上海市保障性住房市民評(píng)議調(diào)查

梁繼凱

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)，上海 200003）

住房問題是市民當(dāng)前最為關(guān)注的民生熱點(diǎn)問題之一，上海市委、市政府始終把解決經(jīng)濟(jì)困難群體的住房問題作為改善民生的重點(diǎn)。目前，上海已初步建成以廉租房（廉租住房）、經(jīng)適房（共有產(chǎn)權(quán)保障房）、公租房（公共租賃住房）、動(dòng)遷安置住房“四位一體”的分層次住房保障體系，住房保障覆蓋面不斷擴(kuò)大。

為進(jìn)一步了解市民對(duì)保障房政策實(shí)施效果的評(píng)價(jià)情況，反映市民對(duì)有關(guān)工作的意見和建議，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)近期開展了關(guān)于上海市保障性住房供應(yīng)分配情況的市民評(píng)議調(diào)查。本次調(diào)查采用計(jì)算機(jī)輔助電話訪問（CATI）方式，調(diào)查對(duì)象為符合條件的保障性住房申請(qǐng)及受益對(duì)象，調(diào)查樣本總量為1500個(gè)，其中廉租房、經(jīng)適房、公租房各500個(gè)。

一、保障房申請(qǐng)對(duì)象的基本特征

本次調(diào)查的被訪對(duì)象包含廉租房、經(jīng)適房和公租房等三類保障性住房的申請(qǐng)及受益對(duì)象，從被訪對(duì)象的年齡、文化程度、收入等結(jié)構(gòu)特征看，呈現(xiàn)以下特征：

1.廉租房申請(qǐng)對(duì)象多數(shù)為失業(yè)或退休的中老年困難群體

調(diào)查顯示，廉租房申請(qǐng)對(duì)象多數(shù)為城鎮(zhèn)失業(yè)或退休的中老年困難群體。從被訪對(duì)象年齡結(jié)構(gòu)看，年齡在“46-60周歲”占64.8%，“60周歲以上”占14.6%，兩者合計(jì)占79.4%；從被訪對(duì)象職業(yè)看，多為失業(yè)及退休人員，其中“失業(yè)、待業(yè)人員”占49%，“退休人員”占24.6%，兩者合計(jì)占73.6%。

2.經(jīng)適房申請(qǐng)對(duì)象以46-60歲的中低收入群體為主

調(diào)查顯示，經(jīng)適房申請(qǐng)對(duì)象以46-60歲的中低收入群體為主。從年齡結(jié)構(gòu)看，在被訪對(duì)象中，“46-60周歲”年齡段的占59.8%，占比最大；從收入狀況看，被訪對(duì)象主要為中低收入群體，有72.2%的被訪對(duì)象家庭人均月收入在3000元及以下。

3.年輕“白領(lǐng)”是公租房主要申請(qǐng)者

調(diào)查顯示，上海首批公租房申請(qǐng)對(duì)象以年輕“白領(lǐng)”群體為主。從年齡結(jié)構(gòu)看，以 26-35歲為主，占77.2%；從收入狀況看，月收入4001-5000元占17.6%，5000元以上占39.4%，合計(jì)占57%；從文化程度看，本科占44.2%，研究生及以上占35.2%，兩者合計(jì)占79.4%。

二、對(duì)保障房工作評(píng)價(jià)的簡(jiǎn)要分析

調(diào)查顯示，上海保障房工作得到多數(shù)被訪對(duì)象的肯定，其中，被訪對(duì)象對(duì)保障房供應(yīng)分配工作的滿意度較高，但對(duì)保障房周邊交通等日常生活配套設(shè)施的滿意度較低。

1.準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)合理，被訪對(duì)象普遍認(rèn)同

調(diào)查顯示，被訪對(duì)象對(duì)保障房資格準(zhǔn)入條件總體滿意度達(dá)到83.8分。其中，對(duì)廉租房準(zhǔn)入條件合理性的評(píng)價(jià)得分為82.4分（實(shí)物配租為87.7分，租金配租為81.1分），對(duì)經(jīng)適房準(zhǔn)入條件合理性的評(píng)價(jià)得分為85.1分，對(duì)公租房準(zhǔn)入條件合理性的評(píng)價(jià)得分為84.1分。

2.保障房分配公開公正，被訪對(duì)象滿意度較高

被訪對(duì)象對(duì)上海保障房供應(yīng)分配情況總體滿意度評(píng)分為83.3分。其中，“審核程序規(guī)范”滿意度最高，達(dá)到86.3分，“分配公平公正”為83.8分，“房源公開透明”為83.5分，“政策信息告示”為79.7分。分類型看，經(jīng)適房供應(yīng)分配情況的滿意度得分相對(duì)較高，達(dá)到88.1分，公租房為81.7分，廉租房為80.2分。這表明，上海保障房的供應(yīng)分配工作公開公正，總體上市民滿意度較高。

3.對(duì)保障房質(zhì)量基本認(rèn)可，滿意度評(píng)價(jià)接近較滿意

調(diào)查顯示，被訪對(duì)象對(duì)保障房質(zhì)量評(píng)價(jià)的滿意度為76.6分。其中，對(duì)“房屋質(zhì)量可靠”滿意度為79.4分，對(duì)“戶型結(jié)構(gòu)實(shí)用”滿意度為73.8分。分類型看，對(duì)廉租房質(zhì)量評(píng)價(jià)的滿意度為81.3分，對(duì)公租房和經(jīng)適房質(zhì)量評(píng)價(jià)的滿意度均為74.3分。總體上，被訪對(duì)象對(duì)保障房質(zhì)量基本認(rèn)可，滿意度評(píng)價(jià)接近較滿意。

4.生活設(shè)施配套欠佳，被訪對(duì)象滿意度偏低

調(diào)查顯示，保障房配套生活設(shè)施比較薄弱，被訪對(duì)象對(duì)其滿意度評(píng)價(jià)較低，總體滿意度僅為55.2分。其中，對(duì)“交通出行便捷”滿意度為56.5分，對(duì)“生活設(shè)施便利”滿意度為54分。分類型看，對(duì)廉租房配套生活設(shè)施評(píng)價(jià)的滿意度為64.7 分，經(jīng)適房為56.2分，公租房?jī)H為44.7分。

三、保障房政策實(shí)施成效明顯

1.廉租房政策有效改善了住房困難家庭的居住及生活條件

針對(duì)城鎮(zhèn)戶籍的低收入住房困難家庭，上海市主要實(shí)施廉租住房制度。目前，廉租房政策已使全市約9萬戶低收入家庭受益。調(diào)查顯示，廉租房政策有效改善了受益居民的居住及生活條件，從實(shí)物配租受益家庭看，在獲得配租前戶均居住面積為13.72平方米，獲得配租后戶均居住面積提升至48.78平方米，增加35.06平方米，人均居住面積由3.81平方米提升至13.54平方米，提高9.73平方米。

從租金配租受益家庭看，租金配租補(bǔ)貼發(fā)放及時(shí)，受益家庭居住面積有所增加。在租金配租受益家庭中，97.2%的租金配租被訪對(duì)象認(rèn)為補(bǔ)貼現(xiàn)金發(fā)放“及時(shí)”；三分之一家庭將補(bǔ)貼用于擴(kuò)大居住面積，其戶均居住面積和人均居住面積分別增加16.62平方米和4.61平方米；三分之二家庭將補(bǔ)貼更多用于支付原有住房租金，居住面積雖未增加，但住房支出負(fù)擔(dān)有較大幅度減輕，生活條件有所改善。對(duì)于獲得廉租住房補(bǔ)貼后自己生活的改善程度，有19.2%的被訪對(duì)象選擇“很大”，有14.2%認(rèn)為“較大”，有48.4%表示“有一些幫助”，三者合計(jì)達(dá)81.8%。

2.經(jīng)適房政策明顯減輕了中低收入居民的購房負(fù)擔(dān)

自開展經(jīng)適房供應(yīng)工作以來，已有2.5萬余戶住房困難家庭簽約購房。調(diào)查顯示，被訪對(duì)象購買經(jīng)適房的戶均建筑面積為65.7平方米，戶均購房款為45.6萬元。目前不同區(qū)位的經(jīng)適房銷售基準(zhǔn)價(jià)格略有差異，以6000-7000元/平方米居多，一般為周邊普通商品住房?jī)r(jià)格的50%左右。除了政府在稅費(fèi)方面給予經(jīng)適房減免優(yōu)惠，共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)又大幅降低了經(jīng)適房購房總價(jià)，明顯減輕了中低收入居民的購房負(fù)擔(dān)。

3.公租房政策提高了受益對(duì)象的居住條件和居住穩(wěn)定性

對(duì)存在階段性住房困難的上海青年職工和引進(jìn)人才以及來滬務(wù)工人員，上海市主要實(shí)施公共租賃住房制度。調(diào)查顯示，申請(qǐng)公租房的最主要原因，“改善自身居住條件”（37.4%）和“租賃期限內(nèi)居住更穩(wěn)定”（32.4%）列前兩位。另外，“買房前臨時(shí)過渡”占 19.4%，“為自己或子女作婚房”占8.4%。

分戶籍看，上海戶籍申請(qǐng)者申請(qǐng)公共租賃住房的主要目的是改善居住條件，選擇“改善居住條件”的占39.1%，“租賃期限內(nèi)居住更穩(wěn)定”的占28.7%。而外地戶籍申請(qǐng)者更多是看中公共租賃住房在租賃期限內(nèi)居住較為穩(wěn)定，選擇“租賃期限內(nèi)居住更穩(wěn)定”的占42.5%，“改善居住條件”的占32.8%。可見公租房政策有效提高了受益對(duì)象的居住條件和居住穩(wěn)定性。

四、值得關(guān)注的問題

被訪對(duì)象反映，目前上海保障房政策及相關(guān)制度在實(shí)施過程中還存在租金偏高、配套生活設(shè)施不完善、租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整不及時(shí)、購房負(fù)擔(dān)重、供應(yīng)周期長(zhǎng)等問題，需要相關(guān)部門在今后保障房建設(shè)工作中進(jìn)一步優(yōu)化完善。

1.廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整不及時(shí)

調(diào)查顯示，租金配租被訪對(duì)象對(duì)“租金補(bǔ)貼合理”評(píng)價(jià)的滿意度僅為55.9分。不少租金配租被訪居民反映，由于近些年房租漲幅較大，而補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)并未及時(shí)相應(yīng)調(diào)整，導(dǎo)致住房租金開支上升，增加了低收入家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

2.部分經(jīng)適房申請(qǐng)對(duì)象因支付能力弱而未能簽約

調(diào)查顯示，在經(jīng)適房被訪對(duì)象中，未能簽約的占18.2%。其中，“未選未簽”占11%，“已選未簽”占7.2%。對(duì)于沒有簽約購房的原因，列前三項(xiàng)的是“價(jià)格較高負(fù)擔(dān)不起”（27.5%）、“搖號(hào)位置靠后，沒有想要的房子”（14.3%）、“貸款沒獲得銀行批準(zhǔn)”（9.9%）。目前經(jīng)適房?jī)r(jià)格比同區(qū)位商品住房?jī)r(jià)格低50%左右，但這部分放棄簽約購房的低收入家庭仍然覺得價(jià)格過高，家庭購房支付能力較弱成為其最終未簽約的主要原因。

3.經(jīng)適房供應(yīng)周期較長(zhǎng)，部分申請(qǐng)對(duì)象的過渡性房租負(fù)擔(dān)較重

上海經(jīng)適房申請(qǐng)、審核和分配等環(huán)節(jié)公開透明、程序規(guī)范，體現(xiàn)了公平公正。但被訪對(duì)象反映，經(jīng)適房從申請(qǐng)到入住的周期長(zhǎng)，加之多數(shù)是預(yù)售房源，整個(gè)供應(yīng)周期最長(zhǎng)需要在一年半以上，希望能夠盡量縮短從申請(qǐng)到入住的周期。被訪對(duì)象還反映，申請(qǐng)經(jīng)適房成功后，為了籌措購房款項(xiàng)，需先將個(gè)人原有住房售出。但由于供應(yīng)周期較長(zhǎng)，未能及時(shí)拿房入住，目前只能租房居住，每月承受著比較沉重的房租負(fù)擔(dān)。

4.市民申請(qǐng)公租房的積極性不高，公租房政策的積極效應(yīng)未能充分顯現(xiàn)

相關(guān)資料反映，上海首批市籌公租房的首輪申請(qǐng)量約占供應(yīng)房源總量的四成，市民申請(qǐng)公租房的積極性不高，公租房政策的積極效應(yīng)未能充分顯現(xiàn)。其原因可歸結(jié)為以下三點(diǎn)：

一是配租對(duì)象租金負(fù)擔(dān)加重，對(duì)租金優(yōu)惠的實(shí)際感受不明顯。上海首批市籌公租房的租金價(jià)格按“略低于市場(chǎng)租金水平”的原則確定。調(diào)查顯示，在被訪對(duì)象中，原租房居住的占76%，這部分對(duì)象在申請(qǐng)公租房前家庭（或個(gè)人）月均租金水平為1984元，配租公租房后其月均租金水平將上升至2488元，升幅為25.4%。對(duì)于租房居住的申請(qǐng)對(duì)象而言，雖然通過配租公租房，居住條件有所改善，或獲得更為穩(wěn)定的租住期限，但租房開支負(fù)擔(dān)隨之加重。

二是地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，配租對(duì)象出行成本大幅上升。上海首批市籌公租房（華涇馨寧公寓和新江灣尚景園）地處外環(huán)以外，地理位置偏遠(yuǎn)，周邊交通等配套設(shè)施滯后，被訪對(duì)象對(duì)交通出行的便捷性不滿意，配租對(duì)象的交通出行成本也將大幅上升。調(diào)查顯示，有93.5%的被訪對(duì)象表示配租公租房后出行時(shí)間增加，總體平均每次出行時(shí)間（含上下班或其他出行）為52分鐘，比配租前增加26分鐘，增幅為100%；有93%的調(diào)查對(duì)象表示配租公租房后出行費(fèi)用將增加，總體平均每次交通出行費(fèi)用為5.7元，比配租前增加3.3元，增幅為137.5%。

三是租金價(jià)格太高，部分申請(qǐng)對(duì)象放棄配租。調(diào)查顯示，被訪對(duì)象對(duì)首批市籌公租房的“租金價(jià)格合理”的滿意度評(píng)價(jià)得分僅為42.3分。在被訪的申請(qǐng)者中，有27.2%決定放棄配租。其中，有37.4%表示放棄的最主要原因是“租金價(jià)格較高”，20.9%表示“交通出行不便利”，16.5%表示“地理位置偏遠(yuǎn)”，3.6%表示“生活配套設(shè)施不完善”，另有21.6% 表示“其他原因”。表明當(dāng)前公租房租金價(jià)格與申請(qǐng)者的期望存有較大差距，租金水平較高，成為部分申請(qǐng)者放棄配租公租房的最主要原因。

五、對(duì)保障房政策和工作的建議

1.加快完善配套生活設(shè)施，滿足居民的基本生活需要

生活配套設(shè)施是居民日?；旧钏匦璧?，被訪對(duì)象反映目前部分保障房項(xiàng)目的周邊配套設(shè)施相對(duì)滯后，與生活密切相關(guān)的交通、就醫(yī)、教育設(shè)施缺乏，希望相關(guān)部門在保障房項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)時(shí)外圍生活配套設(shè)施同步推進(jìn)，對(duì)已建成的保障房項(xiàng)目采取各種措施加快完善配套生活設(shè)施，使入住居民生活上更為便利，提高居住和生活質(zhì)量。

2.建立補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)租金價(jià)格上漲的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，減輕租金價(jià)格上漲對(duì)廉租房家庭生活的影響

調(diào)查顯示，被訪對(duì)象對(duì)廉租房“租金補(bǔ)貼合理”評(píng)價(jià)的滿意度僅為55.9分。在問及廉租房政策完善的工作重點(diǎn)時(shí)（多選），首選的是調(diào)整“人均補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)”（認(rèn)同率75.5 %）。被訪對(duì)象希望建立補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)租金價(jià)格上漲的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)租金價(jià)格上漲的幅度相應(yīng)提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，減輕租金價(jià)格上漲對(duì)廉租房家庭生活的影響。

3.進(jìn)一步放寬廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將無能力購買經(jīng)適房的低收入住房困難家庭納入廉租房保障體系

部分被訪對(duì)象認(rèn)為，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，物價(jià)水平上漲幅度大，希望能按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)水平，進(jìn)一步放寬廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，盡可能將無力購買經(jīng)適房的低收入住房困難家庭納入廉租房保障體系，做到應(yīng)保盡保，切實(shí)改善低收入困難家庭的居住條件。

4.降低購房家庭產(chǎn)權(quán)比例，縮短申請(qǐng)供應(yīng)周期，緩解經(jīng)適房申請(qǐng)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)

目前供應(yīng)的經(jīng)適房的共有產(chǎn)權(quán)比例有4種，即政府/購房家庭的產(chǎn)權(quán)比例為30%/70%、35%/65%、40%/60%和45%/55%，購房家庭產(chǎn)權(quán)比例最低的為55%。被訪對(duì)象希望進(jìn)一步提高經(jīng)適房的政府產(chǎn)權(quán)比例，降低購房家庭產(chǎn)權(quán)比例。對(duì)于家庭購房經(jīng)濟(jì)狀況較為困難的申請(qǐng)對(duì)象，建議政府持有更多產(chǎn)權(quán)，適當(dāng)降低購房家庭產(chǎn)權(quán)比例，以減輕經(jīng)濟(jì)困難申請(qǐng)對(duì)象的購房負(fù)擔(dān)。同時(shí)，部分被訪對(duì)象希望政府能夠采取各項(xiàng)補(bǔ)助或優(yōu)惠措施，如進(jìn)一步降低經(jīng)適房?jī)r(jià)格、降低購房首付款比例、給予更優(yōu)惠的貸款利率等，以緩解他們的購房經(jīng)濟(jì)壓力，最終實(shí)現(xiàn)購房愿望。

被訪對(duì)象還反映經(jīng)適房從申請(qǐng)到入住的時(shí)間周期太長(zhǎng)，希望經(jīng)適房操作流程在保持目前公平公正的前提下，盡量縮短申請(qǐng)供應(yīng)周期，以減輕部分申請(qǐng)家庭因出售原有住房而增加的租房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

5.合理選址、提高租金優(yōu)惠力度，降低公租房申請(qǐng)對(duì)象的生活成本

調(diào)查顯示，被訪對(duì)象認(rèn)為公租房政策和工作亟需完善和改進(jìn)的主要方面是“房源地理位置分布”（認(rèn)同率67.6%）。對(duì)此，被訪對(duì)象希望公租房規(guī)劃選址時(shí)區(qū)域分布更合理便民，以市區(qū)為宜，郊區(qū)項(xiàng)目應(yīng)鄰近軌道交通，同時(shí)擴(kuò)大公租房的地域覆蓋面，增強(qiáng)公租房地域分布均衡性，方便申請(qǐng)對(duì)象根據(jù)自身情況，在申請(qǐng)公租房時(shí)實(shí)現(xiàn)就近選擇。希望改善交通條件，在公租房小區(qū)附近增加公共交通站點(diǎn)，或做好公租房小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)的短線接駁工作，方便公租房居民出行，降低出行時(shí)間和費(fèi)用成本。

對(duì)于租房居住的被訪對(duì)象而言，雖然通過配租公租房，居住條件有所改善，或獲得更為穩(wěn)定的租住期限，但被訪對(duì)象反映，配租對(duì)象對(duì)租金優(yōu)惠的實(shí)際感受并不明顯。被訪對(duì)象希望政府建立和完善配套政策，如實(shí)施租金政府補(bǔ)助措施，提高公租房租金價(jià)格的優(yōu)惠幅度，讓真正需要公租房的住房困難群體得到更大實(shí)惠，降低公租房申請(qǐng)對(duì)象的生活成本，充分體現(xiàn)公租房政策的保障效應(yīng)。

此外，調(diào)查還顯示，在被訪的外地戶籍公租房申請(qǐng)對(duì)象中，目前居住狀態(tài)為“租房居住”的比例高達(dá)91.8%。對(duì)于外地戶籍申請(qǐng)者而言，公租房的最大吸引力在于“租賃期限穩(wěn)定”，希望可以延長(zhǎng)公租房的租賃期限，并希望進(jìn)一步放寬公租房的準(zhǔn)入條件，如降低持有上海市居住證的年限規(guī)定。