地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)營模式探討

李音

摘要：隨著地鐵物業(yè)開發(fā)成本的逐漸提高，后期經(jīng)營難度加大，本文從四個方面出發(fā)，探討和分析了地鐵物業(yè)的多種經(jīng)營模式，及其之間的往復(fù)循環(huán)關(guān)系。

關(guān)鍵詞：地鐵上蓋；物業(yè)；經(jīng)營模式

中圖分類號：U231+.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

一、我國地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)

地鐵作為適用于高密度城市的公共交通系統(tǒng)以其方便、快捷等特點成為緩解交通壓力的有效手段。地鐵自誕生以來經(jīng)歷了150年的歷史，形成完善地鐵網(wǎng)絡(luò)的城市多為經(jīng)濟發(fā)達、機動化程度高的城市，如倫敦、紐約、東京等。近年來，隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展及城市規(guī)模日趨擴大，傳統(tǒng)公共交通系統(tǒng)已不能滿足市民出行需求，部分城市的地鐵建設(shè)迅速發(fā)展起來。今年《“十二五”綜合交通運輸體系規(guī)劃》的通過，為城市軌道交通的發(fā)展提供了支持。地鐵除單純的全封閉地下線路，也有地下線和高架線相結(jié)合的線路，一般來說，提及地鐵，也涵蓋地上及高架部分，本文所指地鐵上蓋物業(yè)即是地鐵公司結(jié)合地鐵站廳一體建設(shè)開發(fā)的物業(yè)。

地鐵的運營虧損是世界范圍內(nèi)的難題，各城市的地鐵公司往往會通過開發(fā)地鐵資源來獲益，如：廣告、通訊、站廳商鋪、冠名權(quán)及上蓋物業(yè)等。說到物業(yè)開發(fā)，在2004年國土資源部頒布第71號令，即“831”大限①以前，國內(nèi)地鐵公司多學(xué)習(xí)香港地鐵的“地鐵+物業(yè)”模式②，土地多以協(xié)議出讓方式取得。而“831”大限之后，國內(nèi)地鐵公司需要參與拍賣來獲得土地，土地成本相對提高。地鐵具有公益性，而我國地鐵公司為國有企業(yè)，除追求經(jīng)營利潤之外，還肩負著一定的社會責(zé)任，這在一定程度上推高了地鐵上蓋物業(yè)成本。另外，出于防災(zāi)目的，地鐵站內(nèi)商業(yè)受到質(zhì)疑，《地鐵設(shè)計規(guī)范》規(guī)定地下車站站廳乘客疏散區(qū)、站臺及疏散通道內(nèi)不得設(shè)置商業(yè)場所③，由客流聚集的站廳通往上蓋物業(yè)的商業(yè)鏈及氛圍被切斷，將客流吸引至上蓋物業(yè)并駐留，至關(guān)重要。有效的經(jīng)營運作地鐵上蓋物業(yè)，獲取豐厚的收益，支持地鐵事業(yè)持續(xù)發(fā)展，是地鐵物業(yè)經(jīng)營者的首要任務(wù)。

二、地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)營模式分析

1.持有物業(yè)的租賃，獲取穩(wěn)定的利潤

純租賃模式風(fēng)險小，租賃收入穩(wěn)定，可分為整租經(jīng)營和分租經(jīng)營。整租多適用于大面積零售業(yè)態(tài)，如大賣場超市和百貨。將物業(yè)統(tǒng)一租賃給專業(yè)經(jīng)營者，由其統(tǒng)一負責(zé)物業(yè)的布局規(guī)劃、招商、經(jīng)營和物業(yè)管理，既能避免經(jīng)濟波動對商業(yè)的負面影響，又能節(jié)約物業(yè)管理費用。在人員專業(yè)化程度不高、市場占有率低的初期階段是比較可行的經(jīng)營模式。分租適用于寫字樓及不規(guī)整的多業(yè)態(tài)商業(yè)，地鐵公司自行對項目進行業(yè)態(tài)定位、招商和物業(yè)管理，能夠形成較高租金，利于商戶管理和物業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化發(fā)展，但需要一定的人力和資金保障。

2.采取自行經(jīng)營模式，在獲取利潤的同時打造地鐵自有品牌，增強地鐵公司對物業(yè)經(jīng)營的可控性

自行經(jīng)營存在高風(fēng)險和高利潤空間。針對沿線不同業(yè)態(tài)的大面積物業(yè)分別成立專業(yè)管理公司，獨立經(jīng)營、獨立核算，快速打造各業(yè)態(tài)專業(yè)管理公司，創(chuàng)立地鐵自主的商業(yè)管理品牌,并逐步擴展至地鐵線以外領(lǐng)域。目前，天津地鐵集團已經(jīng)開始了專業(yè)化經(jīng)營管理公司的經(jīng)營運作，先后成立了酒店管理公司和商業(yè)管理公司，在物業(yè)經(jīng)營管理方面取得了成效。

近幾年，我國網(wǎng)絡(luò)消費的興起對傳統(tǒng)百貨商業(yè)產(chǎn)生替代影響。單純的開專賣店式的百貨經(jīng)營因定位模糊，產(chǎn)品雷同等缺陷，已不能滿足中國新生代消費者對時尚工業(yè)產(chǎn)品的需求。地鐵乘客主力為上班族，受過良好教育，對時尚產(chǎn)品的認知度和需求度高，應(yīng)注重其對品位、潮流的追求，買手制經(jīng)營模式④能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生較強的吸引力。另外，開發(fā)自有品牌也是地鐵商業(yè)追求差異化經(jīng)營的有效手段，將地鐵文化融入商業(yè)品牌開發(fā)并獲得利潤。

3.持有地鐵物業(yè)的出售，實現(xiàn)投資收益

物業(yè)出售多用于住宅或?qū)懽謽琼椖浚L(fēng)險性小，盈利空間大，資金回收速度快，但缺乏可持續(xù)發(fā)展性。地鐵工程建設(shè)和物業(yè)開發(fā)期限長，很大程度上加大了地鐵公司的資金壓力，出售物業(yè)，快速變現(xiàn)盈利，在一定程度上能夠緩解資金壓力。

4.置業(yè)經(jīng)營模式，收購、建設(shè)物業(yè)資產(chǎn)，通過經(jīng)營實現(xiàn)物業(yè)的增值收益

置業(yè)模式是地鐵物業(yè)經(jīng)營的高級階段，在具有一定的資本實力及操作能力的基礎(chǔ)上能夠?qū)嵤?/p>

在地鐵建設(shè)施工會對沿線既有物業(yè)產(chǎn)生影響，功能拆遷、道路斷交、圍欄遮擋、噪音污染、建筑地基下沉隱患等因素使物業(yè)無法正常使用，需要地鐵公司對其收購。地鐵的正外部性具有拉動沿線經(jīng)濟發(fā)展及提升沿線物業(yè)價值的作用，加之近年房價上漲，收購物業(yè)成本提高，因此會對后期經(jīng)營收益產(chǎn)生高預(yù)期。地鐵公司作為國企也會服從市政統(tǒng)一規(guī)劃參與沿線功能性建筑的建設(shè)，如：市民公園、文化廣場、文化設(shè)施等，其中可經(jīng)營性物業(yè)在整個項目中占比很小，經(jīng)營收益也相對少。另外，如前所述，地鐵公司通過拍賣方式取得土地也提高了物業(yè)成本。因此，僅以物業(yè)經(jīng)營收益標準進行項目的投資收益評價是不合理的。

通過物業(yè)的有效經(jīng)營運作，實現(xiàn)其價值提升，獲取資產(chǎn)增值收益，也是地鐵物業(yè)經(jīng)營的有效手段。如：香港地鐵2004年至2006年，物業(yè)升值利潤分別為24.86億港元、28億港元、21.78億港元，分別占物業(yè)發(fā)展總利潤的比重為31.25%、27.94%、23.95%⑤。物業(yè)升值后，可繼續(xù)持有或出售，通過合理地控制資產(chǎn)持有量，保持資金的流動性，此種經(jīng)營模式獲利豐厚，風(fēng)險大，應(yīng)同時注重風(fēng)險控制管理。

另外，也可以將部分增值物業(yè)作為融資渠道，通過經(jīng)營性物業(yè)融資，以物業(yè)經(jīng)營收入的凈現(xiàn)金流作為保障，質(zhì)押給銀行，由銀行提供長期貸款，參加土地招拍掛拍得土地，或者作為其他新項目的建設(shè)資金，實現(xiàn)地鐵物業(yè)開發(fā)的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)論

以上4種經(jīng)營模式通過有效的經(jīng)營運作，會產(chǎn)生良性循環(huán)。收購、自建、合建得到物業(yè)，或租賃經(jīng)營，或自營，待商業(yè)氛圍成熟且資產(chǎn)增值后，再行出售或融資，獲取現(xiàn)金，尋找下一個具有潛力的目標進行收購和建設(shè)，開展新一輪的物業(yè)經(jīng)營。從而，發(fā)展地鐵商業(yè)經(jīng)濟鏈，形成地鐵品牌，支持地鐵事業(yè)的長遠發(fā)展。

注釋：

①2004年，國土資源部頒布第71號令，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度，即“831”大限。

②港鐵公司向香港政府申請無償取得開發(fā)車站上蓋空間的權(quán)利，通過和房地產(chǎn)開發(fā)商共同開發(fā)獲取物業(yè)分成，利用分得物業(yè)進行經(jīng)營運作獲益。

③《地鐵設(shè)計規(guī)范》GB 50157—2003 版本，第19.1.3條。

④買手制已廣泛應(yīng)用于發(fā)達國家的商業(yè)經(jīng)營中，通過培養(yǎng)大量對時尚敏感度高、能夠準確判斷潮流趨勢的高級買手，與各國不同的品牌、設(shè)計師溝通、談判、合作，采購其產(chǎn)品并出售，吸引追求時尚和品位的顧客，實現(xiàn)差異化經(jīng)營。

⑤張曉莉,林茂德,張弘.城市軌道交通經(jīng)濟研究[M].中國經(jīng)濟出版社,2010:21.