淺析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房分配制度

張?jiān)?/p>

摘 要 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題的惠民工程，是黨和政府構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要舉措。但目前經(jīng)濟(jì)適用房分配過(guò)程中還存在著分配不公等問(wèn)題，需要各級(jí)政府部門(mén)盡快拿出對(duì)策進(jìn)行改進(jìn)和完善。本文從問(wèn)題的各個(gè)方面提出了相應(yīng)的建議，以引發(fā)實(shí)踐中的思考。

關(guān)鍵詞 經(jīng)濟(jì)適用房 分配 資格審查

中圖分類(lèi)號(hào)：DF391 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、 經(jīng)濟(jì)適用房的分配制度概述

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)在住房改革進(jìn)程中為完善住房保障體系，響應(yīng)新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，政府制定并實(shí)施相關(guān)的優(yōu)惠政策，規(guī)定其建設(shè)規(guī)格、銷(xiāo)售價(jià)格和申購(gòu)對(duì)象，并由其扶持的政策性住房。然而，目前在一些主要城市，一方面許多符合條件的人買(mǎi)不起，住不到；另一方面是不符合條件的少數(shù)人卻得到了，這些人自己不住，卻用來(lái)出租、等待上市，準(zhǔn)備大賺一筆。鑒于此，現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是解決好分配公平問(wèn)題。

按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，符合下列條件的家庭可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或承租一套經(jīng)濟(jì)適用住房：（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；（2）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)；（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定。政府通過(guò)設(shè)立限制性條件和審核準(zhǔn)購(gòu)資格，控制經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對(duì)象，以保證優(yōu)惠政策在政府財(cái)力內(nèi)的準(zhǔn)確實(shí)施。使真正的中低收入家庭能夠購(gòu)買(mǎi)到符合其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的住房。

二、經(jīng)濟(jì)適用房制度中主要存在的問(wèn)題:

（一）銷(xiāo)售對(duì)象的問(wèn)題。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售對(duì)象只能是中低收入家庭。但是，目前因統(tǒng)計(jì)和審核的方法和程序的不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)中，實(shí)際上有相當(dāng)一部分不是中低收入家庭，而是高收入家庭。加之，經(jīng)濟(jì)適用房的分配、銷(xiāo)售掌握在少數(shù)人手中，而經(jīng)濟(jì)適用房又有利可圖，如果沒(méi)有嚴(yán)格的法律約束，很容易產(chǎn)生腐敗，從而出現(xiàn)分配不公的問(wèn)題，引發(fā)社會(huì)矛盾。

（二）房屋購(gòu)買(mǎi)資格條件審核不嚴(yán)。

這是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房漏洞的根源所在。在這個(gè)問(wèn)題上，政府和開(kāi)發(fā)商都有責(zé)任。由政府經(jīng)濟(jì)適用住房管理部門(mén)審核認(rèn)購(gòu)人是否符合要求；開(kāi)發(fā)商與認(rèn)購(gòu)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,現(xiàn)實(shí)中由于出具證明的單位出具的證明存在很多虛假性,所以致使經(jīng)濟(jì)房購(gòu)買(mǎi)中還是失去了公正性。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房呈現(xiàn)“不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象。

經(jīng)濟(jì)適用房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性，但事實(shí)上，由于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)，于是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商為了盈利，擴(kuò)大房屋面積，降低修建成本。一些高收入人群通過(guò)非正當(dāng)渠道購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，并且用于出租，加劇尋租現(xiàn)象，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房熱賣(mài)，房屋修建面積越來(lái)越大，加之經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)廉價(jià)的價(jià)格，也超出了中低收入人群的經(jīng)濟(jì)承受能力，這使其呈現(xiàn)不經(jīng)濟(jì)性。

（四）經(jīng)濟(jì)適用房的期滿(mǎn)和繼承問(wèn)題。

我國(guó)的房屋土地使用期限是70年，期滿(mǎn)過(guò)后應(yīng)當(dāng)依照房主收入情況重新確定是否支付土地使用權(quán)出讓金或者繼續(xù)享有使用經(jīng)濟(jì)房待遇，對(duì)于不再符合條件的屋主應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)濟(jì)適用房繼承時(shí)必須重新衡量繼承人收入情況以及住房情況，如果房屋繼承人還是屬于屆時(shí)法律規(guī)定的中低收入家庭且沒(méi)有其它住房可以繼續(xù)享受?chē)?guó)家的經(jīng)濟(jì)房福利待遇。

三、完善經(jīng)濟(jì)適用房分配制度的相關(guān)建議

（一）強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)資格審查制度。

構(gòu)建個(gè)人收入登記審查制度，同時(shí)金融、財(cái)稅以及工資制度做配套改革。目前上海、深圳等地已經(jīng)在這方面做出了有效嘗試：依據(jù)《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》第 29 條的規(guī)定，政府要求經(jīng)濟(jì)適用房主管部門(mén)對(duì)住房保障申請(qǐng)家庭的戶(hù)籍、保險(xiǎn)、個(gè)人所得稅、銀行存款、所持證券、保險(xiǎn)、車(chē)輛、殘疾等級(jí)、優(yōu)撫對(duì)象等九個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，大大增加了申請(qǐng)人以虛假材料騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的難度。

（二）重視經(jīng)濟(jì)適用房管理，嚴(yán)格配售程序。

高度重視經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和管理工作，要健全經(jīng)濟(jì)適用房分配的相關(guān)法律，對(duì)公務(wù)人員參與造假和以權(quán)謀私要依法嚴(yán)肅處理。

（三）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行有限產(chǎn)權(quán)政策。

經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人，不得將經(jīng)濟(jì)適用住房擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與，或者改變房屋使用性質(zhì)。明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的比例。

（四）加快實(shí)行政府回購(gòu)，促進(jìn)房源內(nèi)部循環(huán)。

經(jīng)濟(jì)適用房是照顧低收入者的一種福利分配政策，當(dāng)原申購(gòu)者購(gòu)買(mǎi)新的商品房時(shí)，國(guó)家應(yīng)及時(shí)收回經(jīng)濟(jì)適用房，并按產(chǎn)權(quán)比例分配收益。一方面能夠使經(jīng)濟(jì)適用房不再具有商品房那樣的增值、投機(jī)及炒作的功能，另一方面能讓經(jīng)濟(jì)適用房在最需要保障房的人之間加快循環(huán)流動(dòng)，以有限的經(jīng)濟(jì)適用房資源解決更多中低收入人群的住房問(wèn)題，回歸經(jīng)濟(jì)適用房的本來(lái)功能; 并且可以大大節(jié)省政府投入保障住房的建設(shè)成本，使有限的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金發(fā)揮更大的作用?！?/p>

（作者：中國(guó)政法大學(xué)法律碩士）

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭功成.社會(huì)保障學(xué).商務(wù)印書(shū)館,2000 年 9 月第 1 版.

[2]徐峰,宋 波.淺析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)狀及對(duì)策.消費(fèi)導(dǎo)刊,2010,( 4) ．

[3]房秀娟.完善我國(guó)住房社會(huì)保障制度的幾點(diǎn)思考.住房保障.2005 年第 5 期.

[4]劉祝.經(jīng)濟(jì)適用房法律制度研究.西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文,2010 年.