完善個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策探析

近年來(lái)，隨著房地市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，二手房交易日益活躍。由于涉及范圍廣，征收的稅種多，特別是國(guó)家為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控，對(duì)二手房中的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策調(diào)整頻繁，執(zhí)行難度加大，容易產(chǎn)生征管漏洞，增加執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步完善二手房尤其是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策迫切緊要。

一、蘇北縣區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.交易量快速增長(zhǎng)。近年來(lái)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口選擇進(jìn)城置業(yè)，部分經(jīng)濟(jì)能力有限的人把目光放在了二手房市場(chǎng)。同時(shí)一些城鎮(zhèn)居民隨著經(jīng)濟(jì)能力的提高，改善居住環(huán)境賣(mài)掉舊房重購(gòu)新房，或者投資、投機(jī)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，二手房尤其是個(gè)人住房交易日益活躍。

2.轉(zhuǎn)讓類(lèi)型種目繁多?？h區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的房源類(lèi)型有商品房、自建(包括自己出(投)資建設(shè))房、房改房、單位集資房、安居房等，其中以商品房及自建房為主。

3.無(wú)規(guī)范的交易市場(chǎng)?？h域內(nèi)的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓主要是通過(guò)中介服務(wù)所發(fā)布房源信息，基本上無(wú)價(jià)格信息，在交易雙方實(shí)地查看住房狀況后，“價(jià)格面議”。交易私下進(jìn)行，真實(shí)價(jià)格和付款信息通常難以為房管、地稅等第三方掌握。

4.缺少專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。大部分縣城均還沒(méi)有規(guī)范的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)價(jià)格的確定主要還是依據(jù)部分同類(lèi)二手房?jī)r(jià)格以及個(gè)人喜好決定。

二、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策解析

近年來(lái)，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控，總局先后下發(fā)了一系列的稅收政策文件，重點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行了調(diào)整，政策日益復(fù)雜。從征管實(shí)踐來(lái)看主要，主要存在以下幾個(gè)難點(diǎn)。

1.房屋計(jì)稅價(jià)格核定難。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中納稅人組供虛假的交易合同現(xiàn)象比較常見(jiàn)。對(duì)申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，以及單位或個(gè)人將房屋無(wú)償贈(zèng)與他人的，需要由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)(2007]33號(hào))規(guī)定了幾種確定納稅人的最低計(jì)稅價(jià)格的途徑。即：由地稅機(jī)關(guān)制定房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法，公正合理地核定；參照當(dāng)?shù)卣嫉牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易指導(dǎo)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)確定；參照房地產(chǎn)交易資金托管金額或者網(wǎng)上報(bào)價(jià)確定；參照信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格確定。然而，目前部分地稅部門(mén)基本未建立房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法，縣區(qū)內(nèi)基本上不具備可供參照的房屋價(jià)格信息，也沒(méi)有相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

2.普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)難。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的普通住房與非普通住房的劃分，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足的條件之一是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”。目前，各級(jí)地稅部門(mén)制定的具體標(biāo)準(zhǔn)中，均延續(xù)相同表述，未有任何突破。對(duì)住宅小區(qū)之外( 舊城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民(農(nóng)民)居住區(qū))的房屋是否參照“建筑容積率在1.0以上"的規(guī)定執(zhí)行，沒(méi)有明確。

3.自建房的界定標(biāo)準(zhǔn)難。個(gè)人自建自用普通住房，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)如何準(zhǔn)確界定自建自用住房，總局一直未制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。不同的界定標(biāo)準(zhǔn)，異致部分個(gè)人自建自用普通往房轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)差別較大。

4.唯一住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)難?！敦?cái)政部、國(guó)稅總局住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅(2010)94號(hào))規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1999] 278號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。上述兩個(gè)文件表明，契稅和個(gè)人所得稅關(guān)于唯一住房認(rèn)定的地域范圍和家庭成員范圍不完全相同。實(shí)踐中，不但認(rèn)定難度大，而且容易混淆。

三、對(duì)完善個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策的幾點(diǎn)建議

1.建立、健全房屋計(jì)稅價(jià)格管理制度。各級(jí)地稅部門(mén)應(yīng)從建立和完善房屋計(jì)稅價(jià)格管理辦法入手，制定管理制度， 在合理確定不同類(lèi)別的標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，結(jié)合房屋樓層、年限折舊、土地使用權(quán)性質(zhì)及綠化、朝向裝修交通、周邊環(huán)境等相關(guān)因素過(guò)行修正，確保公平、科學(xué)、合理確定納稅人的房屋交易價(jià)格。

2.完善普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)文件，將住宅小區(qū)之外(包括老城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng))的各種住房類(lèi)型一并納入“建筑容積率在1.0以上”的認(rèn)定條件，并將普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)覆蓋到所有區(qū)域內(nèi)的所有住房類(lèi)型，避免政策執(zhí)行混亂。

3.明確自建自用房的界定標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)人自建自用住房至少應(yīng)同時(shí)符合以下兩個(gè)條件，即：須經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)為個(gè)人的住宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售時(shí)享受免征營(yíng)業(yè)稅的住房?jī)H限于一套。因此，對(duì)個(gè)人自建自用住房的界定，應(yīng)明確為包括符合一定條件的自己出資建設(shè)并自用一定年限的住房，將部分居民(農(nóng)民)轉(zhuǎn)讓的自建自用普通住房納入營(yíng)業(yè)稅減免范圍。

4.規(guī)范統(tǒng)一唯一住房認(rèn)定的范圍。隨著房管部門(mén)房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的建立完善，對(duì)個(gè)人“唯一住房”的認(rèn)定將更加準(zhǔn)確。因此，對(duì)契稅和個(gè)人所得稅在認(rèn)定家庭唯一住房的地域范圍和家庭成員范圍應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一?，F(xiàn)有條件下，可將地域范圍統(tǒng)一為全省范圍內(nèi)；將家庭成員范圍統(tǒng)一為購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，便于基層稅務(wù)部門(mén)實(shí)踐操作。

（作者簡(jiǎn)介：龔光明（1975.6-），男，江蘇省鹽城人，注冊(cè)稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師，本科，江蘇省響水縣地方稅務(wù)局，研究方向：稅務(wù)征管。）