2012房地產(chǎn)“暢想曲”

郭莉

2012年房地產(chǎn)崩潰發(fā)生的概率很小，但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由此不得不進(jìn)入轉(zhuǎn)型期卻是大概率事件，畢竟支撐房地產(chǎn)瘋狂做多的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本改變

“年末有個(gè)行業(yè)很特殊——一邊收縮裁員，一邊開(kāi)年會(huì)繼續(xù)發(fā)年終獎(jiǎng)，這就是寒冬里受調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)?！蹦车禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在自己的博客里這樣寫(xiě)道。他表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取“少拿地，不開(kāi)工，緩建設(shè)，促銷(xiāo)售”的保暖過(guò)冬策略。

“限”字當(dāng)頭的調(diào)控下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全面入冬。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為98.89，連續(xù)7個(gè)月下滑，創(chuàng)近28個(gè)月以來(lái)新低。

此間的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2010年4月出臺(tái)調(diào)控樓市的“國(guó)十條”以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)利空政策不斷加強(qiáng)，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用不斷弱化。在過(guò)去的一年中，政府通過(guò)行業(yè)政策及金融政策兩方面直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施加影響。

一方面，政府通過(guò)限購(gòu)令和保障房建設(shè)，從供需兩方面抑制房?jī)r(jià)，此外還加強(qiáng)了對(duì)土地調(diào)控和對(duì)房?jī)r(jià)的直接控制。在控制范圍上，房地產(chǎn)政策由一線(xiàn)城市擴(kuò)展到二三線(xiàn)城市，調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大；同時(shí)調(diào)控力度也有增無(wú)減，通過(guò)房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、房屋權(quán)屬聯(lián)網(wǎng)、住建部“約談”等多角度進(jìn)行調(diào)控，體現(xiàn)了政府控制房?jī)r(jià)的決心。

另一方面，政府重拳出擊，亮出系列金融政策，抑制房地產(chǎn)投機(jī)。自2011年初，央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此外，還擴(kuò)大了存款準(zhǔn)備金的存繳范圍。這些政策都降低了銀行總體信貸量。在進(jìn)一步落實(shí)差別化住房信貸政策的同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托也采取了一定監(jiān)管措施，以控制風(fēng)險(xiǎn)，這也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一定程度上的沖擊。

在經(jīng)濟(jì)、行政等多重手段下，地產(chǎn)泡沫被有效抑制。新的一年，盡管政府已將政策重點(diǎn)從抑制通脹轉(zhuǎn)向支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但調(diào)控房?jī)r(jià)方向和態(tài)度依然堅(jiān)定。

“房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變，中央對(duì)此決心已下?！?中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，房地產(chǎn)從投資品向居住功能回歸應(yīng)該說(shuō)大勢(shì)已定，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是地方政府，對(duì)此應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí)。

面對(duì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，“房地產(chǎn)崩潰論”、“房地產(chǎn)信貸危機(jī)論”此起彼伏，牽動(dòng)了決策者和投資者的神經(jīng)。

“這些說(shuō)法有些言過(guò)其實(shí)。”郭田勇認(rèn)為，房地產(chǎn)崩潰是不會(huì)發(fā)生的，但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由此不得不進(jìn)入轉(zhuǎn)型期卻是大概率事件，畢竟支撐房地產(chǎn)瘋狂做多的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本改變。

預(yù)期在改變

一言以概之，2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征是“量降價(jià)滯”：從不斷刷新的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可以看出，全國(guó)主要城市住房銷(xiāo)售量下降50%以上，但其住房?jī)r(jià)格卻沒(méi)有隨著銷(xiāo)售量快速下降而發(fā)生很大變化。

中國(guó)社科院金融所研究員易憲容認(rèn)為，這種現(xiàn)象正好說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投機(jī)炒作為主的市場(chǎng)。

“如果住房是一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，那么當(dāng)銷(xiāo)售量大幅下跌時(shí)，其價(jià)格也會(huì)隨之下跌；銷(xiāo)售量下跌得越嚴(yán)重，其價(jià)格下跌幅度越大。隨著價(jià)格的下跌，住房消費(fèi)需求也在不斷增加，最后市場(chǎng)能夠自動(dòng)實(shí)現(xiàn)其供求平衡?！?/p>

而對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，炒作者進(jìn)入市場(chǎng)的目的是為了能夠以更高的價(jià)格賣(mài)出，住房?jī)r(jià)格更多是由投機(jī)者預(yù)期及相應(yīng)的市場(chǎng)條件（尤其是金融條件）來(lái)決定。當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生了變化，投機(jī)炒作者預(yù)期進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)利可圖時(shí)，他們不能也不敢再進(jìn)入市場(chǎng)，住房銷(xiāo)售量不僅會(huì)迅速下降且也可能降為零。而此時(shí)如果已經(jīng)進(jìn)入的投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然預(yù)期住房?jī)r(jià)格下跌有限，甚至預(yù)期住房?jī)r(jià)格下跌后又會(huì)出現(xiàn)暴漲，那么已經(jīng)進(jìn)入的投機(jī)者及房地產(chǎn)商是不愿讓手上持有的住房?jī)r(jià)格降低而退出市場(chǎng)的。

顯然，那些已進(jìn)入者到目前為止仍然對(duì)政策轉(zhuǎn)向抱有奢望。即便如此，市場(chǎng)預(yù)期也在潛移默化中發(fā)生變化：銀行對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目變得慎重；開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆殚_(kāi)始消退；買(mǎi)房人緊緊捂住自己的錢(qián)包，更多人開(kāi)始期待保障房上市。

“現(xiàn)在純房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)很難做了?！币晃唤鼛啄臧逊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸按揭貸做得風(fēng)生水起的商業(yè)銀行支行行長(zhǎng)告訴記者，現(xiàn)在大家普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)持悲觀態(tài)度；事實(shí)上當(dāng)前的市場(chǎng)行情很難支撐起那么高的地價(jià)——銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的放貸是存在風(fēng)險(xiǎn)的。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本來(lái)計(jì)劃去年下半年在北京郊區(qū)縣拿一塊地，后來(lái)發(fā)現(xiàn)勢(shì)頭不好，果斷放棄了該計(jì)劃。

“幸虧沒(méi)陷進(jìn)去，否則項(xiàng)目就做賠了?！彼麘c幸地告訴記者，現(xiàn)在那個(gè)區(qū)域房市交投清淡，就算按樓面價(jià)再加上建安成本的價(jià)格出手，都不一定有人接手。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨‘三高一低'的困境。‘三高'是指融資成本高、地價(jià)高、建安成本高，‘一低即市場(chǎng)低迷。行情如此，看看再說(shuō)吧?！?/p>

一旦人們對(duì)房地產(chǎn)“只漲不跌”的神話(huà)產(chǎn)生懷疑，房地產(chǎn)的“劫民造富”運(yùn)動(dòng)就要落下帷幕。

相對(duì)這位慶幸沒(méi)動(dòng)手的老板而言，那些這兩年高地價(jià)入市的開(kāi)發(fā)商，恐怕日子就不是那么好過(guò)了。

日子不好過(guò)

對(duì)于房企而言，2012年會(huì)更難捱。

2011年末，北京市建委發(fā)文稱(chēng)，將有473家房地產(chǎn)公司注銷(xiāo)，這意味著：有473家地產(chǎn)公司將在京城樓市消失。據(jù)北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這一波房企消失潮將會(huì)持續(xù)進(jìn)行，甚至?xí)尸F(xiàn)加劇勢(shì)頭，5年后預(yù)計(jì)有近2000家房企消失。

房企消失潮不僅出現(xiàn)在北京。武漢市房管局2011年第四季度公布的數(shù)據(jù)顯示：截止2011年10月底，武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比2010年同期減少了200家。

調(diào)控壓力面前，實(shí)力不濟(jì)的小房企率先倒下，這是意料中的事情；即便連保利、萬(wàn)科、綠城等這些大型房企日子也不好過(guò)。從房企20強(qiáng)近期發(fā)布的2011年業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，20強(qiáng)中有10家沒(méi)有完成銷(xiāo)售目標(biāo)，占比50%。銷(xiāo)售情況普遍不理想，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步被放大，投資意愿明顯下降。2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資增幅比2010年回落5.3%，增幅持續(xù)下滑。

雪上加霜的是，今年2-3月，將迎來(lái)房地產(chǎn)信托本金到期兌付的第一個(gè)高峰期。在房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來(lái)源——銀行貸款受到限制的情況下，房地產(chǎn)信托成了開(kāi)發(fā)商的“救命稻草”。實(shí)際上，作為一項(xiàng)公認(rèn)的“暴利”行業(yè)，在正常情況下，開(kāi)發(fā)商是能夠承受信托融資的高利率的，但隨著空前強(qiáng)大的房地產(chǎn)調(diào)控，房企借新債換舊債的模式行不通了，很多房企董秘公開(kāi)表示：如果政策再不松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)是遲早的事。

數(shù)據(jù)顯示： 2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，其中7月為年度高峰，到期規(guī)模達(dá)504億元。30家上市房地產(chǎn)公司目前共發(fā)行有118個(gè)信托產(chǎn)品、金額達(dá)630億元，其中，中華、萬(wàn)科、金地、福星、陽(yáng)光城等將面臨較大的償付壓力。

開(kāi)發(fā)商難捱，地方政府的日子也不好過(guò)。

2011年10月，財(cái)政部批準(zhǔn)上海、深圳、浙江、廣東發(fā)行債券，為當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目籌資。專(zhuān)家認(rèn)為，這一舉動(dòng)實(shí)際是中央政府給地方政府吃的一顆定心丸。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，2011年全國(guó)土地成交價(jià)款8049億元，同比下降1.9%。

在土地購(gòu)置總面積增長(zhǎng)的前提下，總成交價(jià)款卻下降，這表明2011年土地的平均購(gòu)置價(jià)格同比下降。換言之，中國(guó)土地財(cái)政生存的空間開(kāi)始收窄。

房地產(chǎn)的重要性對(duì)于地方政府而言是不可或缺的。首先房地產(chǎn)投資往往是地方固定資產(chǎn)投資的重頭，它不行了，整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資就會(huì)掉下一大塊。其次，賣(mài)地收入及來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅收，最高可達(dá)地方財(cái)稅收入的百分之六十，這些錢(qián)對(duì)于許多地方政府來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是當(dāng)?shù)匕l(fā)展和建設(shè)的錢(qián)，包括城市建設(shè)、保障性住房建設(shè)，甚至醫(yī)療教育等方面所需的大量資金，都與土地財(cái)政密不可分。

過(guò)去幾年，為進(jìn)行城市化基礎(chǔ)設(shè)施投資，地方政府不斷通過(guò)其地方融資平臺(tái)向銀行貸款。這些項(xiàng)目多數(shù)無(wú)法產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流來(lái)償還銀行債務(wù)（期限多為5-10年，大大短于融資項(xiàng)目回收期），“賣(mài)地還債”成了很多地方政府選擇的償債手段。

“從去年5月份以來(lái)，一塊地也沒(méi)賣(mài)出去，都流拍了?！蹦虫?zhèn)書(shū)記無(wú)奈地表示。

地方政府、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)的利益鏈條上，都是打斷骨頭連著筋的關(guān)系，在房地產(chǎn)持續(xù)下行的今天，日子都不好過(guò)。正因如此，“房地產(chǎn)崩潰論”才甚囂塵上。

“落地”有支撐

過(guò)去一年中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的重壓之下由熱轉(zhuǎn)冷，2012年作為樓市調(diào)控年的延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向仍與政策走向息息相關(guān)。而政策的調(diào)整又取決于未來(lái)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)基本面，是多方博弈的結(jié)果。

隨著調(diào)控政策的逐漸落地，房企消失潮、并購(gòu)潮、退房潮等不斷出現(xiàn)，這些表象的背后是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境發(fā)生了巨大變化：這次調(diào)控不再是“空調(diào)”，政策和市場(chǎng)兩大力量使得房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。但這絕對(duì)是一個(gè)緩慢著地的過(guò)程，不會(huì)發(fā)生所謂的“崩盤(pán)”現(xiàn)象。

首先從從政策上看，即使政府出臺(tái)了很多嚴(yán)厲的調(diào)控政策，可是存量個(gè)人多套房征房產(chǎn)持有稅的“靴子”一直沒(méi)有落地，甚至沒(méi)有提及——這被譽(yù)為打擊住房投機(jī)炒作的終極政策。原因在于：盡管中央政府已經(jīng)看到當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)發(fā)展不可持續(xù)性及其給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，但仍然不希望因房?jī)r(jià)下跌過(guò)大而引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)，政策的方針是“穩(wěn)中求進(jìn)”。

從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)， 2012年的調(diào)控政策不會(huì)有進(jìn)一步的趨緊，甚至局部會(huì)有寬松跡象。不久前，天津部份銀行開(kāi)始適度放松居民首套房貸利率。據(jù)媒體報(bào)道，工行、建行、中行等多家銀行在北京市場(chǎng)房貸松綁態(tài)勢(shì)也開(kāi)始顯現(xiàn)。不少銀行的貸款利率由原先的普遍上浮10%已經(jīng)回歸基準(zhǔn)利率，甚至有消息傳出，部份銀行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)還能獲得9折的優(yōu)惠利率。

可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)到底還是政策市。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，是中央所期望的；但如果下行到“崩盤(pán)”的境地，就不是中央樂(lè)見(jiàn)的了?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)因應(yīng)市場(chǎng)變化作出靈活調(diào)整。

其次，政策的變化會(huì)比較明顯地帶來(lái)市場(chǎng)的變化，或者說(shuō)，市場(chǎng)需求會(huì)在房地產(chǎn)下行過(guò)程中起到另一個(gè)支撐的作用。當(dāng)前市場(chǎng)急劇降溫，是政策和市場(chǎng)多重因素共同作用的結(jié)果。房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)2009、2010年的瘋漲，把剛性需求拒之門(mén)外，成了投機(jī)者的“樂(lè)土”，政策調(diào)控以來(lái)，“樂(lè)土”就成了“焦土”，同時(shí)，嚴(yán)格的“限購(gòu)令”也把部份改善型需求擋之門(mén)外。隨著價(jià)格的下行和政策的松綁，改善型需求、剛性需求會(huì)逐漸入市，對(duì)市場(chǎng)起到很好的支撐作用。

“被高房?jī)r(jià)壓抑了幾年的剛性需求，其需求是巨大的。”郭田勇表示，只要房?jī)r(jià)落到他們可承受的空間，他們就會(huì)出手。

房?jī)r(jià)下行是房地產(chǎn)回歸居住屬性的必由之路，而居住需求是巨大的，那些房子賣(mài)到“白菜價(jià)”的“崩潰論”是站不住腳的。

由此看來(lái)，2012年我國(guó)樓市總體將延續(xù)去年的趨勢(shì)進(jìn)一步降溫，房?jī)r(jià)和成交量都將有所回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向理性回歸。但同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速放緩壓力和多方博弈將影響政策的調(diào)整和執(zhí)行的力度，使得房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)冷中趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

平穩(wěn)發(fā)展可期

當(dāng)前樓市“量降價(jià)滯”的主要原因，是投資者們心中有一份“熱望”：樓市下行時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，一如往昔，企穩(wěn)后很快會(huì)展開(kāi)新一輪波瀾壯闊的行情。

但這一次，他們的希冀可能會(huì)落空了。

記者接觸的一位房地產(chǎn)大佬私下表示，房地產(chǎn)以往的“好日子”恐怕到頭了。房?jī)r(jià)下行一段時(shí)間后企穩(wěn)，走上的將是一條平穩(wěn)的市場(chǎng)復(fù)蘇之路。

首先，中央調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)，就是抑制投機(jī)需求，釋放居住需求，使房地產(chǎn)進(jìn)入長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道。房?jī)r(jià)無(wú)論是“大起”還是“大落”，都不符合中央的調(diào)控意圖。可以預(yù)見(jiàn)，中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)再重現(xiàn)之前以投資需求為主導(dǎo)的瘋狂。

其次，這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資吹起了很大泡沫，目前我們選擇的去泡沫化策略是以時(shí)間換空間，沒(méi)有幾年時(shí)間很難消化得掉。

雖然從去年開(kāi)始地產(chǎn)投資增速逐漸放緩，但市場(chǎng)供給并未因此而減少。

一方面庫(kù)存壓力依然很大。以北京為例，截止2011年末，北京商品住宅庫(kù)存接近13萬(wàn)套，按照平均每月成交量5498套計(jì)算，即使在不增加新庫(kù)存的情況下，消耗目前庫(kù)存也需要22個(gè)月，庫(kù)存消耗比達(dá)到了歷史高點(diǎn)。

另一方面，二手房天量的存量存在——這是幾年來(lái)房地產(chǎn)投資需求主導(dǎo)的后遺癥。據(jù)業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，北京已售房中，有將近4成握在投資客手中。這些投資客將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中充當(dāng)消極因素。當(dāng)房?jī)r(jià)下行時(shí)，按照市場(chǎng)規(guī)律，房地產(chǎn)商一旦開(kāi)始拋售庫(kù)存，必將傳導(dǎo)到投資客持有的二手房市場(chǎng)。一手房跌幅超過(guò)30%，時(shí)間超過(guò)2個(gè)月左右，二手房?jī)r(jià)格下滑就會(huì)大幅跟進(jìn)。

而當(dāng)市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)，這些人會(huì)毫不猶豫獲利了結(jié)。2012年房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大，住房實(shí)名制也可能逐漸落實(shí)，不僅住房保有環(huán)節(jié)成本加大，而且可能會(huì)追查購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資金來(lái)源。在整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)生改變的時(shí)候，只要有機(jī)會(huì)，這些投資客隨時(shí)都會(huì)出逃。

一邊是政策和市場(chǎng)需求的支撐，一邊是去泡沫化的痛苦歷程，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在穩(wěn)中消化泡沫、穩(wěn)中尋求發(fā)展。

調(diào)整與轉(zhuǎn)型

面對(duì)房地產(chǎn)政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境的變化，地方政府、房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)都要有清楚的認(rèn)識(shí)和清晰的應(yīng)對(duì)之策。

根據(jù)財(cái)政預(yù)算報(bào)告和相關(guān)材料顯示：2011年，北京市土地收入完成1233.68億元，完成年初預(yù)算1600億元的77.1%，根據(jù)2012年預(yù)算安排，按照國(guó)土局的估算，土地收入全年預(yù)計(jì)為900億元。而按照北京市財(cái)政局副局長(zhǎng)韓杰的解釋?zhuān)?011年北京市土地收入比2010年同比已經(jīng)下降了6.5%。

這是北京在2011年實(shí)施主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。難能可貴的是，北京依靠自身科技和文化創(chuàng)新的力量，在實(shí)施嚴(yán)厲的房地產(chǎn)和汽車(chē)調(diào)控政策的同時(shí)，依然保持8%的GDP增長(zhǎng)。

而北京的一些區(qū)縣在具體實(shí)施過(guò)程中，單純賣(mài)地已經(jīng)不納入他們的考量范圍，他們更關(guān)心的是，買(mǎi)地企業(yè)是否能夠帶來(lái)具體的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，能否帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展、解決就業(yè)、增加稅收、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)等軟條件。

由此可見(jiàn)，北京市政府已經(jīng)主動(dòng)調(diào)整發(fā)展思路，不糾結(jié)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，將挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為機(jī)遇，著力于創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型邁出了堅(jiān)實(shí)的一步，客觀上對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性正在減弱。

這是地方政府因應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境變化而提前做出的主動(dòng)調(diào)整。

“地方政府越早減弱對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，就越能在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中占領(lǐng)先機(jī)、占據(jù)主動(dòng)”，郭田勇表示，北京由于在2011年主動(dòng)調(diào)控，大大減輕了今年房地產(chǎn)下行所帶來(lái)的壓力。

2012年房地產(chǎn)下行已經(jīng)是大概率事件。在政策調(diào)控下，必然要死掉一大批房地產(chǎn)商，只有優(yōu)秀的房地產(chǎn)商才能脫穎而出。

房地產(chǎn)商恐怕要摒棄過(guò)去一些東西才能適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。他們需要遠(yuǎn)離暴利的幻想，樹(shù)立創(chuàng)造價(jià)值的理念，轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，以品牌和服務(wù)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，提高市場(chǎng)效率。同時(shí)，在經(jīng)歷了此次調(diào)控后，房地產(chǎn)商更多動(dòng)力加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高其服務(wù)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。在貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，我們還應(yīng)注意到房地產(chǎn)行業(yè)去泡沫化過(guò)程中對(duì)我國(guó)金融業(yè)尤其是銀行業(yè)可能造成的沖擊，提前做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作。

隨著政策的貫徹執(zhí)行以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步降溫，一方面，房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)愈發(fā)困難，銀行房地產(chǎn)貸款將面臨較高的信用風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)下行對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)如鋼材、水泥產(chǎn)業(yè)等也將產(chǎn)生較大影響，這些行業(yè)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨著房地產(chǎn)行業(yè)蕭條而增大。除此之外，還有部分銀行資金通過(guò)民間借貸市場(chǎng)和其他房地產(chǎn)融資工具間接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些資金都可能因房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑而遭受損失。

房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，使得房地產(chǎn)泡沫被逐漸擠出，構(gòu)建在投機(jī)需求之上的房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮必將破滅，而這必定會(huì)對(duì)金融體系產(chǎn)生沖擊。對(duì)政府而言，與其出手救市，不如將房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫當(dāng)作對(duì)我國(guó)銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)的考驗(yàn)，提前采取風(fēng)險(xiǎn)防控措施，從而使銀行業(yè)有充足的能力對(duì)抗房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。