住宅小區(qū)車位（庫）登記制度探析＊

陳 英

（山東政法學(xué)院 民商法學(xué)院，山東 濟(jì)南250014）

住宅小區(qū)車位（庫）登記制度探析＊

陳 英

（山東政法學(xué)院 民商法學(xué)院，山東 濟(jì)南250014）

住宅小區(qū)的車位（庫）作為一種重要的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該按照物權(quán)公示公信原則進(jìn)行權(quán)屬登記才能得到法律的承認(rèn)和保護(hù)。為了建立統(tǒng)一的車位（庫）登記制度，需要清除理論和制度上的障礙，包括認(rèn)可車位（庫）作為獨(dú)立物的法律屬性，明晰車位（庫）的權(quán)屬確認(rèn)規(guī)則，并且允許車位（庫）取得土地（地下空間）使用權(quán)。在具體的制度構(gòu)建中，應(yīng)該統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，將車位（庫）所有權(quán)和抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利納入登記范圍，同時(shí)在制度設(shè)計(jì)中充分考慮業(yè)主利益的保護(hù)。

物權(quán)；車位（庫）權(quán)屬；業(yè)主利益；不動(dòng)產(chǎn)登記

私人汽車逐步進(jìn)入城市居民家庭，小區(qū)車位（庫）便成為一種越來越重要的不動(dòng)產(chǎn)。按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，權(quán)利人在取得和轉(zhuǎn)讓車位（庫）時(shí)應(yīng)該依法進(jìn)行登記，這不僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效條件，也是其獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。然而，目前尚無法律法規(guī)對車位（庫）登記制度作出系統(tǒng)明確的規(guī)定。本文在對我國車位（庫）登記制度的現(xiàn)實(shí)障礙進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了一些針對性的解決方案，并從理論層面對車位（庫）的登記機(jī)關(guān)，登記的權(quán)利類型和條件，登記的效力等問題進(jìn)行了初步探討，期望能為建立統(tǒng)一完善的車位（庫）登記制度提供有益的建議。

一、車位（庫）登記制度的現(xiàn)實(shí)障礙

根據(jù)物權(quán)公示公信原則和《物權(quán)法》第9、10條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記才能發(fā)生效力，同時(shí)，國家應(yīng)當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。就小區(qū)車位（庫）登記問題來看，現(xiàn)實(shí)生活中雖然車位（庫）權(quán)屬糾紛頻發(fā)，但在制度層面還沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)對此進(jìn)行規(guī)定，相關(guān)部門規(guī)章對車位（庫）是否需要登記也是語焉不詳，相互矛盾。從各地的情況看，一些地方制定了適于本地的車位（庫）登記條例，但是這些規(guī)范的效力層級太低，適用范圍有限，而且登記的條件和效力各不相同。在沒有制定規(guī)范性文件的地方，遇到有關(guān)車位（庫）權(quán)屬的糾紛往往只能按照合同關(guān)系來處理，這種狀況不僅與車位（庫）的不動(dòng)產(chǎn)屬性相違背，也不利于保護(hù)車位（庫）權(quán)利人的利益。

為了減少車位（庫）權(quán)屬糾紛，促進(jìn)對車位（庫）的充分利用，必須對小區(qū)車位（庫）設(shè)定統(tǒng)一的登記公示制度，這已經(jīng)成為人們的共識(shí)。然而在現(xiàn)實(shí)中，車位（庫）登記問題卻遲遲未能得到解決，造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。

首先，對于車位（庫）是否屬于獨(dú)立物，是否可以登記等問題尚有理論上的爭議。根據(jù)民法的基本原理，只有獨(dú)立的物才能成為物權(quán)的客體。車位（庫）究竟是獨(dú)立物還是區(qū)分所有建筑物的重要成分，是研究車位（庫）登記制度首先要解決的問題。我國《物權(quán)法》第74條對此沒有作出明確規(guī)定，大部分學(xué)者認(rèn)為車位（庫）應(yīng)該是獨(dú)立物，但也有人認(rèn)為地上車位以及地下車庫中的單個(gè)車位沒有形成封閉的空間，不是獨(dú)立的特定物，不能成為單獨(dú)的交易客體［1］。理論上的分歧妨礙了人們對車位（庫）的性質(zhì)和屬性形成正確的認(rèn)識(shí)，需要加以澄清。

其次，關(guān)于車位（庫）權(quán)屬認(rèn)定的法律規(guī)定不夠明確。登記制度的意義在于通過客觀的記載揭示物權(quán)的存在和變動(dòng)狀態(tài)，維護(hù)交易的安全，而明晰的權(quán)屬關(guān)系則是權(quán)利登記的前提。實(shí)踐中，業(yè)主和開發(fā)商之間矛盾重重，表面上看是車位（庫）權(quán)屬狀況未能登記公示，更深層的原因卻是車位（庫）權(quán)屬關(guān)系本身模糊不清。在《物權(quán)法》第74條的規(guī)定中，哪些車位（庫）屬于法定共有，哪些可以由當(dāng)事人約定歸屬，什么叫做“首先滿足業(yè)主的需要”，這些問題長期困擾著理論和實(shí)務(wù)界。車位（庫）的權(quán)屬分配是無法通過登記制度得到解決的，相反，只有形成清晰的確權(quán)規(guī)則，才能構(gòu)建具體的登記制度。

再次，相關(guān)規(guī)定限制了車位（庫）單獨(dú)取得土地使用權(quán)。我國實(shí)行“房地產(chǎn)相一致”的原則：辦理房屋登記，房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)一致。這意味著，當(dāng)事人欲取得房屋的所有權(quán)，必須同時(shí)取得房屋所對應(yīng)的土地使用權(quán)。在住宅小區(qū)內(nèi)，哪些房屋或建筑物可以取得小區(qū)的土地使用權(quán)，關(guān)鍵在于其是否作為建筑總面積參與了建筑容積率的計(jì)算 。從有關(guān)部門的規(guī)范性文件來看，層高2.2米（不包括2.2米）以下的房屋是不能計(jì)入建筑面積的，因此，大量的車位（庫）都將由于層高不足而不能計(jì)入建筑總面積，無法分?jǐn)偼恋厥褂觅M(fèi)，也不能依法取得土地使用證，這些規(guī)定構(gòu)成了車位（庫）確權(quán)登記的制度瓶頸。

最后，地下空間使用權(quán)制度尚未建立，地下車位（庫）的土地使用權(quán)類型不明確。由于土地資源的稀缺，建設(shè)地下車位（庫）成為許多住宅小區(qū)的選擇。對于地下車位（庫），如果允許其分?jǐn)偼恋厥褂觅M(fèi)，究竟是地面土地使用權(quán)還是地下空間使用權(quán)，各地的認(rèn)識(shí)和作法不一?！段餀?quán)法》雖然原則上承認(rèn)了地下空間使用權(quán)，但是地下空間使用權(quán)出讓制度還沒有建立起來。地下車位（庫）是應(yīng)該與普通商品房一起分?jǐn)偼恋厥褂觅M(fèi)，還是應(yīng)該另行支付地下空間使用費(fèi)，是地下車位（庫）確權(quán)登記中必須面對的問題。

二、車位（庫）登記制度的難點(diǎn)突破

理論認(rèn)識(shí)的模糊和立法規(guī)定的滯后共同構(gòu)成了車位（庫）登記的障礙，也使得車位（庫）登記制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)實(shí)的需要。在構(gòu)建具體的登記制度之前，必須針對上述問題提出切實(shí)可行的解決方案。對此，本文認(rèn)為應(yīng)該從以下方面作出突破。

（一）承認(rèn)車位（庫）可以作為獨(dú)立物進(jìn)行權(quán)屬登記

關(guān)于物與物的重要成分的主要理論來源于德國，在德國，重要成分的判斷標(biāo)準(zhǔn)是，物與物之間的關(guān)系如此緊密，以致如果分離，則會(huì)使一個(gè)部分遭到毀壞、損害或喪失效用［2］24。在現(xiàn)實(shí)生活中，離開了車位（庫），業(yè)主仍然可以對其建筑物專有部分加以利用。而且，隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對獨(dú)立物的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)從形式上（物理屬性）的獨(dú)立性轉(zhuǎn)變?yōu)橛^念上的獨(dú)立性，某些物盡管在形式上并非獨(dú)立，只要具備獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，也不妨其作為獨(dú)立物進(jìn)行交易。就小區(qū)內(nèi)的車位（庫）而言，雖然它們可能與建筑物連為一體，但車位（庫）具有停放車輛的特定用途，人們完全可以從功能上將其與建筑物的專有部分區(qū)別開來，還可以借助現(xiàn)代測繪技術(shù)，明確車庫的四至范圍，并對之進(jìn)行編號，因此，車位（庫）具有觀念上和使用上的獨(dú)立性，不能認(rèn)定為區(qū)分所有建筑物的重要成分。

從立法上來看，車位（庫）的獨(dú)立性已經(jīng)得到一些國家的確認(rèn)。如德國《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)規(guī)定：“以持久性的界限標(biāo)明范圍的停車場，視為有獨(dú)立性的房間?！保?］424在我國，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，具備下列條件的車位可以構(gòu)成專有部分：一是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；二是具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。可以說，車位（庫）作為獨(dú)立物的法律屬性是不應(yīng)該再受質(zhì)疑的。

車位（庫）雖然是獨(dú)立物，但還有觀點(diǎn)認(rèn)為車位（庫）是建筑物專有部分的從物［4］32，這種說法顯然值得研究。按照主物與從物的基本理論，從物是指非主物的組成部分，但是在效用上對主物發(fā)揮輔助功能的物，譬如遙控器之于電視機(jī)、球拍套之于球拍。在住宅小區(qū)之內(nèi)，建筑物專有部分的功能是居住，車位（庫）的用途是停車，雖然法律要求小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要，但這僅僅體現(xiàn)了主體的關(guān)聯(lián)性，絕非主物與從物之間的關(guān)系，離開了建筑物專有部分，車位（庫）仍然能夠獨(dú)立發(fā)揮泊車的功能。

（二）明確車位（庫）的權(quán)屬確定規(guī)則

《物權(quán)法》第74條首次對小區(qū)車（庫）問題作了規(guī)定，這一條文盡管有諸多缺陷 ，但仍然是確定車位（庫）權(quán)屬的基本法律依據(jù)。小區(qū)車位（庫）在土地使用權(quán)問題上可分為兩種情況：一種是全體業(yè)主分?jǐn)傑囄唬◣欤┑耐恋厥褂觅M(fèi)，共享車位（庫）土地使用權(quán)；另一種是車位（庫）單獨(dú)承擔(dān)土地使用費(fèi)并取得土地使用權(quán)。依照《物權(quán)法》第74條的規(guī)定和“房地產(chǎn)相一致”的精神，小區(qū)車位（庫）的權(quán)屬狀況可以分為兩類：一類是法定歸屬業(yè)主共有的車位（庫），另一類是可以約定歸屬的車位（庫）。

法定歸屬業(yè)主共有的車位（庫）雖然在建筑區(qū)劃內(nèi)，但是沒有作為建筑總面積參加建筑容積率計(jì)算，也沒有獲得地下空間使用權(quán)，這些車位（庫）所占用的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是由小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟?，理?yīng)由全體業(yè)主共同享有車位（庫）的所有權(quán)。

約定歸屬車位（庫）是指在建筑區(qū)劃內(nèi)，已經(jīng)計(jì)入建筑容積率并取得小區(qū)土地使用權(quán)，或者單獨(dú)取得地下空間使用權(quán)，開發(fā)商基于建設(shè)行為可以獲得原始所有權(quán)。對這些車位（庫），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定，通過出售、附贈(zèng)、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要，在此前提下，開發(fā)商可以保留剩余車位（庫）的所有權(quán)，也可以附買回條件地轉(zhuǎn)讓或者附解除條件地出租給業(yè)主以外的其他主體。

（三）允許車位（庫）取得土地使用權(quán)

享有土地使用權(quán)是取得建筑物所有權(quán)的前提條件，至于何種類型的建筑物可以取得土地使用權(quán)，目前主要由相關(guān)的部門規(guī)章來規(guī)定。然而，這些規(guī)章大多制定在私家車尚未普及的年代，在當(dāng)時(shí)，車位（庫）產(chǎn)權(quán)問題并不是一個(gè)普遍的社會(huì)現(xiàn)象，相關(guān)制度沒有給予必要的關(guān)注也是情有可原的。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，汽車已是人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵?，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2003年全國私人轎車擁有量為489萬輛，而截至2009年末，全國私人轎車保有量則上升到2 605萬輛［5］，相應(yīng)地，小區(qū)內(nèi)的車位（庫）不僅成為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)，其權(quán)益配置還直接影響到人們的生活質(zhì)量。正因?yàn)槿绱耍?007年頒布的《物權(quán)法》才對小區(qū)車位（庫）權(quán)屬問題作出了專門的規(guī)定，而相關(guān)部門還沒有認(rèn)識(shí)到車位（庫）在現(xiàn)代社會(huì)的重要意義，仍然將建筑物層高等數(shù)據(jù)作為取得土地使用權(quán)的限制條件，這樣的規(guī)定已經(jīng)嚴(yán)重脫離實(shí)際。法律制度應(yīng)該根據(jù)社會(huì)的發(fā)展適時(shí)跟進(jìn)和調(diào)整，而不能讓現(xiàn)實(shí)生活遷就已經(jīng)落后的制度。相關(guān)部門需要及時(shí)廢止這些不合時(shí)宜的規(guī)定，為車位（庫）計(jì)入建筑總面積，取得土地使用權(quán)創(chuàng)造制度條件。

在允許車位（庫）取得土地使用權(quán)的情況下，對于地下車位（庫）來說，其取得的是地面土地使用權(quán)還是地下空間使用權(quán)呢？總體來看，地下車位（庫）與地面車位（庫）在土地使用權(quán)類型上還是有所區(qū)別的，不過，由于目前尚未建立統(tǒng)一的地下空間使用權(quán)出讓制度，關(guān)于地下空間使用權(quán)的認(rèn)定，地下空間與地面空間的區(qū)別和界限等具體問題，還需要及時(shí)完善相關(guān)立法才能得到解決。

三、車位（庫）登記制度的框架建構(gòu)

在理論和制度上為車位（庫）登記制度掃清障礙以后，還需要有具體的登記規(guī)則才能建立現(xiàn)實(shí)可操作的車位（庫）登記制度。由于篇幅所限，本文僅對登記機(jī)關(guān)、登記類型、登記條件、登記效力等問題進(jìn)行分析。

（一）登記機(jī)關(guān)

從建設(shè)部2008年頒布的《房屋登記辦法》第31條和第96條的規(guī)定來看，車位（庫）的登記機(jī)關(guān)應(yīng)該為房屋登記機(jī)構(gòu) ，大多數(shù)地方的相關(guān)法規(guī)也采納了這一做法。應(yīng)該說，在尚未建立統(tǒng)一的登記制度的情況下，將車位（庫）權(quán)屬登記問題交給房屋登記機(jī)構(gòu)辦理是切實(shí)可行的，因?yàn)檐囄唬◣欤┡c房屋同屬于建筑物，車位（庫）所有權(quán)人絕大多數(shù)為業(yè)主，這樣可以方便他們辦理手續(xù)，也便于辨認(rèn)車位（庫）的購買者是否是該小區(qū)的業(yè)主。但是長遠(yuǎn)來看，《物權(quán)法》第10條已經(jīng)要求建立統(tǒng)一的登記制度，可以預(yù)見，設(shè)立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是未來的趨勢。

（二）登記的類型與條件

不動(dòng)產(chǎn)登記按照程序一般可以分為初始登記、預(yù)告登記、變更登記、異議登記、更正登記、涂銷登記等。但是，在車位（庫）權(quán)屬問題尚不清晰的情形下，根據(jù)權(quán)利類型來研究車位（庫）登記制度應(yīng)該更有現(xiàn)實(shí)意義，因此，本文將車位（庫）的登記類型分為所有權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記，后者主要包括抵押權(quán)登記和租賃權(quán)登記。

關(guān)于車位（庫）的所有權(quán)，前文已經(jīng)將其分為法定歸屬業(yè)主共有的車位（庫）和約定歸屬的車位（庫）。對于業(yè)主共有的車位（庫），按照建設(shè)部2008年頒布的《房屋登記辦法》第31條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。這種做法是值得肯定的，它可以有效避免部分業(yè)主隨意改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)，以維護(hù)小區(qū)居民的生活安定。

對于約定歸屬的車位（庫），開發(fā)商基于建造行為取得原始所有權(quán)，但是必須符合一定的條件才可以進(jìn)行獨(dú)立的所有權(quán)初始登記。綜合相關(guān)法規(guī)和現(xiàn)實(shí)需要，本文認(rèn)為其應(yīng)該包括以下幾點(diǎn)：第一，該車位（庫）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；第二，該車位（庫）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；第三，申請人能夠提供該車位（庫）的土地（地下空間）使用證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案書及面積測繪報(bào)告等證書。在符合上述要求的前提下，房屋登記機(jī)構(gòu)可以對車位（庫）進(jìn)行初始登記確認(rèn)權(quán)屬，開發(fā)商為原始所有權(quán)人。在開發(fā)商獲得初始登記以后，其他主體可以采取依法購買、接受贈(zèng)與等方式繼受取得所有權(quán)，并進(jìn)行所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。

車位（庫）作為不動(dòng)產(chǎn)還可以作為抵押權(quán)的客體，根據(jù)《物權(quán)法》對于抵押權(quán)的公示要求，設(shè)立在車位（庫）上的抵押權(quán)也應(yīng)進(jìn)行登記。車位（庫）抵押權(quán)登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記沒有本質(zhì)區(qū)別，唯一不同的是，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，小區(qū)內(nèi)的車位（庫）應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要，也就是說，如果購買者是業(yè)主以外的主體，這種處分則是附買回條件的買賣合同。

現(xiàn)實(shí)中租賃車位（庫）的現(xiàn)象也極為普遍，比如業(yè)主租賃開發(fā)商尚未售出的車位（庫），個(gè)別業(yè)主租賃全體業(yè)主共有的車位（庫），無車位（庫）的業(yè)主租賃其他業(yè)主的專有車位（庫），等等。在車位（庫）租賃關(guān)系成立以后，是否需要對租賃權(quán)進(jìn)行登記呢？目前尚未見到此種要求。本文認(rèn)為，車位（庫）租賃權(quán)應(yīng)該納入登記，原因在于：首先“買賣不破租賃”已經(jīng)得到我國立法的認(rèn)可 ，但從其他國家的立法例來看，只有經(jīng)過登記公示的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)才具有優(yōu)先效力 ，車位（庫）作為不動(dòng)產(chǎn)要取得相應(yīng)的效力也應(yīng)該進(jìn)行登記；其次根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，如果不進(jìn)行登記，就無法查知開發(fā)商究竟是將車位（庫）出租給業(yè)主還是業(yè)主以外的主體。因此，在設(shè)計(jì)車位（庫）登記制度時(shí)應(yīng)該給租賃權(quán)登記留下一席之地。

（三）登記的形式與效力

車位（庫）登記應(yīng)該采取何種形式？是另行設(shè)立登記簿還是僅在業(yè)主的房屋登記簿上附記？是否需要單獨(dú)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書？實(shí)踐中各地處理這些問題的做法不一 。筆者以為，對于業(yè)主共有的車位（庫），僅需在業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載即可，無需另行頒發(fā)權(quán)屬證書。但是，約定歸屬的車位（庫）則需要建立登記簿并頒發(fā)權(quán)屬證書，其理由在于：車位（庫）在法律上屬于獨(dú)立物而非建筑物專有部分的重要成分，并且《物權(quán)法》沒有規(guī)定小區(qū)的車位（庫）只能出售給業(yè)主，如果車位（庫）的所有權(quán)人不是小區(qū)業(yè)主，他們就無法在房屋登記簿中附注車位（庫）的權(quán)屬狀況，因此，車位（庫）應(yīng)該與普通商品房一樣設(shè)立登記簿并頒發(fā)權(quán)屬證書。但是，對于購買了車位（庫）的小區(qū)業(yè)主來說，還應(yīng)該在房屋登記簿和權(quán)屬證書上注記車位（庫）的信息，并在車位（庫）登記簿和權(quán)屬證書上注記房屋的信息，這樣，一方面便于其他業(yè)主了解車位（庫）的權(quán)屬狀況，另一方面在房屋轉(zhuǎn)讓中可以確保買方有權(quán)選擇是否購買車位（庫）。

關(guān)于車位（庫）登記的效力，根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，我國在不動(dòng)產(chǎn)登記效力方面一般情況下實(shí)行的是登記要件主義，亦即以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效條件，在車位（庫）登記效力方面，也應(yīng)該堅(jiān)持這一做法。另一個(gè)相關(guān)的問題是，在同時(shí)存在登記簿和權(quán)屬證書時(shí)，如果二者記載不一致，應(yīng)該如何處理？實(shí)踐中雖然普遍存在重視不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書而輕視不動(dòng)產(chǎn)登記簿的現(xiàn)象，但根據(jù)《物權(quán)法》第17條的規(guī)定，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)會(huì)有利于維護(hù)登記的公信力。

（四）登記與業(yè)主利益保護(hù)

小區(qū)車位（庫）與一般不動(dòng)產(chǎn)最大的不同在于，車位（庫）是必不可少的生活配套設(shè)施，車位（庫）的歸屬和利用不是純粹的經(jīng)濟(jì)利益問題，更涉及小區(qū)業(yè)主未來數(shù)十年居住生活的質(zhì)量，因此，《物權(quán)法》要求建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。而現(xiàn)實(shí)中面臨的問題是，業(yè)主根本無法得知小區(qū)車位（庫）的權(quán)屬和利用狀況，也無從判斷其是否“首先滿足業(yè)主的需要”，而要確保小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)，最可行的辦法是通過登記制度予以公示。

對于法定共有的車位（庫），一般情況下應(yīng)該由業(yè)主共同使用，如果經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意出租給他人使用，則應(yīng)該在登記簿上進(jìn)行記載，業(yè)主憑房產(chǎn)證可以隨時(shí)查詢。

對于約定歸屬的車位（庫），雖然已經(jīng)單獨(dú)建立了登記簿，但是小區(qū)內(nèi)如果車位（庫）眾多，業(yè)主是無法逐一查詢的。為了解決這一問題，較為可能的做法是借助電子信息系統(tǒng)，將小區(qū)內(nèi)所有約定歸屬車位（庫）的相關(guān)信息集中管理，業(yè)主如果對車位（庫）的權(quán)屬和使用狀況有疑問，可以持房產(chǎn)證到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢，這樣就能有效監(jiān)督小區(qū)車位（庫）是否做到了“首先滿足業(yè)主的需要”。

四、結(jié) 語

小區(qū)車位（庫）所涉及的法律問題比較復(fù)雜，其權(quán)利怎樣配置，如何進(jìn)行登記，這些問題不僅影響到小區(qū)居民的權(quán)益保護(hù)，還關(guān)系到全國范圍內(nèi)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)市場的構(gòu)建。因此，車位（庫）糾紛的解決單靠程序性規(guī)定是無法完成的，還需要建立清晰的權(quán)屬規(guī)則；車位（庫）登記制度的構(gòu)建僅靠地方性法規(guī)也是不夠的，更需要制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，為登記制度的全面建立提供法律基礎(chǔ)。

［1］陳廣華.小區(qū)車位和車庫權(quán)屬研究［J］.河海大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版，2007（4）：51－54.

［2］徐生鈺，朱憲辰.“意思自治、契約自由”與小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2007（5）：29－31.

［3］施蒂爾納.德國物權(quán)法：上冊［M］.張雙根，譯.北京：法律出版社，2004：24.

［4］陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究［M］.北京：法律出版社，2007：424.

［5］新華網(wǎng).我國私人轎車保有量達(dá)到2 605萬輛［EB/OL］.（2010－02－26）［2011－05－06］http：∥news.xinhuanet.com/auto/2010－02/26/content＿13050374.htm.

On Registration System of Parking Space and Garage in Residential Districts

CHEN Ying
（School of Civil and Com mercial Law，Shandong University of Political Science and Law，Jinan250014，Shandong，China）

As an important real estate，parking spaces and garages in residential districts can be recognized and protected by law only if they have been registered according to the principle of publicity and credibility.In order to establish a uniform registration system，we need to clear the theoretical and institutional barriers，such as accepting parking spaces and garages as independent objects，defining the ownership application rules，and allowing them the rights to obtain land or use ground space.As for the concrete system，the registration authority should be unified，the right of ownership and hypothecation should be registered，and the interests of district residents should be fully considered in the system excogitation.

property；parking space and garage ownership；interests of the owners；real estate registration

DF521

A

10.3963/j.issn.1671－6477.2012.01.020

2011－07－10

陳 英（1979－），女，湖北省宜昌市人，山東政法學(xué)院民商事法律與民生研究中心講師，法學(xué)博士，主要從事物權(quán)法研究。

2008年司法部法治建設(shè)與法學(xué)理論研究科研項(xiàng)目（08SFB5016）；2008年廣州市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目（08SKLY33）

（責(zé)任編輯 易 明）