住宅項目成本分配應(yīng)用研究

劉曉芳 黃 偉

0 引言

2010年以來，在眾多房地產(chǎn)新政的調(diào)控下，地產(chǎn)開發(fā)商們面臨著前所未有的生存壓力。此時，如何在總成本保持不變的情況下，使各單項成本合理地分配，從而使客戶達(dá)到最高的滿意度，便是一個亟待解決的問題。實踐證明，住宅項目成本高的項目受客戶關(guān)注程度未必高，成本低的項目客戶關(guān)注程度未必低。因此，成本需要結(jié)合市場要素，通過對客戶敏感度的分析來合理進(jìn)行分配，將客戶敏感度高的項目作為成本優(yōu)化的重點，客戶敏感度低的項目作為降低成本的重點。筆者試圖結(jié)合客戶的敏感度調(diào)查分析來優(yōu)化項目的成本分配，幫助開發(fā)商達(dá)到優(yōu)化成本，提高客戶滿意度的目的。

1 客戶敏感度及成本分配的研究現(xiàn)狀

近幾年來，有諸多學(xué)者對客戶的滿意度及成本分配進(jìn)行了研究。麻海峰等[1]從客戶認(rèn)知理論出發(fā)，以提高客戶滿意度為目標(biāo)，結(jié)合矩陣分析模型對客戶的滿意度進(jìn)行了分析;沈秀梅[2]通過市場調(diào)查研究分析，找出了影響客戶滿意度的因素，試圖建立一個完善的房地產(chǎn)企業(yè)客戶滿意度指標(biāo)體系。然而，很少有學(xué)者研究住宅項目中引起客戶滿意度發(fā)生變化的因素即客戶的敏感度因素是什么，以及采用何種調(diào)查方式來分析客戶的敏感度。吳蔭強[3]研究了如何用動態(tài)規(guī)劃法將開發(fā)資金在幾個項目中進(jìn)行合理分配;柳青[4]提出了如何將房地產(chǎn)項目總開發(fā)成本分配到各單套商品房或宗地的成本中?？梢钥闯?，上述研究均是著眼于如何將總開發(fā)成本合理地分配到各個開發(fā)項目中，而未有關(guān)于如何將建安成本合理地分配到各個分部子項中的研究。張斌[5]揭示了客戶關(guān)注度與成本配置結(jié)構(gòu)之間的內(nèi)在關(guān)系，通過建立“末級成本”—“客戶關(guān)注度”雙折線圖的數(shù)理模型，進(jìn)而得到“成本敏感度”柱狀圖來對成本進(jìn)行合理優(yōu)化。但文章中未具體說明如何獲取客戶關(guān)注度數(shù)據(jù)，并且文章中提出直接將“客戶關(guān)注度”這樣一個主觀判斷數(shù)據(jù)與分項成本直接進(jìn)行度量，將兩者的比值——成本敏感度作為分析成本優(yōu)化配置的依據(jù)是否合理還有待于進(jìn)一步論證。

2 基于客戶敏感度分析的成本分配方法設(shè)計

2.1 基于客戶敏感度分析的成本分配系數(shù)的提出

在進(jìn)行工程設(shè)計方案優(yōu)化及方案比選時，通常要對該項目目前已經(jīng)發(fā)生的分部分項的成本進(jìn)行分析，計算出各分項的單方造價，各分項子目的單方造價與該分部分項工程的單方成本之比就是各分項子目的成本系數(shù)。成本系數(shù)是否合理，目前的成本分配狀況是否能夠使客戶達(dá)到最高的滿意程度，則需要結(jié)合客戶的敏感度。故筆者認(rèn)為在進(jìn)行方案優(yōu)化之前應(yīng)先進(jìn)行客戶的敏感度調(diào)查，得到客戶對各個分部分項工程的具體子目項的敏感度，再將客戶敏感度作為權(quán)重來重新對子目的單方成本進(jìn)行加權(quán)平均，進(jìn)而再次求出各分項子目的成本占總分部分項工程成本的比重，即加權(quán)后的成本系數(shù)。我們將原來的成本系數(shù)與加權(quán)后的成本系數(shù)進(jìn)行比較，稱為成本分配系數(shù)。

在總成本基本確定的前提下，“成本分配系數(shù)”能夠告訴我們各分項成本中哪些應(yīng)優(yōu)化、降低或保持不變。

1)成本分配系數(shù)等于(或極為接近)1的項目，說明目前的成本與客戶的敏感度匹配情況較好，即在該項成本上未花冤枉錢，且取得了較高的客戶滿意度。

2)成本分配系數(shù)小于1的項目，說明該項成本應(yīng)進(jìn)行優(yōu)化，即客戶敏感度較大而目前未給予足夠高的重視。在具體進(jìn)行優(yōu)化時可根據(jù)客戶敏感度的高低順序來依次進(jìn)行:

a.對于目前成本已較高的項目，可采取創(chuàng)新設(shè)計、改進(jìn)工藝、材料而不增加成本的方法進(jìn)行優(yōu)化，從而較大幅度地提高客戶滿意度;

b.對目前成本較低的項目可采取改進(jìn)工藝、材料的同時適當(dāng)增加成本的方法進(jìn)行優(yōu)化，從而較大幅度地提高客戶滿意度。

3)成本分配系數(shù)大于1的項目，說明降低成本對客戶滿意度的影響很小，故應(yīng)依據(jù)客戶敏感度排序進(jìn)行成本的相應(yīng)調(diào)減。

2.2 基于客戶敏感度分析的成本分配方法的應(yīng)用前提

首先，由于住宅項目工程成本包括的范圍很廣，而客戶自身認(rèn)知的局限性，導(dǎo)致不可能利用基于客戶敏感度分析的成本分配方法進(jìn)行全面的成本分配優(yōu)化，該方法主要用于客戶能直觀感受的工程分項的成本優(yōu)化，例如精裝修工程、景觀工程、建筑外立面裝飾等專業(yè)工程。鑒于專業(yè)工程相互之間的可比性不高，而專業(yè)工程內(nèi)各分項工程之間可比性較強，因此建議把各專業(yè)工程作為一個獨立的研究主體進(jìn)行研究。

其次，各個分項的成本分配優(yōu)化時不能僅根據(jù)成本分配系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，還存在著調(diào)整上限、調(diào)整下限及不可調(diào)整的情況:

1)對于成本分配系數(shù)大于1的項目，即客戶敏感度低的項目進(jìn)行成本調(diào)整時，并不是一味的進(jìn)行降低成本，其成本降低的下限是符合國家相關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不能因為成本的降低而使產(chǎn)品出現(xiàn)缺陷;

2)對于成本系數(shù)小于1的項目，即客戶敏感度較高的項目，進(jìn)行成本優(yōu)化提升時，也不能無限地進(jìn)行提高，其成本提高的上限是該項目已經(jīng)使用了目前高檔的品牌、先進(jìn)的生產(chǎn)工藝使成本分配系數(shù)達(dá)到1;

3)對于某些成本項目，雖然其成本系數(shù)未達(dá)到1，但是由于該項成本是由客觀條件決定，調(diào)整權(quán)不在開發(fā)商，或者目前該項成本已經(jīng)達(dá)到最低，再調(diào)整將難以達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，那么此類成本為不可調(diào)整成本，不能應(yīng)用成本分配系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。

3 成本分配系數(shù)在某住宅項目中的應(yīng)用

3.1 項目簡介

本項目為低密度高檔住宅區(qū)，地塊建設(shè)用地面積:500畝，地上兩層，地下一層，單體建筑面積為300 m2～600 m2，建筑高度為10 m～12 m，總建筑面積約20萬m2。

3.2 應(yīng)用步驟

3.2.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲取

由于客戶在購房過程中總會關(guān)注到樓盤的最細(xì)節(jié)，故筆者以外立面裝飾工程為例，選取了十個基本分項因素向50位已購房客戶及潛在目標(biāo)客戶進(jìn)行詳細(xì)的問卷調(diào)查。因素選定如下:門窗A、車庫門B、入戶門C、天溝落水D、屋面瓦E、建筑木作F(如木窗板、木百葉)、陽臺及窗臺欄桿G、門窗裝飾線條H、外墻飾面I(如涂料或文化石)、可視對講系統(tǒng)J十個對象。

1)獲取客戶敏感度數(shù)據(jù)。

將上述外立面裝飾工程選定的對象請選取的調(diào)查對象進(jìn)行0～4評分，對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行加權(quán)匯總后得到客戶敏感度系數(shù)，如表1所示。

表1 外立面裝飾工程分項因素的客戶敏感度調(diào)查及分析表

2)計算分項成本及成本系數(shù)。

通過分析上述外立面裝飾已發(fā)生的歷史成本，可以得到如表2所示成本分析表。

表2 外立面裝飾工程分項成本分析表

3.2.2 客戶敏感度與成本之間關(guān)聯(lián)的建立

根據(jù)上文所述的思路，得到外立面裝飾工程各分項加權(quán)后的成本系數(shù)及成本分配系數(shù)，如表3所示。

3.2.3 成本分配系數(shù)的應(yīng)用

在本項目中，外立面裝飾工程中，車庫門的成本分配系數(shù)為0.998，非常接近1，說明車庫門目前的成本較為合理，可以不進(jìn)行調(diào)整。入戶門、外墻飾面、門窗的成本分配系數(shù)均小于1，且這三項的客戶敏感度分別位居前三位，故應(yīng)對其成本進(jìn)行優(yōu)化。入戶門成本在整個外立面裝飾中屬于較低的，故可適當(dāng)提升入戶門的檔次或其中的五金配件的檔次來優(yōu)化其成本，從而適應(yīng)客戶較高的敏感度。外墻飾面的成本在整個外立面裝飾中較大，目前高檔住宅的外墻飾面通常有兩種做法:一種是文化石+涂料，另一種是全石材。兩種做法的成本差異非常大，全石材的做法價格是文化石+涂料做法價格的近4倍。故在整個房價平穩(wěn)的情況下，建議采取創(chuàng)新設(shè)計、改進(jìn)工藝而不增加成本的方式來提高客戶的滿意度。門窗也可采取適當(dāng)提高門窗檔次的方式來優(yōu)化成本?？梢晫χv、建筑木作、欄桿、天溝落水、屋面瓦的成本分配系數(shù)均大于1，且客戶敏感度位于后五位，故應(yīng)對其成本進(jìn)行相應(yīng)的降低。

表3 外立面裝飾工程成本分配系數(shù)表

4 結(jié)語

住宅項目的方案設(shè)計是一個項目成功與否的關(guān)鍵，而不同設(shè)計方案及品牌、檔次的選取會對成本產(chǎn)生重要的影響，希望本文的方法能夠為房地產(chǎn)行業(yè)住宅項目的成本分配找到一條可行的路，從而達(dá)到控制住宅產(chǎn)品總成本，提高客戶滿意度的目的。本文的分析結(jié)果在實際應(yīng)用中也得到了一定的考證，但是在論證過程中對各對象的評價缺乏定量的實驗性依據(jù)，有待于進(jìn)一步充實這方面的資料。

[1]麻海峰，馬恒升.基于矩陣分析模型的房地產(chǎn)客戶滿意度研究[J].經(jīng)濟管理，2009(19):30-32.

[2]沈秀梅.對房地產(chǎn)企業(yè)客戶滿意度指標(biāo)體系的研究[J].現(xiàn)代企業(yè)管理，2009(10):16-17.

[3]吳蔭強.動態(tài)規(guī)劃(DP)在房地產(chǎn)投資分配最優(yōu)化中的研究[J].工程建設(shè)，2007(12):76-78.

[4]柳 青.房地產(chǎn)項目總成本分配三種方法淺析[J].會計之友，2005(5):8-10.

[5]張 斌.住宅產(chǎn)品開發(fā)成本的優(yōu)化配置探討[J].青島理工大學(xué)學(xué)報，2008(29):59-60.