小產(chǎn)權(quán)房 夢想還是賭注

小產(chǎn)權(quán)房是中國特色的現(xiàn)代化進程中，城市與鄉(xiāng)村博弈拉鋸的產(chǎn)物。

作為現(xiàn)行住房體系的潛流，它在這片神奇的土壤上野蠻生長，與價格奇高的商品房遙遙相對。

一個“小”字，含蓄點出其在制度合法性上的缺失，也微妙地展現(xiàn)了制度與現(xiàn)實之間反反復(fù)復(fù)的曖昧。

城市擴張的勃勃野心、社會變革的喧嘩騷動交織其間，被遮蔽的，往往是城鄉(xiāng)二元體制下個體命運的隨波逐流

千萬別做出頭鳥

貫穿城市南北、作為全市交通運輸大動脈的地鐵三號線，可以看作有關(guān)廣州城市生長的一個隱喻。

從這里你可以看到廣州城市擴張的痕跡：2005年，途經(jīng)廣州CBD珠江新城的中段線路開通，這一帶摩天大樓林立；2006年南段開通，途經(jīng)人稱“廣州臥室”、新興住宅小區(qū)鱗次櫛比的番禺區(qū)；2010年，白云區(qū)的北段開通，與中段和南段截然不同，這一帶還有著大片大片相連的農(nóng)田。

畢業(yè)之后留廣州工作的王靖笑稱，他就是沿著三號線在廣州漂泊的。

今年30歲的王靖不是本地人，雖然換了幾份工作，但上班地點都在天河區(qū)。只不過出發(fā)的地點從幾年前的番禺區(qū)變成了現(xiàn)在的白云區(qū)。三號線北延長線開通后，王靖在白云區(qū)買了小產(chǎn)權(quán)房，結(jié)束了在番禺租房的生活。50平米的房子，總價20萬，必須全款購買。銀行不給小產(chǎn)權(quán)房貸款，王靖向親戚朋友借了不少錢。

所謂的小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)村宅基地或其他集體用地上蓋起來的，沒有國家頒發(fā)的正式房產(chǎn)證，不能上市流轉(zhuǎn)。換言之，小產(chǎn)權(quán)房處于一個不被國家法律承認的地位。

雖然游走在政策與法律邊緣，然而近年來，幾乎全國所有的大中城市及其近郊，都以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)業(yè)園區(qū)和農(nóng)業(yè)開發(fā)等名義，通過村民自行建設(shè)、村集體直接開發(fā)、村集體與開發(fā)商合作開發(fā)等形式違規(guī)開發(fā)建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，而且已呈蔓延之勢。

作為小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，王靖有著被斷水?dāng)嚯?、強拆、到省政府門前上訪的經(jīng)歷。

“當(dāng)時說準(zhǔn)備拆除要我們搬走，我們都不信。沒想到街道辦還真組織幾十個城管來斷我們的水電，結(jié)果還是沒有搞成。后來我們幾百戶人，直接去省政府。結(jié)果，省政府責(zé)令廣州市政府全體負責(zé)人簽不準(zhǔn)強拆和強斷水電的責(zé)任書，否則負全面責(zé)任。”

“沒有房產(chǎn)證，我們永遠都不可能安心，這次深圳新土改，聽說要在小產(chǎn)權(quán)房上有新動作，我是來關(guān)注自己命運的?！?王靖說。

王靖所說的新土改和小產(chǎn)權(quán)確權(quán)，指的是5月底《深圳市土地管理制度改革總體方案》正式獲批，深圳啟動土地管理制度改革綜合試點。有媒體將《改革總體方案》中的相關(guān)條文解讀為“深圳小產(chǎn)權(quán)房有望確權(quán)”，還有媒體解讀為“深圳率先試驗小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)”，隨即引發(fā)廣泛的關(guān)注。

在王靖加的小產(chǎn)權(quán)房QQ群里，更是掀起了一輪又一輪激烈的討論。有的說，要是小產(chǎn)權(quán)確權(quán)了，那早前購買了商品房的就得為此次改革買單；有的說，要是小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主補錢發(fā)房產(chǎn)證了，也是另一種房產(chǎn)證，和商品房還是有區(qū)別的……

隨后，深圳官方明確表態(tài)：“深圳并沒有小產(chǎn)權(quán)房，只存在違章建筑，媒體對于小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)的解讀是錯誤的?！?/p>

這一消息，讓很多像王靖這樣的小產(chǎn)權(quán)業(yè)主希望再度落空，也導(dǎo)致他言語更加謹慎，婉拒了記者進一步的采訪，因為鄰居們勸他務(wù)必低調(diào)再低調(diào)。在他們看來，此前省政府的態(tài)度，遠比紙面上的法規(guī)條文管用。“事情已經(jīng)得到了暫時的解決”，但“中國政策變更往往吊詭，千萬別做出頭鳥”。

總得有個地方落腳吧

從王靖的故事不難看出購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險，但還是不斷有人甘冒風(fēng)險，最大推動力當(dāng)然是瘋狂攀升的房價。三號線中段的天河區(qū)珠江新城一帶，房價已經(jīng)到了均價每平米3萬；而三號線南段，被戲稱為“廣州臥室”的番禺，如今很普通的商品房至少也要每平米1萬多。

小產(chǎn)權(quán)房無需繳納土地出讓金，成本低廉，加上存在政策風(fēng)險，相比商品房較少受炒房人青睞，所以普遍便宜，上漲幅度也不大。在廣州白云區(qū)的太和、同和、嘉禾望崗等地，一出地鐵站，附近的公交車站、電線桿上，就可以發(fā)現(xiàn)很多 “三房兩廳僅售25萬元”、“兩房一廳15萬搞定”、“每平米只售3000塊，比經(jīng)適房還要便宜”的小廣告。

以天河區(qū)為代表的繁榮，露骨地炫耀著大城市的機遇和現(xiàn)代化氣息，從學(xué)生時代就時時刻刻刺激著王靖的神經(jīng)，這是他放棄回三線城市的家鄉(xiāng)、留在廣州的重要原因。

但是不斷高漲的房價，已經(jīng)和普通工薪階層收入完全脫節(jié)，很多像王靖這樣的人最終還是“到農(nóng)村去”買房。他們眼看著原本屬于廣州郊區(qū)的番禺，經(jīng)過多年開發(fā)，房價節(jié)節(jié)攀升，如今只能選擇白云區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是中國特色的現(xiàn)代化進程中，城市與鄉(xiāng)村博弈拉鋸的結(jié)果，背后隱藏著城市擴張轟轟烈烈的野心、社會變革下的喧嘩和騷動、城鄉(xiāng)二元體制下個體命運的浮沉。小產(chǎn)權(quán)房在這片特殊的土壤上野蠻生長，作為潛流與價格奇高的商品房遙遙相對。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。上世紀(jì)90年代中期開始，村集體出地、開發(fā)商出錢的所謂“集資房”在廣州大行其道。2000年以前，廣州有960余萬平方米的集資房未得到妥善處理。到2006年，僅白云區(qū)，已建成集資房建筑面積達60萬平方米。今年5月，廣州市國土房管局向媒體和公眾曝光了13個違法銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”項目，都在白云區(qū)。

“人總得有個地方落腳吧，” 王靖說。他白天穿行在天河的高樓大廈間，晚上坐40分鐘地鐵，回到出門不遠就可以看到菜地的家中。

對“不正規(guī)”心知肚明

白云區(qū)的東平，彌漫著典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部的氣息。裝有遮陽傘的摩的穿行在布滿小坑的水泥路上，往返于東平和嘉禾望崗地鐵口一帶。賣工業(yè)皮邊油的商鋪和小食店比鄰而居，一條狗在路旁的垃圾堆里翻了翻又走了。到處是樣式雷同的“高層房子”，實際就是小產(chǎn)權(quán)房，大多十一二層，間距逼仄，布局雜亂無章，電箱廣告牌豎在門口，或吊在樓腰間，上書“某某電梯公寓”，出租或出售給外地人。

一位乘涼的老伯搖著扇子說，他和本地很多同齡人一樣，年輕時都是要下田干活，退休的這十幾年間，田地都陸續(xù)被征收，蓋起了高層樓房、廠房。他沒有進城打工，但已“被變成城里人”。

城鄉(xiāng)結(jié)合部是小產(chǎn)權(quán)房集中生發(fā)的地帶。壟斷性的征地制度造成事實上的城鄉(xiāng)不平等，農(nóng)村土地集體所有，城市土地國有，在農(nóng)村集體土地上建房子，不需要繳納土地出讓金，這是小產(chǎn)權(quán)房便宜的重要原因，卻也成為基層政府、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商瞄準(zhǔn)的利益點。房地產(chǎn)行業(yè)研究者陳寶存對記者說，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根源是城鄉(xiāng)二元土地制度，這個結(jié)構(gòu)本身不合理，所以要往城鄉(xiāng)同地同價同權(quán)的方向改革?！爱?dāng)然，這個改革有很長的時間要走?！?/p>

就在東平一家皮具生產(chǎn)廠不遠處，在寫有“依法拆除違章建筑”、“打擊搶建歪風(fēng)”的大紅橫幅旁，穿制服的城管來回巡邏。位于永平街東鳳西路27、29號的兩棟樓，分別高達13、14層，正在被封頂拆除。機器轟鳴、煙塵滾滾，附近的商鋪不得不把玻璃門關(guān)上。

盡管有專家認為這兩棟建筑有小產(chǎn)權(quán)房的屬性，但其還是被定義為違章建筑。修建人是當(dāng)?shù)氐拇迕窭虾魏屠蠌垼麄儽还矙C關(guān)刑事拘留并逮捕，罪名是“非法倒賣土地使用權(quán)”，并被強令退還購房者已付款項。這些購房者只能繼續(xù)“望房興嘆”。國土部和房管局再次向媒體聲明，小產(chǎn)權(quán)房違法違規(guī)，國家要嚴厲打擊，民眾不要購買。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，購買小產(chǎn)權(quán)房的人大多對其“不正規(guī)”心知肚明：沒有國家頒發(fā)的受法律保護的產(chǎn)權(quán)證、買賣受限、拆遷更不受保護。盡管售樓中介一直鼓吹“商品房只有70年權(quán)限，我們的房子是永久的”，但買房的人都說“從沒把這話當(dāng)真”。

由于規(guī)模巨大、情況錯綜復(fù)雜，且很多是歷史痼疾，政府很難在短時間內(nèi)對所有的小產(chǎn)權(quán)房進行清理。有媒體報道，不少人反而尋著被曝光的樓盤前去詢問，表示有購買意向?！皬娪膊鸬羰遣豢赡艿?，這里的樓盤基本都是這樣，都住了十多年了，要怎么安置我們？”他們認為老舊的小產(chǎn)權(quán)房更加“安全”，而剛剛拆掉的那幢，是因為還沒有人入住。

如何深度解決小產(chǎn)權(quán)房問題，清華大學(xué)教授蔡繼明認為不能一拆了之，“建立在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，要承認其合法性，要與非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對待；應(yīng)深化土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)?！?/p>

房產(chǎn)證背后

龍歸鎮(zhèn)，這個遠離市區(qū)20公里，本在2004年就已經(jīng)并入其他城鎮(zhèn)而在行政區(qū)劃上消失的小鎮(zhèn)，隨著地鐵三號線北延長線龍歸站的開通，和廣州最大保障房小區(qū)的開建，成為人們關(guān)注的焦點。今年4月底，廣州媒體一則“廣州現(xiàn)最牛小產(chǎn)權(quán)房”的報道將位于龍歸地鐵站附近的高層小產(chǎn)權(quán)小區(qū)推向公眾視野。

乘摩的穿行在龍歸鎮(zhèn)，路兩邊是農(nóng)田，但是一轉(zhuǎn)彎，就看到“廣州最大保障房小區(qū)”的建筑工地，矗立著幾棟沒有封頂?shù)臉欠?，大型起吊機在忙碌工作。

土生土長的摩的司機深有感慨，“終于輪到白云這邊發(fā)展了，二十多年前，現(xiàn)在的市中心天河和這里一樣到處是田地，體育中心一帶不就是日本人廢棄的機場嗎？那時候誰會料到現(xiàn)在那邊寸土寸金？”

葉女士是白云區(qū)龍歸鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，最近，她決定賣掉房子，回廣西老家發(fā)展。

房產(chǎn)證是葉女士決定賣房的主要原因。沒有房產(chǎn)證意味著她無法在廣州落戶。沒有戶口，她兒子不能參加廣東的中考。她有兩個兒子，“天大地大，不如自己的孩子大?！比~女士說。

葉女士家所在的小區(qū)是建于上個世紀(jì)90年代中期的“宅基地房”，高不過6層，置身其中，和廣州市內(nèi)老城區(qū)的普通小區(qū)并無差別。她習(xí)慣了這樣的生活，買菜歸來，將裝滿蔬菜的袋子從自行車車籃上取下，邊走邊和閑坐樓下聊天的鄰居、嬉鬧的小孩打招呼。

這棟舊樓房樓梯有些陡，樓道里沒埋好的電線從剝落的外墻露出來。從門縫隨意一瞥，能看到其他住戶，幾個光著膀子的中年男人在陰暗的光線中打麻將，電視開得很大聲。談到小產(chǎn)權(quán)房的問題時，她的兩個孩子在一旁搶吃西瓜，在孩子們的嬉鬧聲中，葉女士掩飾不住自己的憂慮。

一紙薄薄的房產(chǎn)證，承載著普通人被城市接納、享受城市居住者本應(yīng)有的福利與尊嚴的愿望。

蔡繼明教授說：“這些年過分地強調(diào)住房的商品化，地方政府也把房地產(chǎn)當(dāng)作獲得收入的重要渠道，沒有更多地關(guān)注保障房的建設(shè)，保障房嚴重不足。這一過程中小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運而生，它因為價格低廉，為城市中低收入者以及外來務(wù)工人員、剛剛畢業(yè)的大學(xué)生提供了廉價的住房，相當(dāng)于起了廉租房的作用。購買小產(chǎn)權(quán)房的絕大多數(shù)是中低收入人群，這也極大彌補了政府保障房不足的缺陷?！?/p>

售樓中介朱先生也說，在他的客戶中，購買小產(chǎn)權(quán)房的人多為城市外來務(wù)工人員，或者是沒什么積蓄、買作養(yǎng)老之用的普通市民。

圍城之困

有人想從小產(chǎn)權(quán)房的圍城中走出來，有人則努力走進這座圍城之中。

四十多歲的湖南人老李，只有初中學(xué)歷，在廣東漂泊多年，在工廠做過工，也當(dāng)過各種小販，自稱當(dāng)小販時被城管追過五百多次。夫妻倆加起來一個月才賺三千多。辛苦大半輩子，省吃儉用、東拼西湊，湊齊二十多萬買了小產(chǎn)權(quán)房。

老李說自己買的小產(chǎn)權(quán)房，是開發(fā)商先買下村民的宅基地，建成后再賣給他，合同是與村委會的人一起簽的。女兒還在老家，即將高考，他渴望女兒能考上廣州的大學(xué)，“現(xiàn)在從牙縫里摳錢買房，就是為了女兒以后在這里有個安家的地方?！?/p>

現(xiàn)年26歲、來自四川綿陽的張小姐，買小產(chǎn)權(quán)房也是為了子女讀書。她19歲時來到廣州，已在這里結(jié)婚、落地生根。之前租房子的時候，她的孩子還在老家，買房子覺得有了根基，才將幾歲孩子接過來，“讀私立學(xué)?！薄?/p>

張小姐家的角落里，有一堆翻爛了的時尚雜志，她說城市的繁華令她沉醉，房子承載著自己的夢想。問她是否考慮過風(fēng)險，她神情默然、語氣平緩，說已經(jīng)考慮過千百次，但只能買得起這樣的房子，沒辦法，“只能賭一把”。

（應(yīng)受訪者要求，王靖為化名）

相關(guān)鏈接

我國《憲法》規(guī)定土地實行國家所有和集體所有兩種所有制形式，城市土地屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬集體所有。國家為公共利益需要，可對土地實行征收或征用并給予補償。這是我國政府對土地使用配置進行嚴格管理，對土地資源實行高度集中管制的制度基礎(chǔ)。

大產(chǎn)權(quán)房使用的是國有建設(shè)用地，有房產(chǎn)證和國土部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房是指農(nóng)民或者農(nóng)民集體、開發(fā)商在農(nóng)民集體用地上建的用于市場買賣流轉(zhuǎn)的房子，沒有正式房產(chǎn)證、國有土地使用權(quán)證的房子。小產(chǎn)權(quán)房并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房最大的問題是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護，受到國土部門打壓，隨時面臨著拆遷的危險。由于購買合同無效，若開發(fā)商違約，購買人權(quán)利無法得到保障。小產(chǎn)權(quán)房不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，使用過程中遇到房屋質(zhì)量、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑非常有限。