對(duì)近年我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析

康路陽(yáng)

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題應(yīng)引發(fā)全社會(huì)的關(guān)注，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要問(wèn)題，且呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；泡沫根源；泡沫影響；泡沫防范措施

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的泡沫，就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因

（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格決定模式房地產(chǎn)歸根結(jié)底是一種商品，其價(jià)格決定符合經(jīng)濟(jì)學(xué)一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造離不開(kāi)土地的供應(yīng)，而在我國(guó)土地屬于國(guó)有，受自然資源和國(guó)家政策的限制；且住房的建造周期較長(zhǎng)，難以隨著需求的增加而及時(shí)增加。（2）資源稀缺、供給彈性小。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，而在一定時(shí)間內(nèi)，土地供應(yīng)量、其獨(dú)特的地理位置及異質(zhì)性也會(huì)影響地上的附著物房屋的價(jià)格，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供基礎(chǔ)條件。（3）銀行信貸非理性擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性加大。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

1．房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的社會(huì)矛盾。（1）催生新的暴利行業(yè)，加速兩極分化，激化社會(huì)矛盾。由于房地產(chǎn)成本相對(duì)固定，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)空間越大，消費(fèi)者為此必然付出更多，由于富人可以利用貨幣優(yōu)勢(shì)，直接介入房地產(chǎn)業(yè)或者從參與投資而規(guī)避漲價(jià)帶來(lái)的不良后果，而暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)或者只有能力購(gòu)買(mǎi)用以滿足自我實(shí)際住房需求的廣大消費(fèi)者無(wú)法回避這種風(fēng)險(xiǎn)，只能無(wú)奈地面對(duì)，必然加劇社會(huì)兩極分化。（2）房?jī)r(jià)一路飆升，政府平抑不力，社會(huì)矛盾凸顯。首先是引發(fā)地產(chǎn)商與普通老百姓的矛盾。一方面是廣大中、低收入百姓龐大的市場(chǎng)需求；另一方面是開(kāi)發(fā)商漠視百姓意愿，為追逐高額利潤(rùn)不斷開(kāi)發(fā)高檔商品房，造成大量商品房空置。

2．房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。（1）加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)不可能一直處于高位，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，那么房地產(chǎn)抵押貸款還款違約率就會(huì)上升，而銀行持有的房產(chǎn)抵押價(jià)值將會(huì)降低，使得金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)不斷增長(zhǎng)，從而增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。（2）降低資源配置效率。一直以來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)“只漲不跌”，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)炒房行為嚴(yán)重，在許多人無(wú)房住的情況下；另一部分人卻在囤積房產(chǎn)，而且處于閑置之中，社會(huì)資源遭受?chē)?yán)重浪費(fèi)。

四、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

（1）深化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)體制機(jī)制改革、健全相應(yīng)政策法規(guī)。當(dāng)前房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，很大程度上得益于限購(gòu)令等非市場(chǎng)手段的嚴(yán)格執(zhí)行，因此也壓抑了大量需求。在用行政手段穩(wěn)住市場(chǎng)的同時(shí)，要抓住有利時(shí)機(jī)，相關(guān)制度改革要跟上，筑牢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的根基。加快深化有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)制度改革。（2）增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施，當(dāng)股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)虛擬房產(chǎn)，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。（3）嚴(yán)格控制信貸閘門(mén)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行作為整個(gè)金融體系的核心，維持著社會(huì)再生產(chǎn)的資金流通順利進(jìn)行，而其在房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣是很關(guān)鍵的利益主體，對(duì)它的調(diào)控就顯得尤為重要。金融機(jī)構(gòu)要積極配合宏觀調(diào)控政策，整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，嚴(yán)格發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)信貸管理。在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)根據(jù)保守、真實(shí)、安全的原則來(lái)評(píng)估抵押標(biāo)的物的抵押價(jià)值，并嚴(yán)格審查。

新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測(cè)，以防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。

參 考 文 獻(xiàn)

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