宋朝的房地產交易稅

文 _ 刑部尚書

宋朝時土地買賣活躍，用教科書上的話說就是土地兼并十分嚴重。

朝廷對此問題不是沒有認識，但依然奉行不抑兼并的土地政策。不過，也不是一點不干涉—朝廷收房地產交易稅。

公元969年，宋太祖趙匡胤規(guī)定，但凡交易田宅都要照章納稅—到官府衙門去辦理合同，并繳納一定數額的契稅，否則按逃稅論罪。

合同一式兩份，買主和賣主各執(zhí)一份作為憑據，在交易雙方之間作見證的是官府衙門，繳納的契稅就是證明費。

自從此項政策出臺，衙門就有了豐厚且穩(wěn)定的財政收入來源。白花花的銀子如錢塘江大潮般往官府的腰包里涌。

在北宋初年，這筆證明費并不高，稅率只有2%。交上這些錢，拿著蓋了官府大紅印章的合同，好處還是蠻多的—一旦有了糾紛就擊鼓鳴冤，腰板硬得很，級別再高的大老爺也得出來給當事人做主。像這種不太費錢的定心丸，很多老百姓還是愿意吃上一顆的。

但是好景不長，過了幾十年，到了慶歷年間，這筆費用漸漸漲到了交易額的4%。時間再往后推，到了南宋之初，更是將契稅稅率漲到了10%。

當然，這還遠遠沒有結束。根據《建炎以來朝野雜記》的記載，稅率已漲到10.7%。代價太大了。

雖說穩(wěn)妥起見，找衙門當中介比在身邊找個中間人要牢靠得多，可成本太高也難免心疼。何況，一個家庭如果不到生活捉襟見肘的地步也不會想到賣地，既然賣地，想必對錢極度渴求。此時，還要交上一筆稅金，簡直比從身上割肉還痛。老百姓為了盡快實現交易，開始琢磨怎么避開這筆稅。

按說朝廷收稅的重要理由是為買賣雙方提供保障，可假如買家和賣家彼此非常信任，就不用掏錢買這個保障了，私下里寫個合同有個約定即可。

這種私下訂立的合同，時人管它叫草契或小契，后來也稱為白契，就是一張紙上寫上房屋買賣雙方的名字和交易房宅的具體情況，頂多再找個雙方熟悉、信任的中間人作證明。和白契相對應的叫紅契，就是前文所說的那種規(guī)規(guī)矩矩納稅才能從官府拿到的專門印制的契紙，跟現在的國家票據差不多，格式規(guī)范、用紙考究，還蓋有官家鮮紅的大印。紅契最大的優(yōu)勢就是具有法律效力。但只要稅額帶來的痛苦超過了交易雙方的信任程度，白契就有旺盛的生命力。

何況，絕大多數的土地買賣雙方都是比較熟悉的。因為宋代法律規(guī)定，賣地時要先問親屬，他們有優(yōu)先購買權；他們不買，再問四鄰，按照東南西北的次序登門一個個詢問；都不要，才能賣給外人。既然買賣雙方多為親戚和鄰居，相互之間的信任度肯定比較高，那么花一大筆錢把白契升級為紅契著實沒太大必要，所以選擇訂立白契的老百姓日漸多了起來。

至此我們小結一下。辦理紅契費錢，但它提供的法律保障非常體貼周全；私立白契省錢，但并不十足牢靠。雖然持有白契的買賣雙方互信度高，但不代表他們永遠一條心。一旦發(fā)生爭端，雙方都因涉及財產金額巨大而絕不退步。何況，有些人只選擇了邁出訂立白契這一步，而膽子大的人的步子邁得更大，他們賣房賣地的時候根本沒征求親戚、鄰居的意見，直接一紙白契就賣給了勇于出高價的外人。

如此操作，產生糾紛在所難免，最終還得對簿公堂。你說當初就沒按規(guī)矩到衙門上稅蓋紅戳兒，如今出了事兒想起官府了，人家給你辦嗎？當然不給辦。朝廷對此問題早有定論：但凡拿著 白契 來衙門告狀的，部分田產充公。

可是老百姓太想省錢了，又太計較了，剛簽白契的時候還都樂呵呵的，過了些年頭就各打各的小九九，覺得當時交易有不合適的地方，于是就拿著白契打官司，這樣的事越來越多，搞得衙門疲于應付。到了公元1143年，朝廷下令，拿著白契告狀，若超出了應到官府辦理紅契的期限，田產悉數沒收。

為了讓老百姓心服口服，朝廷修改了辦理紅契的相關規(guī)定，把舊法規(guī)定的自交易日起60天之內交稅辦理紅契延長到180天。如果超過6個月還沒辦，規(guī)定里說得明白：違限即將田宅沒官。

本來，老百姓自覺不自覺地選擇訂立白契，是用實際行動向高額稅費舉起了反旗?？烧嬗辛思m紛，又一點保障都沒有。這時再去向官府求助，卻發(fā)現那里的門早已關閉。其實最好的辦法就是降低稅率，把稅金下調到老百姓能夠欣然接受的水平。