深康佳:業(yè)績(jī)走出低谷 游資借機(jī)炒作

楊陽(yáng)

更新單元規(guī)劃獲原則通過(guò)的消息吹皺一池春水。

自5月3日公告相關(guān)信息以來(lái)，深康佳A（000016）股價(jià)徹底被激活：目前該股累積上漲近14％，換手率也明顯增加。根據(jù)安信證券的判斷，在經(jīng)歷了2011年的業(yè)績(jī)低谷后，2012年有望好轉(zhuǎn)。然而想要以現(xiàn)有的業(yè)績(jī)支撐起近120倍的動(dòng)態(tài)市盈率，卻并非易事。

市場(chǎng)炒作的背后更多的恐怕是公司總部廠區(qū)變?yōu)樯虡I(yè)用地性質(zhì)后所蘊(yùn)含的巨大商業(yè)價(jià)值。根據(jù)此前研究員的預(yù)計(jì)，綜合蓋成寫字樓后康佳總部大廈每年將約可為公司貢獻(xiàn)超過(guò)1億元的利潤(rùn)。由于康佳在公告中稱“方案尚需報(bào)深圳市政府有關(guān)部門審批”、“該事項(xiàng)對(duì)公司的影響尚具有不確定性?！庇钨Y目前的拉抬股價(jià)行為頗有些“望梅止渴”的意味。

更新計(jì)劃項(xiàng)目終獲進(jìn)展

5月3日，深康佳A發(fā)布關(guān)于申報(bào)城市更新計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)展情況的公告稱，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)近日下發(fā)復(fù)函，《南山區(qū)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)更新單元規(guī)劃》已經(jīng)深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)審批并獲原則通過(guò)。《更新單元規(guī)劃》確定的功能定位及改造目標(biāo)為集研發(fā)、辦公、商業(yè)等多元功能為一體的城市綜合體。復(fù)函原則同意《更新單元規(guī)劃》的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：拆遷用地面積為37251.8平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積為37251.8平方米，計(jì)容積率建筑面積為26萬(wàn)平方米。

伴隨著公告的發(fā)布，深康佳A二級(jí)市場(chǎng)上走出一波加速上漲的行情：公告前一日股價(jià)即有所異動(dòng)，上漲4.34％；公告當(dāng)日漲幅1.94％；此后該股延續(xù)升勢(shì)，并于5月15日創(chuàng)下4.28元的反彈新高，自5月以來(lái)該股最高漲幅達(dá)23.41％。股價(jià)上漲的背后推手正是總部廠區(qū)改造將為公司帶來(lái)潛在收益。

事實(shí)上，早在2010年3月6日深康佳A就曾發(fā)布公告稱，總部廠區(qū)更新單元已被納入深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)擬定的《2010年城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案。時(shí)隔兩年之久，該事項(xiàng)終獲重大進(jìn)展。

據(jù)了解，康佳總部位于深圳市南山區(qū)深南大道9008號(hào)，位置非常優(yōu)越。2010年中信證券研究員曾對(duì)康佳總部地塊的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行過(guò)估算。按當(dāng)時(shí)距離康佳總部較近的其他商業(yè)大廈租金情況3元/平方米·天測(cè)算，若建成20萬(wàn)平方米寫字樓全部租出，則每年可獲得租金收入約2.19億元。中信證券研究員認(rèn)為，“寫字樓的成本主要由土地成本和建安成本構(gòu)成。由于康佳土地使用期限截至2015年，同時(shí)土地的來(lái)源為政府劃撥，并無(wú)成本，預(yù)計(jì)獲得土地仍需走招拍掛的流程，但康佳應(yīng)該能獲得土地使用權(quán)，土地成本也會(huì)比市場(chǎng)成本低出很多?！睋?jù)測(cè)算，綜合蓋成寫字樓后康佳總部大廈的租金每年約可為公司貢獻(xiàn)1.35億元，每股收益0.11元，若按商業(yè)地產(chǎn)約20倍的估值水平，約合每股價(jià)值2.2元。東海證券研究員也持有相同觀點(diǎn)，其認(rèn)為“如開(kāi)發(fā)寫字樓，按保守月租金每平米120元計(jì)算，每年凈利潤(rùn)高達(dá)1億元；如開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，保守按總面積3萬(wàn)平米、月租金每平米300元計(jì)算，每年凈利潤(rùn)也高達(dá)1億元。”

記者注意到，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間的推移，目前康佳總部附近的商業(yè)大廈租金都有不同的提升，因此保守估值其每年為康佳帶來(lái)的凈利潤(rùn)都將在1億元以上，按目前公司12億的總股本計(jì)算，為公司貢獻(xiàn)的收益將在0.1元以上。

2012年業(yè)績(jī)走出低谷

作為一家老牌家電公司，康佳近年來(lái)在CRT向平板電視轉(zhuǎn)換的彩電技術(shù)變革中由于技術(shù)轉(zhuǎn)型落后于市場(chǎng)步伐，導(dǎo)致盈利水平急劇下降，2011年步入業(yè)績(jī)低谷。

公司年報(bào)顯示，2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入162億元，同比下滑5％；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.5億元，同比下滑70％；每股收益0.02元。業(yè)績(jī)不理想一方面在于公司彩電新產(chǎn)品推出速度慢。2011年彩電市場(chǎng)共有1066個(gè)新產(chǎn)（上接64頁(yè)）品上市，康佳推出新產(chǎn)品37種，占比僅為3%；另一方面，面對(duì)智能手機(jī)的快速滲透，公司推出的智能手機(jī)產(chǎn)品尚不具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)智能手機(jī)運(yùn)營(yíng)商渠道銷售對(duì)公司的傳統(tǒng)銷售渠道造成一定沖擊。從分產(chǎn)品來(lái)看也能印證這一結(jié)論，公司2011年彩電和手機(jī)收入都出現(xiàn)下滑，分別下滑4.33％和32.81％，僅有白電收入增長(zhǎng)8.95％?！昂诵臉I(yè)務(wù)盈利能力較弱?！比A泰證券研究員張洪道對(duì)公司這樣評(píng)價(jià)道。

所幸的是，公司2012年一季報(bào)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。報(bào)告期實(shí)現(xiàn)收入34.76億元，同比增長(zhǎng)4.07％；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)1037萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)113.33％。安信證券分析師衡昆表示，“從單季度收入增速來(lái)看，公司在2011 年年中對(duì)彩電體系的營(yíng)運(yùn)架構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整后，實(shí)現(xiàn)了研、產(chǎn)、供、銷的策略一體化，收入增速正在從歷史的低谷逐步恢復(fù)，2012年一季度實(shí)現(xiàn)4%的增長(zhǎng)，說(shuō)明公司在經(jīng)過(guò)調(diào)整后正在逐步回歸正常增長(zhǎng)軌道?！?/p>

華泰證券預(yù)計(jì)康佳2012-2014年EPS分別為0.04元、0.07元和0.10元，對(duì)應(yīng)PE為95.90倍、51.57倍和34.56倍，給予“觀望”投資評(píng)級(jí)；安信證券則預(yù)計(jì)EPS為0.16元、0.17元和0.18元，對(duì)應(yīng)的PE分別為21倍、20倍和19倍。維持“增持”的投資評(píng)級(jí)，6個(gè)月目標(biāo)價(jià)4.50元。

對(duì)于深康佳未來(lái)幾年業(yè)績(jī)的預(yù)測(cè)券商分歧如此之大，實(shí)則反映出對(duì)公司未來(lái)前景存在一定的不確定性。不過(guò)，即使按安信證券樂(lè)觀的4.50元目標(biāo)來(lái)看，離目前公司的股價(jià)也僅有不到10％的空間了。