淺析房地產(chǎn)測繪存在的問題及對策

于文展

（滁州市土地房產(chǎn)勘測中心，安徽 滁州239000）

淺析房地產(chǎn)測繪存在的問題及對策

于文展

（滁州市土地房產(chǎn)勘測中心，安徽 滁州239000）

房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，極大的促進了我國房地產(chǎn)測繪事業(yè)的不斷進步。同時，房地產(chǎn)測繪事業(yè)仍存在著技術(shù)落后、人員素質(zhì)低、市場不規(guī)范等一系列問題。本文主要探討解決上述問題的方法對策，以促進房地產(chǎn)測繪的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)測繪；現(xiàn)狀；存在問題；應(yīng)對措施；測繪市場化

一、房地產(chǎn)測繪現(xiàn)狀

房地產(chǎn)測繪作為測繪學(xué)的一個分支，一般是通過數(shù)據(jù)采集、繪圖計算來表述房屋和房屋用地的相關(guān)信息，為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)的開發(fā)、利用和交易，征收稅費以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、住房制度改革和城市地理信息系統(tǒng)等提供數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測繪是將測繪技術(shù)和房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的一種測量工作，它以房地產(chǎn)的調(diào)查為依據(jù)，以測繪技術(shù)為手段，從控制到碎部精確測定各類房屋和房屋用地的坐落、用地四至、權(quán)屬界址點的坐標(biāo)、面積大小，房屋的界址、境界及其附屬物，進而繪制房產(chǎn)圖。房地產(chǎn)測繪與普通的測量、地籍測量有相同之處，但是由于服務(wù)對象的不同，內(nèi)容和要求又有所不同。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展、住房制度的改革，房產(chǎn)測繪行業(yè)迎來了發(fā)展的黃金時期。但是，我國房地產(chǎn)測繪起步較晚，房地產(chǎn)測繪相關(guān)管理體系和操作程序相對落后，規(guī)范房地產(chǎn)測繪行為，建立公平合理的競爭機制，促進房地產(chǎn)測繪事業(yè)的健康發(fā)展成為我國政府目前急需解決的問題。

二、存在的問題

（一）政府有關(guān)部門組織管理不善，財政投入不足。

政府將大量精力放在經(jīng)濟建設(shè)上，一味追求城市化建設(shè)的步伐，沒有充分認(rèn)識到房地產(chǎn)測繪作為城市發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)的重要性。財政投入不足，對相關(guān)技術(shù)設(shè)施的研究和應(yīng)用造成了極大的阻礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)測繪事業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，不僅與現(xiàn)代信息技術(shù)脫節(jié)，而且缺乏完善的組織協(xié)調(diào)機構(gòu)，因此導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)測繪重復(fù)進行，大量信息資源無法共享，造成人力物力的巨大損失。

（二）測繪技術(shù)水平低，專業(yè)人才嚴(yán)重缺失。

目前從事房地產(chǎn)測繪行業(yè)的人員技術(shù)水平普遍偏低，缺乏專業(yè)素養(yǎng)，再加上與現(xiàn)代信息技術(shù)脫節(jié)，造成很多現(xiàn)代技術(shù)無法應(yīng)用，一些地區(qū)的房地產(chǎn)測繪還停留在手工測量階段，嚴(yán)重阻礙了測繪技術(shù)的更新與進步，因房地產(chǎn)測繪造成的糾紛等情況時有發(fā)生。

（三）測繪法制建設(shè)不完善，缺乏行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)測繪行業(yè)處于發(fā)展起步階段，各地測量水平參差不齊，地區(qū)發(fā)展不平衡，很難形成統(tǒng)一適用的行業(yè)規(guī)范。國家相關(guān)法律法規(guī)操作性不強，相關(guān)的權(quán)責(zé)不明確，實用性不強。因此在房地產(chǎn)測繪實際操作中經(jīng)常出現(xiàn)違法違規(guī)現(xiàn)象。給房地產(chǎn)測繪的發(fā)展以及監(jiān)管帶來諸多問題，不利于房地產(chǎn)測繪行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（四）測繪相關(guān)各部門獨立作業(yè)，聯(lián)系性不強。

現(xiàn)階段多個測繪部門之間缺乏有效合理溝通，造成信息阻塞。各部門之間的成果不能及時有效的共享，發(fā)現(xiàn)問題不能及時溝通解決，造成同一房屋多種測繪數(shù)據(jù)和成果。進而導(dǎo)致測繪市場無法健康有序的發(fā)展。

三、完善房地產(chǎn)測繪工作的建議

（一）加強組織管理，完善政府相關(guān)職能，加大投入。

各級政府應(yīng)重視房地產(chǎn)測繪行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展過程中的重要作用，加強組織管理，制定完善房地產(chǎn)測繪行業(yè)建設(shè)的方針，政策。加強各部門之間的聯(lián)系，統(tǒng)籌發(fā)展，堅持科技是第一生產(chǎn)力，加強房地產(chǎn)測繪技術(shù)與現(xiàn)代信息技術(shù)的聯(lián)系，促進房地產(chǎn)測繪事業(yè)向著高水平、高科技方向發(fā)展。加大財政投入，促進房地產(chǎn)測繪的研究與發(fā)展。

（二）加強專業(yè)人才培訓(xùn)，提高隊伍素質(zhì)。

鑒于房地產(chǎn)測繪在經(jīng)濟發(fā)展、住房建設(shè)方面的重要性及其自身特點，必須加強專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，改變傳統(tǒng)落后的測量方法，引進先進技術(shù)和經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康、快速發(fā)展。

（三）完善測繪法律法規(guī)，加強監(jiān)督管理。

建立高效協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)測繪管理體制是保證房地產(chǎn)測繪和諧發(fā)展的基本條件。要加強法制建設(shè)，完善測繪行業(yè)發(fā)展環(huán)境，建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足房地產(chǎn)事業(yè)日益發(fā)展的需求，促進土地資源的有效開發(fā)和合理利用。同時，要加強監(jiān)督管理，建立有效的監(jiān)督管理體系，針對日常存在的各種問題，產(chǎn)生與之相符的解決辦法，不斷完善法律法規(guī)，促進房地產(chǎn)測繪事業(yè)快速發(fā)展。

（四）加強各部門之間的合作，互通有無，促進房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)測繪部門之間應(yīng)加強有效合理溝通，信息共享。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時溝通解決，定期開展業(yè)務(wù)交流活動，選派技術(shù)人員進行業(yè)務(wù)再培訓(xùn)。部門之間應(yīng)按照國家相關(guān)法律法規(guī)形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)，杜絕同一地區(qū)同一房屋多種測繪數(shù)據(jù)和成果。

四、房地產(chǎn)測繪新技術(shù)的應(yīng)用

由于房地產(chǎn)測繪的工作量大，測繪內(nèi)容比較多，精度要求高，數(shù)據(jù)測量需要隨時更新，房地產(chǎn)測繪技術(shù)水平必須與時俱進，不斷提高。近年來，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)測繪信息管理現(xiàn)代化已越來越受人們重視。我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，對房地產(chǎn)測繪提出了更高的要求。目前，房地產(chǎn)測繪新技術(shù)主要有以下幾種：

全站儀：作為數(shù)據(jù)采集的主要設(shè)備，在現(xiàn)代房地產(chǎn)測繪中起中重要作用。這種測量儀器集測距裝置、測角裝置、微處理器于一體，能夠自動測量并進行計算，數(shù)據(jù)精確，人工自動皆可，是現(xiàn)代測繪必不可少的重要工具。

GIS即地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System），地理信息系統(tǒng)是以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，在計算機軟硬件的支持下，運用系統(tǒng)工程和信息科學(xué)的理論，科學(xué)管理和綜合分析具有空間內(nèi)涵的地理數(shù)據(jù)，以提供管理、決策等所需信息的技術(shù)系統(tǒng)。簡單的說，GIS是綜合處理和分析地理空間數(shù)據(jù)的一種技術(shù)系統(tǒng)，是以測繪測量為基礎(chǔ)，以數(shù)據(jù)庫作為數(shù)據(jù)儲存和使用的數(shù)據(jù)源，以計算機編程為平臺的全球空間分析即時技術(shù)。地理信息系統(tǒng)作為獲取、存儲、分析和管理地理空間數(shù)據(jù)的重要工具、技術(shù)和學(xué)科，近年來得到了廣泛關(guān)注和迅猛發(fā)展。

RTK 技術(shù)：RTK（Real-time kinematic）實時動態(tài)差分法。這是一種新的常用的GPS測量方法，以前的靜態(tài)、快速靜態(tài)、動態(tài)測量都需要事后進行解算才能獲得厘米級的精度，而RTK是能夠在野外實時得到厘米級定位精度的測量方法，它采用了載波相位動態(tài)實時差分方法，是GPS應(yīng)用的重大里程碑，它的出現(xiàn)極大地提高了外業(yè)作業(yè)效率。

測距儀：一種航跡推算儀器，用于測量目標(biāo)距離，進行航跡推算。測距儀的形式很多，通常是一個長形圓筒，由物鏡、目鏡、測距轉(zhuǎn)鈕組成，用來測定目標(biāo)距離。測距儀可以分為以下三類：激光測距儀、超聲波測距儀、紅外測距儀。

五、房地產(chǎn)測繪的市場化

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)測繪必然要融入市場，才能更好地促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在履行政府職能的房產(chǎn)登記、審核、發(fā)證部門和房屋面積測量“同出一門”，好比自己人監(jiān)督自己人，不符合市場規(guī)則。如何解決這一問題？“藥方”其實很簡單：建立市場化的房屋測繪體制，是解決商品房銷售“缺斤短兩”的根本出路。也就是說，凡取得有關(guān)資質(zhì)的測繪公司都可從事房屋測繪。也有人認(rèn)為，如果完全放開測繪市場會造成惡性競爭，房產(chǎn)公司和測繪公司容易形成暗箱操作，最終影響的還是消費者的利益。其實，只要理順體制這個擔(dān)心是多余的。

（一）房地產(chǎn)測繪融入市場的意義

1、有利于提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和技能水平。只有具備一支高素質(zhì)、高水平的隊伍，才能在市場經(jīng)濟的大潮中立足，取得一席之地。房地產(chǎn)測繪融入市場，引進競爭機制，才能充分調(diào)動從業(yè)人員工作的積極性，促使他們不斷學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)。從而促進整個行業(yè)水平的提高。

2、有利于打破行業(yè)壟斷，提高服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)測繪市場化，才能打破壟斷，形成良好的競爭機制，促使房地產(chǎn)測繪各部門采用更先進的技術(shù)、設(shè)備，引進更專業(yè)的高級人才，以便在市場競爭中贏得發(fā)展。

3、有利于加快測繪速度，更好的服務(wù)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。同一地區(qū)有多家房地產(chǎn)測繪單位共同工作，必將提高工作效率，減少摩擦，使房地產(chǎn)測繪更快發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)測繪融入市場必須注意的問題

房地產(chǎn)測繪在發(fā)展過程中仍存在問題，只有處理好這些問題，才能促進房地產(chǎn)測繪的健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)測繪市場存在不正當(dāng)競爭。一些測繪單位為了取得業(yè)務(wù)，采取給回扣、降價等辦法來贏得競爭，對房地產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展極為不利。一些單位利用關(guān)系甚至是行政手段對所在地區(qū)的業(yè)務(wù)進行壟斷，不利于市場競爭。因此，必須加強監(jiān)督管理，嚴(yán)懲不正當(dāng)競爭，促進整個行業(yè)的正常發(fā)展。

2、監(jiān)管不力。盡管目前房地產(chǎn)測繪已引入競爭，但由于一直是事業(yè)單位的附屬機構(gòu)，競爭意識不強，相關(guān)法律法規(guī)體系不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)測繪依賴性強，服務(wù)意識淡薄，無法有效的為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)測繪真正市場化，必須政企分離，完善房地產(chǎn)測繪法律法規(guī)，加強獨立意識，促使測繪事業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，真正為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。

六、總結(jié)

隨著城市進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)測繪事業(yè)必須與現(xiàn)代信息技術(shù)相結(jié)合，融入市場，才能更好的發(fā)揮作用，促進社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展。同時，只有提高從業(yè)人員素質(zhì)，加強監(jiān)督管理，健全法律法規(guī)，才能建立高效、合理的測繪體制，促進房地產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展。

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TU198+.5 < class="emphasis_bold">文獻標(biāo)識碼：A

A

1671-5993（2012）02-0058-03

2012-4-6

于文展（1981-），男，安徽宿州人，滁州市土地房產(chǎn)勘測中心助理工程師。