城市化背景下鹽城房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展的質(zhì)量直接影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)慢，則無(wú)法帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化進(jìn)程也將受阻，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也無(wú)法得到較快增長(zhǎng)，相反，如果房地產(chǎn)業(yè)過(guò)速，則會(huì)導(dǎo)致投資比例過(guò)高，資源供應(yīng)出現(xiàn)短缺，虛擬需求大幅增加，房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛，嚴(yán)重的會(huì)破壞整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，在城市化進(jìn)程中如何適度地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

【關(guān)鍵詞】城市化；房地產(chǎn)業(yè)；可持續(xù)發(fā)展

一、理論綜述

城市化是一個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)、文化諸方面全面轉(zhuǎn)變的動(dòng)態(tài)過(guò)程，是人類(lèi)生活方式、生產(chǎn)方式和居住方式全面轉(zhuǎn)變的過(guò)程，它包括了社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的、人口的和空間等諸多方面的含義。城市化過(guò)程至少包括四個(gè)方面的內(nèi)容：

第一，城市化是人口和勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程。城市人口在總?cè)丝谥械谋壤闯鞘谢适嵌攘砍鞘谢降囊粋€(gè)重要指標(biāo)。

第二，城市化是第二、三產(chǎn)業(yè)在城市集聚發(fā)展的過(guò)程。二、三產(chǎn)業(yè)在一定的區(qū)域不斷聚集，這是城市化的本質(zhì)和根本動(dòng)力。

第三，城市化是地域性質(zhì)和景觀轉(zhuǎn)化的過(guò)程，這些地域景觀的變化主要包括原有城市建成區(qū)的擴(kuò)大，新的城市地域、城市景觀的涌現(xiàn)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善等等。

第四，城市化是包括城市文明、城市意識(shí)在內(nèi)的城市生活方式的形成、擴(kuò)散和傳播過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是既滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)及其附屬產(chǎn)品的占有和需求，又不危害后代人對(duì)其占有和需求的能力，是房地產(chǎn)業(yè)與人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)果。這就要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)自身經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)過(guò)程的良性循環(huán)。

二、房地產(chǎn)業(yè)與城市化的關(guān)系

（一）城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用

城市人口增長(zhǎng)會(huì)擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。改革開(kāi)放以后，我國(guó)城市化率呈現(xiàn)出一路加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2000 年至2010 年城市化率年均增長(zhǎng)近1.36 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，我國(guó)要到2010 年前后才會(huì)出現(xiàn)城市化的速度拐點(diǎn)，而拐點(diǎn)之后城市化增長(zhǎng)速度將略有下降，如果按年均增長(zhǎng)1 個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，2020 年中國(guó)城市化率將可能達(dá)到60％。城市的重要功能之一就是居住，城市化將引起城市潛在住宅需求的增加。城市潛在住宅需求是指考慮到城市化發(fā)展和提高居住水平的影響，在扣除自然折舊的情況下，全國(guó)城市需要增加的住宅數(shù)量。影響住宅潛在需求的因素有三個(gè)：新增城市人口、原有城市人口居住水平提高的幅度、住宅年自然折舊率。我國(guó)高速城市化將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。

（二）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的推動(dòng)作用

農(nóng)村人口向城市遷移的動(dòng)因主要有兩個(gè)：一是城市能提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)；二是城市有較之農(nóng)村更為優(yōu)越的生產(chǎn)和生活環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)正是直接或間接地對(duì)這兩個(gè)動(dòng)因發(fā)生作用，從而使大量的農(nóng)村人口城市化。

第一，房地產(chǎn)業(yè)自身對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力具有強(qiáng)大的吸納力。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)人房地產(chǎn)業(yè)，加快了農(nóng)村人口的城市化。第二，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷提供著城市化所需的生產(chǎn)要素和生活要素。房地產(chǎn)業(yè)每年開(kāi)發(fā)的房屋中，住宅建筑占一半以上。人們用以休息和娛樂(lè)的公共場(chǎng)所、城市綠化等均系房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的范圍。房地產(chǎn)業(yè)不斷改善城市的居住和生活、生產(chǎn)條件，吸引著更多的農(nóng)村人口向城市遷移。

三、影響與制約鹽城市地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素

（一）政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)期望過(guò)高

鹽城市房地產(chǎn)業(yè)從2000年開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展期，從2005年進(jìn)入快速發(fā)展期，這主要得益于政府的行政推動(dòng)。政府通過(guò)加快新城南遷及舊城改造增加剛性需求，通過(guò)放開(kāi)公積金貸款政策激勵(lì)住房消費(fèi)，通過(guò)拍賣(mài)土地提高土地的出讓價(jià)格。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為城市建設(shè)注入了較為雄厚的資金，這進(jìn)一步增強(qiáng)了政府要加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。甚至有些府官員認(rèn)為“房?jī)r(jià)的高低決定城市的地位，房?jī)r(jià)越高，城市地位就越高，鹽城的房?jī)r(jià)低于周邊城市，房?jī)r(jià)還應(yīng)不斷上漲?！痹谶@一思想指導(dǎo)下，鹽城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，各種潛在需求迅速成為有效需求，甚至一些未來(lái)需求提前得到釋放，投資需求增長(zhǎng)快于消費(fèi)需求，各種閑資都轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

（二）土地資源配置不合理、土地利用效率水平低下

土地利用效率水平低下不僅表現(xiàn)在用地功能配置不盡合理，還表現(xiàn)在土地使用不當(dāng)和土地使用不足。為了贏得地區(qū)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，政府在土地經(jīng)營(yíng)中征用農(nóng)業(yè)土地?cái)?shù)量大于全社會(huì)最佳量。為引進(jìn)更多的投資，將大片土地以低廉的價(jià)格出讓給企業(yè)，出現(xiàn)了企業(yè)占而不用、長(zhǎng)期儲(chǔ)備的閑置狀態(tài)。

（三）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)泡沫明顯

從2005年起，鹽城市商品房單價(jià)均以23％以上的年增長(zhǎng)率向上攀升，其增幅超過(guò)了GDP的增長(zhǎng)率（2005年同比上漲14.3％）和城市人均可支配收入（2005年同比上漲13.3％）。房?jī)r(jià)的上漲吸引了一批投資需求者，投資需求的增多進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)商品已經(jīng)成為一批人投機(jī)賺錢(qián)的工具。這種情況如果不加以調(diào)整和適當(dāng)?shù)目刂疲瑒?shì)必將加劇普通消費(fèi)者的住房代價(jià)，利潤(rùn)流入投資者和投機(jī)者之手，最終產(chǎn)生窮者越窮，富者越富，更嚴(yán)重的還可能引起社會(huì)問(wèn)題。

（四）缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)信息平臺(tái)

鹽城市尚未建立起全市統(tǒng)一的信息收集平臺(tái)，部分行政區(qū)還各自為政，不能顧全大局，造成數(shù)據(jù)殘缺不全，無(wú)法形成完整的數(shù)據(jù)庫(kù)，無(wú)法做深入細(xì)致的分析。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展與落后的信息建設(shè)產(chǎn)生了不協(xié)調(diào)，沒(méi)有翔實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)作參考，政府部門(mén)對(duì)市場(chǎng)的判斷出現(xiàn)偏差，宏觀決策往往無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

四、促進(jìn)鹽城房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

（一）調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，如果房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)良好，經(jīng)濟(jì)效率高，發(fā)展勢(shì)頭正常，就會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模失控，市場(chǎng)炒作嚴(yán)重，交易不規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，則會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生牽絆作用。由于社會(huì)可用資源的數(shù)量有限，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快，就會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比例不平衡，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的均衡遭到破壞，這時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展將以其它產(chǎn)業(yè)的相對(duì)過(guò)慢為代價(jià)，易造成資源的結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求和供過(guò)于求的狀況。如果房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行質(zhì)量很差、效率很低，在整體上會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)效率降低。因此，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展必須以國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為前提，過(guò)于超前或落后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃

鹽城市的城市規(guī)劃比較落后，特別是現(xiàn)在的解放路大銅馬商業(yè)圈，土地利用非常不規(guī)范，沒(méi)有合理的進(jìn)行超前規(guī)劃，導(dǎo)致現(xiàn)在面臨眾多難以化解問(wèn)題。所以必須堅(jiān)持以規(guī)劃為依據(jù)的土地管制制度，強(qiáng)化規(guī)劃的控制地位，科學(xué)編制和修改規(guī)劃，調(diào)整全市土地利用空間布局和宏觀調(diào)控指標(biāo)，真正發(fā)揮規(guī)劃的制度、導(dǎo)向和管制作用。強(qiáng)化計(jì)劃指標(biāo)對(duì)建設(shè)用地總量的控制作用，不要超標(biāo)出讓土地。

（三）控制投資性購(gòu)房需求過(guò)快增長(zhǎng)

鹽城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲是從2002年開(kāi)始的，以后隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資購(gòu)房比例越來(lái)越高，投資比例的快速上漲已威脅到房市的正常運(yùn)行，如果任其發(fā)展，房市將進(jìn)一步被扭曲，最終危及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)。因此，應(yīng)采取措施抑制炒房現(xiàn)象。

主要可采用貸幣政策、稅收政策和行政手段。一是對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套以上房屋的投資者應(yīng)提高貸款利率和首付比例，這就要求金融機(jī)構(gòu)建立統(tǒng)一的信用體系，共享客戶資源，聯(lián)合防范炒樓帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。二是完善財(cái)產(chǎn)稅制度，打擊過(guò)度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的瘸疾。三是出臺(tái)行政性措施，限制短期炒作行為。

（四）加快市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)

隨著房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)市場(chǎng)化程度的提高，政府的行政管理要向市場(chǎng)服務(wù)轉(zhuǎn)變。政府管理部門(mén)的主要職能是預(yù)報(bào)市場(chǎng)、分析市場(chǎng)、重視市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)，做到信息公開(kāi)、透明。這就要求政府管理部門(mén)一方面建立健全信息預(yù)報(bào)中心的設(shè)置，配備專業(yè)人員加強(qiáng)數(shù)據(jù)信息的整合、分析、發(fā)布，根據(jù)市場(chǎng)需求和政府宏觀決策需求提供詳實(shí)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料，讓準(zhǔn)確可靠的信息引導(dǎo)市場(chǎng)正常運(yùn)行。

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