關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究之三:我國“房價(jià)上漲過快”的原因分析

我國2003—2010年房價(jià)收入彈性約等于1.4，表明我國的確存在“房價(jià)上漲過快”的問題。我國的房價(jià)上漲過快，其中有正常的成分，也有非正常的成分。

正常的成分是指，通常在快速城鎮(zhèn)化階段，城鎮(zhèn)住房需求增長會很快，而資源配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整往往會滯后于需求變動(dòng)，導(dǎo)致住房市場在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)供不應(yīng)求和房價(jià)高企，房價(jià)上漲幅度大于人均收入增幅，房價(jià)收入彈性大于1。這是一種正常的、但應(yīng)是短期的現(xiàn)象。非正常的成分在于，由于市場制度的缺陷，供給持續(xù)地受到抑制，而需求持續(xù)地受到激勵(lì)，導(dǎo)致價(jià)格持續(xù)地過快上漲。

一、住宅市場供不應(yīng)求的基本格局，是房價(jià)上漲的基本動(dòng)因

（一）從我國城鎮(zhèn)住宅市場的需求端看

1、年度城鎮(zhèn)新增人口帶來的住宅存量增長需求。2000年以來我國城市人口年均增長3—4%，意味著在人均居住水平保持不變的條件下，存量住宅面積需要年增長3—4%。

2、年度城鎮(zhèn)住宅改善需求為2—3%。隨著經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)人均收入水平的持續(xù)上升，人們對居住設(shè)施齊備及居住空間的改善要求強(qiáng)烈。這里的2—3%是一個(gè)保守的估計(jì)。

3、年度城鎮(zhèn)住宅折舊需求，假定為存量住宅面積的2—3%。由于經(jīng)濟(jì)增長快，我國城市1960—1980年的許多建筑（“簡易樓”及大量非成套住房）在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上就注定其應(yīng)被廢棄，并非完全因建筑壽命使然；此外由于1950—1980年缺乏對住房的維護(hù)保養(yǎng)，至今尚有大量棚戶區(qū)存在。

以上諸項(xiàng)需求合計(jì)，意味著城鎮(zhèn)住宅存量的年均增長率應(yīng)達(dá)到5—7%。上述需求包括了“剛性”的和“改善性”的需求，都是天經(jīng)地義、無可指責(zé)的需求。沒有包含所謂的投資、投機(jī)需求。

（二）從城鎮(zhèn)住宅市場的供給端來看

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅數(shù)據(jù)，近十余年來新建住宅量相當(dāng)于城市住宅存量的4—5%。事實(shí)上，大量住宅需求缺口是通過未納入統(tǒng)計(jì)的“城中村”簡陋建房、城郊農(nóng)民簡陋建房以及舊城區(qū)居民簡陋建房來彌補(bǔ)的。

粗略計(jì)算，供給增速與需求增速之間，存在大致為1—2個(gè)百分點(diǎn)的缺口（未考慮在長期必然發(fā)生的折舊需求）。這就是我國住宅市場供不應(yīng)求的基本格局。這種供求缺口的存在，是住宅價(jià)格快速上漲的基本動(dòng)因。

二、土地供給制度缺乏彈性，持續(xù)地抑制了城鎮(zhèn)住房供給增長

經(jīng)過30多年的市場化改革，我國的許多領(lǐng)域，市場配置資源的機(jī)制已經(jīng)在發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的短缺現(xiàn)象幾乎徹底消失。然而在房地產(chǎn)市場方面，由于最核心的土地要素供給缺乏彈性，無法適應(yīng)（伴隨城市化而來的）迅速增長的城市土地需求，對住宅市場供給的增長構(gòu)成硬約束。

在市場配置土地資源的情況下，農(nóng)村土地向城市土地、農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)用地的轉(zhuǎn)換，是由分散的土地所有者根據(jù)不同土地利用方式的效率（所能提供的租金）來決定的。通過各種土地利用方式對土地的競爭，不同土地利用方式按其提供租金的能力，由高到低、由近及遠(yuǎn)地漸次配置到各個(gè)區(qū)位，并形成從城市中心向城市邊緣、郊外農(nóng)村延伸的，一條遞減的、連續(xù)而平滑的租金曲線① （見圖1）。

從理論上和國際范圍的實(shí)踐效果看，在市場交易基礎(chǔ)上形成的這條連續(xù)而平滑的租金曲線，體現(xiàn)著能夠“滿足社會成員對各種最終產(chǎn)品和服務(wù)的需求”的、有效率的土地空間利用結(jié)構(gòu)。由于市場機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性作用，土地市場能夠隨時(shí)根據(jù)最終產(chǎn)品需求、土地利用效率以及單位土地收益（租金）的變動(dòng)，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)。

我國情況則不同，國家是法律規(guī)定的城市土地唯一所有者，政府壟斷了“農(nóng)轉(zhuǎn)非”土地的收購，也壟斷了城市土地市場上的供給。政府基于對“糧食安全”、“農(nóng)村人口未來生計(jì)保障”、“土地資源使用的合理性”等諸般考慮的統(tǒng)籌兼顧，決定收購和供給（吞吐）土地的數(shù)量。問題在于，無論政府計(jì)劃者怎樣殫精竭慮地進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，均難以替代市場，以各行各業(yè)之間土地利用的邊際收益差異為基礎(chǔ)，恰如其分地做出吞吐土地的數(shù)量決策。

現(xiàn)實(shí)中，政府掌控“土地閘門”吞吐的結(jié)果，造成在城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)“斷崖式”的租金曲線②（圖2所示的局面），意味著土地資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到合理的配置，存在巨大的土地資源錯(cuò)配和資源浪費(fèi)。產(chǎn)生的具體后果如下：

首先，在圖中B點(diǎn)的左端，由于政府嚴(yán)把土地閘門，使城市土地的供給不足。在土地供給不能對需求增長做出響應(yīng)的條件下，城市土地需求上升只能表現(xiàn)為土地價(jià)格的上漲。2003—2010年，地價(jià)水平（房地產(chǎn)開發(fā)購置土地費(fèi)用除以購置面積）年均漲幅為22.9%，遠(yuǎn)高于GDP的增長；城市土地租金水平（R1）注定顯著高于市場配置下的均衡租金水平（R0）。

其次，在圖中B點(diǎn)的右端，由于農(nóng)村土地所有者并不擁有完整的土地產(chǎn)權(quán)，不經(jīng)政府“吞吐”的城鄉(xiāng)間土地交易均屬于“越權(quán)交易”?！霸綑?quán)交易”的土地得不到法律的庇護(hù)，不能全部實(shí)現(xiàn)土地變換使用方式獲得的增值收益（同一區(qū)位“小產(chǎn)權(quán)房”的市場價(jià)格明顯低于“大產(chǎn)權(quán)房”，是明確的證據(jù)），導(dǎo)致農(nóng)村土地租金水平（R2）注定顯著低于市場配置下均衡的租金水平（R0）。

第三，由于城市土地市場處于供不應(yīng)求的“饑餓”狀態(tài)，“最嚴(yán)格的土地制度”以及“嚴(yán)把土地閘門”等政策宣示，更讓人們不能指望土地供求通過市場自動(dòng)恢復(fù)均衡，使市場主體對未來土地市場供給量、土地可得性沒有穩(wěn)定的預(yù)期，導(dǎo)致土地囤積、投機(jī)現(xiàn)象出現(xiàn)（注定過剩的東西永遠(yuǎn)無人投機(jī)）且注定屢禁不止，居民房產(chǎn)“提前購置”、“投資、投機(jī)性購房”等現(xiàn)象注定日益普遍，加劇土地以及地面附著物價(jià)格的上漲。

第四，在農(nóng)村土地所有者擅自“越權(quán)”變更使用方式、土地撂荒現(xiàn)象日益普遍的情況下，我國農(nóng)業(yè)依然連年獲得豐收，一方面表明目前農(nóng)業(yè)用地?cái)?shù)量并未對糧食增長構(gòu)成約束，另一方面也表明土地資源在農(nóng)業(yè)與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)之間存在大量錯(cuò)配，大量土地資源被隔離在城市更高效率的利用方式之外。

第五，“斷崖式”的租金曲線，意味著土地產(chǎn)出水平位于“土地生產(chǎn)可能性曲線”之內(nèi)，意味著城鄉(xiāng)居民福利均受損。城市土地價(jià)格扭曲高企，既妨礙房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又令城市居民難以改善居住條件，導(dǎo)致城市居民福利受損；而農(nóng)民的土地所有權(quán)未能獲得充分保障，不能實(shí)現(xiàn)土地的“資本化收益”，不能公平地分享國民經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的土地增值收益；進(jìn)而妨礙他們攜帶資本收益進(jìn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、進(jìn)入城市，擴(kuò)大了城鄉(xiāng)差距。農(nóng)民福利也受損。③

關(guān)鍵的問題是，土地資源在各種使用方式（用途）之間的配置，很難完全由計(jì)劃方式合理配置。坦白地說，“土地閘門”作為實(shí)現(xiàn)調(diào)控者意圖——“控制投資規(guī)模”、“有保有壓的產(chǎn)業(yè)政策”等的工具，的確非常有效，但是這種實(shí)現(xiàn)意圖的有效性，并不能證明資源配置的合理性和科學(xué)性。④

三、持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境與低利率管制，持續(xù)地激勵(lì)需求，是當(dāng)前房價(jià)過快上漲至關(guān)重要的助推因素

長期以來，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都處于一個(gè)貨幣寬松的環(huán)境中。本輪全球金融危機(jī)后，這一問題變得更為突出，引發(fā)了明顯的通貨膨脹。資產(chǎn)價(jià)格的上漲也與貨幣寬松環(huán)境高度相關(guān)，特別是持續(xù)的低利率安排，給房地產(chǎn)市場提供了一個(gè)“非常確定的套利機(jī)會”的環(huán)境。任何一個(gè)社會成員，無論他是居民還是廠商，只要具備一定理性就會在“持有貨幣資產(chǎn)，還是持有住宅（土地）資產(chǎn)”之間做出明確的決策。

本來，在均衡利率（接近經(jīng)濟(jì)增長率）水平下，持有貨幣資產(chǎn)與持有住宅資產(chǎn)的回報(bào)，以及第1年購買和第N年購買住宅的回報(bào)應(yīng)該是大致均衡的。而在低利率管制環(huán)境下，假定住宅價(jià)格依循“房價(jià)收入彈性”所決定的趨勢線按10%（姑且按10%計(jì)算）的年率上升，而貨幣資產(chǎn)價(jià)值按管制利率3%上升，那么，若干年后持有住宅資產(chǎn)和持有貨幣資產(chǎn)之間的收益差距極其巨大（見圖3）。

顯然，在如此確定的套利機(jī)會面前，理性的人們會將貨幣資產(chǎn)置換為住宅資產(chǎn)，而且“晚買不如早買”！同樣，低利率還影響人們買房和租房之間的選擇。

在貨幣大量發(fā)行、通脹率高企、實(shí)際利率為負(fù)的背景下，房價(jià)自然要高漲。因?yàn)榉績r(jià)是未來租金的貼現(xiàn)值，而貼現(xiàn)因子取決于利率，利率低則房價(jià)必高。租金固然相對房價(jià)低，但是利率更低，于是房價(jià)的租售比高。持有貨幣資產(chǎn)，支付的房租固然相對低廉，但因低利率，貨幣資產(chǎn)增值極其緩慢；反之，持有住宅資產(chǎn)，收取的租金雖低、但因利率更低，住宅資產(chǎn)增值卻不慢。于是，兩相比較，租房不如買房。

在這樣的貨幣政策環(huán)境下，“晚買不如早買”、“租房不如買房”是理性的反應(yīng)。這種理性還會蔓延，由投機(jī)者、炒房團(tuán)向全社會成員蔓延，全社會的理性都上升了。

寬松的貨幣環(huán)境，特別是利率管制導(dǎo)致住宅資產(chǎn)需求過大，已經(jīng)是大多數(shù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識。利率走低、資產(chǎn)價(jià)格上升是基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，也為國際經(jīng)驗(yàn)一再證實(shí)。我國的情況當(dāng)然也不例外。2010年5月后房價(jià)指數(shù)與實(shí)際利率的同向下降，源自行政手段（限購、限價(jià)、限貸）的實(shí)施，是行政強(qiáng)制手段壓制了市場本能反應(yīng)而已，并不證明經(jīng)濟(jì)規(guī)律失效。

注：

①參見馮·屠能、阿隆索等關(guān)于城鄉(xiāng)土地利用方式調(diào)整以及土地租金決定的理論。

②斷崖式的租金曲線，意味著B點(diǎn)左右土地利用方式稍做調(diào)整，立即會帶來顯著的效率改善；但確因故不能發(fā)生調(diào)整。

③城鄉(xiāng)居民福利同時(shí)受損，源自資源錯(cuò)配，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)，而非邊界上。

④“參照美國、日本及英格蘭土地利用結(jié)構(gòu)，我國建設(shè)用地及居住用地有非常大的增長空間，美國、日本建成區(qū)城市用地分別占國土面積的3.1%和4.2%；而我國該指標(biāo)為0.33%，其中居住用地占比僅為0.11%；我們城市居住用地至少有10倍以上的擴(kuò)張空間，其中建設(shè)用地增加的主要潛力來自于農(nóng)村集體建設(shè)用地。