斯米克“一夜暴富”的背后

徐杰

《動(dòng)態(tài)》：隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)一步凸顯出久違的“馬太效應(yīng)”，就在中小型房企因資金鏈緊繃而面臨生存壓力之際，資金雄厚、風(fēng)控完善的大型房企——萬(wàn)科銷售金額再次突破千億，盡顯地產(chǎn)龍頭王者風(fēng)范，怎么看待這一業(yè)績(jī)？

孔銘：萬(wàn)科A（000002）公布的2011年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(zhǎng)41.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，同比增長(zhǎng)32.2%，凈利增幅指標(biāo)與2009年和2010年相當(dāng)接近；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為18.2%，較2010年上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)出歷史新高。

受限購(gòu)等一系列調(diào)控政策的影響，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯放緩。而萬(wàn)科相對(duì)穩(wěn)健。從銷售指標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)科2011年實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%，這是公司繼2010年銷售額突破千億后，蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷售過(guò)千億元的公司。由于結(jié)算速度的放緩，萬(wàn)科已售未結(jié)算的資源保持相當(dāng)高的水平。截至2011年末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積1085萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同金額1222億元，較2010年末分別增長(zhǎng)59.6%和49.0%。已售未結(jié)資源的增長(zhǎng)，為今年的業(yè)績(jī)提供了較好保障，2012年銷售第三年過(guò)千億并非難事。

2012年萬(wàn)科繼續(xù)擴(kuò)張地盤，在公司已進(jìn)入的54個(gè)城市中，有25個(gè)城市的銷售業(yè)績(jī)名列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三甲，其中在深圳、東莞等11個(gè)城市排名第一；萬(wàn)科旗下銷售額在50億元以上的一線公司數(shù)量也由2010年的8家增加至13家。

由于積極銷售、謹(jǐn)慎投資，萬(wàn)科在整體融資環(huán)境緊張的環(huán)境下，仍然保持著相對(duì)良好的資金狀況。2011年末，公司持有貨幣資金342.4億元，凈負(fù)債率也僅為23.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低的水平。

項(xiàng)目和人才儲(chǔ)備為公司后續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2011年萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目52個(gè)，按權(quán)益計(jì)算規(guī)劃建筑面積約922萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)約2707元/平方米；此外，萬(wàn)科還參與城市更新改造類項(xiàng)目6個(gè)，按權(quán)益計(jì)算規(guī)劃建筑面積約227萬(wàn)平方米。萬(wàn)科歷來(lái)擅長(zhǎng)通過(guò)投資并購(gòu)方式獲取土地項(xiàng)目，在去年投資活動(dòng)支出中，公司“取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額”高達(dá)40.76億，遠(yuǎn)高于上一年13.64億的投資規(guī)模。投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出額的激增，在一定程度上反映出公司對(duì)外投資并購(gòu)力度的加大。

萬(wàn)科在年報(bào)中還表示，為了進(jìn)一步提高質(zhì)量管理水平，萬(wàn)科已經(jīng)啟動(dòng)了“千億計(jì)劃”，即選派千名員工出國(guó)研修，計(jì)劃耗資億元，從2011年開(kāi)始，將陸續(xù)組織大批工程系統(tǒng)管理干部和技術(shù)骨干赴日研修，全面學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)的工程管理經(jīng)驗(yàn)。大力投資人力資源建設(shè)這在同類地產(chǎn)公司中十分罕見(jiàn)。

總體而言，萬(wàn)科兵馬糧草儲(chǔ)備充足，增長(zhǎng)確定，攻防兼?zhèn)洌情L(zhǎng)線投資的佳品。

《動(dòng)態(tài)》：2011年業(yè)績(jī)巨虧1.82億的斯米克一夜暴富，公司周四公告前期收購(gòu)的瓷石礦資源儲(chǔ)量“意外”地從6.41萬(wàn)噸陡增至3164.88萬(wàn)噸，暴增493倍，這對(duì)公司股價(jià)有何影響？

孔銘：這絕對(duì)是重磅利好。2011年8月25日公司為獲得含鋰瓷土礦資源，子公司江西斯米克陶瓷有限公司以150萬(wàn)元增資入股獲花橋礦業(yè)75%股權(quán)。經(jīng)過(guò)詳細(xì)核查后發(fā)現(xiàn)，該礦瓷石礦資源儲(chǔ)量猛增至3164.88萬(wàn)噸，其中，伴生氧化鋰儲(chǔ)量為12.34萬(wàn)噸。簡(jiǎn)單計(jì)算一下，3164.88萬(wàn)噸的瓷石礦按照市場(chǎng)價(jià)格200元/噸計(jì)算的話，總價(jià)值將達(dá)到60多個(gè)億，再加上用于鋰電池的基礎(chǔ)原料氧化鋰12.34萬(wàn)噸，其價(jià)值可見(jiàn)一斑。去年提出涉礦時(shí)，斯米克遭到了市場(chǎng)資金的狙擊，如今瓷石礦的儲(chǔ)量更勝?gòu)那?，今日的斯米克將?huì)有更驚艷的表現(xiàn)。

《動(dòng)態(tài)》：本周還有哪些值得關(guān)注的公告？

孔銘：金種子酒(600199) 3月14日發(fā)布2012年第一季業(yè)績(jī)預(yù)增公告。凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)60%以上，高于市場(chǎng)預(yù)期。目前一季度的預(yù)增表明公司處于快速提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的過(guò)程，在二三線白酒中公司具備增長(zhǎng)和估值的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。