房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須增進民生福祉
——全國兩會代表委員為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出謀劃策

（整理：葉芮稔）

全國政協(xié)十三屆四次會議、十三屆全國人大四次會議于2021年3月上旬在北京召開。國務院總理李克強在全國人大會議上所作的政府工作報告，通過“房住不炒”、保障性租賃住房、長租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、城市更新、老舊小區(qū)改造等關鍵詞，勾勒出2021年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,代表委員對此進行了熱烈討論，并踴躍獻計獻策。

一、解決好大城市住房突出問題

今年的政府工作報告提出：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，減輕租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。

對于政府工作報告再提“房住不炒”，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認為：在這一方針的指導下，“十四五”期間的房地產(chǎn)市場會保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，不會出現(xiàn)大起大落。經(jīng)過前幾年的持續(xù)調(diào)控，供給方與需求方的心態(tài)趨于正常，都期望市場能夠平穩(wěn)、健康，特別是供給方，不敢隨意調(diào)整市場價格。這些都有利于市場朝著良性方向發(fā)展。大城市住房問題突出，是由幾方面原因?qū)е碌模阂环矫媸谴蟪鞘芯蜆I(yè)機會多，城市發(fā)展水平高，吸引了更多人涌入，從而產(chǎn)生更多的住房需求；另一方面是大城市由于住房供需結(jié)構(gòu)失衡，房價上漲速度較快，出現(xiàn)住房與收入的矛盾。其關鍵還在于全國經(jīng)濟發(fā)展不均衡，如果小城市尤其是西部、西北、東北等區(qū)域的城市發(fā)展好了，就可以在一定程度上緩解大城市的人口與住房壓力。

全國人大代表、山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長王玉志建議：盡快出臺《住房租賃管理條例》，為行業(yè)監(jiān)管提供法律支撐。國家從租賃住房供應、租賃主體管理、租賃權(quán)益保障等多個方面制定實施政策。有關部門制定相應的配套政策，增加土地供應，加大財政支持，減輕稅費負擔，擴大融資渠道，提供信貸支持，使各項配套政策正向激勵落地見效。加大租賃住房供給力度，一是要有效擴大保障性租賃住房供給，加大對中低收入家庭租賃補貼力度，覆蓋新就業(yè)人員和基本公共服務人員。在人口凈流入的大城市大力發(fā)展政策性租賃住房，地方政府抓好項目、土地、資金統(tǒng)籌，鼓勵企事業(yè)單位充分利用自有閑置土地建設政策性租賃住房，允許企業(yè)將商業(yè)用房、工業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。二是要支持企業(yè)投資建設租賃住房。通過單列土地租賃住房用地計劃，利用集體建設用地建設租賃住房，按年繳納土地出讓金等，降低企業(yè)成本，提高投資回報，激勵企業(yè)開發(fā)建設租賃住房。

全國政協(xié)委員、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長張少康提出：完善住房租賃相關政策，要充分運用系統(tǒng)觀念，將長租房發(fā)展、老舊小區(qū)改造、金融風險管控、房地產(chǎn)市場調(diào)控等各方面工作結(jié)合起來統(tǒng)籌考慮。規(guī)范發(fā)展長租房市場，做到房源籌集多元化、市場監(jiān)管精準化、運營管理規(guī)范化、綜合服務便捷化。如何提供更多優(yōu)質(zhì)舒適的租賃房源，如何規(guī)范租賃市場秩序、保障租賃雙方的合法權(quán)益，如何讓長租家庭和購房家庭逐步在享受公共服務上享有同等權(quán)利，都將是下一步需要努力解決的問題。

全國人大代表、中南集團董事局主席陳錦石提出：要加大中小城市住宅供給，分擔大城市住房壓力。目前在城市群和都市圈建設中，大小城市公共設施配套差異巨大，住房供需存在著結(jié)構(gòu)性失衡。小城市人口外流、住房過剩；大城市流動人口、新市民的住房需求難以得到滿足，缺口巨大。因此，建議允許大城市與周邊縣市、城鄉(xiāng)建立聯(lián)動，加大大城市輻射區(qū)的周邊中小城市住宅供給，分擔大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時帶動周邊小城市發(fā)展。為此，應該加強城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃，通過強化“三規(guī)合一”，打通城市群、都市圈內(nèi)的公共基礎設施建設，強化大城市對圈內(nèi)中小城市的輻射。為了解決輻射區(qū)域范圍居民的生活，城市群、都市圈內(nèi)應該對公共設施配套進行一體化規(guī)劃、建設，中小城市居民能夠享受大城市配套資源，如醫(yī)療、教育等?？梢詤⒖及拈T的橫琴模式、北京的雄安模式，探索更多此類試點。

二、規(guī)范發(fā)展長租房市場

全國人大代表、58同城CEO姚勁波認為，目前國內(nèi)長租房市場仍處于起步階段，行業(yè)快速發(fā)展的同時，也存在一些突出問題，因此提出三點建議：第一是保障資金安全。過去一兩年有很多長租公寓品牌“爆雷”，所以建議政府監(jiān)管長租公寓的預付租金，包括對“租金貸”的資金監(jiān)管。第二是加大在一、二線熱點城市、熱點地區(qū)的長租房供給，平抑租房價格，讓老百姓租得起房子，租得起好房子。第三是政策應該持續(xù)踐行“房住不炒”的導向，穩(wěn)步實現(xiàn)租購同權(quán)，讓租房者和購房者在社會福利、子女教育方面享受一樣的待遇，這樣才有更多的人愿意去選擇租房，而不一定要購房。另外，在線技術（房產(chǎn)中介從線下搬到線上，解決房源信息不透明問題）的發(fā)展，數(shù)字化的發(fā)展，會促進長租公寓市場的供給，讓交易過程變得更加透明，讓更多人可以便捷地租到好房子。

全國人大代表、立信會計師事務所董事長朱建弟提出：有必要將“租金貸”等互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品納入金融風險監(jiān)管體系?！白饨鹳J”是金融創(chuàng)新的有益嘗試，但脫離金融監(jiān)管的過度創(chuàng)新誘發(fā)了新的重大風險。因此，應厘清監(jiān)管各方邊界，形成監(jiān)管合力。壓實相關金融機構(gòu)的主體責任，防止利用金融創(chuàng)新逃避違規(guī)違法的責任，并強化貸后資金使用管控?；ヂ?lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的貸款流程均在線上完成，金融風險比傳統(tǒng)金融產(chǎn)品高。因此，金融機構(gòu)應嚴格落實貸款人授信審核、貸后資金監(jiān)管的責任。此外，還應加強互聯(lián)網(wǎng)模式下用戶（消費者）保護和風險揭示。這樣才能實現(xiàn)早發(fā)現(xiàn)、早規(guī)范，將風險遏制在萌芽狀態(tài)，從而守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。在“長收短付”模式下，可能形成隱形“資金池”，“租金貸”超規(guī)模發(fā)放等問題。應對“租金貸”采用托管方式進行資金使用的監(jiān)管，強制要求運營方將資金托管給相關金融機構(gòu)，實現(xiàn)專戶監(jiān)管，以確保?？顚Ｓ?，從而落實“租金貸”資金的最終用途——支付租金，防止期限錯配引發(fā)的流動性風險。

全國政協(xié)委員、民進上海市委專職副主委胡衛(wèi)為改善部分“空巢青年”在住房方面的現(xiàn)實困境提出建議：所謂“空巢青年”，主要是指與父母及親人分居，單身且獨自居?。ㄖ黧w以租房為主）的成年人群體。2018年我國有超過7700萬獨居狀態(tài)的“空巢青年”，其中五分之一分布在深圳、北京、廣州和上海這些一線城市，預計2021年，“空巢青年”的數(shù)據(jù)會上升到9200萬人。胡衛(wèi)委員說，在諸多因素影響下，“空巢青年”出現(xiàn)身心問題的比例日漸增加，也在一定程度地影響了結(jié)婚率和生育率，進而對國家的發(fā)展和穩(wěn)定造成直接或間接的深遠影響。針對因住房引發(fā)的婚戀難題，可通過國家和地區(qū)政策的落實，如優(yōu)惠的首套按揭政策、交易稅收政策、房貸利率政策、購房補貼政策、專項扣除政策、保障住房政策等，積極推動“空巢青年”易居機制的建立。

三、推動城市更新全面提速

住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽在2020年底發(fā)表的題為“實施城市更新行動”的文章稱，實施城市更新行動，推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式，對全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠的意義。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容，政府工作報告中明確指出，2021年，政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜,新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個,提升縣城公共服務水平。

全國人大代表、普陀區(qū)委書記曹立強認為：讓人們在城市詩意棲居，城市更新是必由之路。實施城市更新是立足新發(fā)展階段、堅持以人民為中心發(fā)展思想的重大舉措，是貫徹新發(fā)展理念、轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式的必然要求，是提升城市功能、構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑。尤其是面對突如其來的新冠肺炎疫情，補齊居住條件、基礎設施、公共服務、環(huán)境功能等方面短板的迫切性和重要性更加彰顯。與此同時，推進相關領域的民生工程、發(fā)展工程，可帶動住房、基建、養(yǎng)老、育幼、家政、商業(yè)配套等一系列產(chǎn)業(yè)，形成新的增長點，可培育發(fā)展新動能，暢通國內(nèi)大循環(huán)。

曹立強代表以他所在的普陀區(qū)為例，介紹了這些年打響“三舊”換“三新”攻堅戰(zhàn)、全面完成舊區(qū)改造任務的經(jīng)驗：讓二級以下舊里“換新顏”，兌現(xiàn)了不讓老百姓拎著馬桶奔小康的承諾；全覆蓋推進舊住房綜合修繕改造，讓更多老舊住房“穿新衣”；大力推進舊住房成套改造，讓居民過上廚衛(wèi)獨用“新生活”。下一步，普陀區(qū)要加快推出數(shù)字應用場景和數(shù)字化解決方案，讓小區(qū)管理服務更科學、精細、智能，解決城市更新中涉及居家養(yǎng)老、小區(qū)停車、安防消防、物業(yè)管理、醫(yī)療健康等方面的問題。

曹立強代表提出：2020年召開的十九屆五中全會提出“實施城市更新行動”“加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設”的部署，2021年提交審議的“十四五”規(guī)劃綱要草案也對城市更新相關任務作了具體部署。目前全國老舊住房存量約100億平方米，按每平方米1000元計算改造成本，政

府需投入10萬億元。所以要籌劃設立城市更新發(fā)展基金，進一步拓寬融資渠道，引導銀行等金融機構(gòu)創(chuàng)新相關金融產(chǎn)品，擴大市場參與范圍，允許市場主體通過聯(lián)營、入股、協(xié)議等方式參與城市更新。通過優(yōu)化組織架構(gòu)、強化制度供給、加大資金支持，走出一條符合超大城市特點和規(guī)律的有機更新之路。推動城市更新全面提速，需要更加完善的法治保障。當前全國層面現(xiàn)有與城市更新相關的法規(guī)、政策、文件政出多門，存在相互沖突和覆蓋不全的情況。應該進行梳理分析，整合優(yōu)化，形成從頂層設計到實踐操作都相對完善的法規(guī)政策體系。

四、改革商品房預售制度

商品房預售制度，最早出現(xiàn)于我國香港，最初的宗旨是解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)化進程。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎上，建立了預售許可制度。近年來，商品房預售和以建筑面積計價銷售備受爭議，引發(fā)社會各界高度關注，普遍認為其總體上違反了市場交易規(guī)律，對購房人顯失公平。為此，全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會副會長周世虹提交提案，建議實行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房。

周世虹委員認為：目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。商品房預售制度弊大于利，改商品房預售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。實施商品房預售制度，開發(fā)商將經(jīng)營成本和經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給了購房者。先預付房款后交房，不僅讓購房者承擔了本應由開發(fā)商承擔的資金成本，還會導致開發(fā)商挪用、占用資金等風險。由于公攤面積缺少限制性標準，由開發(fā)商委托房產(chǎn)商測繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等，導致公攤面積無序增加和不斷上漲。建議實行以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房制度。以套內(nèi)建筑面積計算售房價格，讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進房地產(chǎn)市場交易公平、公正。

五、加快發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險

住房反向抵押養(yǎng)老保險是一種將“住房抵押”與“終身養(yǎng)老年金保險”相結(jié)合的創(chuàng)新型養(yǎng)老保險，即：擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。該產(chǎn)品于2014年7月1日起在北京、上海等城市開始試點，在功能上基本滿足“房產(chǎn)富裕、貨幣貧困”的老年人增加養(yǎng)老收入、終身領取養(yǎng)老金的需求。但是，住房反向抵押養(yǎng)老保險的發(fā)展極其緩慢，截至2019年9月，在北京、上海等8個城市累計承保僅138戶（203人）。

全國人大代表、中國太保壽險上海分公司副總經(jīng)理周燕芳認為：住房反向抵押養(yǎng)老保險的發(fā)展面臨諸多限制因素，表現(xiàn)為需求乏力、供給不足和制度交易環(huán)境不成熟。除了傳統(tǒng)的長壽風險和利率風險外，還有房價波動風險、現(xiàn)金流動性風險等，這些都給保險公司帶來較大挑戰(zhàn)。我國的房產(chǎn)自有率超過80%，大部分老年人終其一生住房只有一套，受傳統(tǒng)觀念影響，很少會出租或售賣，通常都自住并作為留給子女的遺產(chǎn)。因此，目前在我國，“以房養(yǎng)老”很難成為一種大眾養(yǎng)老產(chǎn)品，更多體現(xiàn)為給老年人增加一個養(yǎng)老方式的選擇。同時，目前對于目標群體，來自政府的正面宣傳和引導不夠，導致社會對住房反向抵押養(yǎng)老保險的認知程度不高。

周燕芳代表建議：可以由行業(yè)協(xié)會或監(jiān)管部門牽頭，針對上海地區(qū)“房產(chǎn)富裕、貨幣貧困”的老年人，通過精算模型設計跨周期及多層級的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，滿足市場需求及降低市場風險?？梢砸詶l款形式規(guī)定，根據(jù)當年的市場行情，對抵押房屋價值進行重新估值及養(yǎng)老年金的發(fā)放。銀保監(jiān)會可聯(lián)合司法部門、民政部門、稅務總局等相關部門共同建立支持業(yè)務發(fā)展的制度，對公證、抵押、繼承、交易稅費等事宜的流程進行簡化，減免業(yè)務費用。可以由銀保監(jiān)會、保險行業(yè)協(xié)會等部門牽頭，與有意愿參加該類業(yè)務的相關機構(gòu)建立合作關系，對以房養(yǎng)老保險進行系統(tǒng)化的正面宣傳，特別是政府應當利用其長期積累的公信力參與政策的宣傳推廣，逐漸改變市場對以房養(yǎng)老保險的認知。