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    寫字樓,印鈔樓?

    2012-05-30 10:48:04金姬
    新民周刊 2012年35期
    關(guān)鍵詞:空置率寫字樓租金

    金姬

    近日,SOHO中國董事長潘石屹宣布公司做出重大轉(zhuǎn)型,告別散售,轉(zhuǎn)而長期持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。用潘石屹的話說,SOHO以后要做“包租婆”,要把一單一單的生意變成“一只永遠(yuǎn)生蛋的雞”。世邦魏理仕的報(bào)告顯示,過去18個(gè)月中,北京、上海寫字樓租金分別上漲了73%和18%,同時(shí)空置率降到歷史最低水平,分別為4%和6.7%。

    老潘的話不無道理,持有京滬兩地物業(yè)的“錢景”頗為樂觀。根據(jù)美國私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球(Cushman & Wakefield)今年8月發(fā)布的全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)報(bào)告,北京是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快的城市,上海的寫字樓租金回升速度和英國倫敦持平,并列全球第四。但在不少業(yè)內(nèi)人士看來,北京的寫字樓租金漲勢(shì)過于瘋狂,而上海則相對(duì)理性。

    北京的樓:打了雞血?

    20年前,一部《北京人在紐約》紅遍大江南北,片頭一段話“如果你愛他,送他去紐約,因?yàn)槟抢锸翘焯?;如果你恨他,送他去紐約,因?yàn)槟抢锸堑鬲z”堪稱經(jīng)典。20年后的今天,對(duì)于那些在北京設(shè)有辦公室的各國公司而言,北京的寫字樓也給人這個(gè)感覺——根據(jù)高緯環(huán)球今年8月發(fā)布的全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)報(bào)告,如果算上物業(yè)管理費(fèi)和稅金,北京CBD頂級(jí)寫字樓的每平方米年租金比紐約曼哈頓還要貴。據(jù)統(tǒng)計(jì),北京的CBD(中央商務(wù)區(qū))頂級(jí)寫字樓以130美元/平方英尺/年(約合每年每平方米人民幣9080元)的高價(jià)躍居全球第五位、亞太第三位。

    據(jù)介紹,由于兩個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自用退出租賃市場(chǎng),加之無新增供應(yīng)入市,北京今年甲級(jí)寫字樓可租賃存量由917萬平方米降至907萬平方米。退出租賃市場(chǎng)的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是位于東二環(huán)的第五廣場(chǎng),由五礦集團(tuán)收購自用;另一個(gè)則是長安街上的寶鋼大廈??s減的供應(yīng)量進(jìn)一步推高了租金。

    如同當(dāng)年一些年輕人因?yàn)樯顗毫μ蠖与x北上廣一樣,不少世界知名企業(yè)因?yàn)楸本┻^高的寫字樓租金,開始逃離CBD,如英特爾、甲骨文、惠普、奧林巴斯和IBM等。英國的DTZ戴德梁行透露,自2011年以來,由于東二環(huán)、金融街等北京傳統(tǒng)商圈無新寫字樓供應(yīng)呈現(xiàn)飽和,帶動(dòng)整體市場(chǎng)租金飆漲,一些以IT業(yè)、制造業(yè)為主的企業(yè),承受不住租賃成本的壓力,紛紛撤出核心商圈,轉(zhuǎn)向非核心商圈。

    即便如此,北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求。英國第一太平戴維斯(Savills)今年發(fā)布的二季度市場(chǎng)報(bào)告稱,北京甲級(jí)寫字樓空置率創(chuàng)有史以來最低。英國仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示,低空置率導(dǎo)致今年第二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)上漲,其中CBD和第三使館區(qū)租金漲勢(shì)最強(qiáng)。預(yù)計(jì)今年全年,北京僅有2.3萬平方米的新增供應(yīng),盡管需求有所減弱,下半年租金仍將繼續(xù)小幅上揚(yáng)。

    美國高力國際(Colliers)宣稱,今年第二季度北京寫字樓平均租金為每月302.5元/平方米,環(huán)比上漲4.2%。DTZ戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅表示:“對(duì)于一個(gè)經(jīng)常保持兩位數(shù)租金升幅的市場(chǎng)來說,北京最近一季的升幅已算溫和,而預(yù)期未來幾個(gè)季度北京也會(huì)保持這種溫和的租金升幅?;仡欉^去數(shù)年,北京的頂級(jí)寫字樓租金自2009年第二季度至今總共上升了126%,對(duì)于一直忍受租金飆升的租戶來說,未來可望得到喘息的機(jī)會(huì)?!?/p>

    仲量聯(lián)行預(yù)計(jì),北京的供求關(guān)系將在2015年甚至是2016年得到緩解,屆時(shí)租金的上漲勢(shì)頭可能才會(huì)剎車。

    上海的樓:不再“高歌猛進(jìn)”

    根據(jù)2012新華-道瓊斯國際金融中心發(fā)展指數(shù)(IFCD),上海是排名最高的中國內(nèi)地城市,和去年一樣都是第6位,而北京已從14名追到了11名。和北京相比,上海的這種增速放緩趨勢(shì)在寫字樓租金方面也有所體現(xiàn)。

    但根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部今年8月底的研究報(bào)告,上海110個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目中,8月份有近10%的項(xiàng)目出現(xiàn)了租金下降的趨勢(shì),降幅在3%-20%之間。究其原因,還是與客戶需求減少引發(fā)的寫字樓空置率上升有關(guān)。在這110個(gè)項(xiàng)目中,有一成以上的寫字樓空置率提高,幅度在2%-6%之間。

    2008年金融危機(jī)來襲時(shí),各行業(yè)普遍受挫,寫字樓出租市場(chǎng)大受影響。正好又趕上大批寫字樓竣工,一時(shí)間高檔寫字樓市場(chǎng)跌入谷底。在上海陸家嘴,寫字樓空置率一度達(dá)到25%。到了2009年,上海甲級(jí)寫字樓租金與2008年底相比下滑16.96%,降幅高于北京和廣州。從2010年開始,上海寫字樓租金開始回升。在2011年,像南京西路這樣的地段,寫字樓租金增幅一度達(dá)到27%,在亞洲僅次于北京。

    而今年的上海甲級(jí)寫字樓租金整體走勢(shì)較為平穩(wěn)。根據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì),上海今年第二季度寫字樓租金8 .6元/平方米/天(約合258元/平方米/月),環(huán)比上漲3.6%。相比北京,上海的寫字樓租金顯得實(shí)惠多了。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示,哪怕是品質(zhì)較好的5A級(jí)寫字樓租金,如浦東新區(qū)的國際金融中心,較年初增長37.5%,8月租金約為11元/平方米/天(約合330元/平方米/月),只比北京第二季度寫字樓的平均租金略高一些罷了。

    租金的下滑與租賃周期拉長也有一定關(guān)系。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域商業(yè)樓宇部經(jīng)理吳曉明透露,前幾月甲級(jí)寫字樓的平均租賃周期僅為1-2個(gè)月,但現(xiàn)在除了品質(zhì)較好的5A級(jí)寫字樓還能維持在這個(gè)區(qū)間內(nèi),一般的甲級(jí)寫字樓的租賃周期已經(jīng)被拉長至3-4個(gè)月,這就促使不少小業(yè)主“降租”來吸引客戶。例如,今年七八月間,靜安寺附近的甲級(jí)寫字樓租金約為9.6元/平方米/天,較年初下降4.95%;南京西路約為9.1元/平方米/天,較年初下降1.09%。這些上海CBD的寫字樓,租金都不及北京的平均水平。

    DTZ戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)主管白麗琪稱:“上海的新供應(yīng)入市進(jìn)度相對(duì)理想,新入市項(xiàng)目招租情況樂觀,預(yù)期上海的寫字樓租金仍會(huì)上升,但升幅會(huì)較為溫和。”

    隱憂

    有網(wǎng)友計(jì)算,如果用百元大鈔鋪滿一平方米,大概需要86張,即人民幣8600元。而北京CBD頂級(jí)寫字樓一年的租金已超過每平方米9000元。從寫字樓租金收益率來說,臺(tái)北和香港遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京。與紐約曼哈頓比肩的北京寫字樓租金,虛火不言而喻。

    花無百日紅,北京寫字樓也曾遭遇低谷。因?yàn)閷懽謽堑淖饨鹋c經(jīng)濟(jì)景氣與否息息相關(guān),尤其是全球經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境,直接影響到寫字樓的生死存亡。4年前的金融海嘯,讓北京CBD寫字樓的空置率一度達(dá)到35%,創(chuàng)下5年多的新高。到了2009年,北京甲級(jí)寫字樓租金與2008年底相比下滑了9.24%。經(jīng)濟(jì)的困難沒有度過,寫字樓的春天卻提前來到了。到了2010年最后一個(gè)季度, 北京CBD和金融街租金開始大幅上漲,當(dāng)時(shí)CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上漲了27%,而金融街漲幅更大,達(dá)到了31.3%。然后就是2011年的瘋漲。

    “寫字樓租金越漲越高,這不是什么好事?!?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文坦言:“商業(yè)租金本來應(yīng)該是比寫字樓高的,但是現(xiàn)在不景氣,唯獨(dú)寫字樓漲起來了,寫字樓租金已經(jīng)成為企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)?,F(xiàn)在,甲級(jí)寫字樓的需求者里面,已經(jīng)沒有民營企業(yè)了。租金上漲,成本大幅上升,使得企業(yè)盈利能力下降,最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)難以承受高昂的寫字樓租金。于是,企業(yè)減少租賃面積、減少雇傭人員、縮小規(guī)模,從而影響寫字樓的需求市場(chǎng)?!?/p>

    隨著寫字樓供應(yīng)量逐漸增加,再加上全球經(jīng)濟(jì)受到歐債危機(jī)影響整體陷入低迷,寫字樓租金可能會(huì)大幅下跌。

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