失控的購(gòu)物中心

荊寶潔

13億人口究竟需要多少購(gòu)物中心?當(dāng)天津的項(xiàng)目面積直逼巴黎，當(dāng)平均兩個(gè)人要支撐起一平方米的購(gòu)物中心面積……是誰(shuí)在瘋狂地推動(dòng)這次大躍進(jìn)?躍進(jìn)之后，誰(shuí)又來(lái)承擔(dān)崩潰的后果?

大躍進(jìn)

陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)有限公司總裁助理李睿最近為項(xiàng)目選址十分頭疼。他向記者抱怨：“或許你正在集中精力打造一個(gè)社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心，但不遠(yuǎn)處馬上就會(huì)有體量巨大的購(gòu)物中心冒出來(lái)，帶來(lái)惡性的競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

他也知道，這股潮流源于住宅被“限購(gòu)”，投資商們將熱情傾注到了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)上，尤其是一些大型購(gòu)物中心。

據(jù)世邦魏理仕(XBRE)的數(shù)據(jù)，全球面積最大的3個(gè)在建購(gòu)物中心都在中國(guó)，此外，在建購(gòu)物中心規(guī)模排名前十的城市中，中國(guó)占了8個(gè)。

天津在購(gòu)物中心建設(shè)方面是全世界最繁忙的城市。天津目前約有16個(gè)在建的購(gòu)物中心項(xiàng)目，面積總和達(dá)245萬(wàn)平方米，相當(dāng)于20個(gè)北京的新光天地，大于巴黎和莫斯科外其他任何一個(gè)歐洲城市現(xiàn)有購(gòu)物中心的面積總和。

工業(yè)城市沈陽(yáng)的購(gòu)物中心建設(shè)排名全球第二位。沈陽(yáng)也是中國(guó)對(duì)俄羅斯、日本以及朝鮮和韓國(guó)貿(mào)易的中心，目前有18個(gè)購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目在建，總面積218萬(wàn)平方米。

成都是全球第三大忙于建設(shè)購(gòu)物中心的城市。2011年底，成都的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已突破100個(gè)，大多數(shù)體量都在10萬(wàn)平方米以上；未來(lái)兩年，成都還將有1000萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市，以成都加上周邊區(qū)縣的1000多萬(wàn)人口，光新建的商業(yè)項(xiàng)目，人均就達(dá)一平方米。

成都零售商協(xié)會(huì)、成都理工大學(xué)商學(xué)院共同發(fā)布的《2011年成都零售業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年，成都1萬(wàn)平方米及以上大型賣場(chǎng)增加明顯，達(dá)53.3萬(wàn)平方米，增幅達(dá)23.3％。成都已形成六大商圈：它們分別是春鹽商圈、金沙光華商圈、建設(shè)路商圈、沙灣商圈、紅牌樓商圈和天府新城商圈。其中，春鹽商圈已聚集22個(gè)5000平方米以上大型賣場(chǎng)。

不光是省會(huì)城市，這樣的建設(shè)狂潮還在一些小城市里上演。廣東惠州，一個(gè)常住人口僅115萬(wàn)的城市里，大型購(gòu)物中心的總建筑面積超過(guò)了60萬(wàn)平方米。這意味著平均兩個(gè)人要支撐起一平方米的購(gòu)物中心面積。并且，隨著城市外擴(kuò)和舊城改造的啟動(dòng)，還有多個(gè)新購(gòu)物中心在規(guī)劃或建設(shè)之中。

“可能風(fēng)險(xiǎn)就在眼前。同一個(gè)商圈，即使是城區(qū)公認(rèn)最好的商圈，有的購(gòu)物中心生意紅火，有的門庭冷落，有的購(gòu)物中心幾經(jīng)折騰，仍然在虧損線掙扎?！崩铑Ｕf(shuō)，“光有錢建設(shè)是不夠的，投資者必須對(duì)建成后的運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)有足夠的評(píng)估?！?/p>

瘋狂的推動(dòng)者

盡管網(wǎng)購(gòu)大潮洶涌，新首富萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林還是很看好體驗(yàn)式消費(fèi)中心在未來(lái)的發(fā)展，這亦是支撐萬(wàn)達(dá)近些年來(lái)快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)理念。擅于把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的王健林看到，國(guó)家“十二五”規(guī)劃提出，從2011年到2015年，中國(guó)消費(fèi)零售總額要從15萬(wàn)億元增長(zhǎng)到30萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)15％以上，大大高于GDP增長(zhǎng)速度。“這么大規(guī)模的增長(zhǎng)靠什么實(shí)現(xiàn)?完全靠原有消費(fèi)模式肯定不行，要?jiǎng)?chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，大力發(fā)展體驗(yàn)型消費(fèi)。”王健林說(shuō)。

萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張速度已不可復(fù)制。2012年，萬(wàn)達(dá)將在全國(guó)新開業(yè)18個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是商業(yè)綜合體，每建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都包含百貨商場(chǎng)。

高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍也向記者提到，住宅限購(gòu)導(dǎo)致投資者投資熱情轉(zhuǎn)移。諸如萬(wàn)科、首創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等品牌房企，紛紛加大或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)科集團(tuán)高層曾公開表示，未來(lái)5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20％。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫在參加“尋找高和睿，尋找投資價(jià)值洼地”房地產(chǎn)投資趨勢(shì)論壇時(shí)表示，“2008年以后，所有國(guó)家治理經(jīng)濟(jì)衰退的方法就是一條，不斷地印鈔票。而中國(guó)城市化的動(dòng)力，推動(dòng)了人口和資金的聚集，這是對(duì)房地產(chǎn)最大的支持，而且是長(zhǎng)期的?！绷硗?，資金要尋找出口，商業(yè)地產(chǎn)便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。盈石資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理許大金告訴記者，出讓商業(yè)用地所帶來(lái)的附加值更高，但許多商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商主動(dòng)要求建設(shè)。一位外地開發(fā)商與北京某郊區(qū)談判土地事宜，地方政府提出的要求是，商業(yè)要占一半的面積。

總投資達(dá)70億元的天津銀河國(guó)際購(gòu)物中心的投資商是天津城投集團(tuán)。該集團(tuán)的負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者無(wú)奈地說(shuō)，公司此前并無(wú)太多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但“天津市政府很重視這個(gè)項(xiàng)目，主動(dòng)找到城投公司，(要求他們)作為國(guó)企，必須做好(這個(gè)項(xiàng)目)。”

過(guò)剩隱憂

如果正在建設(shè)的購(gòu)物中心大潮，主要不是源于消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)的推動(dòng)，而是更多受地方政府、投資者主觀判斷的影響，過(guò)剩隱憂是否在所難免?

國(guó)際知名的商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)萊坊對(duì)此提出疑慮。該機(jī)構(gòu)去年底發(fā)布的一份報(bào)告稱，中國(guó)部分區(qū)域的零售物業(yè)(包括購(gòu)物中心)，已初露過(guò)度建設(shè)跡象。而物業(yè)方可能通過(guò)招攬普通商戶來(lái)填補(bǔ)空缺，將對(duì)其他商戶造成毀滅性打擊。

這份題為《聚焦中國(guó)零售商業(yè)2011》的報(bào)告直言，購(gòu)物中心“大未必佳”。報(bào)告提到，中國(guó)二線城市每個(gè)購(gòu)物中心的平均面積約為80000平方米，比一線城市近68000平方米的平均體量高出18％以上。重慶和哈爾濱的購(gòu)物中心平均面積更是分別達(dá)到了99724平方米和95540平方米。香港只有6個(gè)購(gòu)物中心面積超過(guò)100000平方米，且大都是分期開發(fā)。

供過(guò)于求最直接的影響，是空置率的上升和租金下滑。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2012年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，天津和北京由于大量新增供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)空置率分別上升至13.55和12.6％，沈陽(yáng)、西安、重慶的租金均小幅下滑。高力國(guó)際報(bào)告稱，一季度廣州市大型購(gòu)物中心空置率上漲至11％，首層租金則環(huán)比下降1.4％。

在一線做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的開發(fā)商們，感受到的壓力來(lái)自于招商環(huán)節(jié)，及商業(yè)地產(chǎn)人才的短缺。李睿告訴記者，由于購(gòu)物中心擴(kuò)張?zhí)?，一些商?chǎng)開業(yè)初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的進(jìn)駐。類似于ZARA、優(yōu)衣庫(kù)、HM在國(guó)外不是很強(qiáng)勢(shì)的快時(shí)尚品牌，在國(guó)內(nèi)卻表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。而商業(yè)地產(chǎn)的人才也頻頻遭遇面臨被挖角的過(guò)程?！耙粋€(gè)成熟的、能獨(dú)當(dāng)一面的商業(yè)地產(chǎn)人才，往往需要5年才能培育出來(lái)，但是還沒(méi)到5年，許多人就已經(jīng)被挖走了。”李睿對(duì)此表示無(wú)奈。

不過(guò)，世邦魏理仕亞洲公司執(zhí)行總裁賽巴斯蒂安·斯基夫說(shuō)，乍一看全中國(guó)在建項(xiàng)目的數(shù)量似乎是過(guò)剩建設(shè)的“可怕”征兆，但仔細(xì)審視會(huì)發(fā)現(xiàn)，這是在長(zhǎng)期不足之后的追趕。與京滬和其他大城市相比，中國(guó)二線城市購(gòu)物中心稀少。目前的開發(fā)速度將使中國(guó)人均零售面積追平其他亞洲城市，仍落后于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

張良軍認(rèn)為，雖然肌總量上看，中國(guó)仍需要大量的購(gòu)物中心，但由于過(guò)于集中建設(shè)，且缺乏完善的前期市場(chǎng)研究，后期的招商也不盡如人意，這可能導(dǎo)致一些項(xiàng)目因?yàn)檎凶獠簧贫斐墒　Ｒ嗫赡艹霈F(xiàn)一些爛尾項(xiàng)目。

許大金也認(rèn)為，“過(guò)于集中的供應(yīng)量，對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的波動(dòng)在所難免?！彼e例說(shuō)，奧運(yùn)會(huì)之前，北京的商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)，結(jié)果空置率大幅增加，市場(chǎng)用了3年時(shí)間才逐漸消化。許大金和李睿共同指出了沈陽(yáng)購(gòu)物中心面臨著過(guò)剩的危險(xiǎn)。李睿認(rèn)為，這些城市將會(huì)是開發(fā)商謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市。

樂(lè)天瑪特西南區(qū)超市拓展總監(jiān)李澤韜對(duì)記者表示，韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)很看好中國(guó)的市場(chǎng)，但在選址時(shí)發(fā)現(xiàn)，如位于成都的一些商業(yè)物業(yè)，雖然打著城市綜合體的旗號(hào)，實(shí)際的商業(yè)面積卻很小，部分開發(fā)商所做的項(xiàng)目并不符合租戶的需求。

直到現(xiàn)在，仍有一些失敗的商業(yè)地產(chǎn)在掙扎中。2008年開業(yè)的沈陽(yáng)百聯(lián)購(gòu)物中心，開業(yè)4年仍十分冷清。北京五棵松地區(qū)的華熙樂(lè)茂，5年前就已建成并招商，但時(shí)至今日仍未改變大面積空置的命運(yùn)。位于東直門地區(qū)的國(guó)盛時(shí)尚購(gòu)物中心，曾多次宣布開業(yè)時(shí)間表，但目前仍處于停業(yè)狀態(tài)。，購(gòu)物中心大躍進(jìn)的時(shí)代下，一些個(gè)體難逃潰敗的命運(yùn)。你承不承認(rèn)，它都在那里。

編輯唐婷