堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

■ 李玉鵬

（河南省產(chǎn)權(quán)交易中心，河南鄭州 450003）

改革開放以來，我國(guó)經(jīng)歷了30多年的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，尤其最近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度繁榮，帶動(dòng)了鋼鐵、電力、水泥、建材、設(shè)計(jì)、裝飾等60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，直接助推了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。隨著我國(guó)社會(huì)人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化，勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)不斷弱化，資源快速消耗，原有的這種粗放型、高能耗、不可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式必須予以改變，因此，中央強(qiáng)調(diào)要貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，要由不可持續(xù)向可持續(xù)轉(zhuǎn)變；由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變；由出口拉動(dòng)向出口、消費(fèi)、投資協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變；由技術(shù)引進(jìn)型向 自主創(chuàng)新型轉(zhuǎn)變。要實(shí)現(xiàn)這種戰(zhàn)略性經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，必須改變房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的局面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)熱和高房?jī)r(jià)不但延續(xù)了原有增長(zhǎng)模式的弊端，還產(chǎn)生和催化了實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化、貧富差距擴(kuò)大化、耕地面積減少、金融風(fēng)險(xiǎn)聚積等一系列問題。2010年中央果斷地開始房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列的政策措施，比如，連續(xù)調(diào)高存款準(zhǔn)備金率及基準(zhǔn)利率，嚴(yán)格限制商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款，同時(shí)各地加大保障房和廉租房建設(shè)，并出臺(tái)了商品住宅限購(gòu)令，限制投機(jī)資金炒房。一年來，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控初見成效，北京、上海、深圳等一線城市和二線城市房?jī)r(jià)均有松動(dòng)，開始小幅下降，同時(shí)房產(chǎn)成交量同比呈下降態(tài)勢(shì)。

但是，房地產(chǎn)調(diào)控遠(yuǎn)非易事，自2011年底，部分城市開始試水，欲松動(dòng)房地產(chǎn)限購(gòu)政策，比如佛山、蕪湖，甚至上海等地或以明修棧道、或以暗度陳倉(cāng)等不同方式出臺(tái)限購(gòu)松綁措施，所幸這些行為均被叫停。然而地方政府仍不斷打“擦邊球”試圖救樓市，5月份揚(yáng)州市又出臺(tái)了獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房政策，而這次在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下，卻至今未被叫停，其他地方也陸續(xù)開始以剛需為名行救市之實(shí)。通過上述城市的案例中，不難看出，調(diào)控面臨著巨大的阻力，而且阻力主要來自于地方政府。房地產(chǎn)發(fā)展有利于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)GDP，提升政績(jī)，增加地方財(cái)政收入。眾所周知，我國(guó)普遍存在土地財(cái)政問題，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致土地成為競(jìng)相爭(zhēng)奪的稀缺資源，從而快速推高了地價(jià)，直接增加了地方財(cái)政收入。根據(jù)2011年兩會(huì)中財(cái)政部報(bào)告，2010年全國(guó)財(cái)政收入8.3萬億元，其中中央財(cái)政收入4.3萬億元，地方財(cái)政收入4萬億元，土地收入高達(dá)2.9萬億元。即便在經(jīng)過一年多調(diào)控的2011年，全國(guó)的土地出讓收入?yún)s仍高達(dá)3.15萬億元，土地收入成為地方政府不可或缺的重要財(cái)源。由于調(diào)控直接影響到了地方利益，因此地方政府與中央在不斷博弈。

調(diào)控房地產(chǎn)雖然會(huì)減少地方財(cái)政收入、甚至放慢經(jīng)濟(jì)增速，但從宏觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，必須堅(jiān)定不移地貫徹實(shí)施，否則宏觀調(diào)控成效有可能毀于一旦，并且會(huì)嚴(yán)重阻礙和滯后經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)的泡沫化發(fā)展與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的矛盾主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1 炒房熱已經(jīng)嚴(yán)重抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)新

國(guó)務(wù)院副總理張德江在今年兩會(huì)中指出：脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，過度地炒作資產(chǎn)，不僅會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大社會(huì)貧富差距，而且會(huì)增加經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。1997年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)，2008年爆發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)，2010年爆發(fā)的歐債危機(jī)，很大程度上都是虛擬泡沫破裂，實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的結(jié)果。從衡量投資項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的角度看，房地產(chǎn)符合投資風(fēng)險(xiǎn)低、回收期短、回報(bào)率高等各項(xiàng)指標(biāo)，因此不但吸引了大量的社會(huì)投機(jī)資金，也使大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)的資金聞腥而至。有媒體統(tǒng)計(jì)資料顯示，約130家央企中有70%左右曾涉足房地產(chǎn)，其中國(guó)務(wù)院國(guó)資委只確定了十幾家的經(jīng)營(yíng)主業(yè)是地產(chǎn)，其他央企的主業(yè)均與地產(chǎn)無涉，但也想盡辦法以旗下地產(chǎn)公司參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，導(dǎo)致地王頻出。2012年6月21日據(jù)中國(guó)證券網(wǎng)報(bào)道，上海浦東一世博地塊被中國(guó)黃金集團(tuán)公司以8.4033億元底價(jià)摘得，折合樓板價(jià)1.94萬元/平方米。社科院曾發(fā)布報(bào)告稱，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司（含房地產(chǎn)業(yè)上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的六成。

房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的賺錢效應(yīng)，對(duì)投資者具有無與倫比的吸引力，不但擠壓了資金對(duì)其他行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入，還在很大程度上抑制了企業(yè)創(chuàng)新。大型國(guó)有企業(yè)和上市公司由于其在市場(chǎng)上往往處于壟斷或優(yōu)勢(shì)地位，而且還能發(fā)行股票融資，具備天然的資金優(yōu)勢(shì)，即使不創(chuàng)新，僅炒房地產(chǎn)也能獲得豐厚的利潤(rùn)。相比之下，搞創(chuàng)新投入大、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)，面對(duì)這兩種情況，擁有雄厚資本、肩負(fù)技術(shù)創(chuàng)新責(zé)任的國(guó)有企業(yè)和上市公司自然愿意選擇前者，因此普遍缺乏創(chuàng)新的動(dòng)力。與央企、上市公司這些占盡優(yōu)勢(shì)資源的巨無霸相比，廣大的中小型企業(yè)基本是在競(jìng)爭(zhēng)的夾縫中生存，既缺乏技術(shù)，又缺乏資金，雖然有創(chuàng)新的欲望，但難以獲得資金和技術(shù)的支持，有的還面臨生存壓力，無法成為技術(shù)創(chuàng)新的主力。增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的基本動(dòng)力，企業(yè)創(chuàng)新不足會(huì)嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。因此只有堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，才可以擠壓泡沫，促使大量的炒作和投機(jī)資金撤出房地產(chǎn)，才能為實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新引進(jìn)資金提供條件。

2 房地產(chǎn)助推了通貨膨脹

由于房?jī)r(jià)、地價(jià)的不斷上漲，推動(dòng)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升，終端產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格隨之水漲船高，致使居民生活成本和社會(huì)成本上升，造成成本推動(dòng)型通貨膨脹。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)巨額的按揭貸款，加快了貨幣發(fā)行，隨著房?jī)r(jià)的高漲，我國(guó)的貨幣發(fā)行量隨之快速增加。根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，2002年末廣義貨幣供應(yīng)量M2僅為18.3萬億人民幣，而到2011年末，廣義貨幣供應(yīng)量M2為85.1萬億人民幣。我國(guó)現(xiàn)在的貨幣供應(yīng)量已居世界首位。貨幣學(xué)派認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量超出需求量才是通貨膨脹的總根源，貨幣超發(fā)，必然導(dǎo)致貨幣貶值和物價(jià)上漲。而通貨膨脹是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的大敵，因?yàn)閯?chuàng)新型、環(huán)保型、基礎(chǔ)研究、新材料和新能源等產(chǎn)業(yè)本就具有投入大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，在通脹中，這些特性被劇烈放大，使其成本快速大幅上升，而利潤(rùn)不斷縮水、貶值，難以健康發(fā)展。

3 房地產(chǎn)阻礙了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

長(zhǎng)期以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)，在“三駕馬車”對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)中，是以投資和出口為主，消費(fèi)占比最低。隨著美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以及歐債危機(jī)愈演愈烈，美歐兩大市場(chǎng)萎靡，出口的貢獻(xiàn)率近年大幅下滑，而消費(fèi)不足的“短腿”始終得不到有效的彌補(bǔ)，在這種情況下，要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，只有進(jìn)一步提高投資，但大規(guī)模的投資又會(huì)出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)能過剩和地方債務(wù)沉重等一系列問題。中央對(duì)此有著清醒的認(rèn)識(shí)，把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的一項(xiàng)重要內(nèi)容，明確指出要實(shí)施內(nèi)外需均衡發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，積極擴(kuò)大消費(fèi)需求，著力提高投資效益的同時(shí)，努力穩(wěn)定出口，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變。2008年國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在天津考察時(shí)強(qiáng)調(diào)“擴(kuò)大內(nèi)需是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)，是應(yīng)對(duì)國(guó)際形勢(shì)變化的迫切需要”。目前的現(xiàn)狀是，畸高的房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支了居民財(cái)富，擠壓了內(nèi)需。而要拉動(dòng)居民消費(fèi)，必須調(diào)控房地產(chǎn)，把房?jī)r(jià)降到合理價(jià)位，把被高房?jī)r(jià)吞噬掉的購(gòu)買力釋放出來，使人們能夠卸下沉重的房貸負(fù)擔(dān)，有錢消費(fèi)，敢于消費(fèi)，從而迅速啟動(dòng)內(nèi)需。

溫家寶總理在今年人大記者招待會(huì)中明確指出房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，說明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍任重道遠(yuǎn)。尤其今年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，黨中央和國(guó)務(wù)院提出要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更重要的位置。在這樣的宏觀背景下，應(yīng)特別警惕各地借穩(wěn)增長(zhǎng)之名，行救房地產(chǎn)之實(shí)。因此，在繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，采取更加靈活的策略，以疏代堵，保證調(diào)控得以成功。比如，適度調(diào)整分稅制政策，向地方進(jìn)一步傾斜，提高地方收入分配比例，擴(kuò)大財(cái)權(quán)，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。此外，還應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大投資渠道，特別是要加緊規(guī)范證券市場(chǎng)，樹立投資者對(duì)證券市場(chǎng)的信心，繁榮股市，一方面能引流炒房資金，為炒房熱降溫；另一方面能有效增加投資者的財(cái)產(chǎn)性收入，從而激活消費(fèi)，拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?！?/p>