中國住房市場與土地市場協(xié)調性分析——基于協(xié)調度模型

■ 楊 慧

（中國社會科學院研究生院，北京 102488）

0 引言

房地產是房屋建筑和建筑地塊的有機統(tǒng)一體，在物質形態(tài)上二者緊密聯(lián)系不可分割，在經濟形態(tài)上其經濟內容和運動過程也具有內在整體性和不可分割性。1998 年中國在全國范圍內取消住房福利分配制度, 這一制度變革快速推進了住房市場的商品化進程, 也加快了中國房地產市場的發(fā)展。住房市場化的同時，土地市場化也逐步推行。在經歷了長達一二十年的發(fā)展之后，中國住房市場與土地市場發(fā)展是否協(xié)調成為國人關注的問題，但因中國房地產市場發(fā)展時間較短，這方面的研究還較少。筆者將協(xié)調度模型首次引入對住房市場與土地市場協(xié)調狀況的分析，對全國及主要城市住房市場與土地市場的協(xié)調互動關系進行了研究。

1 住房市場與土地市場協(xié)調度模型介紹

1.1 住房市場與土地市場協(xié)調度模型表達式

協(xié)調度, 是指系統(tǒng)之間或系統(tǒng)要素之間在發(fā)展過程中彼此和諧一致的程度。協(xié)調度模型是由一個或一組函數(shù)構成的對系統(tǒng)協(xié)調程度進行測量的一種數(shù)量模型，其表達式如式（1）所示。

式中，C為住房市場與土地市場協(xié)調度；X=∑w i*x i （i=1，2，…,m.），代表土地市場綜合水平指數(shù)。w i與x i分別為土地市場下屬各具體指標權重（熵值賦權法）與標準化數(shù)值（標準差法），m為土地市場下屬指標個數(shù)；Y=∑w j*y j, (j=1，2,…，n.)，代表住房市場綜合水平指數(shù)。w j與y j分別為住房市場下屬各具體指標權重（熵值賦權法）與標準化數(shù)值（與標準差法），n為住房市場下屬指標個數(shù)。

1.2 住房市場與土地市場指標體系

根據指標選取的綜合全面性、重要性以及數(shù)據的可獲得性等原則，本文選取住房市場與土地市場指標如表1所示。2001—2009年全國及35個大中城市八大指標數(shù)據來源分別如下：土地供給結構指標中城市居住用地面積和城市建設用地面積均來源于《中國城市建設統(tǒng)計年鑒》，居住用地價格來源于中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，房地產開發(fā)本年土地購置面積及其它指標均來源于相關年份《中國統(tǒng)計年鑒》。住房市場中市區(qū)居民人均居住面積來源于《中國城市年鑒》，其余四大指標數(shù)據均來源于相關年份《中國房地產統(tǒng)計年鑒》。

1.3 協(xié)調度取值范圍及六大類型

C的取值范圍是[-1.414,1.414]，其值由變量 X、Y決定：當X、Y均為正值且相等時，C值最大為1.414；當X、Y均為負值且相等時，則C值最小為-1.414；其他任何情形C值介于二者之間。根據 C及X、Y值的變化，協(xié)調度可以分為 六種類型，如表2所示。

2 基于協(xié)調度模型對住房市場與土地市場協(xié)調性的考察

2.1 全國住房市場與土地市場協(xié)調性分析

根據協(xié)調度計算公式及評價步驟，計算得出全國住房市場與土地市場協(xié)調度如表3所示。

表1 住房市場與土地市場協(xié)調度評價指標體系

表2 住房市場與土地市場協(xié)調性六大類型

表3 全國住房市場與土地市場協(xié)調度

圖1 全國住房市場與土地市場協(xié)調度趨勢圖

從表3數(shù)據可以看出，2001—2009年全國住房市場與土地市場協(xié)調狀況良好，且總體遵循了失調→欠協(xié)調→協(xié)調的路徑，協(xié)調性越來越好。2005年以來協(xié)調狀態(tài)由非協(xié)調轉為協(xié)調。2001—2004年土地市場與住房市場發(fā)展水平都很低，2003年和2004年土地市場先于住房市場發(fā)展起來，有效地帶動了住房市場從2005年開始的快速發(fā)展，之后住房市場發(fā)展一直先于土地市場發(fā)展。全國住房市場與土地市場協(xié)調狀態(tài)的變化趨勢從圖1中可以更為直觀地顯示出來：2005年及以后雖然協(xié)調度在不斷波動起伏，但是協(xié)調度都大于0，為協(xié)調狀態(tài)。

2.2 一線城市住房市場與土地市場協(xié)調性分析

從計算出來的35個大中城市協(xié)調度來看，住房市場與土地市場協(xié)調狀況趨勢與全國基本相同（限于篇幅本文不再對所有35個大中城市協(xié)調度進行分析），東北部地區(qū)協(xié)調度狀況最好，中西部地區(qū)次之，一線城市協(xié)調度也在趨好，但是仍然低于全國總體水平?，F(xiàn)僅就一線城市狀況進行分析（見表4），其它城市協(xié)調度變化趨勢可參考全國趨勢圖。

將一線城市協(xié)調度與全國協(xié)調度比較可以看出，一線城市協(xié)調度趨勢不如全國協(xié)調路徑趨勢明顯，其波動性較大。一線城市房價高且上漲過快，導致投資投機性需求旺盛，而投資投機性需求相較于剛性需求受突發(fā)性因素（如宏觀調控政策、經濟危機等）影響大。以2008年為例，一線城市受經濟危機影響最為突出。北京和上海土地市場與住房市場都受到嚴重沖擊，二者協(xié)調狀態(tài)轉為失調狀態(tài)，廣州和上海亦由協(xié)調狀態(tài)分別轉為不協(xié)調和欠協(xié)調狀態(tài)。由此可見，一線城市等熱點城市受經濟波動影響較為突出。經濟危機之后2009年四個城市土地市場與住房市場迅速轉好，二者協(xié)調性也隨之轉好。

從全國及35個大中城市協(xié)調狀況趨勢可見，總體上全國和35個大中城市協(xié)調狀況都在轉好。但是以一線城市為典型的住房市場與土地市場協(xié)調狀況仍有波動起伏，原因在于中國目前還處于經濟高速發(fā)展時期，住房市場與土地市場受宏觀調控和經濟波動等多種因素影響各年變動較大，因此宏觀調控政策出臺不僅要考慮對單一指標的影響，還要考慮對指標間協(xié)調狀況的影響，只有系統(tǒng)間協(xié)調發(fā)展房地產市場才能健康可持續(xù)發(fā)展。

表4 一線城市住房市場與土地市場協(xié)調度

3 住房市場與土地市場協(xié)調發(fā)展中存在的問題及政策建議

協(xié)調度模型分析結果顯示全國及35個大中城市住房市場與土地市場協(xié)調性良好，這與普通民眾主觀感知或預期（地價過快上漲推高房價）不符。導致民眾認為土地市場非健康發(fā)展且與住房市場不協(xié)調的認知主要在于土地市場與住房市場發(fā)展中諸多不協(xié)調的問題依然存在。

3.1 房地產市場調控不力，亟待促進宏觀調控政策的持續(xù)性

土地價格過快上漲的原因除了供求原理的作用外，房地產開發(fā)商對房價上漲的預期是推動地價上漲的主要原因。2004年以來房價快速上漲迫使中央加大宏觀調控的力度與強度，但是由于政策頻出調控往往成為“空調”。遏制房價和地價的過快上漲，市場的作用固然重要，但是政府的宏觀調控作用更為快速和顯著?，F(xiàn)階段，政府宏觀調控政策對抑制投資和投機性住房需求以及開發(fā)商囤地、捂地等行為均起到了很大的打擊作用，調控效果能否持續(xù)的關鍵在于嚴厲的調控政策能否持續(xù)。

3.2 招拍掛制度導致地王頻現(xiàn)，土地出讓制度有待進一步完善

招拍掛土地出讓制度促進了土地市場化，但是現(xiàn)有土地出讓制度以“價高者得”為競標原則，出價最高的房地產開發(fā)商為謀求高利潤往往注重開發(fā)別墅、高檔公寓等高檔住房，導致住房市場供求結構矛盾；諸多開發(fā)商購地以坐等土地升值為目的，利用地王地塊地理位置等方面的稀缺性推高了社會整體對地價過高的感知。有必要改變現(xiàn)有土地出讓制度中以“價高者得”的原則，制定競標的綜合性標準，配以房價、戶型和面積等綜合指標進行考察，解決住房供求結構矛盾；通過制定土地出讓前后的有效規(guī)制辦法，對招投標條件及方式，投資進度及后續(xù)使用等方面進行嚴格監(jiān)管，加強對囤地、捂地等投機行為的控制；加強土地供應的計劃管理和規(guī)劃管理，保證土地市場供給量及供給結構的科學合理。

3.3 地方政府對土地財政過度依賴，有待制定房產稅區(qū)域推廣規(guī)劃

1994年的分稅制改革導致中央與地方財權及事權相分離，地方政府財源有限，土地出讓金成為地方政府的重要財源。地方政府對土地財政嚴重依賴的根本原因在于現(xiàn)有財稅體制下地方政府財源有限與其事權不相匹配，推進財稅體制的改革是減輕地方政府土地財政依賴促進住房市場與土地市場進一步協(xié)調的重要舉措。房產稅征收具有完善我國財稅體系擴大地方政府財源減輕地方政府土地財政過度依賴以及抑制投資投機性購房需求等多重功效，有必要在上海與重慶兩市房產稅試點基礎上分批次分階段地推廣房產稅征收范圍。制定房產稅城市推廣規(guī)劃可起到抑制房價過快上漲的作用，同時有利于擴大地方政府財源。

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