簡析房地產泡沫的成因及預防措施

王春華

[摘要]房地產業(yè)是國民經濟的支柱性產業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關產業(yè)的發(fā)展。近幾年來，隨著我國經濟的快速發(fā)展、城市化進程的加快、居民收入水平的提高，房地產業(yè)的發(fā)展步入了快速增長的通道。但與此同時，在部分地區(qū)出現(xiàn)了地產泡沫現(xiàn)象。本文從這一現(xiàn)象入手，簡要分析房地產泡沫的成因，我們應該如何應對房地產泡沫。

[關鍵詞]房地產泡沫；成因；措施

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）29-0149-02

世界上無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家都十分關注房地產行業(yè)的發(fā)展，這是因為房地產業(yè)是國民經濟的支柱性產業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關產業(yè)的發(fā)展，對社會的穩(wěn)定產生重大影響。近年來，我國的房地產行業(yè)建設在住房制度改革的強力推動下，經過了一個高速發(fā)展時期，房地產價格在短短幾年時間里上漲了數倍。最近一段時間，以內蒙古鄂爾多斯為例的中國“鬼城”的數量不斷增加，加上最近沸沸揚揚的杭州房價下降等熱點問題，很多人說中國房價瘋狂的結果，是和20世紀90年代初日本爆發(fā)的房地產泡沫一樣的下場。對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，筆者暫且不對中國的房地產是否出現(xiàn)泡沫下結論，而是探討房地產泡沫是如何形成的？我們應如何引導房地產業(yè)健康有序地發(fā)展，避免出現(xiàn)房地產泡沫。下面就針對這個問題進行分析和探討。

1房地產泡沫形成的原因

從經濟學的角度看，房地產泡沫的產生是一種經濟狀態(tài)的失衡現(xiàn)象。導致這種失衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。其中，過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的主要原因。另外，銀行信貸、心理預期、信息不透明、經濟周期等因素則間接促進了泡沫的形成。

過度投機行為。業(yè)界人士認為，土地和資金制度的缺陷是房價虛高的主因，而不是投機造成的。但是個人認為，土地是房地產行業(yè)的基礎，由于土地資源具有稀缺性與不可再生性的特點，房地產投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成的越快。同時由于土地資源是稀缺、有限的，隨著經濟的發(fā)展，人口的增多，城市化進程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地的稀缺之間的矛盾越來越突出。在此情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了實際價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業(yè)泡沫的形成。因此，個人認為投機是房地產泡沫產生的主要原因。

銀行信貸在房地產業(yè)的過度擴張。由于房地產是不動產，這種貸款風險較小，所以銀行愿意向房地產投機者發(fā)放以房地產作抵押的貸款，這就加強了投機者的融資能力，從而進一步地加劇了房地產價格的上漲。房地產價格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和贏利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產業(yè)的信貸供給，而這又進一步提高房了地產的價格。這一過程循環(huán)往復，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。

消費者的預期。消費者對某種消費品價格的預期能在一定程度上影響消費者的需求。消費者的預期受經濟環(huán)境的變化影響。當經濟環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產價格發(fā)生變化的過程中，沒有產生不符合實際經濟情況的預期，則市場價格就會由經濟環(huán)境變化導致的不均衡狀態(tài)逐漸調整到均衡價格上來。而一旦預期高估了環(huán)境變化對價格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。

房地產行業(yè)信息不透明。房地產市場具有信息傳遞慢、透明度差的特點。我國的房地產市場只有十幾年的歷史，房地產市場統(tǒng)計體系很不完善，數據準確性差；交易信息不透明。因此，消費者購買房地產時往往會被表面現(xiàn)象所迷惑，而部分開發(fā)商又會夸大宣傳，這樣就會導致消費者過于樂觀，對市場判斷脫離實際而加入到投機者的隊伍里去。

經濟周期的作用。房地產商品的供求特性決定了其價格易受經濟周期的影響。由于土地的稀缺性和房地產建設周期長，其供給彈性不大。房地產需求很容易隨著經濟形勢的變化而在短期內發(fā)生變化。當經濟周期處于上升階段的時候，企業(yè)規(guī)模的擴張使得房地產市場的需求急劇增加，而房地產供給卻不能同步地增長，由此造成一種供不應求的局面，導致了房地產價格的上漲。

2房地產泡沫的防范

房地產泡沫會對整個經濟體系和金融體系造成極大的威脅，會給整個社會的正常運行帶來很多的問題。上面分析了房地產泡沫產生的原因，那么我們就要采取積極穩(wěn)妥的措施來防范房地產泡沫的產生與擴大。

政府應用行政手段、政府行為去抑制市場投機。建立健全土地交易制度、完善行業(yè)管理，預防過度投機；制訂相關稅收政策和房地產政策并嚴格落實，增加投機者持有物業(yè)的成本和交易成本，減少房地產市場的投機行為。

完善金融體系，尤其是房地產金融體系。調整銀行和房地產業(yè)的關系，預防銀行信貸非理性擴張。銀行應嚴格房地產行業(yè)貸款的審批，從土地交易環(huán)節(jié)、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)到新建商品房的交易環(huán)節(jié)層層嚴格把關。通過信貸資金的控制，將不合資質的開發(fā)商逐漸淘汰出房地產市場的同時，還可以減少市場上的投機者。

強化土地資源管理。政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓、由結構性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴格懲處各類違規(guī)行為，嚴厲查處房地產開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，對凡是超過規(guī)定期限沒有進行開發(fā)的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風。

加強對房地產市場的宏觀監(jiān)控和管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發(fā)結構，大力發(fā)展安居型房地產，同時應加強市場統(tǒng)計和預測工作。

建立房地產泡沫預警系統(tǒng)。通過對房地產泡沫的理論研究可以看出，房地產泡沫產生前有許多征兆，一些經濟指標值往往會出現(xiàn)不正常的變化。通過建立房地產泡沫預警系統(tǒng)，選取適當的經濟指標作為預警指標，采用適當的分析方法，可以對房地產泡沫進行預報。房地產泡沫的產生因素較多，產生過程復雜，若想真正做到提前預知，進而預防泡沫的產生，必須建立一套完善的泡沫預警預報系統(tǒng)。大致而言，房地產泡沫預警指標包括：金融機構貸款利率、貨幣供給增長率、房地產貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、購租比、住房空置率、股價指數、地價增長率/GDP增長率等。

房地產具有兩面性，如果我們搞好房地產的開發(fā)，正確處理各項之間的關系，那么房地產就有益于國民經濟的發(fā)展；反之，若房地產出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象并長時間持續(xù)，不僅僅阻礙國民經濟的發(fā)展，而且還會帶來諸多的不穩(wěn)定因素，因此我們要合理的開發(fā)房地產，讓房地產更好的服務人民、服務國家的發(fā)展。

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