鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)的特點(diǎn)及其潛在風(fēng)險(xiǎn)分析*

蔣 培

(廣鐵集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司，廣東廣州510100)

鐵路企業(yè)房地產(chǎn)合作開發(fā)是指鐵路企業(yè)以自有土地資源為合作條件，與路外企業(yè)采取“鐵路出地，路外出資”的合作模式進(jìn)行商業(yè)或住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，雙方按約定比例分配收益的一種市場經(jīng)濟(jì)行為。近年來，隨著大量線路、站場、貨場等生產(chǎn)場地的搬遷，出現(xiàn)了大量閑置場地。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，商品房價(jià)格的飆升，大多位于市區(qū)繁華地段的這些閑置場地具有相當(dāng)可觀的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。然而，這些巨幅土地資源如果由鐵路企業(yè)自行獨(dú)立開發(fā)，在資金、人才、經(jīng)驗(yàn)、資質(zhì)、社會(huì)影響力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等各方面都存在不足，因而與路外企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)成為項(xiàng)目開展的首選。

Lamming在《超越伙伴關(guān)系:革新的戰(zhàn)略和精細(xì)供應(yīng)》一書中，將企業(yè)關(guān)系的發(fā)展分為:傳統(tǒng)關(guān)系、自由競爭、合伙關(guān)系、伙伴關(guān)系、戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系五個(gè)階段;美國里海大學(xué)首先提出動(dòng)態(tài)聯(lián)盟概念，從此動(dòng)態(tài)聯(lián)盟作為當(dāng)今最好的合作模式之一，逐漸被各行各業(yè)所采用。鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)就是鐵路單位與路外企業(yè)之間結(jié)成的戰(zhàn)略性動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，具有組織松散、資源共享與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作形式多樣性、對(duì)立與合作并存、法律關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，因而存在諸多潛在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。本文在詳細(xì)分析鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要特點(diǎn)基礎(chǔ)上，對(duì)其存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，可為類似項(xiàng)目及其風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制提供有價(jià)值的參考和借鑒。

一、鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要特點(diǎn)

1．組織的松散性。鐵路與合作企業(yè)均為不同企業(yè)、有著不同的企業(yè)文化和發(fā)展目標(biāo)，雙方以市場機(jī)會(huì)為基礎(chǔ)，通過合作開發(fā)協(xié)議及項(xiàng)目公司股權(quán)等方式建立合作關(guān)系，鐵路單位與路外企業(yè)保持著各自的獨(dú)立性和平等的法人資格，彼此獨(dú)立，沒有控制與被控制的關(guān)系。合作方有可能隨著各種情勢(shì)的變化而發(fā)生退出、變更。

2．資源共享與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。合作使鐵路企業(yè)的土資資源與路外企業(yè)的資金、人才、經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)資源有機(jī)地整合在一起，產(chǎn)生協(xié)同效益，對(duì)鐵路企業(yè)的有利之處在于:一是解決了資金問題。大面積土地的開發(fā)需要的資金動(dòng)輒幾十億元的投資，鐵路企業(yè)一般沒有這么強(qiáng)的資金實(shí)力，因此與路外資金雄厚的企業(yè)合作就能解決難題。二是加快項(xiàng)目推進(jìn)。鐵路企業(yè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目時(shí)在規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)上存在一定難度，例如某鐵路用地原為醫(yī)療衛(wèi)生用地性質(zhì)，且在風(fēng)景區(qū)內(nèi)，而地下又牽涉文物保護(hù)等多種因素，在報(bào)建審批大難度很大，項(xiàng)目從2008年一直撂置到2012年，通過路外企業(yè)協(xié)助以鐵路方名義取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可，項(xiàng)目才得以實(shí)施。三是降低投資風(fēng)險(xiǎn)。鐵路企業(yè)通過合作可以降低資金供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，而合作方可以降低土地成本，雙方都能降低各自風(fēng)險(xiǎn)。四是彌補(bǔ)資質(zhì)不足。一些鐵路單位沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可與有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)合作來滿足開發(fā)鐵路土地資源的需要。

3．合作形式多樣性。雖然鐵路方的合作基本前提為土地，但合作方除了提供資金外，還可在市場、技術(shù)、資金、人才、信息、市場營銷、資金運(yùn)作等等許多方面提供支持。合作模式既可采用合伙聯(lián)建模式，也可采用項(xiàng)目公司制。項(xiàng)目收益分配形式也有多種，包括:一是對(duì)建成后房屋雙方按面積比例分配。二是建成商業(yè)對(duì)外銷售利潤雙方按比例分配。三是以鐵路名義報(bào)建，建成后房屋產(chǎn)權(quán)歸鐵路方，項(xiàng)目物業(yè)交由合作方租賃經(jīng)營，租賃期滿物業(yè)交還給鐵路方。四是為鐵路單位建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，以成本價(jià)向鐵路職工銷售，同時(shí)將部分商業(yè)建筑按比例分配經(jīng)營權(quán)，以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房低價(jià)銷售的利潤缺口。

4．對(duì)立與合作并存。鐵路企業(yè)與路外合作企業(yè)通過合作彼此取長補(bǔ)短，提高市場防御能力與競爭力，但基于企業(yè)的自利動(dòng)機(jī)，在一定范圍內(nèi)雙方也在盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，爭取利益最大化，培養(yǎng)增強(qiáng)自身實(shí)力以獲得更多話語權(quán)與定價(jià)權(quán)。這就形成了合作雙方對(duì)立與合作并存的局面。

5．法律關(guān)系復(fù)雜。一是合作關(guān)系的法律性質(zhì)，存在合伙性質(zhì)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)兩個(gè)不同歸屬。國務(wù)院《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第四十條規(guī)定:以劃撥土地使用權(quán)作為條件，與他人進(jìn)行聯(lián)建房屋、舉辦聯(lián)營企業(yè)的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！稄V東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，“一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的情況視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條規(guī)定:合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。由此可見，是合伙還是土地轉(zhuǎn)讓取決于合同的約定是否體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的精神，相關(guān)手續(xù)的完備及相關(guān)行政許可批文是否列明鐵路方是開發(fā)主體。二是鐵路方的法律地位，存在土地購買者與土地拆遷補(bǔ)償人的重疊，合作開發(fā)用的土地經(jīng)過公開招拍掛程序，鐵路企業(yè)競買成功后作為購買土地單位及原用地單位就有了土地使用權(quán)人及折遷人的雙重身份。三是鐵路方的權(quán)利性質(zhì)，既享有債權(quán)也享有物權(quán)。債權(quán)是基于鐵路方與合作方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議，約定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)及利益分配，此種權(quán)利既是債權(quán)。同時(shí)，經(jīng)過劃撥用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地的招拍掛程序，鐵路方作為土地使用權(quán)人及拆遷人享有基于土地的物權(quán)。

二、鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析

常用的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析方法包括:問卷調(diào)查法、德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法、風(fēng)險(xiǎn)因素預(yù)先分析法、環(huán)境分析法、故障樹分析法等。本文主要采用風(fēng)險(xiǎn)因素預(yù)先分析法，既在活動(dòng)開始以前對(duì)項(xiàng)目系統(tǒng)所存在的風(fēng)險(xiǎn)因素類型、出現(xiàn)的條件、導(dǎo)致的后果預(yù)先做一概略分析。若發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素，可立即采取防范措施，以避免由于考慮不周而造成損失，這是一種適合于新開發(fā)項(xiàng)目系統(tǒng)的分析方法。

(一)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1．主觀因素。由于合作項(xiàng)目涉及的資金巨大，在巨額利益面前，項(xiàng)目中行使決策、管理、監(jiān)督權(quán)的管理者人格、廉潔、信用會(huì)直接影響合作項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益乃至成敗。鐵路企業(yè)選擇什么樣的合作方，雙方利益如何劃分，如何談判及確定合作協(xié)議等法律框架，項(xiàng)目的市場定位等等問題都要經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)層決策，而決策者的水平、能力、掌握信息的全面程度、決策程序是否科學(xué)都影響決策的方向和效果，任何失誤與偏差都會(huì)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2．合作方因素。在較長的項(xiàng)目開發(fā)周期中，合作企業(yè)內(nèi)部情況在不斷變化，一旦合作方發(fā)生資金、融資等方面的困難，或出現(xiàn)違約及違背誠實(shí)信用原則的不當(dāng)行為時(shí)，就會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目陷入糾紛或無法繼續(xù)的情形。

3．外部環(huán)境因素。國家的宏觀環(huán)境，融資信貸政策、當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的變化都會(huì)對(duì)建設(shè)施工成本、土地費(fèi)用、信貸籌措成本、項(xiàng)目開發(fā)收益產(chǎn)生很多不確定的影響。

4．鐵路內(nèi)部管理因素。鐵路企業(yè)內(nèi)部的合同管理、項(xiàng)目施工管理、項(xiàng)目公司法人治理及對(duì)建設(shè)資金投入與使用的監(jiān)督預(yù)警機(jī)制是否健全，都會(huì)影響項(xiàng)目實(shí)施與效果。管理上的漏洞很可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。

(二)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1．風(fēng)險(xiǎn)具有博弈性。博弈在合作雙方之間，一方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)得少，就味著另一方風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)得大，因此合作協(xié)議從談判到簽訂，就是合作雙方之間利益、風(fēng)險(xiǎn)再分配的過程。雖然自由市場經(jīng)濟(jì)理論注重風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等，但在實(shí)踐中，鐵路企業(yè)往往處于信息不對(duì)稱的環(huán)境下，合作方往往是大型房地產(chǎn)投資商，在資金實(shí)力、社會(huì)能力等方面占有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，因此鐵路企業(yè)如何把握自身優(yōu)勢(shì)資源，扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)，爭取主動(dòng)是風(fēng)險(xiǎn)控制的前提和基礎(chǔ)。

2．風(fēng)險(xiǎn)具有隱弊性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長，項(xiàng)目的缺陷在實(shí)施比較順利的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)容易被掩蓋，而且由于信息不對(duì)稱，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策以及合作方企業(yè)自身的情況變化不容易被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，等問題暴露出來時(shí)，事態(tài)已經(jīng)十分嚴(yán)重，甚至難以逆轉(zhuǎn)。比如合作企業(yè)本身的經(jīng)營狀況、現(xiàn)金流、資金鏈、借貸融資及資產(chǎn)負(fù)債率變化等情況，鐵路方都難以在第一時(shí)間及時(shí)掌握。因此如何前瞻性地健立防范預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)控制的主要立足點(diǎn)與著力點(diǎn)。

3．風(fēng)險(xiǎn)具有高代價(jià)性。風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅項(xiàng)目的預(yù)期利益無法實(shí)現(xiàn)，還會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目停工，已施工的部分爛尾，更嚴(yán)重的還使鐵路土地及項(xiàng)目被強(qiáng)制拍賣，損失可能是成千萬或上億元的。因此避免鐵路企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)施利益最大化，是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要目標(biāo)。

(三)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

以Das和Teng等人為代表的學(xué)者將企業(yè)合作中存在風(fēng)險(xiǎn)分為績效風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)，績效風(fēng)險(xiǎn)是指在充分合作的情況下項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，這種風(fēng)險(xiǎn)來自于合作之外的因素，比如經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等等。關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)是指合作企業(yè)的機(jī)會(huì)主義行為，即合作方缺乏誠實(shí)信用的精神，以犧牲雙方共同利益為代價(jià)追求自身利益最大化的行為，包括縮水自身投資、侵占鐵路土地資源、故意拖延工程進(jìn)度或降低工程質(zhì)量等等。鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)包括:

1．合作無效或夭折的風(fēng)險(xiǎn):如合作雙方都沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)則合作開發(fā)協(xié)議很可能歸于無效。如合作方的實(shí)力不足使項(xiàng)目未能獲得行政許可，合作就會(huì)夭折。

2．未將鐵路方列名的風(fēng)險(xiǎn):是指在報(bào)建手續(xù)中，合作方利用自身信息優(yōu)勢(shì)，借申辦行政許可證的機(jī)會(huì)，將合作項(xiàng)目的批文或證照辦至其單獨(dú)名下，這給未列名的鐵路方帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)損失。例如某鐵路合作開發(fā)項(xiàng)目，在報(bào)建中，由鐵路提供的項(xiàng)目用地被辦在合作方名下，之后合作方擅自轉(zhuǎn)讓土地，受讓方又拖欠債務(wù)，導(dǎo)致該項(xiàng)目及土地最終被強(qiáng)制拍賣，直到被拍賣長達(dá)5年之后鐵路單位才從報(bào)紙上獲悉土地已被拍賣，不僅合作項(xiàng)目未成，連鐵路土地也流失了。

3．土地有瑕疵的風(fēng)險(xiǎn):根據(jù)國土資源部第11號(hào)令第四條規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！眹袆潛芡恋夭荒苤苯佑糜诤献鏖_發(fā)房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，否則項(xiàng)目將存在違法。

4．資金短缺的風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)開發(fā)投資需要的資金量較大，且周期長、隨時(shí)可能出現(xiàn)資金短缺，從而導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)。

5．合作方違約風(fēng)險(xiǎn):合作方?jīng)]有誠實(shí)信用地履行合同，包括:未及時(shí)按合同約定確保資金供應(yīng)，或未經(jīng)鐵路方同意擅自處理項(xiàng)目及土地資產(chǎn)，都會(huì)給鐵路企業(yè)造成重大損失。例如1992年某鐵路分局的與路外合作開發(fā)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，因合作方拖欠項(xiàng)目工程款而被迫停工，成為爛尾樓。

6．不良融資風(fēng)險(xiǎn):在項(xiàng)目最初階段合作企業(yè)能提供的自有資金一般不足30%－40%，之后大多需要依靠融資來支持，如果合作方將鐵路的土地及項(xiàng)目利益做抵押，到期不能還貸就會(huì)導(dǎo)致土地及項(xiàng)目被強(qiáng)制拍賣?；蛘吆献鞣脚灿觅J款資金、逃避債務(wù)，就會(huì)使鐵路企業(yè)做為合作一方對(duì)外承擔(dān)法律連帶償債責(zé)任。例如某鐵路分局的某合作開發(fā)項(xiàng)目，合作方將屬于鐵路方的土地進(jìn)行抵押貸款，終因無力還貸而導(dǎo)致鐵路用地被強(qiáng)制拍賣。

7．項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn):在鐵路方以土地入股的項(xiàng)目公司合作模式中，如果合作方操縱項(xiàng)目公司，就會(huì)使鐵路方的股東意志與權(quán)利無法在公司中體現(xiàn)，項(xiàng)目公司的資金使用及運(yùn)營情況脫離了鐵路方的監(jiān)督控制。

8．雙方利益分配糾紛風(fēng)險(xiǎn):一般情況下，合作雙方在簽訂合作開發(fā)協(xié)議時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未確定，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例。而具體位置、面積及樓層，而無法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e等具體落實(shí)。同時(shí)，建設(shè)過程發(fā)生設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整會(huì)導(dǎo)致建筑面積增減，如果雙方又沒有事先約定就容易產(chǎn)生糾紛。

9．工程延期或質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn):一是項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤、預(yù)算超支、工期延誤以及質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、驗(yàn)收不合格等因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。二是后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目投入經(jīng)營使用階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如在約定建成后的物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸鐵路，由合作方反租的合作模式中，合作方拖欠租金等違約行為。三是安全及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，包括施工安全、工程質(zhì)量等方面對(duì)項(xiàng)目帶來不確定影響的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

本文利用現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論和方法，分析了鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)模式的主要特點(diǎn)及存在的風(fēng)險(xiǎn)，可為鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目及其風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制指明方向。需要進(jìn)一步指出的是，鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)處于不斷變化之中，因此風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析也將是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中還需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析的計(jì)劃進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)，并及時(shí)修正與補(bǔ)充，以確保合作開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的投資回報(bào)。

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