高校房產(chǎn)管理的問(wèn)題及對(duì)策

江 航

（滁州學(xué)院 后勤管理處，安徽 滁州 239000）

高校房產(chǎn)管理的問(wèn)題及對(duì)策

江 航

（滁州學(xué)院 后勤管理處，安徽 滁州 239000）

房產(chǎn)管理是高校資產(chǎn)管理的重要組成部分，是高校賴(lài)以生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。本文分析了房產(chǎn)管理對(duì)高校未來(lái)發(fā)展的重要性，進(jìn)而指出當(dāng)前高校房產(chǎn)管理存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

高校；資產(chǎn)管理；房產(chǎn)；對(duì)策

隨著高校近幾年的快速發(fā)展，高校賴(lài)以生存和發(fā)的基礎(chǔ)的房產(chǎn)管理也日益倍受關(guān)注。加強(qiáng)房產(chǎn)管理有助于高校資產(chǎn)的保值與增值，有助于高校長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，有助于高校提高辦學(xué)效益。

一、高校房產(chǎn)管理的重要性

自從“211工程”與“教育振興計(jì)劃”實(shí)施以后，我國(guó)高等教育就進(jìn)入了突飛猛進(jìn)的新時(shí)代。巨大的教育變化，使我國(guó)高等教育入學(xué)率達(dá)到20%左右，徹底實(shí)現(xiàn)了精英教育向大眾教育的轉(zhuǎn)變。在教育發(fā)展的大好形勢(shì)下，全國(guó)高校招生規(guī)模急劇增加，基礎(chǔ)建設(shè)也隨之加快［1］。到目前為止，我國(guó)高校所擁有的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)巨大，這是教育事業(yè)發(fā)展的福音。然而，我們高校發(fā)展并不會(huì)一路順風(fēng)的持續(xù)下去。在轉(zhuǎn)型后，高校為了滿足經(jīng)費(fèi)上的嚴(yán)重不足，采取了多渠道融資的辦法，這使得它的資產(chǎn)的數(shù)量及質(zhì)量有了很大提高。但計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想揮之不盡，再加上資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)匱乏，一些高校一方面存在經(jīng)費(fèi)緊張的問(wèn)題，另一方面存在資產(chǎn)閑置與浪費(fèi)的問(wèn)題，這些問(wèn)題將隨著教育經(jīng)費(fèi)的逐年遞增而加劇。那么如何解決這一問(wèn)題呢？我國(guó)學(xué)者針對(duì)國(guó)情與教育現(xiàn)狀進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，其中資產(chǎn)管理成為他們最關(guān)注的焦點(diǎn)。高校資產(chǎn)指的是學(xué)校占有的，可以用貨幣來(lái)計(jì)量的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)資源的總和。房產(chǎn)資源屬于高校資產(chǎn)的一部分，它是高校生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，對(duì)房產(chǎn)的管理有著極其重要的意義。首先，房產(chǎn)管理是國(guó)有資產(chǎn)的一項(xiàng)重要組成部分，擔(dān)負(fù)著教學(xué)、辦公、職工生活、科研等基本任務(wù)，進(jìn)而對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。如何協(xié)調(diào)與解決各種房產(chǎn)問(wèn)題，也成為國(guó)有資產(chǎn)改革的重要事件之一。其次，對(duì)房產(chǎn)的使用與管理是學(xué)校資源管理的重要內(nèi)容，無(wú)論是教學(xué)、科研，還是辦公，和諧大學(xué)的師生生活環(huán)境都需要一個(gè)融洽而固定的場(chǎng)所，恰當(dāng)?shù)墓芾頃?huì)使他們更加愜意與舒心。再次，對(duì)房產(chǎn)的管理正是勤儉辦學(xué)、節(jié)約經(jīng)費(fèi)的內(nèi)在表現(xiàn)。高校房產(chǎn)是高校固定資產(chǎn)中占有量最大的一部分，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)管理，可以延長(zhǎng)其使用年限，進(jìn)而為高校節(jié)約大量的資金。因此，房產(chǎn)管理部分不僅要管好房產(chǎn)，還要維護(hù)好房產(chǎn)，以使房產(chǎn)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。最后，有利于國(guó)有資產(chǎn)的保值與增值。資產(chǎn)閑置與浪費(fèi)使得資產(chǎn)減值，進(jìn)而損壞了高校及廣大教職工的切身利益。如果能夠從這個(gè)角度出發(fā)，將資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃與分配，實(shí)施精細(xì)化的現(xiàn)代管理，將會(huì)改變傳統(tǒng)管理格局。

二、高校房產(chǎn)管理存在的問(wèn)題

（一）管理體制上的漏洞

首先，管理和使用不統(tǒng)一。在高校內(nèi)，很大一部分房產(chǎn)是交由相關(guān)系部處置，系部可根據(jù)自己的需要進(jìn)行分劃。由于未作統(tǒng)一規(guī)劃，就形成了學(xué)校每年提供給相關(guān)系部的房子越來(lái)越多，但卻仍然無(wú)法滿足他們需求的奇怪現(xiàn)象。于是在高校每年都會(huì)開(kāi)這樣的協(xié)調(diào)會(huì)，解決用房不足的辦法只有拆東墻補(bǔ)西墻。另外，相關(guān)系部對(duì)房產(chǎn)只負(fù)責(zé)使用而不負(fù)責(zé)管理，負(fù)責(zé)管理的部門(mén)對(duì)其房產(chǎn)的使用情況知之不詳，這就形成了使用與維修間的矛盾。

其次，房產(chǎn)部門(mén)無(wú)法對(duì)使用者進(jìn)行有效約束。房產(chǎn)使用者是廣大教職工及學(xué)生，他們分別受相應(yīng)的管理部門(mén)管理，而房產(chǎn)部門(mén)無(wú)法對(duì)他們進(jìn)行約束，導(dǎo)致房屋破損后不能及時(shí)維修。管理部門(mén)全局觀念不強(qiáng)。高校房產(chǎn)管理沒(méi)有協(xié)調(diào)部門(mén)，致使部門(mén)與使用者之間無(wú)法順暢溝通，工作嚴(yán)重脫節(jié)。在新房改造、經(jīng)營(yíng)調(diào)配等環(huán)節(jié)上，其它部門(mén)又在積極的干預(yù)，致使管理局面混亂，管理職責(zé)模糊不清［2］。

（二）房產(chǎn)的使用效率不高

高校房產(chǎn)是其辦學(xué)的重要資源之一。對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)分配、合理管理以及有償使用，才能對(duì)高校的未來(lái)發(fā)展起到推動(dòng)作用。然而，高校公房改革并非盡如人意，所采取的有償改革辦法并不到位。首先經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，在其管理上有嚴(yán)重的“重投資和使用，輕管理和效益”的現(xiàn)象。此外，大多高校改革剛剛開(kāi)始，在管理上缺乏經(jīng)驗(yàn)。許多校辦企業(yè)在占用校內(nèi)房產(chǎn)后未繳或象征性繳納租賃費(fèi)，使學(xué)校的有償管理無(wú)法兌現(xiàn)，進(jìn)而受到利益損失；一些單位或個(gè)人干脆拿國(guó)有資產(chǎn)贏取私利，變相的加重了學(xué)校的負(fù)擔(dān)；一些高校仍然青睞于老一套的管理辦法，使許多公用房屋閑置，使房產(chǎn)資源的利用率變低［3］。

（三）高校物業(yè)管理水平低

當(dāng)前，高校公有住房一部分會(huì)以房地產(chǎn)的方式出售給職工。由于這些住房與教學(xué)行政用房、公共設(shè)施、教師公寓等交織在一起，不能形成規(guī)整的界限，這樣就大大加深了物業(yè)管理的難度。同時(shí)，雖然高校都有物業(yè)管理服務(wù)，但其水平不高、功能不全，使一些矛盾凸顯。如，在公房產(chǎn)權(quán)向私房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，就形成了住房產(chǎn)權(quán)的多元化局面，住房使用者的多樣性要求矛盾加深。還有售后維修問(wèn)題，共用部分如何去協(xié)調(diào)成為一個(gè)問(wèn)題。在周?chē)h(huán)境建設(shè)方面，一直以來(lái)都是靠學(xué)校投入，而現(xiàn)在面臨一個(gè)向市場(chǎng)化有償服務(wù)轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

（四）改革并未帶來(lái)真實(shí)的效益

就目前來(lái)看，高校的房產(chǎn)制度改革并未取得預(yù)計(jì)的效果，“以租養(yǎng)房”的目的根本沒(méi)有達(dá)到。高校房管部門(mén)試圖向企業(yè)制方向轉(zhuǎn)變，其任務(wù)將更加艱巨，因?yàn)樗麄儾粌H需要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，還要做到社會(huì)服務(wù)與房產(chǎn)管理并舉。其實(shí)，透過(guò)表面看本質(zhì)，鎖定矛盾的根源才是最重要的。高校房源緊張問(wèn)題是由其內(nèi)部資源配置不合理造成的，修正這一問(wèn)題才是解決矛盾的根本途徑。目前，大多高校的公共用房都是免費(fèi)的，所以他們的效益概念比較淡薄，尤其是經(jīng)濟(jì)效益基本可以忽略。這些客觀問(wèn)題的存在加大了房產(chǎn)管理的難度。

三、高校房產(chǎn)管理的發(fā)展對(duì)策

（一）加快高校房產(chǎn)管理的信息化建設(shè)

信息化是高校房產(chǎn)管理的有效途徑。信息技術(shù)軟件與設(shè)備實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化，提高了運(yùn)作效率，也解決了人手不足的問(wèn)題。在此強(qiáng)調(diào)，信息化建設(shè)要硬件與軟件同步，尤其是軟件開(kāi)發(fā)，雖然其短期效益不明顯，但就高校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，它仍然是不可替代的。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化集成，建立起房產(chǎn)工作相關(guān)平臺(tái)，將在高校房產(chǎn)工作中發(fā)揮重要的作用。另外，信息化建設(shè)對(duì)管理人員的職業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求，高校應(yīng)該重視管理人員的職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)，只有一支責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍才是房產(chǎn)管理規(guī)范化、科學(xué)化的保障。這支隊(duì)伍是房產(chǎn)管理制度的實(shí)踐者，也是宣傳者，讓全體教職工及學(xué)生也提高管理意識(shí)，養(yǎng)成良好的愛(ài)護(hù)公共資產(chǎn)的習(xí)慣。

（二）對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)分管理

根據(jù)不同類(lèi)型，可將房產(chǎn)分為“生產(chǎn)型”“保障型”與“經(jīng)營(yíng)型”?！吧a(chǎn)型”用房主要指教學(xué)、實(shí)驗(yàn)用房，由于這些用房用于一線教學(xué)，所以在房源數(shù)量上粗控即可，但水電使用量上要進(jìn)行細(xì)控。責(zé)權(quán)利落實(shí)到位，建立房產(chǎn)保值增值獎(jiǎng)，使房產(chǎn)的消耗處于最低值?！氨Ｕ闲汀庇梅颗c生產(chǎn)型用戶相仿，行政辦公用房應(yīng)劃入保障用房之列，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)使用面積進(jìn)行細(xì)控。“經(jīng)營(yíng)型”用房指校內(nèi)校外的各種用房，這些用房應(yīng)該符合有償使用的原則。可以將經(jīng)營(yíng)型房產(chǎn)分為固定經(jīng)營(yíng)和短期經(jīng)營(yíng)兩種，均采取租賃合同制，所有租金納入成本核算。經(jīng)營(yíng)型房產(chǎn)的租賃價(jià)格應(yīng)該與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相符，根據(jù)所在區(qū)域、類(lèi)型等制訂不同規(guī)格的租金標(biāo)準(zhǔn)，以保障所有經(jīng)營(yíng)型房產(chǎn)都能發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益［4］。

（三）更新管理理念

盡快更新房產(chǎn)管理理念，高校領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該重視起來(lái)，同時(shí)房管部分做好管理工作，使房產(chǎn)管理真正發(fā)揮在高校發(fā)展中的作用。當(dāng)前，許多高校已經(jīng)開(kāi)始嘗試后勤社會(huì)化的探索，但實(shí)際上只是校辦企業(yè)的雛形，與真正意義上的小型企業(yè)有著不同之處。如校辦企業(yè)多數(shù)會(huì)使用學(xué)校的房產(chǎn)、設(shè)備、資金等，而這部分資產(chǎn)又并非企業(yè)來(lái)管理，所以它必須使用用高校的會(huì)計(jì)制度來(lái)反映，不計(jì)提折舊，也不計(jì)算資金占用。然而，企業(yè)經(jīng)營(yíng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，既然是校辦產(chǎn)業(yè)，那么這部分風(fēng)險(xiǎn)自然就轉(zhuǎn)移到了高校，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善而資不抵債的時(shí)候，只能依賴(lài)高校的各種經(jīng)費(fèi)來(lái)抵債，這會(huì)對(duì)高校的發(fā)展帶來(lái)不利影響，同時(shí)在企業(yè)上的投入也將付之東流。還有一些高校引入了定額核算的經(jīng)經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)科研、辦公、教學(xué)等核定用房面積，超出定額必須繳納一定的房產(chǎn)資源調(diào)節(jié)費(fèi)，這些費(fèi)用將計(jì)入學(xué)校的房屋維修預(yù)算之中。盡管如此，由于制度問(wèn)題沒(méi)有得到解決，問(wèn)題自然不會(huì)消除。只有對(duì)房源進(jìn)行科學(xué)劃分，利用制度來(lái)協(xié)調(diào)責(zé)權(quán)利關(guān)系，才可將問(wèn)題徹底解決。具體辦法是在校內(nèi)組建班子或聘請(qǐng)外部中介機(jī)構(gòu)，對(duì)校內(nèi)不同性質(zhì)的房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)評(píng)估。實(shí)行產(chǎn)權(quán)清晰的收費(fèi)管理，實(shí)質(zhì)是在校內(nèi)形成法人治理體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高校國(guó)有資產(chǎn)的增值保值。

（四）在管理上強(qiáng)調(diào)人性化

高校房產(chǎn)管理在追求普遍性的同時(shí)，還要有一定的人性化，即對(duì)個(gè)例管理適當(dāng)區(qū)別對(duì)待。當(dāng)然，這并不意味個(gè)例管理就失去了約束，個(gè)例管理要有章可循，才能使管理井然有序，才能最大發(fā)揮管理職能。正如新學(xué)科建設(shè)所需保護(hù)用房，學(xué)校必須通過(guò)集體討論批準(zhǔn)程序。值得注意的是，個(gè)例并不是一成不變的，在其受批之日起就規(guī)定了何時(shí)結(jié)束，何時(shí)轉(zhuǎn)為普通收費(fèi)用房，以防止日后出現(xiàn)房屋占用問(wèn)題。人性化管理需注意兩個(gè)方面，一是不能按部就班制度，而該辦的事不辦；二是人性化管理不是隨意管理，制度仍然具有約束力。在管理制度的建設(shè)之中，管理理論起到驗(yàn)證與糾偏的作用。

總而言之，盡快建立與房產(chǎn)多元化相適應(yīng)的全新的物業(yè)管理機(jī)制，不僅是教職人員的需要，也是高校房產(chǎn)管理向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的重要途徑。在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)體制的大背景下，高校房產(chǎn)管理仍面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)，只有建立起一套科學(xué)的房產(chǎn)管理制度，才能靈活解決各種問(wèn)題，為高校的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

［1］萬(wàn) 娟.高校房產(chǎn)管理問(wèn)題初探［J］.中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2010（9）.

［2］閆曉光.對(duì)房產(chǎn)管理信息化建設(shè)的研究和探索［J］.中國(guó)建設(shè)信息，2009（12）.

［3］李俊華.構(gòu)建高校公用房產(chǎn)管理體系的基本原則與實(shí)施策略［J］.中國(guó)輕工教育，2011（6）.

［4］錢(qián) 丹.高校學(xué)校房產(chǎn)管理思路與策略［J］.青年文學(xué)家，2010（19）.

G647

A

1673-1794（2012）06-0107-02

江 航（1981－），男，安徽滁州人，中級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，二級(jí)建造師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

2012-10-12