土地儲備成本效益分析

陳敏

摘 要：土地資源是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，是城市建設(shè)發(fā)展最寶貴的資源，土地儲備融資是指城市土地儲備制度運(yùn)作過程中土地儲備機(jī)構(gòu)的資金融資過程運(yùn)作。土地儲備機(jī)構(gòu)的資金融通管理不僅關(guān)系到土地儲備機(jī)制的完善，也關(guān)系到城市建設(shè)土地基金的積累，因此，土地儲備融資問題是會計人員面對的重要問題。

關(guān)鍵詞：土地儲備；融資；土地資產(chǎn)

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2012）01-0068-01

土地儲備是指地方政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，按照土地利用的總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。我國的土地儲備融資是在土地儲備制度建立的基礎(chǔ)上而產(chǎn)生的，最近幾年，隨著市場經(jīng)濟(jì)的日趨完善和發(fā)展，我國對土地資產(chǎn)的重要性的認(rèn)識逐步提高，如何加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)的管理，利用和支配好土地資產(chǎn)總量，不斷地發(fā)揮土地資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的市場調(diào)節(jié)作用，進(jìn)一步優(yōu)化融資渠道，已成為土地儲備機(jī)構(gòu)人員面對的首要任務(wù)。

1 土地儲備當(dāng)前的現(xiàn)狀

土地收購儲備制度是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和為解決當(dāng)前城市土地使用制度改革過程中的諸多問題而產(chǎn)生的。它是一種用地制度的創(chuàng)新，體現(xiàn)了城市土地統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)的市場新機(jī)制。在很長的一定時期內(nèi)，我國采用行政手段配置和管理土地資源，土地利用呈現(xiàn)出粗放型的特點，土地利用效率不高、結(jié)構(gòu)不合理、功能布局混亂等問題長期存在。為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。全國各地相繼成立城市土地儲備機(jī)構(gòu)。土地儲備制度是地方政府和國土部門順應(yīng)土地市場調(diào)控的需要所進(jìn)行的土地制度創(chuàng)新的一個重要成果。隨著各地各級土地儲備機(jī)構(gòu)的成立和運(yùn)作，通過實施土地收儲及拍賣，在增加地方財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。但是，任何一種制度的變遷，都需要相關(guān)的制度予以相應(yīng)的完善和匹配。土地收儲制度也同樣面臨這樣一個棘手的問題。在當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地制度和房地產(chǎn)開發(fā)制度的安排下，這些問題正以各種各樣的方式存在著，并以不同的方式表現(xiàn)出來。主要表現(xiàn)在：（1）土地收儲為開發(fā)商大面積圈地提供了捷徑，造成房價上漲的重要推手；（2）土地收儲機(jī)構(gòu)往往大量利用銀行的授信貸款、抵押貸款等各種渠道的信貸資金收儲土地，是金融風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；（3）地方政府土地儲備政策制度不完善，由于國內(nèi)土地收儲工作開展較晚，各地儲備工作開展不均衡。如土地收購的成本核算及價格確定等法律依據(jù)不健全以及資金籌措、運(yùn)用和風(fēng)險機(jī)制不夠完善等，都給土地儲備工作的開展帶來阻力和困難。因此應(yīng)盡快出臺詳細(xì)政策法規(guī)，使收儲工作能夠在法律、法規(guī)的保障下更好地優(yōu)化土地資產(chǎn)資源，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

2 土地儲備成本構(gòu)成

土地儲備成本是指儲備和開發(fā)再利用一定數(shù)量的土地所需要的各項費(fèi)用，主要包括以下幾個方面：（1）收購補(bǔ)償費(fèi)。在收購實施某一土地實施之前，應(yīng)根據(jù)土地的實際情況進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，若儲備地塊涉及集體土地，根據(jù)《土地管理法》第47條規(guī)定，必須在將土地由原集體所有征為國家所有的過程中，向被征地村和被征地農(nóng)民支付相關(guān)的征地補(bǔ)償費(fèi)和征地稅費(fèi)，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)等。必要時可進(jìn)行預(yù)評估，預(yù)測項目實施可能發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用，做好成本預(yù)算。（2）拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)。拆遷房屋應(yīng)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，動拆遷成本是事中成本控制的關(guān)鍵。在動遷過程中，要在確保群眾根本利益的前提下，對被拆遷入來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是其失去房屋和土地使用權(quán)應(yīng)得到的補(bǔ)償。在實際工作中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場實際情況，做到合理評估，確保老百姓利益的情況下合理控制土地收儲成本。（3）其他費(fèi)用。市政基礎(chǔ)建設(shè)、公共配套設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；土地開發(fā)管理費(fèi)；不可預(yù)見費(fèi)及財政和土地主管部門核定的其他支出費(fèi)用。

3 土地儲備創(chuàng)造效益分析

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地儲備是政府調(diào)控土地一級市場、優(yōu)化配置土地資源的手段越來越受到社會各界的重視和關(guān)注。如何科學(xué)控制土地儲備成本，對提高資金利用率，有效化解土地儲備風(fēng)險具有重要的意義。土地儲備機(jī)構(gòu)作為非營利性公營事業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該確保國有資產(chǎn)增值保值的基礎(chǔ)上，更應(yīng)該承擔(dān)起成本控制的責(zé)任。土地礦產(chǎn)儲備中心應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定對土地儲備實行計劃管理，根據(jù)每年年初編制的年度土地儲備計劃，為全年土地收儲做好相關(guān)工作。影響土地儲備成本的因素較多，但很大程度上依賴于儲備機(jī)構(gòu)組織能力和管理水平以及儲備規(guī)模，政策變化等因素。因此在實施土地收購儲備前，儲備機(jī)構(gòu)組織人員應(yīng)按照土地儲備計劃，對擬收購儲備的土地及土地上的建筑物委托有資質(zhì)的評估公司進(jìn)行公平合理收儲評估，嚴(yán)格按照依據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定收購合同，和土地使用者簽訂土地收購合同，經(jīng)過平整后的土地進(jìn)入土地儲備庫，然后供給市場。整個土地儲備過程必須嚴(yán)格按照土地收購和開發(fā)再利用程序運(yùn)作，杜絕各個環(huán)節(jié)中腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。收購儲備工作人員應(yīng)明晰職責(zé)、控制好土地儲備成本；合理利用儲備期間閑置土地；靈活采取多種收購儲備方式減少資金的占用；既優(yōu)化配置了土地資源，又為政府創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)效益，還為土地儲備積累了資金，可謂一舉三得。

4 結(jié)語

提高儲備機(jī)構(gòu)人員管理水平和加強(qiáng)土地儲備成本控制，才能合理優(yōu)化配置土地資源，提高土地的利用率，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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