關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究之二:我國2003—2010年房價收入彈性研究

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究房價變化的長期趨勢是“房價收入彈性大致為1”。意味著在長期，住宅價格的上漲速度與人均（名義）收入的增長速度大致同步。根據(jù)我們的研究判斷，2003—2010年我國的房價收入彈性約為1.4，的確存在上漲過快的問題。

然而，我們的判斷是怎樣得來的呢？我國現(xiàn)有的兩個正式公布的房價值數(shù)似乎并不支持“上漲過快”的判斷……

一、我國現(xiàn)有房價指數(shù)的缺陷

我國目前正式公布的兩個房價指數(shù)分別是“70大中城市房屋銷售價格指數(shù)”和“商品住宅平均銷售價格”。大家可以鮮明地在圖1中看出，兩個房價（定基）指數(shù)的曲線均位于城鎮(zhèn)人均可支配收入（定基）指數(shù)曲線的下方，意味著房價上漲幅度低于人均可支配收入的增長。這與民眾普遍的感受顯然是矛盾的。

（一）“70大中城市房屋銷售價格指數(shù)”的缺陷

從理論上講，該指數(shù)融合了二手住宅價格和新建住宅價格的變動，在方法設(shè)計上較為科學(xué)。但在實際計算過程中，由于該指數(shù)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)（2010年及以前）是開發(fā)企業(yè)報表，特別是2000年以來該指數(shù)的累積增長率僅為76.8%。在國家統(tǒng)計局2011年公布的房價統(tǒng)計新方案（《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》）中，對數(shù)據(jù)采集方式的調(diào)整是其改革的重要內(nèi)容，新方案采取網(wǎng)簽數(shù)據(jù)代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直報數(shù)據(jù)，作為住宅價格統(tǒng)計的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

相信該指數(shù)未來的新數(shù)據(jù)將是可靠的，但此前的數(shù)據(jù)不能作為我們判斷“房價上漲是否過快”的基礎(chǔ)。

（二）“商品住宅平均銷售價格指數(shù)”的缺陷

它是基于商品住宅銷售額除以銷售面積計算得出，主要反映增量住宅價格的變動。2000年以來，商品住宅平均銷售價格的累積變動為142.5%。該指數(shù)的顯著缺點在于“非同質(zhì)性”，受交易樓盤區(qū)位變化的影響較大，違反了基本的統(tǒng)計原則。特別是在城市蔓延式開發(fā)狀態(tài)下，該價格難以反映市場房價的總體水平及其變化。

現(xiàn)有的兩個房價指數(shù)均低于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長速度，與人們的現(xiàn)實感受有著較大的偏差。特別是由于它們各自明顯的內(nèi)在缺陷，不能正確顯示我國城市住宅的價格變動。

二、我們的選擇：依據(jù)國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)生成的指數(shù)進(jìn)行判斷

我們基于每年國家統(tǒng)計局進(jìn)行的“城鎮(zhèn)住戶調(diào)查”，獲得每年住宅平均價格，進(jìn)而計算并生成“城鎮(zhèn)住宅平均價格指數(shù)”。我們將其簡稱為“生成之?dāng)?shù)”。

國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查是以城市市區(qū)和縣城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)居民委員會行政管理區(qū)域內(nèi)的住戶為調(diào)查對象進(jìn)行的抽樣調(diào)查統(tǒng)計①，調(diào)查內(nèi)容主要包括家庭人口及其構(gòu)成、家庭現(xiàn)金收支、主要商品購買數(shù)量及支出金額、勞動就業(yè)狀況、居住狀況和耐用消費品的擁有量等。其中，在家庭住房基本情況調(diào)查中，對“家庭現(xiàn)有住房按市場價值的估計值”是其中一項內(nèi)容，由調(diào)查戶自報或調(diào)查員詢問其住房所在地段的二手房、商品房的價格進(jìn)行測算。該調(diào)查采取分層隨機(jī)抽樣的方法，從統(tǒng)計方法上來看能夠較好地反映城鎮(zhèn)住房存量的總體價格水平。

該指數(shù)顯示：2003—2010年我國城鎮(zhèn)住宅價格年均上漲16.1%。依據(jù)該房價指數(shù)計算的2003—2010年我國“房價收入彈性”為1.38，高于“房價收入彈性”的長期趨勢線，表明我國現(xiàn)階段存在房價上漲過快問題。

三、選擇并相信這個“生成指數(shù)”的附加理由

我們之所以選擇舍棄前兩個正式公布的房價指數(shù)，而相信這個艱難取得的“生成指數(shù)”，除了前述的統(tǒng)計學(xué)理由之外，更重要的原因在于邏輯上：

首先，從國際經(jīng)驗看，在快速城市化階段房價收入彈性通常會顯著大于1。我國目前正處于這樣的階段，房價收入彈性沒有理由小于1（而依據(jù)另外兩個正式公布的指數(shù)計算結(jié)果均小于1）。

其次，我國的土地管理制度約束了住宅市場的供給數(shù)量，導(dǎo)致了顯著的供不應(yīng)求市場特征。在這種情況下，住房價格注定高于供求均衡條件下的房價水平，房價漲幅注定高于均衡條件下的漲幅，因而也決定了我國的房價收入彈性注定大于1。

第三，在我國寬松的貨幣環(huán)境及低利率管制條件下形成的住房需求，勢必高于均衡環(huán)境下的需求水平，故我國的房價勢必高于均衡條件下的房價水平，房價漲幅勢必高于均衡條件下的漲幅，因而也決定了我國的房價收入彈性勢必大于1。

以上三個影響房價的因素分別是獨立的，它們分別否定了我國房價收入彈性小于1的可能。同時，由于三個因素對推動房價向上的影響是可疊加的，因此，對于我國城鎮(zhèn)住宅價格年均上漲16.1%、房價收入彈性≈1.4這個結(jié)果，我們認(rèn)為是可信的，也是合乎理論邏輯的。

注：

①調(diào)查對象在2001年以前為全國非農(nóng)業(yè)住戶，2002年以后改為全國城市市區(qū)和縣城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)住戶。