劉勘:偷工減料成房企盈利潛規(guī)則

(嘉賓介紹：國元證券研究中心副總經(jīng)理)

最新數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了年初兩個(gè)月的低迷之后，房地產(chǎn)市場于3月份暖風(fēng)頻吹，一線城市北上廣深樓市成交量較均出現(xiàn)大幅反彈，不少房企當(dāng)月的銷售業(yè)績相較前2個(gè)月也都實(shí)現(xiàn)了數(shù)倍的增幅。此外，主要上市房企2011年年報(bào)亦顯示，盡管去年樓市調(diào)控屢有加碼，但上市房企業(yè)績不降反增，似乎并未受到樓市調(diào)控的負(fù)面影響。如何理解這種不太正常的現(xiàn)象？深圳電臺先鋒898（FM89.8）上午9點(diǎn)至10點(diǎn)播出的《創(chuàng)富贏家》節(jié)目主持人孫小美與特約評論員劉勘就此展開了討論。劉勘表示，盡管中央對房地產(chǎn)調(diào)控毫不松懈，但房企可通過設(shè)法壓縮綠化等公共設(shè)施及室內(nèi)裝修等可控成本的潛規(guī)則方式降低最終成本，由此保證毛利及凈利的持續(xù)增長，并且在相當(dāng)?shù)囊欢螘r(shí)間內(nèi)，這種不正常的現(xiàn)象仍將持續(xù)存在。

孫小美：中央去年一直未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，而相當(dāng)一部分房企也表示房地產(chǎn)調(diào)控對他們影響巨大，按照常規(guī)的理解，房企2011年財(cái)報(bào)應(yīng)一片哀號，但實(shí)際上，以中海地產(chǎn)為代表的房企2011年凈利增速反而持續(xù)上升，怎么理解這個(gè)看似矛盾的現(xiàn)象？

劉勘：這個(gè)問題的確令市場很困惑，國家去年同時(shí)采取限價(jià)、限購、限貸的多重行政手段對房地產(chǎn)市場予以調(diào)控，相當(dāng)一部分房企為維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不得不主動(dòng)降價(jià)促銷，以盡快回籠資金。按照正常的思維邏輯，降價(jià)必然降低毛利率，而在降價(jià)幅度較小的情況下，銷量也不一定會同比例上升，凈利也就得不到保證。而現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)商卻做到了在降價(jià)的情況下維持毛利及凈利的增長，充分說明了一個(gè)問題，即房企對樓市調(diào)控的承受空間遠(yuǎn)比市場所預(yù)期的要大得多。

當(dāng)你認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的力度足夠大以致房企的利潤空間被壓縮到最小的時(shí)候，其實(shí)他還在拼命的賺錢。如小區(qū)里的綠化、道路及其它公共設(shè)施就存在很大的貓膩，房企完全有可能通過這些設(shè)施來降低成本。再比如，房屋裝修過程中，房企完全有可能單方面的降低裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)。這些成本具有極大的彈性，如果嚴(yán)格按照合同規(guī)定，房企的利潤自然被壓縮，但由于公共設(shè)施及裝修等方面缺乏必要的監(jiān)管，因此房企極容易在這方面做手腳。相比于房屋本身的建造成本，綠化等均為可控成本，既然可控，房企就有動(dòng)力將成本做到最小化。

孫小美：去年三季度以來，二線城市樓盤降價(jià)不斷，甚至萬科、保利等部分龍頭企業(yè)亦不得不采取降價(jià)促銷的方式去庫存，如您所述，由于不少房企或多或少的在可控成本方面做足了文章，因此賬面上還是比較靚麗的，但我們的擔(dān)憂則是，盡量降低公共設(shè)施等可控成本會否成為房企維持盈利的常態(tài)動(dòng)作？

劉勘：我個(gè)人認(rèn)為在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，降低可控成本依然是房企無法割舍的盈利法寶。近十年來，由于稅費(fèi)不菲，房企所要支付的成本其實(shí)并不低，特別是房地產(chǎn)調(diào)控加碼以來，房地產(chǎn)的日子更不好過。在這種背景下，房企轉(zhuǎn)移成本的動(dòng)力就十分充足，而且政府的調(diào)控決心越大，房企另辟蹊徑降低成本的欲望也就越強(qiáng)烈。

另外，很多購房者對公共設(shè)施的關(guān)心力度明顯不足，也有很多人對室內(nèi)裝修的知識極為匱乏，房企完全有動(dòng)力利用購房者的上述心理和缺陷在相關(guān)環(huán)節(jié)偷工減料，以降低人工成本和材料成本。近來屢有精裝修的房子被曝裝修過于粗糙，就是基于這樣的邏輯。盡管這種藐視合同、不盡道德的行為屢遭詬病，卻也是屢禁不止。

于購房者而言，房企在公共設(shè)施上偷工，在裝修上減料，勢必?fù)p害購房者的利益，部分房企靚麗的財(cái)務(wù)報(bào)表后面實(shí)際上是對公眾利益的踐踏，溫總理曾經(jīng)指出的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該流有道德的血液也是不無道理的。于其他有良心的房企而言，部分房企的不檢點(diǎn)行為勢必對合法經(jīng)營的房企帶來成本方面的沖擊，在行業(yè)洗牌中，這些合法房企有可能被洗掉。畢竟對于房企而言，資金比品牌甚至更為重要。當(dāng)然不可否認(rèn)的是，這種“劣質(zhì)驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象正是行業(yè)悲劇。

（本專欄由深圳電臺先鋒898《創(chuàng)富贏家》節(jié)目與《股市動(dòng)態(tài)分析》雜志社聯(lián)合推出）