官辦中介不好辦

“無論如何，官辦中介不可能完全替代民辦中介市場?！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴《中國新聞周刊》。

5月31日，北京市下發(fā)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》（以下簡稱《意見》），意在用官方的中介，來規(guī)范中介市場。

這也是北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱北京住建委）首次鼓勵有關(guān)部門、各區(qū)縣政府成立國有房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，集中開展房屋租賃經(jīng)營的活動。

盡管日程繁忙的顧云昌還沒來得及認(rèn)真研讀《意見》，但是他的看法卻極具代表性。政府這一立足于規(guī)范房屋租賃市場，穩(wěn)定房屋租賃價格的“政策創(chuàng)新”，未必會收到預(yù)期效果。

北京住建委人士則告知《中國新聞周刊》，《意見》對于官辦中介是鼓勵性質(zhì)，并無強(qiáng)制性，相關(guān)的細(xì)則目前還未出臺。因此，這一意見到底何時能夠落實(shí)，到底能對目前的房屋租賃市場產(chǎn)生多大影響，目前還很難說。

中介亂象

5月27日，北京居民晉中華和習(xí)文剛在位于北京市將臺西路上的一家商業(yè)房屋中介公司的談判室里，簽下了二手房買賣意向協(xié)議。

這套西北朝向的商品房是“70后”的晉中華2004年從開發(fā)商手中購得的。根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，約60平方米的一室一廳在銷售給“80后”的習(xí)文時，總售價為160萬元。

盡管買賣雙方對這筆房屋交易的結(jié)果都比較滿意，但回憶交易期間與房屋中介的交鋒，他們兩人卻都很不滿意。

讓買方習(xí)文最為不滿的是，中介公司的居間人對于交易的風(fēng)險沒有給予他任何提醒。據(jù)他回憶，中介公司一直敦促他付給賣方房款，甚至建議他不經(jīng)過銀行托管，直接把超過100萬的房款直接向賣方晉中華轉(zhuǎn)賬。

實(shí)際上，這種不經(jīng)銀行托管、直接轉(zhuǎn)賬的方式，可能讓二手房的買方遭受不必要的損失。一旦賣主在房屋所有權(quán)證過戶之前反悔，買方就不得不面臨追討房款的境地。

“選擇的房屋中介是全國性的地產(chǎn)居間公司，如果這樣的公司都把房屋交易辦得這么不專業(yè)，我真不知道該找誰了?！绷?xí)文告訴《中國新聞周刊》。

實(shí)際上，作為賣方的晉中華，也始終抱怨居間人“不作為”，把和買方溝通的所有責(zé)任都推給自己。而作為兩家人的居間人，中介經(jīng)理武彥對于雙方的不滿卻不那么在意。“公司都是統(tǒng)一這么操作的，我們也一般就這么操作?！?/p>

那么，如果房屋中介從商業(yè)性質(zhì)換成政府性質(zhì)，中介市場的現(xiàn)狀是否真的會改變？

作為買方、承受到更大交易風(fēng)險的習(xí)文認(rèn)為，盡管政府的介入會讓房屋的居間業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險降低，但是他仍會懷疑官辦中介的專業(yè)性。

習(xí)文曾經(jīng)在去年的整個5月，都在忙于租房。他本來想直接聯(lián)系房東。不過，經(jīng)過一個月的痛苦尋找，他并未找到真房東，最后還是得去找中介租房。

在北上廣等一線城市，幾乎每個租房人都體會過租房的種種痛苦。網(wǎng)絡(luò)租房和售房信息幾乎被房屋中介公司壟斷，而一旦經(jīng)過他們，就不僅要收取高額的傭金，而且還要承受種種不規(guī)范運(yùn)作的風(fēng)險，更不用說違規(guī)出售、分割出租等盈利手段。

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會實(shí)施的“北京、上海、廣州和深圳等城市房租暴漲原因”的調(diào)查顯示：除了季節(jié)性因素外，商業(yè)中介機(jī)構(gòu)是一線城市房租上漲的主要原因之一。

目前，大部分房源被中介公司把控，而掌握房源為聯(lián)合漲價提供了可能性。以北京市石景山區(qū)魯谷路衙門口附近的小區(qū)為例，目前絕大對數(shù)的房源都被中介機(jī)構(gòu)把控。約70平方米的兩居室，月租金已經(jīng)從2009年的1800元上漲到了目前的3000元左右。

為了說服房東把房源交給中介公司，中介公司的經(jīng)紀(jì)人會承諾房東能夠獲得更高的租金。同時，由于北京中介公司的傭金通常為一個月房租，因此租金越高越符合經(jīng)紀(jì)人和房東利益。此外，越來越多的中介成為了二房東，低價從房東處租到房子，然后高價租給房客?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》雖然對中介公司賺取差價、哄抬租金行為明令禁止，但是這一現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍。

鏈家地產(chǎn)分析員陳雪認(rèn)為，上述種種亂象，除了法規(guī)缺失和監(jiān)管不嚴(yán)外，最主要的原因是房屋租賃市場是供不應(yīng)求的緊張局面。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，北京市的房屋租賃市場供需比為1:4.7，這意味著平均一套房源有4.7個房客爭搶，這一市場也成為了絕對的供方市場，租房人處于弱勢地位，導(dǎo)致中介偏向房東一方。

“中介業(yè)的違規(guī)操作，以及租金價格不斷上漲，都基于這一個前提?！标愌┱f。

正是為了整頓上述亂象，5月31日，北京市出臺了《意見》，其中最為引人注目的就是“官方辦中介”，但是，官辦中介能否規(guī)范租房市場，穩(wěn)定租金價格，仍是未知數(shù)。

官辦中介難定性

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，官辦中介的加入是“一種制度創(chuàng)新”。在他們看來，“官辦中介”提供的服務(wù)會更可靠，可以避免違規(guī)亂象，讓交易雙方承擔(dān)更小的風(fēng)險。

不過，對于官辦中介的作用，坊間多有爭議。官辦中介的定位是事業(yè)單位、企業(yè)，抑或是公益機(jī)構(gòu)，本身便有爭議。

《意見》對于官辦中介的描述比較模糊?！爸С旨w經(jīng)濟(jì)組織組建或委托房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，籌集本集體經(jīng)濟(jì)組織富余住房集中進(jìn)行租賃經(jīng)營管理，統(tǒng)一發(fā)布招租信息、進(jìn)行房屋管理，代辦合同備案、納稅等有關(guān)手續(xù)”。這些描述只是一個大概的框架，具體如何操作，目前難以有現(xiàn)成的例子可循。

對此，房地產(chǎn)評論人馮海寧認(rèn)為，官辦中介應(yīng)該是公益機(jī)構(gòu)。有兩種方式或可嘗試：一種方式是定位于公益化國企，政府對“官辦中介”限制利潤、減稅免費(fèi)；另一種方式是定位于公益型事業(yè)單位，給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼資金，以便向社會提供公益性住宅租賃服務(wù)。

不過，“市場做不好的，政府能不能做好？我們已經(jīng)有很多教訓(xùn)?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生發(fā)出了上述疑問，官辦中介和民辦中介公司是不是平等的市場主體？

陳雪也持有類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，《意見》出臺的初衷，主要是為了規(guī)范房屋租賃市場，穩(wěn)定房屋租金，但是，官辦中介并不是一個好辦法。陳認(rèn)為，政府更應(yīng)該做好裁判員的角色，完善法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)法，“而不是親自沖到一線，去當(dāng)運(yùn)動員”。

目前，針對房屋租賃市場的相關(guān)法規(guī)，主要包括《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等。

上述法規(guī)的陸續(xù)出臺實(shí)施，卻未能有效治理中介行業(yè)亂象。原因之一是上述法規(guī)的權(quán)威性、專業(yè)性、細(xì)化程度等均有待于進(jìn)一步完善，多數(shù)法規(guī)制定出來后，卻并未對如何落實(shí)勾畫出清晰路線。

而盡管法規(guī)制定之后，也并未被市場嚴(yán)格執(zhí)行。例如，對于房屋中介公司賺取差價、分割房屋出租等行為，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定了罰款3萬元等整治措施，但是，目前上述行為非常普遍，中介機(jī)構(gòu)卻鮮見遭受罰款。

此外，陳雪認(rèn)為，即便官辦中介真正開始運(yùn)營，其運(yùn)營的難度也不小。

中介市場是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，目前鏈家地產(chǎn)分布在全國的房屋經(jīng)紀(jì)人已超過1萬名，而政府很難投入如此巨大的人力物力投入到房源信息的收集過程。

按照《意見》所述，官辦中介可以想見的房源，主要來自于各級政府部門的閑置房屋和個體零散的房源。

陳雪認(rèn)為，各級政府部門的閑置房源實(shí)際上非常有限，而且單位對于房屋出租熱情度不高。原因在于，此部分租金如果上繳財(cái)政，對于單位來說并無收益，反而增加了管理負(fù)擔(dān)。

而對于分散在城市中的個體房源，政府背景的中介機(jī)構(gòu)恐怕也對它們沒有吸引力。“在供過于求的前提下，房東為什么要接受一個較低的租金呢？”陳雪問道。目前，房東把房屋交給中介之后，傭金部門由房客承擔(dān)，中介和房東利益一致，追求更高的租金符合雙方利益。

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，租賃市場的亂象與房屋租賃市場嚴(yán)重的供需不平衡有關(guān)。治理租賃市場，要從擴(kuò)大房屋供給著手。供需不平衡的市場條件不改變，即便有官辦中介，房東依然會選擇有利于其利益最大化的中介。

盡管爭議重重，官方中介的具體落實(shí)，已經(jīng)交由北京市住建進(jìn)行研究。6月4日，北京市住建委相關(guān)人士告知《中國新聞周刊》，相關(guān)細(xì)則還待制定，細(xì)則短期內(nèi)尚難出臺。