膠著的“金九銀十”

任志強(qiáng)又“放炮”了：明年3月份之前，房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)暴漲。他的理由是，受到各城市土地供應(yīng)減少，未來商品房的供給量縮水，而需求不減，限購令會(huì)促使房價(jià)上漲。

“任大炮”的觀點(diǎn)要等到明年3月才能驗(yàn)證，但從眼下的樓市狀況來看，今年的“金九銀十”會(huì)迎來“膠著的房價(jià)”局面。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬全國54個(gè)主要城市樓市住宅總簽量8月份環(huán)比下降11.6%。但房價(jià)方面，中指院最新數(shù)據(jù)則表明，全國百城8月平均房價(jià)繼續(xù)輕微上漲，料這一趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。

房價(jià)未見回落，意味著開發(fā)商上半年“以價(jià)換量”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)已經(jīng)過去。本來，在宏觀調(diào)控的持續(xù)作用下，房企瀕臨倒閉的傳言甚囂塵上，加之上半年開發(fā)商大幅度打折促銷，不少消費(fèi)者認(rèn)為“金九銀十”會(huì)迎來“跳樓價(jià)”、“白菜價(jià)”。

9月初的成交不給力，跟現(xiàn)實(shí)樓價(jià)與消費(fèi)者心理價(jià)位的落差有極大關(guān)系。特別是對(duì)全國售價(jià)有標(biāo)桿性作用的北上廣深等一線城市，成為全國房屋銷量下跌的重災(zāi)區(qū)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，其中北京和深圳在9月上半月的成交量分別下跌了21.6%和9.6%，但這些城市的樓價(jià)均出現(xiàn)輕微上漲，不少城區(qū)樓盤還出現(xiàn)反彈。樓價(jià)沒有如消費(fèi)者預(yù)期般“再下一層樓”，反而回穩(wěn)甚至出現(xiàn)輕微反彈，是銷量止步的重要原因。

今年前8個(gè)月，開發(fā)商為了緩解幾近斷裂的資金鏈壓力來過冬，拿一線城市的樓盤庫存救急。由于一線城市樓盤資源相對(duì)稀缺，核心地塊越來越少，價(jià)格略為松動(dòng)就能成為搶手貨；同時(shí)一線城市房屋售價(jià)相對(duì)較高，有利資金迅速大規(guī)?；鼗\，因此成為不少房地產(chǎn)商在上半年地產(chǎn)業(yè)隆冬割肉斷臂求生存的首選。

但是經(jīng)過一輪幅度相對(duì)較大的降價(jià)回籠資金之后，各大地產(chǎn)商在一線城市的庫存量出現(xiàn)明顯回落，去庫存壓力減輕很多。另外自6月份以來，恒大、華潤、萬科、招商等各大開發(fā)商頻頻出手拿地，進(jìn)一步表明開發(fā)商認(rèn)為補(bǔ)充“彈藥”的時(shí)機(jī)已到。由于早前土地供應(yīng)相對(duì)較少，導(dǎo)致存量缺口，而且商品房屋開工數(shù)量和新完工項(xiàng)目等數(shù)據(jù)一直低迷，庫存消化到一定程度后沒有新的補(bǔ)充，割肉降價(jià)來賣樓也就適可而止了。一線城市的土地儲(chǔ)備從來不是供過于求源源不盡的“地?cái)傌洝薄Ｈ绻麤]有宏調(diào)政策的打壓，讓開發(fā)商都夾著尾巴過日子，去庫存后的“金九銀十”，難保樓價(jià)不會(huì)“穩(wěn)中求漲”。

與此同時(shí)，在經(jīng)過上半年的促銷過冬之后，房企緊張的資金鏈也得到一定緩解。開發(fā)商們秉持“現(xiàn)金為王”的策略，一方面并沒有將現(xiàn)金用于降低凈負(fù)債率，另一方面還在加緊融資。僅在9月上旬就有佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)、金隅等超過5起房企融資案例。由于手頭不缺錢，房企暫時(shí)沒有必要為了“金九銀十”的促銷再發(fā)動(dòng)新一輪大降價(jià)，性價(jià)比高的“跳樓價(jià)”樓盤更是鳳毛麟角。當(dāng)然，買家們還要警惕一些樓盤的“假降價(jià)”。

為了不犯政治錯(cuò)誤，房價(jià)大幅度反彈已是癡人說夢(mèng)。但房地產(chǎn)早已成為中國牽一發(fā)動(dòng)全身的敏感行業(yè)，但綜合上述原因，指望“金九銀十”的房價(jià)下滑顯然也是不切實(shí)際的。（文/吳丹）