樓市醒了

在帶客戶看樣板間的十幾分鐘里，北京首開熙悅山項目銷售員武騰的手機響了三次。上個月公司剛剛開盤的一個小戶型項目不到一周就售罄，但前來打電話咨詢的客戶仍然很多。而去年這個時候，售樓部時常冷冷清清。

武騰的這種感受，在國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)里也有所體現(xiàn)：自今年1月份以來，國內(nèi)商品房的銷售面積增速開始逐月回升，而到了7月份，國內(nèi)商品房的銷售額已經(jīng)恢復(fù)到接近去年同期的水平。

在被稱為是史上最嚴厲樓市調(diào)控政策實施一年半以后，一度大幅收縮的房地產(chǎn)市場如今欲走出低谷。渣打銀行在8月初公布的一份研究報告中稱，“中國的房地產(chǎn)要回到曾經(jīng)的繁榮，將是一個漫長、艱難的跋涉，但復(fù)蘇似乎已經(jīng)開始?！弊叱龅凸?

由渣打銀行近期對國內(nèi)30多家房地產(chǎn)開發(fā)商所做的調(diào)查顯示，在今年二季度的成交客戶中，57％為首套購房者，31％為改善住房者，只有12％為投資客。這一數(shù)據(jù)或多或少地揭示了，此輪房地產(chǎn)調(diào)控可能也“誤傷”到部分“剛性需求”群體。

被壓抑的“剛需”終究會有釋放的時候。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《中國新聞周刊》表示，6月全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)正增長，這是繼去年10月連續(xù)下跌8個月之后首次上漲，具有強烈的信號意義。

這一信號預(yù)示著中國房地產(chǎn)市場的底部已經(jīng)形成。

回升態(tài)勢在7月份得以延續(xù)。國家統(tǒng)計局公布的7月份70個大中城市中房價環(huán)比上漲城市的個數(shù)，已經(jīng)連續(xù)4個月增加，累計達50個。其中，出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市集中在二三線城市，且漲幅明顯高于一線城市。

不過，房價的溫和上揚，是建立在中國房地產(chǎn)在過去一年處于歷史低谷的這一大背景下。由國家統(tǒng)計局編制的國房景氣指數(shù)顯示，今年7月份該指數(shù)創(chuàng)下自1998年3月以來近14年的歷史新低。

一些投行和開發(fā)商認為，短期內(nèi)樓市難以迅速升溫。

交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉告訴《中國新聞周刊》，由于年內(nèi)政府全面放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性不大，雖然近期市場交易的恢復(fù)可能刺激一部分房地產(chǎn)投資，但投資全面反彈的可能性較小。

不過，開發(fā)商的信心已經(jīng)有所恢復(fù)。

渣打銀行前述調(diào)查顯示，有24家開發(fā)商認為，房價和地價在經(jīng)過幾個月的下降之后已經(jīng)觸底反彈，很多城市房屋銷售正在好轉(zhuǎn)。渣打銀行向《中國新聞周刊》提供的報告認為，對開發(fā)商的調(diào)查，支持了該行對于中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始復(fù)蘇的判斷。

多位接受《中國新聞周刊》采訪的投行經(jīng)濟學(xué)家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，地方政府房地產(chǎn)政策的“微調(diào)”，中國人民銀行兩次降息，直接帶動了這一輪樓市的回升。

據(jù)中原地產(chǎn)的不完全統(tǒng)計，自今年1月以來，國內(nèi)約有30個城市實施了房地產(chǎn)調(diào)控地方實施細則的“微調(diào)”，其目的主要是為了刺激消費，但力度各有不同。

武漢、沈陽、鄭州、南昌等9個城市，在5月份把首次申請使用公積金貸款購房的首付比例從30％下調(diào)至20％，使得購房者能夠動用更少的資金支付首付款。

上海、天津、廈門、中山等4個城市，則放寬了“普通住宅”的概念范圍，其中，上海普通住房新標準相當(dāng)于將三個環(huán)線內(nèi)的單價限制全都提高了40％，使得更多購房人能夠享受到稅收優(yōu)惠，其中以外環(huán)內(nèi)60到100平米的二手房交易受惠最多。

少數(shù)開征房產(chǎn)稅的城市也開始向購房者讓利。重慶在1月份把房產(chǎn)稅起征點每平方米調(diào)高了2000多元；江蘇揚州在5月宣布，對于個人新購的90平方米以下的成品住宅，給予所購房屋合同總價6％的獎勵。

穩(wěn)增長與調(diào)房價

地方政府的“微調(diào)”亦屬無奈。

實施樓市調(diào)控后，由于成交量大幅下滑，開發(fā)商的商品房庫存驟增。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至今年6月份，國內(nèi)商品房待售面積約為3億平方米左右，若按每套商品房100平方米折算，相當(dāng)于還有300萬套商品房待售。如果放在北京，按照該市2011年的銷量，還足夠賣上20年。

中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部宏觀經(jīng)濟金融研究處副處長付兵濤對《中國新聞周刊》表示，若考慮房屋竣工面積仍以20％左右的速度增長，開發(fā)商要想消化這些庫存，恐怕到年底也難以完成。

由于開發(fā)商正處于痛苦的“去庫存”周期，拿地?zé)崆橐膊粡?fù)以往，導(dǎo)致各地土地市場流拍事件時有發(fā)生。

國土資源部此前公布的2012年上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況顯示，上半年全國高溢價地遠少于去年同期，住宅用地流標流拍達1257宗，比去年多了80％。長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)住宅地價環(huán)比下降，不過降幅均不超過1％。

土地市場的低迷直接影響到了地方政府的錢袋子。

其中最為明顯的是上海，該市今年上半年土地出讓收入僅為146.65億元，同比下降了近7成。中國指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國300個城市土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期下降38％。

中央政府對此似乎也有預(yù)估。

今年“兩會”期間，財政部向十一屆全國人大五次會議提交的《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報告》就曾預(yù)測，2012年國有土地使用權(quán)出讓收入可能下降超過18％，若扣除征地拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?，凈收入將?011年進一步縮減。

不過，樓市下行對于實體經(jīng)濟的沖擊，更多的還是因為房地產(chǎn)開發(fā)投資的減少。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2011年1月至今，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資從30％多一路下滑到15％左右，增幅收窄了一半。根據(jù)國家統(tǒng)計局綜合司課題組的測算，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速每下降10個百分點，實際的GDP將下降0.9％。

自今年4月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次落后于全社會固定資產(chǎn)投資增速并延續(xù)至今，7月的數(shù)據(jù)顯示兩者的落差已經(jīng)擴大到5個百分點。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，這表明房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動作用連續(xù)四個月明顯減弱，已經(jīng)在拖經(jīng)濟后腿了。

瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤對《中國新聞周刊》表示，2012年整體房地產(chǎn)建設(shè)活動將明顯放緩，但考慮到保障房建設(shè)將在一定程度上抵消商品房市場的疲弱，因此不會出現(xiàn)硬著陸。

調(diào)控再加碼?

樓市的變化也引起了中央政府的注意。

自今年6月起，中央就不斷在釋放樓市調(diào)控不動搖的信號。

6月5日，住建部新聞發(fā)言人稱，將堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正；6月12日，國家發(fā)改委否認為支持國內(nèi)經(jīng)濟有必要放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的傳聞；6月14日，中國人民銀行否認降低房貸風(fēng)險權(quán)重；7月7日，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時表示，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。

為掌握各地貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況，國務(wù)院在今年7月下旬到8月上旬派出了8個督察組，對包括北京在內(nèi)的16個省市開展專項督查。

了解此次督察情況的人士向《中國新聞周刊》表示，此次國務(wù)院派駐各地的督察組行程主要有四大塊，包括各級人民政府的工作匯報、核查相關(guān)檔案資料、隨機抽查及暗訪商品住房項目、走訪購房群眾等。督察組尤為重視房價，在與湖南、江蘇兩省的政府部門座談時，首先詢問的便是今年房價控制目標的制定和完成情況。

從目前一些省市反饋的情況看，督察組對這些地方樓市調(diào)控的執(zhí)行情況有肯定，也有警示。

以國土資源部副部長胡存智帶隊的督查組認為“北京市落實調(diào)控政策效果明顯，房地產(chǎn)市場形勢穩(wěn)定。”此外，督查組在上海、天津、四川、重慶、大連等地的督查中，也傳出“肯定”當(dāng)?shù)刈龇ǖ南ⅰ?/p>

督察組也發(fā)現(xiàn)了一些問題，比如一些地方政府通過放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激了住房消費的苗頭；此外，一些城市最近幾個月房價環(huán)比上漲，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房價的壓力加大；還有部分城市尚未建立開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤的價格公示不夠規(guī)范。

針對這些問題，督察組已經(jīng)向相關(guān)省市提出整改意見。督察組將在稍晚時候，把各地落實觀察房地產(chǎn)調(diào)控的實施情況整理成文上報中央。

對于當(dāng)前各方熱議的樓市調(diào)控是否會進一步加碼的問題，督導(dǎo)組的意見和未來房價的走勢，被認為是決定未來政策走向的決定性因素。

如果樓市持續(xù)上行，房價報復(fù)性反彈，政府手中仍有調(diào)控工具可供使用。前述知情人士稱，不排除相關(guān)部門短期內(nèi)還會出臺新的調(diào)控措施，比如調(diào)高二手房交易稅、房產(chǎn)稅試點城市擴容等等。