淺議物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

西安西電后勤資產(chǎn)管理中心 李妙花

一、物業(yè)公司內(nèi)控的主要內(nèi)容

內(nèi)部控制制度是保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全，保證會計(jì)資料真實(shí)完整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正錯(cuò)誤和防止舞弊的有效管理手段。就物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控而言，主要內(nèi)容是：

(一)收入控制

作為物業(yè)公司主營收入，物業(yè)管理費(fèi)的收繳內(nèi)控制度和流程設(shè)置應(yīng)合理規(guī)范。從費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定到正確記載、及時(shí)收取、足額交納、分項(xiàng)核算等流程應(yīng)環(huán)環(huán)相扣，對不相容職務(wù)進(jìn)行有效相分離，加強(qiáng)制約和監(jiān)督。

(1)資金完整性控制。資金完整性控制主要包括發(fā)票和收據(jù)、銀行對賬單、往來賬核對控制和業(yè)務(wù)量控制。

(2)資金安全性控制。資金安全性控制主要包括賬實(shí)盤點(diǎn)控制、庫存限額控制和崗位分離控制。

(二)庫存物資和材料控制

要建立健全庫存物資和材料的管理制度，明確崗位職責(zé)和權(quán)限。主要包括：確定合理存量；加強(qiáng)采購量的監(jiān)督和控制；批量采購由財(cái)務(wù)部門、采購部門、審計(jì)監(jiān)督部門和使用部門等共同參與，保證采購過程的公開透明；小零星采購要經(jīng)有關(guān)部門對質(zhì)量、價(jià)格、供應(yīng)商等進(jìn)行篩選、審核，按規(guī)定授權(quán)審批。

(三)費(fèi)用支出控制

包括物業(yè)運(yùn)行成本的控制和物業(yè)代收代付如水電費(fèi)支出的控制。其中的水電費(fèi)支出往往金額較大，且易受管線漏耗、計(jì)量總儀表等因素影響，在支出環(huán)節(jié)應(yīng)建立總表用量查驗(yàn)、復(fù)核審批制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)，將支出控制在合理平穩(wěn)狀態(tài)。

二、完善物業(yè)公司內(nèi)控，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)公司要完善內(nèi)部會計(jì)控制，防止出現(xiàn)會計(jì)信息失真、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等各種經(jīng)濟(jì)犯罪活動的發(fā)生。完善物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度是加強(qiáng)公司內(nèi)控、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。其次，物業(yè)公司還要規(guī)范財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)物業(yè)管理資金的運(yùn)行和籌措管理，真正做好公司內(nèi)控和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的工作。

(一)建立健全物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度

首先，物業(yè)公司加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，建立完善的內(nèi)部會計(jì)管理體系。物業(yè)公司應(yīng)該合理地設(shè)置各個(gè)崗位和部門，建立崗位和部門責(zé)任制，優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。其次，物業(yè)公司要建立會計(jì)評價(jià)和考核機(jī)制，建立科學(xué)完整的執(zhí)行和決策監(jiān)督機(jī)制。再次，物業(yè)公司要結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)，制定規(guī)范的財(cái)務(wù)活動規(guī)則。

制定收費(fèi)人員工作細(xì)則，對日常收、交費(fèi)工作進(jìn)行指導(dǎo)與約束。積極推行收費(fèi)信息化，將計(jì)費(fèi)、收費(fèi)、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、上交總部財(cái)務(wù)等流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)鑲嵌于收費(fèi)軟件中，合理分配操作權(quán)限，并定期不定期對小區(qū)收費(fèi)工作進(jìn)行檢查，實(shí)現(xiàn)有效二級財(cái)務(wù)控制。

(二)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作

物業(yè)公司的財(cái)務(wù)信息是降低公司服務(wù)成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。而準(zhǔn)確、真實(shí)、完整、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息又需要科學(xué)的、規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作做保障。

(1)物業(yè)公司要加強(qiáng)對原始記錄的控制和管理。統(tǒng)一規(guī)劃原始記錄的內(nèi)容、方法和格式，要明確傳遞、反饋、保管和匯集原始記錄的要求，要建立完整的責(zé)任制，保障原始記錄的正確、真實(shí)和及時(shí)。

(2)強(qiáng)化定額管理，嚴(yán)格制度并執(zhí)行公司內(nèi)部的物資定額、勞動定額、人員定額、費(fèi)用定額、工時(shí)定額和考核辦法。

(3)規(guī)范公司物資的購進(jìn)、領(lǐng)用、入庫和維修等各個(gè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)計(jì)量驗(yàn)收的管理工作，增收節(jié)支。

(4)物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理。建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算制度，做好財(cái)務(wù)預(yù)算過程中的檢查和考核工作，制定明確的財(cái)務(wù)預(yù)算方法和編制程序，確保公司經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

(5)物業(yè)公司要做好財(cái)產(chǎn)清查工作，加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理，定期開展財(cái)產(chǎn)清查活動。只有加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)清查管理才能加速資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)公司財(cái)產(chǎn)的有效管理，提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益。

(三)加強(qiáng)物業(yè)公司資金運(yùn)行和籌措管理

物業(yè)公司的物業(yè)管理收入都是向使用者或業(yè)主收取的管理費(fèi)用，所以公司資金的籌措要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相統(tǒng)一的原則。此外，物業(yè)公司的資金要合理、有計(jì)劃的使用，把資金用在有必要的管理項(xiàng)目上，使資金使用情況更加透明、公開。同時(shí)，物業(yè)公司還要進(jìn)行科學(xué)的投資，積極防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，注重科學(xué)投資模式的選擇，盡可能地進(jìn)行中短期投資，加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的可行性研究。加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的控制和管理，做好監(jiān)督工作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司價(jià)值的最大化。

(四)進(jìn)行全面財(cái)務(wù)分析，保證資金的合理利用，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)公司的主要收益來自兩個(gè)方面，一個(gè)是通過向客戶提供物理管理，取得管理費(fèi)；另一個(gè)是物業(yè)公司開展各種經(jīng)營活動，進(jìn)行分散化和多元化的投資。物業(yè)公司要想防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，就要進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。

物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理部門要對公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評價(jià)分析，了解公司的負(fù)債、資產(chǎn)水平，判斷的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保資金合理運(yùn)作。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)分析還要分析公司的管理效率，及時(shí)了解公司的運(yùn)作情況，檢查財(cái)務(wù)制度，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，物業(yè)公司在財(cái)務(wù)分析過程中，還要注重財(cái)務(wù)預(yù)測和計(jì)劃，制定有效的方針政策，對資金、成本和利潤進(jìn)行預(yù)算、預(yù)測。

三、結(jié)語

物業(yè)公司加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體制，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，真正做好物業(yè)公司防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的工作。物業(yè)公司做好內(nèi)控工作，能使公司合理運(yùn)用資金，防止資金的浪費(fèi)和流失，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)公司健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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