關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究之六:關(guān)于針對“投機\\投資性購房”的調(diào)控

在房地產(chǎn)市場的諸多問題中，被政府和公眾指責(zé)最多的就是投機、投資性購房行為的泛濫。多數(shù)輿論都認(rèn)為，開發(fā)商的貪婪和炒房客們肆意投機，是造成房地產(chǎn)價格越漲越高、讓人無力承受的主要原因。

一、關(guān)于針對投機的調(diào)控政策——舍本逐末，短期或有效，長期于事無補

我們認(rèn)為，需要搞清楚的問題包括，投機客觀效果是什么？房地產(chǎn)市場投機盛行的必要條件和充分條件是什么？對一個投機盛行的市場，真正需要治理的是什么？

（一）投機的初衷與客觀效果

投機的目的是為了獲得套利收益，在操作上通常是在標(biāo)的物市場估值低迷時進(jìn)入，在市場估值高位時獲利離場。就成功的投機活動而言，其客觀效果是有利于市場平穩(wěn)發(fā)展的。當(dāng)市場低迷時，投機者的進(jìn)入增加了需求，避免了標(biāo)的物價格進(jìn)一步回落；而在市場估值處于高位時獲利離場，增加了供給而減少了需求，避免了標(biāo)的物價格的進(jìn)一步攀升?？梢娎硇远晒Φ耐稒C活動會平抑市場波動。當(dāng)然投機者隊伍，與所有的市場參與者一樣，其組成也是“良莠不齊”，也有盲目跟風(fēng)者，會在市場已處高位時繼續(xù)買入，對市場波動形成“推波助瀾”的情景。

因此，對投機行為的總體客觀后果，究竟是有助于經(jīng)濟的平穩(wěn)，還是推動了大起大落，經(jīng)濟學(xué)并沒有給出一個明確的價值判斷①，反正它是市場中永遠(yuǎn)避免不了、更“清除”不掉的市場現(xiàn)象。

事實上，認(rèn)真回顧百年來全球市場波動中的大起大落（上世紀(jì)30年代大蕭條、日本經(jīng)濟泡沫破滅、亞洲金融危機、本世紀(jì)的全球金融危機），社會輿論都會先從表象著眼，從譴責(zé)“投機者貪婪”開始，然后逐漸趨于清醒，開始真正原因的探索，緩慢地、甚至需要幾十年，才發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致波動的真正推手。而最終發(fā)現(xiàn)的推手，從來不是投機行為。

投機者是市場參與者中最活躍的一部分，投機活動也是市場實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)、價格修正功能的活動中，最敏感、最積極的一部分。當(dāng)一個市場處于均衡狀態(tài)時，市場交易平穩(wěn)，投機活動很少；當(dāng)一個市場處于不均衡狀態(tài)，出現(xiàn)套利機會時，投機活動會涌現(xiàn)，加速其調(diào)整。即使我們無視其正面效應(yīng)，簡單將之視為“麻煩制造者”，那也是“蒼蠅不叮無縫的蛋”?？傊?，“投機活動盛行”是市場不均衡、出問題時的表現(xiàn)，而不是市場出問題的原因。

（二）房地產(chǎn)市場投機盛行并吹起泡沫的必要條件和充分條件

根據(jù)投機者的行為初衷可以斷定，一個標(biāo)的物供求平衡、篤定沒有套利機會的市場，不會成為投機者鎖定的目標(biāo)?？梢?，標(biāo)的物市場的供不應(yīng)求格局，是誘發(fā)投機行為的必要條件。

然而，在一個“以萬億資金規(guī)模計”的住房資產(chǎn)市場（不是“郁金香市場”）上形成持續(xù)的投機熱潮并吹出泡沫，僅有誘發(fā)因素是不夠的，還需要寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率條件的配合。因為在貨幣總量相對固定的情況下，房地產(chǎn)市場上大規(guī)模投機熱潮勢必會因從其他領(lǐng)域抽取資金，導(dǎo)致融資成本（利率）迅速上升，從而使該房地產(chǎn)市場的繁榮得到抑制和糾正，進(jìn)而避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。只有當(dāng)社會上“閑錢”充沛，資金成本（利率）保持低廉時，房地產(chǎn)投機熱潮才會持續(xù)并形成泡沫。日本和美國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)歷，都說明了這一點，寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率，是房地產(chǎn)投機盛行并產(chǎn)生泡沫的充分條件。我國目前房地產(chǎn)市場的價格上漲過快的背景情況，恰恰也是如此。

（三）真正需要治理的是什么

投機是表象、是后果。但它終究不是原因。具體到我國房地產(chǎn)市場價格過快上漲的癥結(jié)，事實是，誘發(fā)我國房地產(chǎn)市場上投機活動的是供不應(yīng)求基本格局；

導(dǎo)致供給難于擴大的是“缺乏彈性”的土地供給制度；住宅市場上“投機性購房需求”比例過高的原因，在于“鐵定的高溢價”與“管制的低利率成本”之間形成的現(xiàn)實激勵；導(dǎo)致投機盛行持續(xù)、價格持續(xù)過快上漲的充分條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率。

實事求是地說，在我國房地產(chǎn)市場上，“晚買不如早買”、“租房不如買房”注定是全體市場參與者的選擇；“有錢放在銀行或投資股票，不如購置房產(chǎn)”，已經(jīng)不是“溫州人”、“煤老板”的小聰明，已經(jīng)是全體投資人的理性。當(dāng)一個市場為人們提供了如此“異常確定”的套利機會，投機傾向和投機行為隨之增加時，任何一個講求實事求是的唯物主義者，都不會、也不該簡單地從道義上去責(zé)怪微觀主體。不去消除那個“確定的套利機會”，而一味地指責(zé)、打擊投機行為，對于解決經(jīng)濟問題是于事無補的。

用行政手段抑制投機，短期或有效，長期則于事無補。如果我們采用行政手段是為了“爭取時間”，那么，利用這個異常艱難爭取來的時間，宏觀調(diào)控應(yīng)該抓緊做的是，從兩個方面治理和完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，一是改革土地供給制度，創(chuàng)造條件，允許集體土地所有者入市，真正完善房地產(chǎn)市場體系；二是完善宏觀調(diào)控，適當(dāng)提高利率水平，創(chuàng)造條件，加快利率市場化改革進(jìn)程。

一旦我們這樣做了，消除了房地產(chǎn)市場上“確定的套利機會”，不僅我國房地產(chǎn)市場上“標(biāo)準(zhǔn)的投機行為”會顯著減少，包括“投資性購房行為”、“提前購房行為”、甚至今天看來“未提前的”購房行為都會相應(yīng)有所減少。因為選擇租房居住的家庭必定會顯著增多。

二、抑制投資購房——需要斟酌

調(diào)控政策中對限制投資性購房是明確的，但是理由卻是含糊不清的。這些理由包括：

——“住宅的首要功能是居住，因此，住宅市場要回歸滿足居住需求的功能，而不是滿足投資需求的功能”。

——在道義順序上，“居民自住購房要優(yōu)先滿足；投資性購房（由于其‘盈利性’目的）應(yīng)受到限制；投機性購房（自不待言）要堅決打擊”。

這些理由的背后，還體現(xiàn)著“關(guān)注民生”和“向弱勢群體傾斜”的精神。于是，對市場要干預(yù)，要從金融、稅收等多種杠桿，嚴(yán)格控制投資性購房。

然而，認(rèn)真琢磨起來，這些理由似乎并不成立。

（一）房地產(chǎn)（住宅）市場是一個（不動產(chǎn)）資產(chǎn)市場，無法拒絕投資

房地產(chǎn)市場分析師們，將住宅購置者區(qū)分為自住購房、投資性住房及投機性購房，這或許有助于對市場預(yù)測與分析。投資性購房被嚴(yán)格界定為：“以出租為目的”的住房資產(chǎn)購置。

但從經(jīng)濟學(xué)上講，雖然住宅的首要功能是居住，但絲毫不妨礙住宅是一項（不動產(chǎn)）資產(chǎn)；即使住宅市場僅僅滿足自住購置需求，它仍然是一個資產(chǎn)市場；無論出于什么目的，每一個購房人都是投資者，并通過購置這項資產(chǎn)獲得了現(xiàn)金流收入；以自住為目的的投資人，每月因不再支付房租而減少了現(xiàn)金支出；而以出租為目的的投資人，每月獲得了租金收入。

總之，房地產(chǎn)（住宅）市場是一個資產(chǎn)市場，每一個購房者都是投資者。

（二）投資性購房在道義上亦無虧欠，無可指責(zé)

經(jīng)濟學(xué)還告訴我們，在均衡條件下，市場上的生產(chǎn)者所能獲得的利潤為零。同理，在住宅市場均衡的條件下，住宅投資的凈現(xiàn)值也為零，意味著選擇購置住房和租賃住房沒有任何不同。在短期不均衡的情況下，住宅投資的回報率可能為正，也可能為負(fù)；在長期趨于均衡的情況下，投資回報率終會趨近于零。我們不能只看見“投資人眼前吃肉，看不見其也會或也曾挨揍”。老實說，投資人（房產(chǎn)主）的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于承租人。

在供不應(yīng)求條件下，以出租為目的的投資性購房的加入會推高房價，從而減少了以自住為目的的購房人的機會。從道義角度，政府要限制投資性購房，是為了增加其他自住購房人改善住房的機會，減輕他們的購房負(fù)擔(dān)。著眼于此，限制投資性購房，似乎有一定道理。

然而，如果放寬我們的視野，從整個房地產(chǎn)市場（而不是僅僅局限于新房市場）著眼；從改善全體居民的居住水平，提高全社會成員的福利（而不是僅僅著眼于自住購房者群體的福利），那么，以出租為目的投資性購房，反而有助于改善全體居民的居住水平。

特別是，同樣從道義順序出發(fā)，以出租為目的的投資性購房，會給那些沒有能力買房的社會成員（相對于自住購房者更為弱勢的）群體提供更多租賃房，擴大了租賃市場上的供給，降低了租賃價格，改善了他們的福利。如果這樣考慮問題，我們應(yīng)該鼓勵投資性購房。

住房市場是一個包括新房市場、二手房市場、租賃市場的整體?？陀^地說，今天我國租賃市場的需求方，相對集中了我國城市居民中的相對弱勢群體。發(fā)展租賃市場，特別是擴大租賃市場的供給，從功利角度講社會福利改善最大、最為急迫。這應(yīng)該也是政府加大公租房建設(shè)的初衷。那么，限制投資性購房是不是就顯得毫無理由了。

注：

①《帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大辭典》中的相關(guān)辭條這樣寫道：“對外行來說，投機活動與市場不穩(wěn)定的形影相隨，通常被認(rèn)為是投機者引起不穩(wěn)定的證據(jù)。但專業(yè)人員的觀點是…，很難對投機是否具有穩(wěn)定性的命題進(jìn)行檢驗…”。 (第二卷，P447)