房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)及控制對(duì)策

朱志鋼

（江蘇常發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 江蘇 常州 213100）

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是按照國家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求，遵循資本營運(yùn)規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)有：資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)是生存、發(fā)展和獲利；財(cái)務(wù)管理工作以資金的籌集、使用及分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)為核心，因此，財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理也有著相應(yīng)的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務(wù)的能力，減少破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去；籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。

房地產(chǎn)行業(yè)近年來在我國得到了迅猛發(fā)展，這個(gè)在我國起步于20世紀(jì)80年代中期的新興行業(yè)已成為當(dāng)前投資的重要領(lǐng)域之一，但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲，隨著金融危機(jī)爆發(fā)后實(shí)體經(jīng)濟(jì)所受影響漸漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫受到嚴(yán)重的擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機(jī)，其對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求所存在的風(fēng)險(xiǎn)都逐漸暴露，如果這些風(fēng)險(xiǎn)得不到應(yīng)有的重視和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對(duì)策略，一旦整個(gè)市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn)，或許會(huì)在整個(gè)行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)必須得到重視。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、償債風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運(yùn)作才能支撐企業(yè)的運(yùn)營。因此在項(xiàng)目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開發(fā)方式以負(fù)債開發(fā)為主，大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報(bào)的內(nèi)部利益驅(qū)動(dòng)下，企業(yè)為追逐高利潤，經(jīng)常會(huì)在財(cái)務(wù)方面忽略考慮項(xiàng)目的可行性，預(yù)算工作流于形式，盲目上項(xiàng)，不合理地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并且得到預(yù)期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴(yán)重的償債風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)全國工商聯(lián)經(jīng)濟(jì)部、中華財(cái)務(wù)咨詢有限公司《中華工商上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)指數(shù)（2011年度）》財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較全行業(yè)上市公司2011年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率處于相對(duì)較高的水平，僅次于輕資產(chǎn)的金融服務(wù)行業(yè)。

從2011年的截面數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)其他行業(yè)來說已處于高位，假設(shè)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率服從正態(tài)分布，那么房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)落在了這個(gè)以47.78%為均值的正態(tài)分布的98%，即3σ范圍以外，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的概念已經(jīng)可以認(rèn)為其達(dá)到了極大值。

從1997年至2011年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在75%上下波動(dòng)，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)處于這么高的資產(chǎn)負(fù)債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。

2、籌資風(fēng)險(xiǎn)

從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規(guī)范的借入資金，使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，而且不夠穩(wěn)定的資金構(gòu)成使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨著很大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發(fā)生增長變化，不僅進(jìn)一步增加了企業(yè)的資金成本，而且還抵減了一部分預(yù)期收益，這種資本結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況對(duì)利率變化相當(dāng)敏感，隨著利率的上下浮動(dòng)產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)波動(dòng)。

3、管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對(duì)其他行業(yè)來說較長，這也就決定了財(cái)務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長，使得財(cái)務(wù)管理難度相對(duì)較大。面對(duì)如此龐雜的財(cái)務(wù)關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動(dòng)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任也就比較大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動(dòng)性和變現(xiàn)性差，如果財(cái)務(wù)管理能力不強(qiáng)，財(cái)務(wù)監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會(huì)缺失，就會(huì)造成基礎(chǔ)管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因

1、預(yù)算執(zhí)行力低

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規(guī)的預(yù)算管理制度；沒有對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運(yùn)作以及資產(chǎn)報(bào)酬率等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)分析；沒有對(duì)企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應(yīng)的評(píng)判。即使最后項(xiàng)目開始運(yùn)作，整個(gè)項(xiàng)目資金使用的全盤計(jì)劃沒有制定好預(yù)算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個(gè)別項(xiàng)目和之前短缺資金項(xiàng)目的用款，拆東墻補(bǔ)西墻，影響了整個(gè)項(xiàng)目和所有項(xiàng)目的利益。這就造成了極大的償債風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2、資金管理低效和成本控制不力

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題。籌集到資金后，在企業(yè)層面，財(cái)務(wù)部門對(duì)資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業(yè)基礎(chǔ)層面，財(cái)務(wù)管理人員普遍缺乏相應(yīng)的管理知識(shí)，不能夠上升到宏觀層面去對(duì)整個(gè)企業(yè)資金運(yùn)作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對(duì)資金管理的低效，既無法為企業(yè)良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運(yùn)行的成本，同時(shí)成本控制不力使得財(cái)務(wù)系統(tǒng)處于一個(gè)非常脆弱的環(huán)境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業(yè)帶來了極大的管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

1、樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

上述三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)特別并值得高度重視的，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須針對(duì)自身情況樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等應(yīng)對(duì)方案。沒有樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的企業(yè)，就算現(xiàn)在做得規(guī)模再大、盈利再好，一旦出現(xiàn)小的財(cái)務(wù)波動(dòng)，有可能就會(huì)成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)由上至下要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)而企業(yè)全體了解所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，做好應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的措施，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化高速發(fā)展的資金管理模式，及時(shí)對(duì)于管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和防范。

2、可行性論證和科學(xué)決策

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)有著獨(dú)特的行業(yè)特征和特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)之初，企業(yè)就應(yīng)從整體效益出發(fā)，使用成本性態(tài)分析法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。與此同時(shí)，也要做好對(duì)整個(gè)企業(yè)的SWOT分析，根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業(yè)能夠做的和可能做的戰(zhàn)略組合，從而確定當(dāng)前項(xiàng)目是否是企業(yè)能夠做、必須做的，考慮企業(yè)人力、資金、時(shí)間、效率等是否能夠承受。在整個(gè)決策過程中，財(cái)務(wù)部門要從籌資成本、資金規(guī)模以及預(yù)期收益等方面進(jìn)行整體分析、測算，實(shí)行科學(xué)的決策而非盲目立項(xiàng)上項(xiàng)。

3、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過財(cái)務(wù)預(yù)算指導(dǎo)具體職能部門進(jìn)行短期目標(biāo)和長期計(jì)劃的完成，根據(jù)企業(yè)短期和中長期目標(biāo)的不同，合理地對(duì)資金進(jìn)行分配。同時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)算能夠科學(xué)地了解當(dāng)前項(xiàng)目可能要求的大致財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而做出相應(yīng)的、合理的調(diào)整，有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動(dòng)，避免資產(chǎn)負(fù)債率的逐年走高，將資產(chǎn)負(fù)載率保持在可控范圍內(nèi)，始終保持企業(yè)的償債能力，使企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實(shí)際收益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署，在具體的項(xiàng)目預(yù)算方面，先對(duì)項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行整體的預(yù)算。在實(shí)施和調(diào)節(jié)上，需要將月度、季度、年度的預(yù)算分析和考核進(jìn)行協(xié)調(diào)安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預(yù)算執(zhí)行過程中，如果超出預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將其上報(bào)至企業(yè)最高決策層進(jìn)行審批，并附加理由說明，在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn)，確實(shí)保證資金的安全。

4、構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)指標(biāo)體系

我國現(xiàn)有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析指標(biāo)體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個(gè)方面，這三個(gè)方面的體系又由多種基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標(biāo)體系雖然重要但仍然需要改進(jìn)，用更加數(shù)量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析等。

在眾多的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法中，層次分析法有其定性和定量相結(jié)合地處理各種評(píng)價(jià)因素的優(yōu)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試使用這種方法構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)指標(biāo)體系。

5、規(guī)范財(cái)務(wù)行為，強(qiáng)化業(yè)務(wù)素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高，很重要的一個(gè)原因就是內(nèi)部管理制度不健全，財(cái)務(wù)管理的隨意性較大。無規(guī)矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規(guī)章制度，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流程就無章可循，如果不能嚴(yán)格按照規(guī)章制度來做，企業(yè)內(nèi)部管理的加強(qiáng)便無從談起。

同時(shí)，強(qiáng)化企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。質(zhì)量好的財(cái)務(wù)人員對(duì)于新情況的處理能力是相當(dāng)關(guān)鍵的。企業(yè)財(cái)會(huì)人員應(yīng)該加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)修養(yǎng)，通過科學(xué)的戰(zhàn)略眼光加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金運(yùn)作的管理，從而達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，而其風(fēng)險(xiǎn)的形成原因是多方面的，有各企業(yè)內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)和成本控制不力的原因，也有外部行業(yè)特性造成的資產(chǎn)負(fù)債率高的原因，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力，必須要建立健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制，以有效預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只有有效地降低和規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力，使房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中健康發(fā)展、做大做強(qiáng)，成為一個(gè)健康的投資產(chǎn)業(yè)。

[1]劉永生：淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范措施[J].中國市場，2012（26）.

[2]?？∪A：淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2011（36）.

[3]鄭艷霞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].金融經(jīng)濟(jì)，2008（9）.

[4]賀志東：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理[M].廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2010.