地產(chǎn)——以旅游之名

○ 本刊記者 馮京津

近幾年來旅游業(yè)作為政府大力支持的朝陽產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)新的投資熱點(diǎn)，這一現(xiàn)象的背后也是人民生活水平的提高，對旅游消費(fèi)的強(qiáng)勁增長。中國正在經(jīng)歷著一個(gè)從旅游大國向旅游強(qiáng)國發(fā)展轉(zhuǎn)型期。2011年僅國內(nèi)的旅游總收入就接近兩萬億人民幣，且十年來均以超過兩位數(shù)的發(fā)展速度保持強(qiáng)勢增長。旅游的業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)了多元化、多需求，從旅游觀光向休閑度假轉(zhuǎn)型。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)，首先是和國家戰(zhàn)略緊密地對接，中國出臺了30多個(gè)區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，很多旅游地產(chǎn)也對接了國家的戰(zhàn)略；第二個(gè)特征是項(xiàng)目的選址上呈現(xiàn)出面海依山環(huán)湖的特征，首先是濱海型的旅游綜合體發(fā)展的態(tài)勢很迅猛，海南島國際旅游度假島和其他的濱海旅游名城，旅游投資熱火朝天。第二傳統(tǒng)的名山再次受到了青睞，長白山、武夷山、廬山、張家界等成為旅游綜合體推出的關(guān)注點(diǎn)，包括新興的名山。

機(jī)遇背后的風(fēng)險(xiǎn)

目前，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的短暫盈利更多是出售地產(chǎn)項(xiàng)目以獲利，但對于房企來說，他們所要面對更多的是長期經(jīng)營與概念的推陳出新。那么，資金又是一個(gè)重要的問題。更多的人看到的是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，而機(jī)遇背后更多的是高風(fēng)險(xiǎn)。

旅游地產(chǎn)開發(fā)首先面臨的是拿地成本。相對低廉的拿地成本是吸引眾多開發(fā)商進(jìn)入旅游地產(chǎn)的一大誘惑。

事實(shí)上，旅游開發(fā)作為提升片區(qū)面貌的重要途徑為當(dāng)?shù)卣匾暎虼?，能夠獲得較為廉價(jià)的土地，對于開發(fā)企業(yè)來說，可有效降低公司拿地成本。同時(shí)，當(dāng)前各地完善招拍掛制度，大量土地采取“綜合條件最優(yōu)者得”而不是“價(jià)高者得”，則從客觀上有利降低地產(chǎn)公司的拿地成本?？梢?，相對于“價(jià)高者得”的住宅地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)的土地成本相對較低。

旅游地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期取決于銷售速度

作為旅游地產(chǎn)的先驅(qū)——華僑城，也曾被指以低價(jià)獲得土地。一般來說，土地成本占總成本的35%至40%。因此，當(dāng)土地成本獲得到削減的情況下，房企開發(fā)的成本也相當(dāng)于削減了很大一部分。

這或許就是旅游地產(chǎn)遭到熱捧的重要原因之一，雖然可能現(xiàn)在的地價(jià)在經(jīng)歷過一輪漲幅后已經(jīng)沒有那么低廉。

作為“國際生態(tài)旅游島”的海南，自然成為旅游地產(chǎn)的集中區(qū)。同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的泛濫，也使其成為旅游地產(chǎn)的“重災(zāi)區(qū)”。

這或許就是旅游地產(chǎn)的模式：圈地——蓋樓——出售。不是在經(jīng)營旅游，而是在經(jīng)營地產(chǎn)。在圈地之后注重眼前利益，缺乏長期規(guī)劃是目前旅游地產(chǎn)開發(fā)最大的詬病。

海南中華民族文化村位于海南省通什市，占地600畝，投資1億元人民幣，建有23個(gè)民族村，共計(jì)景點(diǎn)上百個(gè)。其環(huán)境質(zhì)量、園林建筑、文化內(nèi)涵和娛樂設(shè)施等均屬上乘。然而自從1997年上半年開業(yè)以后，由于對客源市場判斷失誤和不良的市場競爭環(huán)境，結(jié)果每日接待游客僅200人，不得已在開業(yè)8個(gè)月后申請停業(yè)。

以上種種例子說明，盲目圈地使得旅游地產(chǎn)大量積壓，資金周轉(zhuǎn)困難，加大了風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，以主題樂園為例，目前國內(nèi)主題公園有1000家左右。據(jù)中國旅游研究院2009年監(jiān)測顯示，國內(nèi)的主題公園有30%處于虧損狀態(tài)，45%持平，僅15%會有盈利。

資金壓力大成投資難題

鑒于旅游地產(chǎn)需要強(qiáng)大的融資能力和回報(bào)周期長等特點(diǎn)，如果企業(yè)沒有上述優(yōu)勢，盲目沖動地投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，則容易拖垮企業(yè)。屆時(shí)項(xiàng)目中一些酒店、住宅等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)不好出手，資產(chǎn)盤活艱難。

旅游地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期取決于銷售速度。如果市場定位不準(zhǔn)確，銷售速度緩慢，相關(guān)的配套就很難完成。而沒有配套，房子就會更難賣，如此形成惡性循環(huán)，也許會形成新一輪地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

住宅地產(chǎn)可以破產(chǎn)，可以降價(jià)。旅游地產(chǎn)經(jīng)營不下去就成了爛攤子，那就是萬劫不復(fù)。

從中國整體的經(jīng)濟(jì)形勢來看，對于房地產(chǎn)開發(fā)，資金口已經(jīng)卡到讓開發(fā)商無法動彈?？梢姡Y金的收緊對于旅游地產(chǎn)的后期經(jīng)營維護(hù)，可謂是前所未有的壓力。

我們可以看到的是，眾多房企被指因旅游地產(chǎn)的布局，而使其面臨巨大的資金壓力。2011年雅居樂在海南大規(guī)模布局旅游地產(chǎn)，進(jìn)行攻城略地，在此背景下亦推高雅居樂的負(fù)債率。據(jù)其年報(bào)顯示，截至2011年底其凈負(fù)債比率為68%，但加上未付土地款及稅款，經(jīng)調(diào)整凈負(fù)債率高達(dá)115%。

目前旅游地產(chǎn)投資面臨的一大難題在于投資者的“退出”問題。退出機(jī)制不完善，甚至是沒有退出機(jī)制，這對于旅游地產(chǎn)投資者來說是一大壁壘。

從中國的國情來看，產(chǎn)權(quán)銷售或?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)進(jìn)入資本市場的一劑良方。一半用于出售，一半則沉淀下來持續(xù)經(jīng)營，出售的物業(yè)可與投資者簽訂長期協(xié)議幫助其維護(hù)經(jīng)營。這樣一方面可回籠資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，一方面亦能夠獲得投資者的青睞。

圈地僅是旅游地產(chǎn)的一種盈利模式

圈地僅是旅游地產(chǎn)的一種盈利模式。另一種模式，即是借旅游地產(chǎn)之名，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)。往往購得此種類型物業(yè)的投資者，僅僅滿足于一時(shí)的度假與升值目的，最后的結(jié)果卻是“高空置率”，最終或?qū)⒃斐膳e步維艱。

一位接近某著名旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人士稱，目前采用此種較為初級的盈利模式，亦是無奈。其中主要的原因是，很多做旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)一般都由做住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來?！伴L時(shí)間的住宅地產(chǎn)的開發(fā)習(xí)性在短期內(nèi)無法改變?！蓖瑫r(shí)，政策面對于這個(gè)行業(yè)亦缺乏一定的規(guī)整與管控，這個(gè)產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)突然爆發(fā)，后期無論是消化還是經(jīng)營都會有重大問題。

此前旅游地產(chǎn)熱時(shí)，也不乏出現(xiàn)過爛尾項(xiàng)目和泡沫。對于投資商來說，在投資旅游地產(chǎn)之前，一定要對自身的能力有一個(gè)清楚的評估，不能盲目跟風(fēng)。對于消費(fèi)者來說，置業(yè)時(shí)要有鑒別的眼光，不要受一些宣傳的蠱惑。

旅游地產(chǎn)后續(xù)運(yùn)營的隱憂

業(yè)內(nèi)人士表示，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目雖然土地成本低，但一般當(dāng)?shù)厝丝谫徺I力不足，銷售客源主力是外來購買力，這就要求房企有龐大的前期投入，只有前期投入充足，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)完備，才能得到客戶認(rèn)同，吸引客源留駐或者投資。從這一方面來看，項(xiàng)目需要地產(chǎn)和旅游良好對接的規(guī)劃，企業(yè)資金的強(qiáng)大支持等各種前期準(zhǔn)備，以防動工之后，項(xiàng)目銷售不力，運(yùn)營受阻促使項(xiàng)目有擱置風(fēng)險(xiǎn)。

利用旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是目前一些二三線城市中常見的發(fā)展模式。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，旅游地產(chǎn)規(guī)模大、投資大、回報(bào)周期長，企業(yè)需要有成熟的運(yùn)營模式。比如，較早介入國內(nèi)旅游地產(chǎn)的華僑城，其主題公園景區(qū)+地產(chǎn)的模式，已成功在多個(gè)城市復(fù)制。但即便如此，與環(huán)球影城及迪士尼樂園相比，這種模式仍有很大差距。據(jù)悉，日本環(huán)球影城一個(gè)主題公園，占地50多萬平方米，年接待量可達(dá)800萬人，收入55億元，門票收入只占50%，重游率可達(dá)70%。而同等面積的北京歡樂谷，作為國內(nèi)一線品牌年接待量也只能達(dá)到300多萬人次，4個(gè)多億的年收入，門票收入占總比超過80%，重游率僅20%。

相比較來說，國內(nèi)地產(chǎn)商介入旅游地產(chǎn)，沒有自身經(jīng)營模式，僅僅是將景區(qū)、酒店、商業(yè)配套等項(xiàng)目簡單拼貼在一起，很難實(shí)現(xiàn)類似滾動式發(fā)展，勢必對資金鏈產(chǎn)生較大的壓力。2011年華僑城實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入63.33億元，接待游客2430萬人次，歡樂谷主題公園居功至偉。不過，公司財(cái)報(bào)顯示，當(dāng)年該塊業(yè)務(wù)毛利率下滑5 .4 2 %，營收下滑32 .96%。截至2011年年底，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)71.16%。為此，為打通新的融資渠道，華僑城計(jì)劃將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

近日，有消息顯示，萬達(dá)多項(xiàng)投資已使資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89 .9%。而其他地產(chǎn)商受宏觀調(diào)控限制，也承受相當(dāng)大的資金壓力。在此背景下，旅游地產(chǎn)的后續(xù)運(yùn)營“隱憂”將會不斷增大?！?/p>