剛需:現(xiàn)在該出手了嗎

金姬

很多人都說，現(xiàn)在是剛需購房者的好時(shí)機(jī)。真的嗎？

什么是剛需？目前對(duì)樓市里的剛需并沒有明確統(tǒng)一的概念，一般來說首次置業(yè)購房、婚房、學(xué)區(qū)房都被劃在剛需范疇內(nèi)，同時(shí)改善性需求中也有一部分被看作改善性剛需。當(dāng)然，各類剛需的“硬度”并不相同，比如改善性剛需的購房者恐怕就沒有等著婚房的準(zhǔn)新人那么焦急。

易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員蘇艷對(duì)《新民周刊》表示：“從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上說，相對(duì)于彈性需求來說，剛需是對(duì)房價(jià)不敏感的人群，因?yàn)檫@批人無論如何都有需要買房。但是現(xiàn)在中國房價(jià)太高，所以剛需對(duì)價(jià)格也很敏感了。中國的政策向來喜歡一刀切，樓市調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但的確也打壓了一部分剛需?！?/p>

剛得起來嗎？

2012年適逢中國傳統(tǒng)龍年，結(jié)婚人數(shù)不少。有專家預(yù)測，在中高端房源受限于調(diào)控的情形下，婚房需求是今年樓市最大主力。對(duì)于80后上海姑娘小夏來說，始于去年的“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”，并沒有讓她得到多少實(shí)惠。

年近三十的小夏是外地某名牌高校碩士，回到家鄉(xiāng)上海后一直打拼事業(yè)為主，直到前年才談了個(gè)上海本地某普通大學(xué)本科學(xué)歷的男朋友小張。小夏和父母住在閔行區(qū)兩室一廳的軌交房，在靜安區(qū)一家外企上班。小張則和父母以及奶奶蝸居在長寧區(qū)一棟老公房的兩室戶內(nèi)。小夏和小張?jiān)懻撨^結(jié)婚買房的事，小張家肯定是住不下，自己家只有自己局促的臥室可以當(dāng)婚房，但和老人一個(gè)屋檐下總歸不太方便，而且有了小孩就更擁擠了。

2010年的上海樓市雖然也深受“國十一條”的調(diào)控，但從夏天開始就一路回暖，小夏準(zhǔn)備拉著小張先去看看房子。首付款卻成了問題。小夏雖月薪過萬，但工作沒幾年，加上平時(shí)喜歡旅游，積蓄只有20萬。小張就更慘了，月薪不過五千，又是一個(gè)攝影愛好者，雖然本科一畢業(yè)就參加工作，可手里的積蓄不足10萬。兩人的首付款只有30萬，哪怕首付三成，還要預(yù)留一部分裝修款，所以兩人的購房預(yù)算在100萬之內(nèi)，這在上海幾乎買不到合適的兩室戶，要么選擇偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，可他倆都在市中心上班呀！

小張說，也許過幾年自己家遇上拆遷，婚房就不成問題了。小夏雖然也考慮過租房結(jié)婚，但在地段選擇上和小張起了爭執(zhí)。小夏希望能和自己的父母住得近一些，這樣可以蹭飯，以后有了孩子也方便照顧。小張則希望在徐匯區(qū)租房，雖然開銷大一些，每晚要自己燒飯，但至少離彼此公司很近，上下班方便。

“其實(shí)我倆感情挺好，他也是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)婚對(duì)象。但每次談到房子的事，我們總免不了爭執(zhí)，這樣就很傷感情。而且他父母的退休收入也很低，他媽和奶奶的身體都不好，以后全要靠我來照顧，我突然有些害怕?！毙∠恼f，她感到自己很委屈，愿意租房結(jié)婚的上海姑娘并不多，但她無法忍受自己婚后的生活質(zhì)量會(huì)如此下降。長痛不如短痛，她和小張?jiān)?010年底分手了，兩人抱頭痛哭了一把，然后分頭“繼續(xù)生活”。

2011年對(duì)于小夏來說是人生的轉(zhuǎn)折年，她遇到了現(xiàn)在的未婚夫阿東。阿東是70后，從小到大就沒離開過上海，有一個(gè)哥哥在云南工作。父母前幾年賣了自己的老公房湊了首付，給小兒子在上海閘北區(qū)買了套兩室一廳的房子，阿東負(fù)責(zé)還貸。父母很疼愛阿東，所以這套房子的房產(chǎn)證上只寫了阿東一個(gè)人的名字，哥哥也沒意見，但表示以后就由阿東來負(fù)責(zé)父母的養(yǎng)老了。阿東在浦東一家民企上班，也算是個(gè)中層小領(lǐng)導(dǎo)。

阿東和小夏戀愛大半年后，結(jié)婚買房就提上了議程。兩人都不算首次置業(yè)。小夏和父母現(xiàn)在居住的房子，小夏的名字也在房產(chǎn)證上。在上海，根據(jù)公證相關(guān)法律法規(guī)，房產(chǎn)繼承公證收費(fèi)按房屋評(píng)估價(jià)的2%收費(fèi)。例如，一套市價(jià)200萬的房子，要收取4萬的繼承公證費(fèi)。這受到不少市民的詬病，尤其在售后老公房繼承方面，辦個(gè)公證的錢可能比當(dāng)年買房子還要多。小夏一家沒有想到的是，上海市公證協(xié)會(huì)在今年3月1日起將房產(chǎn)繼承公證收費(fèi)下調(diào)了50%。這當(dāng)然是個(gè)好消息了。

今年春節(jié)后，小夏和阿東計(jì)劃在徐匯區(qū)買房，算是閔行和閘北的中間點(diǎn)，離公交樞紐也近一些。可今年2月27日，上海市人民政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策完善本市住房保障體系的通知》指出，“本市戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要、且該子女無產(chǎn)權(quán)住房，才可在本市限購1套住房，并嚴(yán)格按照現(xiàn)有政策執(zhí)行?！毙∠暮桶|一下子傻了眼。

3月7日晚間，上海市房管局再做解釋。將“該子女無產(chǎn)權(quán)住房”規(guī)定為“子女個(gè)人不單獨(dú)擁有產(chǎn)權(quán)住房”，并表示已通知各區(qū)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)一口徑。小夏無奈地說：“我現(xiàn)在一頭霧水。阿東單獨(dú)擁有產(chǎn)權(quán)住房，是否意味著我倆領(lǐng)證后，只能以我的名義去買房了？即便可以買房，現(xiàn)在第二套房首付六成，貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，還是感到很大的經(jīng)濟(jì)壓力?！毙∠暮桶|看了不少二手房，即便有雙方老人的資助，他倆還是覺得太貴了?！罢嫦Ｍ偫矸績r(jià)趕快實(shí)現(xiàn)呀！”

3月14日上午，溫家寶總理在兩會(huì)記者上表示：“一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”、房價(jià)要“與居民收入相適應(yīng)，與投入和合理的利潤相匹配”。網(wǎng)上立刻掀起了計(jì)算各大城市“合理房價(jià)”的熱潮。一個(gè)ID為“國房部”的網(wǎng)友貼出了自己的計(jì)算公式：“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績r(jià)收入比/90平方米”。這個(gè)公式很快得到了其他網(wǎng)民的認(rèn)可，一場算術(shù)“接力”迅速展開：北京 4387元/平方米，上海4831元/平方米，深圳 4867元/平方米，蘇州 4409元/平方米，無錫 4218元/平方米，杭州 4493元/平方米，大連 3240元/平方米，濟(jì)南 2899元/平方米 ……這些把現(xiàn)實(shí)房價(jià)“腰斬、腰斬、再腰斬”的數(shù)字讓人們直呼“凌亂了”。網(wǎng)友們自行測算的“總理房價(jià)”未必真的“合理”，也未免過于“真空”說理，但這些數(shù)字中蘊(yùn)含著許多人的希望。

總理向房價(jià)“喊話”之后，小夏和阿東去看了“上海之春”房展會(huì)。據(jù)悉，此次參觀人流量達(dá)到11萬人次左右，國內(nèi)樓盤總成交金額近2.5億元，意向成交金額近5億元，預(yù)登記2139套，數(shù)據(jù)與去年同期相比略有下降。在小夏看來，這次房展會(huì)令人失望。龍頭企業(yè)集體缺席，現(xiàn)場樓盤打折很少，而且大多位于嘉定、寶山、青浦和奉賢等偏遠(yuǎn)地段。好不容易看到一個(gè)在閔行區(qū)的樓盤，均價(jià)高達(dá)35000元/平方米，嚇得她拉著阿東就走。

買房不太順利的小夏，沒料到經(jīng)濟(jì)條件較差的前男友小張比自己先買房。從今年3月26日開始，上海第三批共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)?jiān)陂L寧、徐匯啟動(dòng)，此次申請(qǐng)門檻中的人均可支配收入從3300元/月放寬到5000元/月，小張恰好滿足條件。他給小夏寫了封郵件，結(jié)尾說：“現(xiàn)在我有房了，你是否還會(huì)考慮……”小夏沒有答復(fù)，她不希望讓一套房子左右自己的幸福。

假陽春？

2012年春節(jié)以來，很多婚房需求者購買或者在看房。在上海，由于新政策的出臺(tái)打破了上海人“男買房，女裝修”的慣例，許多待嫁女開始重新和男朋友籌劃組建家庭的步驟。再加上中行、農(nóng)行、建行等大型銀行明確首套房貸利率實(shí)行8.5折優(yōu)惠，上海樓市的婚房效應(yīng)愈加明顯。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)給《新民周刊》提供的抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，2012年2月上海二手房成交中婚房比例約為總成交套數(shù)的30%以上，僅次于改善性需求。“主要是開發(fā)商在打折，一些中小戶型的新樓盤（包括全裝修）符合購房者的心理價(jià)位?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院高級(jí)研究員蘇艷提醒說，“2012后市如何還很難說，婚房效應(yīng)未必能支撐一整年?！?/p>

除了婚房購買者，其他需求的首次置業(yè)者也紛紛出手了。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭曾表示，“首次置業(yè)，寧可買市中心的小房子，也不要買郊區(qū)的大房子。”而復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民指出，“如果發(fā)現(xiàn)性價(jià)比高的內(nèi)環(huán)內(nèi)房源，可以入手了。 ”新上海人袁先生遵照了兩位專家的建議，剛在南京西路買了套房子，但他沒有享受首套房的優(yōu)惠利率。他表示：“我打聽了一下，很多銀行的利率優(yōu)惠是有要‘優(yōu)質(zhì)客戶，就是要在該行買理財(cái)產(chǎn)品，我自己就是做投資的，不愿意買它們的理財(cái)產(chǎn)品，所以還是按照基準(zhǔn)利率貸款?！痹壬I的是二手房，因?yàn)檎麄€(gè)樓市成交量都不高，所以中介費(fèi)用打了八折?，F(xiàn)在有些地方的中介門店寫著“買房就送港澳游”的橫幅，其實(shí)“羊毛出在羊身上”，在上海隨便一套房子，上下家各收1%的中介費(fèi)就很賺了。

即便樓市滿眼剛需客，中國人現(xiàn)在的購房意愿也是13年以來最低的。3月20日，央行發(fā)布的《2012年第一季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，根據(jù)今年一季度央行在全國50個(gè)城市進(jìn)行的2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，未來3個(gè)月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%，是1999年調(diào)查以來的同期最低值。有業(yè)內(nèi)人士表示，這些才是真正的剛需。

對(duì)于改善型需求的購房者來說，二套房六成首付和1.1倍基準(zhǔn)利率讓他們不敢輕易做決定，尤其是那些想買學(xué)區(qū)房的三口之家而言。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域?qū)ζ煜聼狳c(diǎn)學(xué)區(qū)門店抽樣調(diào)查顯示，在南黃浦、徐匯萬體館、長橋、浦東源深等學(xué)區(qū)房板塊，受一季度末學(xué)區(qū)房需求增多推動(dòng)，學(xué)區(qū)房需求占比高達(dá)三四成。

學(xué)區(qū)房需求雖然很高，但購房者比以往更為謹(jǐn)慎。今年3月下旬，不少人給“上海發(fā)布”微博爆料，表示閔行區(qū)萬科假日風(fēng)景五年來對(duì)口的是閔行實(shí)驗(yàn)小學(xué)，小區(qū)居民今日突被通知今年對(duì)口的是從沒有小學(xué)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)的莘松中學(xué)，有180位即將上小學(xué)的孩子受到影響。“學(xué)區(qū)房”每年不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，讓很多買房者心里沒底。

但降價(jià)成了2012年樓市的主旋律。摩根大通3月20日發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)測，今年全國房價(jià)將會(huì)下跌5%-10%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，今年2、3月上海的一、二手房成交量在逐步恢復(fù)，成交量已接近去年9月份水平；降價(jià)樓盤也存在，但基本沒有突破15%的降幅，與去年動(dòng)輒超過20%降幅不可同日而語。

上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至3月23日統(tǒng)計(jì)，上海市2012年4月打折優(yōu)惠樓盤共計(jì)212個(gè)(含別墅)，總數(shù)再創(chuàng)自2011年以來新高。3月商品住宅成交量面積排行前十名中，有7個(gè)為降價(jià)或低開盤。例如，某個(gè)位于嘉定老城外三公里左右的樓盤，報(bào)價(jià)在每平方米9900元，加上各種優(yōu)惠，最低達(dá)到9500元，創(chuàng)下了2009年以來的開盤最低價(jià)。其實(shí)，作為全市存量房最多的區(qū)之一，嘉定樓盤從去年起就打響了價(jià)格戰(zhàn)。區(qū)內(nèi)一手房均價(jià)去年3月每平米在16300元左右，今年3月已經(jīng)下滑至14300多元。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上海3月的一手房成交面積大約為79.4萬平方米，比上月增加了98%。業(yè)內(nèi)依然認(rèn)為，買賣雙方的心態(tài)并未發(fā)生轉(zhuǎn)變。在復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民看來，剛需買房者更適合在今年第二季度買房。他告訴《新民周刊》：“房價(jià)將劇烈震蕩，向下調(diào)整，剛需客不妨現(xiàn)在鎖定具體樓盤五六個(gè)，坐等降價(jià)?！?/p>