píng)估、一并征稅”的原則，即征稅對(duì)象中應(yīng)該包括土地。

正是從物業(yè)稅的角度出發(fā)，一些學(xué)者認(rèn)為物業(yè)稅的征稅對(duì)象中不應(yīng)該包含土地。劉桓（2004）認(rèn)為，不具有完全意義上的產(chǎn)權(quán)的物品，是不能整體成為物業(yè)稅的征收對(duì)象的。岳樹(shù)民（2004）認(rèn)為土地國(guó)家所有而向使用者征收物業(yè)稅并不合適；若征稅也只能是使用稅，而不是物業(yè)稅。鐘曉敏和葉寧（2005）也認(rèn)為物業(yè)稅的課稅對(duì)象應(yīng)該是房產(chǎn)，因?yàn)槲覈?guó)城市土地屬于國(guó)有，農(nóng)村土地屬于集體所有，它們都不構(gòu)成物業(yè)稅的納稅人。程瑤等（2005）認(rèn)為，“對(duì)物業(yè)本身的價(jià)值進(jìn)行課稅的方式更切合我國(guó)的實(shí)際情況?！彼麄兊睦碛墒恰拔覈?guó)所謂的土地價(jià)格并非真正意義上的土地價(jià)格，實(shí)際上只是‘地租’而已。因此，我國(guó)如若采用對(duì)物業(yè)本身的價(jià)值進(jìn)行課稅的方式，那么課稅對(duì)象肯定與美國(guó)等對(duì)含有土地價(jià)格在內(nèi)的房地產(chǎn)總值課稅的國(guó)家不一樣?！?/p>

而且，將土地與房產(chǎn)合在一起作為稅基，對(duì)購(gòu)房者可能是不公平的（岳樹(shù)民，2004）。房地產(chǎn)一般是每年增值的，但其實(shí)際增值只是土地的增值，而土地之上的房產(chǎn)由于折舊，甚至可能是逐年貶值的。因此如果僅以房產(chǎn)為稅基，購(gòu)房者的稅負(fù)有可能是逐年減輕的。但如果以房地產(chǎn)作為稅基，購(gòu)房者的稅負(fù)是逐年加重的。而如果購(gòu)房者不出售房產(chǎn)，只是使用，并不能享受土地增值的好處，因?yàn)橥恋卦鲋底罱K屬于國(guó)家。因此，將土地增值部分加到房產(chǎn)價(jià)值中對(duì)購(gòu)房者征收物業(yè)稅對(duì)購(gòu)房者是不公平的。

但是，如果將土地和房產(chǎn)合在一起征稅，以整個(gè)房地產(chǎn)的交易價(jià)格作為參考稅基，這樣的辦法不會(huì)與理論有太嚴(yán)重的沖突。一方面，因?yàn)橥恋厥菄?guó)有的，相當(dāng)于由土地使用者為國(guó)家預(yù)付土地稅，如果土地市場(chǎng)是有效的，那么土地使用者所繳納的這部分土地稅，最終也將轉(zhuǎn)嫁給國(guó)家，表現(xiàn)在土地租金的下降上。最終土地使用者實(shí)際支付的土地價(jià)格與土地所有者并無(wú)關(guān)系。房產(chǎn)所有者在取得房屋前，土地是國(guó)家所有，或其他私人所有，與房產(chǎn)所有者沒(méi)有關(guān)系，唯一的不同只是在于房產(chǎn)所有者把錢(qián)支付給誰(shuí)。另一方面，隨著新的《物權(quán)法》的頒布，岳樹(shù)民（2004）所提的問(wèn)題也不復(fù)存在。因?yàn)楸M管房產(chǎn)所有人僅擁有土地的使用權(quán)，但房產(chǎn)所有人實(shí)際上也擁有自由轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利，一旦房產(chǎn)所有人出售房產(chǎn)，其所得中也包括土地使用權(quán)的價(jià)值，因此也享受了土地的增值。如果房產(chǎn)所有人一直持有房產(chǎn)，由于沒(méi)有70年土地使用權(quán)的限制，房產(chǎn)所有人也可以享受土地的增值。實(shí)際上，土地之所以會(huì)增值，一般是由于其所在社區(qū)提供的公共服務(wù)增加了，而這些增加的公共服務(wù)也是由房產(chǎn)所有人享有的。

此外，征稅對(duì)象中包含土地的另一個(gè)好處是降低名義稅率，這樣也使得納稅者更容易接受稅收征管，因?yàn)榧{稅者對(duì)稅率更為敏感。

（二）對(duì)個(gè)人住宅開(kāi)征物業(yè)稅問(wèn)題研究

對(duì)居民住宅征稅而言，物業(yè)稅是一個(gè)全新的稅種。聶琦波（2006）[10]對(duì)物業(yè)稅稅制要素中征稅對(duì)象的界定問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)分析。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)課題組（2007）和王全民（2008）對(duì)個(gè)人住房保有稅基本要素設(shè)置的研究具有很強(qiáng)的可操作性。龐鳳喜（2008）對(duì)物業(yè)稅的定位、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、征稅范圍、稅率、稅收優(yōu)惠、稅收管理權(quán)限、實(shí)施步驟、配套改革等，進(jìn)行了探討。孫健夫（2010）也做了類(lèi)似工作。奚衛(wèi)華和尚元君（2010）提出由于大多數(shù)居民所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)屬于基本生活用房,在將居住用房納入物業(yè)稅征收范圍的同時(shí),應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)合理的免征額，以保證廣大居民的基本生存權(quán)和切身利益。鄭惠霞（2010）反對(duì)按照居住面積的大小作為物業(yè)稅稅基。王曉明和吳慧敏（2008）對(duì)征收物業(yè)稅對(duì)城鎮(zhèn)居民的影響進(jìn)行了研究，初步結(jié)論是：開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)滿(mǎn)足自住性需求的有房者和購(gòu)房者相對(duì)影響不大；對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生一定的影響；對(duì)追求投資性需求的有房者、投資者和投機(jī)者相對(duì)影響較大，將增加其持有成本，降低整體投資和投機(jī)收益。包?。?010）通過(guò)比較物業(yè)稅對(duì)居民、房地產(chǎn)商和地方政府等相關(guān)利益主體的影響，建議對(duì)個(gè)人住宅緩征物業(yè)稅。劉會(huì)洪（2010）分別對(duì)居民基本住宅征收物業(yè)稅和免征物業(yè)稅兩種模式的稅收效應(yīng)進(jìn)行理論分析，并以深圳市為例進(jìn)行實(shí)證考察，結(jié)果表明：對(duì)所有物業(yè)征收物業(yè)稅，將帶來(lái)較強(qiáng)的稅負(fù)遞增效應(yīng)和地區(qū)差異效應(yīng)以及對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的沖擊效應(yīng)，但稅收收入有較強(qiáng)的穩(wěn)定性與充足性。

因此，從我國(guó)現(xiàn)實(shí)考慮，現(xiàn)階段應(yīng)該對(duì)居民基本住宅免征物業(yè)稅；但在長(zhǎng)期內(nèi)，應(yīng)對(duì)所有物業(yè)征收物業(yè)稅。王建偉（2010）分析了低收入納稅人稅款繳納問(wèn)題。在物業(yè)稅有免征稅額規(guī)定的前提下，由于有免征額的相關(guān)政策，超過(guò)物業(yè)稅免征額部分的低收入者數(shù)量就大大降低。不管低收入者是否享受低收入財(cái)政補(bǔ)助，一般不能豁免物業(yè)稅繳納。因?yàn)榧{稅人擁有超過(guò)物業(yè)稅免征額部分的物業(yè)是納稅人實(shí)際負(fù)稅能力較強(qiáng)的標(biāo)志。納稅人超出正常居住需要的物業(yè)可以通過(guò)各種途徑謀得經(jīng)濟(jì)利益的流入。如果納稅人對(duì)其超出物業(yè)稅免征額的物業(yè)部分期求減輕稅負(fù)，可以通過(guò)調(diào)整自身的物業(yè)配置來(lái)享受免稅規(guī)定。在物業(yè)稅沒(méi)有免征額規(guī)定的情況下，對(duì)低于政府規(guī)定的最低生活保障線(xiàn)的低收入者可以考慮豁免其物業(yè)稅。對(duì)顯性收入低而擁有物業(yè)超過(guò)正常生活居住需要的納稅人，可以不予物業(yè)稅豁免。岳樹(shù)民（2010）認(rèn)為，需要對(duì)居民家庭擁有的第二套及以上住房征收重稅；對(duì)居民自住房課稅，宜采取扣除人均居住面積的做法。王建偉（2009）反對(duì)以面積作為物業(yè)稅免征依據(jù)，認(rèn)為從公平和可比較性角度，考慮物業(yè)持有人家庭正常生活居住需要,在不同地區(qū)確定符合本地正常生活標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)價(jià)值作為免征額，僅就超出免征額的部分征稅。丁蕓、孟芳娥（2007）反對(duì)以擁有住宅的套數(shù)作為免征物業(yè)稅的依據(jù)，建議按照個(gè)人擁有住宅的價(jià)值征稅，而且是按市場(chǎng)價(jià)值征稅。毛祥林和吉秋根（2009）建議對(duì)收入水平或住房?jī)r(jià)值在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民減免征稅，使低收入的居民和大多數(shù)農(nóng)民在一定的時(shí)期內(nèi)不用負(fù)擔(dān)物業(yè)稅；同時(shí)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高,逐步縮小減免稅的范圍。此外，借鑒我國(guó)香港的做法，在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi),對(duì)所有征稅對(duì)象統(tǒng)一確定一個(gè)減免比重。

曲衛(wèi)東和延揚(yáng)帆（2008）針對(duì)公共需求、家庭剩余、國(guó)際稅負(fù)水平三方面，從理論上確定了物業(yè)稅的適宜稅負(fù)范圍，并采用動(dòng)態(tài)分析法，測(cè)算了北京市中等收入家庭在不同稅負(fù)比例下相應(yīng)的稅率變化。他們從居民家庭稅負(fù)變化角度，提出了對(duì)個(gè)人住房征收物業(yè)稅的改革具體實(shí)施步驟。姜吉坤、張貴華、黃樟友（2008）提出“綜合物業(yè)稅=基本物業(yè)稅+超額建筑面積稅+超額土地占用稅”的模式，以居住標(biāo)準(zhǔn)為基點(diǎn)，測(cè)算房屋不同面積和容積率在綜合稅率為1%左右時(shí)，對(duì)于普通的城市居民增加了一定的稅收負(fù)擔(dān)，但影響并不大。但能有效地抑制投資性和投機(jī)性需求，且能夠促進(jìn)提高城市土地的開(kāi)發(fā)利用效率。

馮源（2008）針對(duì)物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)中涉及的一些差別稅收政策，包括土地和房屋建筑物的差別稅收政策、地區(qū)之間的差別稅收政策、對(duì)不同對(duì)象稅收優(yōu)惠的差別稅收政策以及這些差別稅收政策的效應(yīng)進(jìn)行了分析，肯定了差別稅率的必要性。馮源和焦耘（2008）建議應(yīng)對(duì)房屋建筑物施以低稅率或免稅，而對(duì)土地實(shí)行較高的稅率；按照房屋建筑物類(lèi)型不同實(shí)行差別稅收政策,應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn)的所有者最終都要承擔(dān)稅收；居民自用房屋實(shí)行比企業(yè)房屋適用更加優(yōu)惠的物業(yè)稅稅率;市區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)被課以比郊區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)更高的物業(yè)稅。鄧菊秋和龔秀國(guó)（2008）提出，應(yīng)由中央政府確定物業(yè)稅稅率范圍，地方政府在此范圍內(nèi)選擇，對(duì)不同用途的物業(yè)實(shí)行相同的稅率，對(duì)土地和房產(chǎn)課以相同的稅率，以物業(yè)的評(píng)估價(jià)值為稅基實(shí)行超額累進(jìn)稅率。

劉路（2010）在南京設(shè)計(jì)了一份問(wèn)卷調(diào)查，內(nèi)容包括居民對(duì)于房地產(chǎn)稅的認(rèn)知和態(tài)度、對(duì)稅率的接受程度、支付意愿、對(duì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅作用的期望等多個(gè)方面。結(jié)果顯示，地方政府如能夠滿(mǎn)足“取之于民，用之于民”并接受有效的公共監(jiān)督條件，使地方財(cái)政成為真正的公共財(cái)政，則社會(huì)大眾對(duì)房地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的接受程度會(huì)比預(yù)期高許多。

（三）物業(yè)稅稅基評(píng)估與機(jī)構(gòu)設(shè)置問(wèn)題研究

建立物業(yè)稅稅基的批量評(píng)估系統(tǒng)對(duì)物業(yè)稅的成功實(shí)施至關(guān)重要。曲衛(wèi)東（2006，2007）對(duì)房地產(chǎn)稅評(píng)估技術(shù)進(jìn)行了全面的、多視角的總結(jié)與分析。李旭紅和孫力強(qiáng)（2008）對(duì)物業(yè)稅稅基評(píng)估方法、物業(yè)稅稅基批量評(píng)估中的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、我國(guó)實(shí)施批量評(píng)估已具備的條件以及如何解決目前數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)中存在的困難，提出了相關(guān)思路。王彥明（2009）在分析傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法體系基礎(chǔ)上，認(rèn)為基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)符合物業(yè)稅稅基評(píng)估的要求，提出以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)構(gòu)建基準(zhǔn)物業(yè)價(jià)格，并參照基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的評(píng)估思路使用基準(zhǔn)物業(yè)價(jià)格修正系數(shù)法來(lái)評(píng)估物業(yè)稅稅基。龔科、肖智、李丹（2010）針對(duì)物業(yè)稅批量評(píng)估技術(shù)中如何提高評(píng)估精度，降低評(píng)估成本的問(wèn)題，提出了一種基于最小二乘支持向量自回歸的物業(yè)稅稅基批量評(píng)估模型，并采用數(shù)據(jù)對(duì)該模型進(jìn)行驗(yàn)證，結(jié)果表明該模型的運(yùn)算結(jié)果精度較高，建立模型所需的樣本量小、成本低，在物業(yè)稅批量評(píng)估問(wèn)題中具有很好的應(yīng)用前景。聶奇波（2006）[11]對(duì)物業(yè)稅三種評(píng)估方法的技術(shù)路線(xiàn)分別作了直觀的總結(jié)。

馮長(zhǎng)春（2007）在對(duì)房地產(chǎn)稅評(píng)稅工作組織及實(shí)施機(jī)制的研究中對(duì)評(píng)稅相關(guān)部門(mén)及其責(zé)任進(jìn)行了分析和梳理。劉洋（2009）在對(duì)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置的研究中，總結(jié)了國(guó)際上可供選擇的四種基本模式：在地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)；由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)稅市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估；由國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置評(píng)估機(jī)構(gòu)；由財(cái)政部門(mén)設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)。他認(rèn)為從節(jié)省房地產(chǎn)稅制運(yùn)轉(zhuǎn)成本的角度，第一種模式較為適合中國(guó)實(shí)際。陳淑賢（2008）通過(guò)比較和借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為我國(guó)應(yīng)該選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專(zhuān)屬評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)稅基評(píng)估工作。同時(shí)，應(yīng)由物業(yè)稅稅基評(píng)估師對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。張愛(ài)珠（2008）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇、評(píng)估周期的選擇以及申訴安排、批量評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用等方面進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，她特別引用了紀(jì)益成（2005）的觀點(diǎn)：如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門(mén)。

四、房地產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)影響研究

（一）物業(yè)稅與地方公共財(cái)政

吳俊培（2006）、何楊和高世星（2006）等指出，從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格是兩個(gè)不同領(lǐng)域的問(wèn)題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分?jǐn)倖?wèn)題，后者則屬于私人商品的配置問(wèn)題。因此，前者屬于公共財(cái)政的范疇，后者則屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇。楊之剛（2004）認(rèn)為，我國(guó)在1994年實(shí)行的分稅財(cái)政體制導(dǎo)致兩個(gè)突出的問(wèn)題：基層財(cái)政困難和地區(qū)間差距擴(kuò)大。因此，在未來(lái)我國(guó)財(cái)政體制改革的一個(gè)重要目標(biāo)便是解決基層財(cái)政困難問(wèn)題，構(gòu)建地方稅收體系。

從各國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)稅為地方政府提供了充足穩(wěn)定的稅收收入。在許多國(guó)家，物業(yè)稅都是地方政府最重要的稅收來(lái)源。1992年美國(guó)物業(yè)稅收入占地方政府稅收收入的75%，占地方政府財(cái)政總收入的33%（奧沙利文，2000）。

從理論上講，物業(yè)稅是一種理想的地方稅。楊之剛（2004）就指出，一方面，物業(yè)稅的非流動(dòng)性使其可以成為地方政府穩(wěn)定的收入來(lái)源，而且隨著地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展，這一稅基會(huì)越來(lái)越大；另一方面，物業(yè)稅是一種受益稅，較易推廣。因此，他建議開(kāi)征物業(yè)稅作為構(gòu)建地方稅體系的重要措施之一。在我國(guó)，目前的房地產(chǎn)稅并沒(méi)有發(fā)揮這樣的作用。因此，未來(lái)的物業(yè)稅改革是一個(gè)契機(jī)，將對(duì)地方的公共財(cái)政體系產(chǎn)生重要的影響。高培勇（2006）和彭龍運(yùn)（2008）從促進(jìn)減貧的財(cái)稅能力建設(shè)角度對(duì)物業(yè)稅的必要性做了討論。嚴(yán)劍峰（2004）通過(guò)國(guó)外統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明，物業(yè)稅無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家都是一種重要的地方稅種，并從理論上闡述了物業(yè)稅作為一種地方稅的優(yōu)良特性，有收入充足性、稅收中性、簡(jiǎn)單、公平以及受益稅等特征。單新萍和汪長(zhǎng)英（2004）就提出，物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)改革成為地方稅的主體稅種。馬海濤和李霽（2003）則強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)稅可以成為西部地方政府的主體稅種。財(cái)產(chǎn)稅是世界各國(guó)地方政府收入中的重要來(lái)源。谷成（2005）從分析財(cái)產(chǎn)稅的歸宿入手，尋找能夠解釋這一普遍現(xiàn)象的答案。對(duì)絕對(duì)稅收歸宿、平衡預(yù)算歸宿和差別稅收歸宿的考察結(jié)果表明，作為一種區(qū)域內(nèi)受益稅，財(cái)產(chǎn)稅符合不同級(jí)次政府提供使其轄區(qū)范圍內(nèi)居民受益的服務(wù)并因此而課稅的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。加快推進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅改革將有利于規(guī)范中國(guó)目前的財(cái)政體制，改善地方財(cái)政所面臨的被動(dòng)局面。

物業(yè)稅的改革并不單純是一項(xiàng)普通的稅收改革，而是財(cái)政管理體制的大背景下，對(duì)我國(guó)分權(quán)的財(cái)政體系的一個(gè)優(yōu)化的過(guò)程。我國(guó)當(dāng)前地方政府的稅收收入與支出責(zé)任不相匹配，在一定程度上普遍存在著無(wú)法維持支出任務(wù)的狀況，因此亟需為地方政府尋找一個(gè)可靠的稅收來(lái)源，而物業(yè)稅無(wú)疑是最佳的選擇。因此，一些研究強(qiáng)調(diào)要將物業(yè)稅改革與我國(guó)財(cái)政管理體制的改革聯(lián)系在一起。謝群松（2001）就提出，要在財(cái)政管理體制這一大背景下考察物業(yè)稅管理體制，未來(lái)的物業(yè)稅改革對(duì)地方政府的影響集中體現(xiàn)在：中國(guó)的地方政府在物業(yè)稅的立法上將擁有更多的發(fā)言權(quán)，物業(yè)稅在地方財(cái)政間的分配將更為規(guī)范，并可能成為市、縣級(jí)財(cái)政的專(zhuān)項(xiàng)收入。通過(guò)物業(yè)稅的改革，物業(yè)稅在中國(guó)地方財(cái)政中的地位將得到加強(qiáng)，從而為財(cái)政分權(quán)提供物質(zhì)基礎(chǔ)；同時(shí)，物業(yè)稅管理體制的改革本身就體現(xiàn)了財(cái)政分權(quán)的精神。谷成（2006）在財(cái)政分權(quán)的框架下，對(duì)中國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅改革問(wèn)題進(jìn)行探討。米建國(guó)和龐鳳喜（2004）通過(guò)理論分析和借鑒世界上其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為物業(yè)稅是理想的地方稅種，因此提出利用物業(yè)稅改革作為完善地方稅制的突破口。

物業(yè)稅改革將對(duì)地方公共財(cái)政帶來(lái)怎樣的影響？ 首先，夏杰長(zhǎng)（2004）和朱潤(rùn)喜（2006）認(rèn)為，征收物業(yè)稅將大大緩解地方政府的財(cái)政壓力。其次，丁成日（2005）進(jìn)一步認(rèn)為，征收物業(yè)稅為地方政府提供獨(dú)立的財(cái)政收入，使得地方政府的收入與支出相匹配，有利于提高地方政府的公共財(cái)政效率，而且也有利于促進(jìn)政府透明度和公民參政議政的積極性；侯異（2005）也認(rèn)為征收物業(yè)稅可以保證地方財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，規(guī)范政府行為，有利于完善稅制，深化我國(guó)稅制改革。最后，《比較》編輯室（2004）認(rèn)為，物業(yè)稅能為地方政府提供穩(wěn)定而長(zhǎng)期的激勵(lì)。在目前的土地批租制度下，政府一次性收取了土地未來(lái)50年或70年的收益，因此就沒(méi)有動(dòng)力改善公共服務(wù)。如果再考慮地方政府官員任期的影響，必然會(huì)促使地方政府行為更為短期化。物業(yè)稅的開(kāi)征能減少地方官員與地方政府的短視行為，提供穩(wěn)定而長(zhǎng)期的有效激勵(lì)，因?yàn)槲飿I(yè)稅將現(xiàn)期財(cái)政收入與因政府服務(wù)而帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)未來(lái)增值有機(jī)聯(lián)系在一起。林素鋼（2005）也強(qiáng)調(diào)了征收物業(yè)稅對(duì)改善地方政府提供公共服務(wù)的激勵(lì)作用。

對(duì)于未來(lái)物業(yè)稅將在地方政府公共財(cái)政中所扮演的作用問(wèn)題，朱潤(rùn)喜（2006）認(rèn)為，要讓我國(guó)的物業(yè)稅如同其他發(fā)達(dá)國(guó)家一樣成為地方政府的主體稅種是不現(xiàn)實(shí)的，相比目前的房地產(chǎn)稅，其所能提供的收入并沒(méi)有太大的上升空間，因此并不能取代目前的一些稅收而成為地方稅收的支柱。韋志超和易綱（2006）則通過(guò)模擬測(cè)算，得到更精確的結(jié)果，他們估計(jì)在物業(yè)稅改革后，物業(yè)稅收總額將占地方財(cái)政收入的10%～20%。

韋志超和易綱（2006）通過(guò)理論和實(shí)證分析，得出的物業(yè)稅改革并不必然導(dǎo)致地方公共財(cái)政出現(xiàn)缺口結(jié)論。不過(guò)，龔剛敏（2005）從另一個(gè)角度說(shuō)明，物業(yè)稅改革在短期內(nèi)對(duì)地方政府行為沒(méi)有明確的影響。他利用李嘉圖等價(jià)原理分析，如果地方政府可以借款或發(fā)行債券來(lái)彌補(bǔ)短期內(nèi)的地方公共財(cái)政缺口，則物業(yè)稅對(duì)地方政府短期內(nèi)的行為的影響是有限的。另一方面，他也認(rèn)為，物業(yè)稅的改革并不能如人們期望的那樣可以解決地方政府 “寅吃卯糧”的現(xiàn)象，因?yàn)榈胤秸梢砸晕磥?lái)物業(yè)稅收入作為抵押，在當(dāng)期借款或發(fā)行債券。李波等（2007）對(duì)地方政府來(lái)自土地的財(cái)政收益——稅、租、費(fèi)和以土地為抵押的地方政府融資及其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面的實(shí)證分析，他們的結(jié)論與《比較》編輯室（2004）“以財(cái)產(chǎn)稅為杠桿撬動(dòng)土地管理制度改革”相類(lèi)似，即“以房地產(chǎn)稅為杠桿推動(dòng)地方財(cái)政建設(shè)”。

程瑤和高波（2008）使用稅收轄區(qū)內(nèi)消費(fèi)者總效用最大化和政府稅收收入最大化的目標(biāo)約束條件，討論房地產(chǎn)稅對(duì)地方政府的激勵(lì)效應(yīng)。他們認(rèn)為，由于房地產(chǎn)價(jià)格與公共福利水平正相關(guān),地方政府可以通過(guò)提高公共福利水平,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值增值來(lái)增加稅收收入。激勵(lì)效應(yīng)的作用機(jī)理顯示房地產(chǎn)稅是非中性的。唐明（2009）[12]探討了制約我國(guó)物業(yè)稅稅制改革的財(cái)政公共管理體制中的約束機(jī)制。倪紅日和譚敦陽(yáng)（2009）研究了開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)地方政府財(cái)政收入可能產(chǎn)生影響：對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，即使政府選擇保持基本稅負(fù)總規(guī)模不變，但是由于稅基的擴(kuò)大，從中長(zhǎng)期看，物業(yè)稅收入的規(guī)模擴(kuò)大是可以肯定的；對(duì)居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅，基本上等于重新開(kāi)辟了稅源，隨著城市化發(fā)展，這部分稅收增長(zhǎng)的潛力很大。趙燕菁（2010）提出一個(gè)命題：土地財(cái)政模式適用于城市化的加速階段，財(cái)產(chǎn)稅模式適用于城市化的穩(wěn)定階段，好的模式是能適應(yīng)不同階段主要矛盾的模式。張青和胡凱（2009）則認(rèn)為不改革中國(guó)二元化的土地體制和現(xiàn)行財(cái)政體制，要讓物業(yè)稅成為地方政府收入的穩(wěn)定來(lái)源是不可能的。

張坤和曾愛(ài)花（2009）分析地方財(cái)政收入因物業(yè)稅的征收出現(xiàn)盈余時(shí)，地方政府很可能會(huì)強(qiáng)化物業(yè)稅的財(cái)政收入功能，給納稅人造成過(guò)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。王鵬和李菁（2010）認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅有利于轉(zhuǎn)變政府職能,使政府的稅源更依賴(lài)于環(huán)境的建設(shè),而不是過(guò)多地依賴(lài)于土地出讓。

（二）物業(yè)稅改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)

物業(yè)稅改革之所以會(huì)引起如此多的關(guān)注，其中很重要的一個(gè)原因是政府可能可以將物業(yè)稅作為實(shí)施房地產(chǎn)政策的手段，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在已有的關(guān)于物業(yè)稅改革的文獻(xiàn)中，有相當(dāng)一部分對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行研究，結(jié)論仍然是存在分歧的。對(duì)于物業(yè)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響，目前的研究主要集中于討論開(kāi)征物業(yè)稅能否降低房地產(chǎn)價(jià)格，主要有正反兩種觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅可以大幅度降低房地產(chǎn)價(jià)格。岳樹(shù)民（2005）認(rèn)為，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制不合理是形成商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的重要原因之一。而房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的不合理表現(xiàn)之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)較輕，過(guò)高的開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，因此成為商品房銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高的一個(gè)主要因素。另外，不斷攀升的土地出讓金（地價(jià)）也被認(rèn)為是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的原因之一，況偉大（2005）的分析顯示，在長(zhǎng)期內(nèi)地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因；宋勃和高波（2007）通過(guò)對(duì)我國(guó)1998～2006年間的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析顯示，地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因。因此，一些學(xué)者認(rèn)為，逐年征收的物業(yè)稅是對(duì)當(dāng)前的土地出讓金或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)的一種替代，將房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格中所包含的一次性稅費(fèi)和土地出讓金分?jǐn)偟轿磥?lái)70年中逐年征收，將極大地降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格。李劍閣、趙燕菁、秦兵等學(xué)者就持這樣的觀點(diǎn)。①韋志超和易綱（2006）的分析實(shí)際上是暗含了這樣的邏輯。方重和梅玉華（2008）、安體富和金亮（2010）認(rèn)為物業(yè)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求和結(jié)構(gòu)的重要手段，可以影響房?jī)r(jià)。通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅的改革,可以有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序、均衡地發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。金成曉和馬麗娟（2008）通過(guò)建立結(jié)構(gòu)向量自回歸模型（SVAR）和向量誤差修正模型（VEC），研究了住房流通環(huán)節(jié)稅收沖擊和保有環(huán)節(jié)稅收沖擊對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的效應(yīng)，并通過(guò)分析供給和需求的變動(dòng)來(lái)研究物業(yè)稅沖擊對(duì)房?jī)r(jià)影響的傳導(dǎo)途徑。他們所做的實(shí)證結(jié)果顯示，物業(yè)稅改革可以起到抑制房?jī)r(jià)上升的作用。流通環(huán)節(jié)的稅收改革對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的是持久的正向沖擊，主要是通過(guò)對(duì)需求的調(diào)節(jié)來(lái)影響房?jī)r(jià)的。保有環(huán)節(jié)的稅收改革對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的沖擊是短期的負(fù)向沖擊，它主要是通過(guò)調(diào)節(jié)住房的供給量來(lái)影響價(jià)格的。杜雪君、黃忠華、吳次芳（2009）采用 1998～2006年我國(guó) 31個(gè)?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)價(jià)格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)之間的關(guān)系，結(jié)果顯示物業(yè)稅改革可以起到抑制房?jī)r(jià)上升的作用。流通環(huán)節(jié)的稅收改革對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的是持久的正向沖擊，主要是通過(guò)對(duì)需求的調(diào)節(jié)來(lái)影響房?jī)r(jià)的。保有環(huán)節(jié)的稅收改革對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的沖擊是短期的負(fù)向沖擊，它主要是通過(guò)調(diào)節(jié)住房的供給量來(lái)影響價(jià)格的。劉潔、李文（2010）得到與上述杜雪君、黃忠華、吳次芳（2009）和況偉大（2009）類(lèi)似的研究結(jié)論。

駱?lè)澹?004）更是直接指出“如果希望通過(guò)減免稅費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的下降，可以直接通過(guò)取消或削減相應(yīng)的稅種和收費(fèi)”。劉維新（2004b）認(rèn)為，雖然物業(yè)稅改革以后，由于稅種的減少、稅率的降低可能減少開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，但開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)減輕是否就能帶動(dòng)住房?jī)r(jià)格下調(diào)則不確定。不過(guò)他也認(rèn)為，征收物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為有一定的抑制作用。王曉明和吳慧敏（2008）通過(guò)有關(guān)住房、收入和購(gòu)置成本的統(tǒng)計(jì)分析得出初步結(jié)論：開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)滿(mǎn)足自住性需求的有房者和購(gòu)房者相對(duì)影響不大；對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生一定的影響；對(duì)追求投資性需求的有房者、投資者和投機(jī)者相對(duì)影響較大，將增加其持有成本，降低整體投資和投機(jī)收益。林家彬和劉毅（2009）的分析結(jié)論與上述差別不大：從需求分析，物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)市場(chǎng)需求的總體影響不大，會(huì)在一定程度上有利于自住性需求的實(shí)現(xiàn)，使投資性需求和奢侈性需求受到一定程度的抑制。從供給分析，住宅用地的有效供給得以保證，能提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理性,縮短產(chǎn)品供給周期，會(huì)增加二手房供給，提高住宅利用效率。常莉、鹿山（2010）通過(guò)構(gòu)建物業(yè)稅改革前后購(gòu)房者的總持有成本函數(shù)、自住型和投資型購(gòu)房者的需求函數(shù)并進(jìn)行對(duì)比分析，得出如下結(jié)論：開(kāi)征物業(yè)稅和土地年租金對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果并不確定，不會(huì)直接降低總房?jī)r(jià)，故并不會(huì)對(duì)自住型購(gòu)房需求帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響；物業(yè)稅的相關(guān)減免政策能夠鼓勵(lì)合理的住房消費(fèi)并抑制奢侈性住房需求；開(kāi)征物業(yè)稅、實(shí)行土地年租金以及房地產(chǎn)稅收改革的配套措施能夠有效阻滯投資型購(gòu)房需求。曹映雪、張?jiān)俳鸷土卫恚?008）利用理性泡沫模型分析了開(kāi)征物業(yè)稅可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的影響，發(fā)現(xiàn)征收物業(yè)稅在短期內(nèi)會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，但其長(zhǎng)期影響則不顯著。因此，不建議把抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為作為物業(yè)稅改革的目標(biāo)之一。吳翔華和陸海曙（2008）由物業(yè)稅的稅負(fù)歸宿理論剖析入手，通過(guò)建立相關(guān)模型,對(duì)目前市場(chǎng)上兩種描述物業(yè)稅開(kāi)征以后開(kāi)發(fā)成本或房?jī)r(jià)下降的前景有代表性的方案加以實(shí)證測(cè)算，并按照物業(yè)稅等價(jià)替代成本下降部分的原則,在采用輔助變量法的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)自回歸分布滯后模型,考察了解物業(yè)稅稅率的改變對(duì)商業(yè)物業(yè)租金價(jià)值變化帶來(lái)的影響。他們的結(jié)論是：開(kāi)征物業(yè)稅還不是足以影響房?jī)r(jià)高低的根本原因，最終房地產(chǎn)價(jià)值的變化還是取決于供求關(guān)系。

侯異（2004）則強(qiáng)調(diào)了征收物業(yè)稅可以降低開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門(mén)檻，導(dǎo)致行業(yè)平均利潤(rùn)率下降，從而有效遏制開(kāi)發(fā)商的投資沖動(dòng)和“圈地”、“炒樓”等投機(jī)行為；也會(huì)減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，而持有成本的增加，會(huì)有效地抑制盲目需求，最終對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是，供求關(guān)系趨于平衡，有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆現(xiàn)象，調(diào)節(jié)虛高的房?jī)r(jià)。林素鋼（2005）持有類(lèi)似的觀點(diǎn)。

物業(yè)稅對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的一般均衡影響，體現(xiàn)為對(duì)城市中土地價(jià)值、房地產(chǎn)租金、城市規(guī)模、居民的住房消費(fèi)行為以及效用水平等的影響。張?jiān)俳穑?008）在一個(gè)靜態(tài)一般均衡的框架下，假設(shè)了一般形式的消費(fèi)者效用函數(shù)，通過(guò)比較靜態(tài)分析得到一些定性的結(jié)論。他重點(diǎn)討論了CES效用函數(shù)的情況，發(fā)現(xiàn)對(duì)于不同的消費(fèi)替代彈性,結(jié)論可能是完全不同的。比如,在特定的情況下，征收物業(yè)稅可能會(huì)減少單位土地的資本投入，從而降低土地價(jià)值，降低人口密度,導(dǎo)致城市向外擴(kuò)張；而在另一些情況下，結(jié)論正好相反。王智波（2010）通過(guò)引入土地國(guó)有制、土地再開(kāi)發(fā)等因素建立了符合我國(guó)土地市場(chǎng)制度特征的土地開(kāi)發(fā)和物業(yè)稅模型,然后以比較靜態(tài)分析和數(shù)值模擬為主要研究手段,考察了物業(yè)稅對(duì)土地利用效率的影響，得出開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)土地利用效率存在負(fù)面影響的結(jié)論。

況偉大、蘇正、荀天然（2009）對(duì)物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究進(jìn)行了綜述。他們認(rèn)為，到目前為止，國(guó)外學(xué)者有“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”、“受益觀點(diǎn)”和“新觀點(diǎn)”三種代表性觀點(diǎn)，三種觀點(diǎn)對(duì)物業(yè)稅對(duì)于房?jī)r(jià)和資源配置的影響不盡相同，哪種觀點(diǎn)更具有說(shuō)服力，實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果尚沒(méi)有給出一致結(jié)論。此外，三種觀點(diǎn)均將物業(yè)稅視為一種流動(dòng)資本稅，忽視了房地產(chǎn)不可移動(dòng)的特性。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)稅改革是一個(gè)很重要的課題。從20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，我國(guó)便開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)稅制改革問(wèn)題的研究。自從我國(guó)在2003年提出物業(yè)稅改革的設(shè)想后，相關(guān)的研究更是極大地豐富了起來(lái)。已有的研究整理總結(jié)了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)的情況，分析了其中存在的問(wèn)題，指出了改革的必要性。對(duì)于房地產(chǎn)稅改革方案的設(shè)計(jì)，已有的研究也提出了許多的建議，包括對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行歸并、確定征稅對(duì)象、處理房地產(chǎn)稅與土地出讓金之間的關(guān)系、房地產(chǎn)稅的職能定位、房地產(chǎn)稅稅制要素的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)稅改革的路徑選擇與配套措施、對(duì)個(gè)人住宅征收房地產(chǎn)稅 （包括稅基和稅率的確定、優(yōu)惠政策的選擇，稅基評(píng)估制度的建立、過(guò)渡問(wèn)題的處理、稅收征管制度的建立)等。當(dāng)然，當(dāng)前的研究不僅僅局限于這些內(nèi)容，由于篇幅的限制，本文沒(méi)有包括這些研究。

注釋?zhuān)?/p>

① 見(jiàn) http：//news.sina.com.cn;http：//www.Qingdaonews.com;http：//www.china.org.cn 等網(wǎng)站。

[1]唐明.論我國(guó)物業(yè)稅稅制改革的制度環(huán)境[J].財(cái)經(jīng)論叢，2010，（1）.

[2]唐明.物業(yè)稅改革緣何難以空轉(zhuǎn)實(shí)——基于住房制度轉(zhuǎn)軌背景下體制障礙的視角[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2010，（7）.

[3]唐明.不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的產(chǎn)權(quán)瓶頸探析[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（1）.

[4]賈康.抓緊出臺(tái)物業(yè)稅（房地產(chǎn)稅）[J].城市住宅，2010，（4）.

[5]賈康.開(kāi)征物業(yè)稅，改造‘土地財(cái)政’[J].上海國(guó)資，2010，（5）.

[6]張青.我國(guó)建立市場(chǎng)價(jià)值體系物業(yè)稅的模式選擇[J].經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較，2009，（1）.

[7]張青.對(duì)房地產(chǎn)稅職能的界定與反思[J].涉外稅務(wù)，2009，（8）.

[8]唐明.我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的產(chǎn)權(quán)制度障礙與改革建議[J].涉外稅務(wù)，2010，（7）.

[9]張青.房地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）免征界限的國(guó)際比較與借鑒[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（4）.

[10][11]聶琦波.物業(yè)（房地產(chǎn)）稅的征稅對(duì)象研究建議[A].國(guó)家稅務(wù)總局UNDP項(xiàng)目辦公室.國(guó)家稅務(wù)總局UNDP項(xiàng)目成果集（2005年度）[C].北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2006.

[12]唐明.物業(yè)稅稅制改革的財(cái)政公共管理體制困境探析——地方政府“逆向軟預(yù)算約束”的分析框架[J].公共管理學(xué)報(bào)，2009，（1）.