房價下行趨勢下“剛需族”購房境況分析

劉祥錕 汪洋 曹銳 王子豪

【摘要】限購令出臺以來，全國房地產(chǎn)市場的住房成交量普遍減少，房價下行日趨明顯。隨之而來的是房地產(chǎn)投資者和投機(jī)者逐漸退出市場，相當(dāng)一部分地產(chǎn)泡沫被擠出，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商把越來越多的目光集中在“剛需族”身上，他們也逐漸成為樓市的主力軍。在此情況下，“剛需族”的購房境況成為關(guān)注焦點(diǎn)，本文通過對房地產(chǎn)商及“剛需族”兩方面的調(diào)研得到相關(guān)數(shù)據(jù)資料并通過初步分析總結(jié)出“剛需族”當(dāng)前的購房境況，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】房價下行 “剛需族” 購房境況

一、引言

房地產(chǎn)市場是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資快速增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2010年起，政府對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行改革。一方面房地產(chǎn)商運(yùn)用各種方法促進(jìn)房價的上漲，另一方面中央政府打壓房價的決心異常堅(jiān)決，“國八條”、“限購令”等相關(guān)政策的出臺便是有力的證據(jù)。而在這樣的房地產(chǎn)市場中，有這樣一群特殊的人群，他們有著強(qiáng)烈的購房愿望，但由于資金因素的限制他們對于購房十分謹(jǐn)慎，他們更加關(guān)心最新的房地產(chǎn)政策和房價的變化，同時他們也是房價下行時最有潛力的購房者，這一特殊群體便是“剛需族”。本文以“剛需族”購房境況及其購房前景為研究出發(fā)點(diǎn)，圍繞房地產(chǎn)商與“剛需族”的供求關(guān)系，深入調(diào)查研究房地產(chǎn)商當(dāng)前銷售策略是否契合“剛需族”的需要，以達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目標(biāo)。

二、調(diào)研問卷數(shù)據(jù)分析

（一）受調(diào)查者的基本信息

當(dāng)前政府嚴(yán)控房地產(chǎn)政策將維持“穩(wěn)中微調(diào)”基調(diào)，商品住宅市場整體低迷格局持續(xù)，供需結(jié)構(gòu)調(diào)整使價格首現(xiàn)跌幅。在此背景下，我們在設(shè)計(jì)調(diào)查問卷上時首先對受調(diào)查者擁有的房屋狀況以及他們對現(xiàn)行房價的意見進(jìn)行了了解。從表1中可以看出，購房人群以改善型住房和婚房為主，各占42%和28%，保障房及首次置業(yè)則相對較少，占總比的9%和7%，另外11%的購房人群具有其他方面需求。就調(diào)查中的數(shù)據(jù)不難看出，房地產(chǎn)市場的主力軍仍是手中握有一定資本的人群。當(dāng)談到對于未來房價的預(yù)期，受訪者有44%的人認(rèn)為變動幅度不大，32%的居民對此沒有定論，21%的人認(rèn)為會持續(xù)下跌，3.4%的居民認(rèn)為會大幅反彈，可見大部分購房者對于未來房價的預(yù)期很樂觀。這也反映了政府的政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場上具有一定的積極作用。

表1 受調(diào)查者的基本信息

所述購房人群 人數(shù) 比例 對現(xiàn)在房價價位評價 人數(shù) 比例

首次置業(yè)人員 27 6.8% 偏低 0 0%

婚房 112 27.9% 可以接受 21 5.3%

異地創(chuàng)業(yè)人群 8 2% 偏高 184 45.9%

保障房 35 8.8% 過高 195 48.7%

改善性住房需求者 166 41.6%

投資房地產(chǎn) 6 1.4%

其他 46 11.4%

（二）近期已購房人群的情況調(diào)查

對于近期已經(jīng)購房的人群，我們主要從以下三個方面進(jìn)行調(diào)查。（1）購房的原因。（2）購房的依據(jù)。（3）購房后所面臨的主要問題。

從調(diào)查的結(jié)果（表2）中可以看出，有71%的人群是由于生活所需不得不買房，29%的人群則因害怕房價上漲而買房，雖然購房人群多以生活所需為主，但房價仍然是很多人購房面臨的首要問題，這也正是房地產(chǎn)市場的癥結(jié)所在。對于購房的依據(jù)這一選項(xiàng)，在受訪的人群中，選擇前三個選項(xiàng)的大致相當(dāng)，均為50%左右。選擇“所處地段”所占的比例最高為53%，無人選擇“從眾跟風(fēng)”。可以看出人們對地段以及設(shè)施要求逐漸提高，更加說明人們追求優(yōu)質(zhì)生活的夙愿。至于人們購房后所面臨的主要問題，選擇“綠化程度”、“房間設(shè)計(jì)”的受訪者所占比例較大，分別為28.6%和17.6%，選擇“其他”的人數(shù)較少，僅為3%。可以看出人們對于生活質(zhì)量的要求較高，對于周邊環(huán)境以及家居環(huán)境的在意程度普遍提高。

表2近期已購房人群的情況調(diào)查

購房原因 生活所需 害怕房價繼續(xù)上漲

人數(shù) 107 43

比例 71.2% 28.8%

購房主要依據(jù) 價格高低 所處地段 軟硬件配套設(shè)施 從眾跟風(fēng)

人數(shù) 48 53 49 0

比例 32% 35.3% 32.7% 0%

所購房主要問題 綠化程度 人文氣氛 物業(yè)管理 安全防范 房間設(shè)計(jì) 公共設(shè)施缺乏 房屋質(zhì)量 其他

人數(shù) 43 12 17 11 26 23 9 5

比例 28.6% 8.1% 11% 7.3% 17.6% 15.2% 5.8% 3%

（三）近期未購房

當(dāng)調(diào)查近期未購房的受訪者時，我們?nèi)詮奈促彿康脑驈陌l(fā)，隨后又繼續(xù)調(diào)查了為購房人群的選房依據(jù)以及他們對房地產(chǎn)商的促銷期望。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果（表3）可以清楚的看到，對于未購房的原因，在受訪者中，絕大多數(shù)選擇了“無合適的房子”，這占到了總數(shù)的71.1%，僅有2.6%的受訪者選擇了“茫然，不知是否出手”。這說明目前所售樓房的條件并不十分符合“剛需族”的意愿 ，并且大部分的購房者擁有相對充足的資金。從選房的依據(jù)來看，半數(shù)人選擇了“所處地段”，而“軟硬件設(shè)施”、“價格高低”也分別占到了20%和30%，無人選擇“從眾跟風(fēng)”。這也說明了購房者未來購房預(yù)期仍較為關(guān)注地段等“軟條件”。從而“軟條件”也是房地產(chǎn)商應(yīng)該著重改善和發(fā)展的地方。至于最后一個問題，促銷方面的期望，在受訪者中超過大半選擇了“價格方面”占總數(shù)的74%，也有18%的受訪者選擇了“配套設(shè)施方面”，僅有8%選擇了“日后物業(yè)等服務(wù)方面”。說明價格方面的優(yōu)惠措施更能吸引購房者，售樓方可考慮在此方面加大促銷力度。為消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價廉的房源。

表3調(diào)查近期未購房的受訪者

未購房原因 資金缺乏貸款困難 無合適的房子

人數(shù) 43 178

比例 17.2% 71.1%

未購房原因 資金缺乏貸款困難 無合適的房子

人數(shù) 43 178

選房依據(jù) 價格高低 所處地段

人數(shù) 80 110

比例 20% 50%

選房依據(jù) 價格高低 所處地段

人數(shù) 80 110

促銷期望方面 價格方面 配套設(shè)施方面 日后物業(yè)等服務(wù)方面

人數(shù) 185 45 20

比例 74% 18% 8%

三、結(jié)論與建議

本文基于對武漢、隨州、日照的調(diào)查分析，得出以下結(jié)論及建議：

（一）“剛需族”方面

首先，“剛需族”切忌跟風(fēng)盲目購房，更不能為了攀比等因素做出錯誤的決定，其應(yīng)該對自己的資金量以及所看重的房屋條件有清晰的了解并清楚看待地產(chǎn)商的優(yōu)惠打折措施，從而進(jìn)行合理選址，在深思熟慮后再做出適合自己的決定。同時，“剛需族”也應(yīng)避免過渡樂觀的預(yù)期，盡量避免盲目等待樓市大幅下降，而應(yīng)該在價位合理?xiàng)l件合適的情況下進(jìn)行購房抉擇。對于戶型和選址方面，適合居住是“剛需族”購房最應(yīng)該看重的因素，“剛需族”應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力對所能支付的戶型進(jìn)行篩選，并根據(jù)自己認(rèn)為較為重要的因素進(jìn)行選址，可從公共設(shè)施、綠化程度、文化氣氛、交通便利以及物業(yè)等方面進(jìn)行全面考慮。

（二）地產(chǎn)商方面

由于一系列的購房政策打壓，樓市出現(xiàn)冬天，相繼出現(xiàn)房價連續(xù)下跌情況，在此情況下投資投機(jī)者被大量擠出，對于房地產(chǎn)商來說，“剛需族”逐漸成為購房的主力軍。然而經(jīng)過前段時間幾番樓市的波折，“剛需族”的購房日趨理性，明白自己的購房需求應(yīng)該如何滿足，也知道什么樣的產(chǎn)品適合自己，諸如前幾年的搶購、跟風(fēng)、攀比購房現(xiàn)象出現(xiàn)頻率越來越低，對此，房地產(chǎn)商應(yīng)該調(diào)整自己的售房策略，以期能夠安全過冬。

地產(chǎn)商可以對此做出相應(yīng)的打折優(yōu)惠措施并在選址等方面對售樓策略進(jìn)行調(diào)整。同時，在樓房的“軟實(shí)力”方面，綠化程度的提高、房間設(shè)計(jì)的改善以及增加公共設(shè)施等方式都有助于銷售樓房。不僅如此，日后地產(chǎn)商在選址和樓房設(shè)計(jì)方面應(yīng)更多考慮“剛需族”的實(shí)際情況，建造出適合不同類別“剛需族”人群所需的樓房。在宣傳力度方面，地產(chǎn)商應(yīng)著重針對“剛需族”的實(shí)際需求，將自己樓房的相關(guān)亮點(diǎn)展現(xiàn)出來，讓購房者能清楚看到與自己需求相符合的住房條件。

（三）政策方面

針對目前“剛需族”的處境，相關(guān)政策部門應(yīng)通過政策制定等手段在打壓房價的同時解決“剛需族”的購房問題。在貸款限制方面，相關(guān)部門應(yīng)針對不同群體制定不同的方案，對于首次購買生活住房等人群應(yīng)適當(dāng)降低貸款難度以及貸款利息，鼓勵他們針對自己的需求適時購房。同時，應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度并提供正確的導(dǎo)向，防止“剛需族”盲目等待樓市探底。

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作者簡介：劉祥錕(1992-)，男，漢族，山東日照人；汪洋（1994-），男，漢族，湖北隨州人；曹銳（1993-），男，漢族，湖北黃岡人；王子豪（1993-），男，漢族，山東日照人；均就讀于中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院，研究方向：金融學(xué)。

（責(zé)任編輯：唐榮波）