土地利用規(guī)劃：公權(quán)力與私權(quán)利

王向東，劉衛(wèi)東

（浙江大學(xué)土地科學(xué)與不動(dòng)產(chǎn)研究所，浙江杭州310029）

1 引言

盡管協(xié)調(diào)人與地之間的關(guān)系是土地利用規(guī)劃的重要內(nèi)容，甚至有學(xué)者認(rèn)為其始終是土地利用規(guī)劃研究的核心[1]，但人與人之間的關(guān)系在現(xiàn)代土地利用規(guī)劃中具有更加突出和重要的地位。國外一些學(xué)者已認(rèn)識到規(guī)劃是一種在政府和私人之間以及各級政府之間合理分配權(quán)利的制度設(shè)計(jì)[2-4]。在主張民主與法治的現(xiàn)代，土地利用規(guī)劃本質(zhì)上是對人人關(guān)系的調(diào)節(jié)，并以公權(quán)力與私權(quán)利的制約與保障為主要表現(xiàn)，因而研究土地利用規(guī)劃中的公權(quán)力和私權(quán)利問題具有重要意義。

2 土地利用規(guī)劃中的公權(quán)力與私權(quán)利：一般問題和國際經(jīng)驗(yàn)

2.1 權(quán)利的來源和依據(jù)

2.1.1 權(quán)利的來源 自然權(quán)利說（Natural Rights）和社會(huì)契約論（Social Contract）已經(jīng)成為近現(xiàn)代諸多國家確立公權(quán)和私權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)，這可為探討規(guī)劃中權(quán)利的來源問題提供借鑒。Hobbes認(rèn)為不同人之間的自利會(huì)產(chǎn)生沖突和對立，理性的人出于和平與安全的需要、基于自利本能的實(shí)現(xiàn)而簽訂了能夠提供安全保障的契約[5]；Locke認(rèn)為理性的人們?yōu)榱烁玫叵碛袡?quán)利而自愿放棄一部分自然狀態(tài)中擁有的生命、自由、財(cái)產(chǎn)權(quán)等自然權(quán)利并相互達(dá)成協(xié)議以組成國家，國家權(quán)力的正當(dāng)性在于保障人們的基本權(quán)力[6]；Rousseau認(rèn)為人是生而自由的，國家和主權(quán)是人民通過協(xié)議即“社會(huì)契約”讓渡其自身權(quán)利的產(chǎn)物[7]；Jefferson等認(rèn)為成立政府是為了維護(hù)人們的自由、生存、追求幸福等權(quán)利[8]。實(shí)踐中，土地法已普遍從保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的民法中獨(dú)立出來而成為公私交融的特別法，土地權(quán)利雖仍主要體現(xiàn)私人利益但已體現(xiàn)了社會(huì)公共利益。由此可認(rèn)為，人們天然具有自由利用土地的權(quán)利；規(guī)劃公權(quán)力是為了解決土地利用私權(quán)利間的沖突、維護(hù)和實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益而由土地利用私權(quán)利的讓渡和認(rèn)可而來。

2.1.2 權(quán)利的依據(jù) 經(jīng)濟(jì)學(xué)研究為探討土地利用私權(quán)利和規(guī)劃公權(quán)力的依據(jù)問題提供了有益的啟示。完全競爭市場理論為土地利用私權(quán)利的自由行使提供了理論依據(jù)；與此相對應(yīng)，“市場失靈”理論和“庇古稅”等“政府管制”理論論證了政府干預(yù)市場的合理性，規(guī)劃公權(quán)力對土地利用私權(quán)利干預(yù)的主要理論基礎(chǔ)也由此建立[9-10]，具體而言：房地產(chǎn)市場不符合完全競爭市場假設(shè)的異質(zhì)性、相互依賴性等特性是土地利用控制經(jīng)濟(jì)合理性的前提[11]，“市場失靈”與“政府管制”理論論證的政府提供信息、供應(yīng)公共物品、控制外部性、促進(jìn)公平分配等職能分別為規(guī)劃中的信息系統(tǒng)建設(shè)與人口社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)測、交通與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市更新與自然資源規(guī)劃、住房建設(shè)與社會(huì)規(guī)劃等提供了依據(jù)[12]。此外，產(chǎn)權(quán)和交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)表達(dá)的私人間的談判與交易可以有效率地實(shí)現(xiàn)外部性內(nèi)部化和制度對于減少不確定性、降低交易成本、提供信息和激勵(lì)約束機(jī)制、保護(hù)產(chǎn)權(quán)具有重要作用等觀點(diǎn)，公共選擇理論闡述的以公共決策失誤、工作低效率、尋租、擴(kuò)張等為表現(xiàn)的“政府失靈”和由信息成本、實(shí)施成本等導(dǎo)致的“集體行動(dòng)困境”以及相應(yīng)的引入競爭和激勵(lì)機(jī)制、憲制改革與治理等對策，為認(rèn)識私權(quán)利和公權(quán)力的運(yùn)行提供了新的視角。一些學(xué)者由此進(jìn)一步探討規(guī)劃理論基礎(chǔ)及其與市場關(guān)系等問題，具體觀點(diǎn)有：科斯模式是繼庇古模式之后論證規(guī)劃分區(qū)合理性的又一典范[13-14]，分區(qū)和規(guī)劃是利益相關(guān)者同意的博弈規(guī)則[15]，規(guī)劃與適應(yīng)變化的治理和制度能力建設(shè)有關(guān)[16-17]，指出土地市場中存在的大量不確定性和不必要的交易成本使政府有必要通過規(guī)劃有效提供信息、減少不確定性而降低交易成本、創(chuàng)造和擴(kuò)大市場[18-20]。

2.2 權(quán)利的界限和范圍

按照現(xiàn)代法治精神和原則，公權(quán)力的界限應(yīng)由法律明文規(guī)定進(jìn)行授權(quán)，而法律無明文禁止即為私權(quán)利的界限；公權(quán)力和私權(quán)利分別主要由公法和私法進(jìn)行調(diào)整。土地利用規(guī)劃中規(guī)劃公權(quán)力和土地利用私權(quán)利界限的劃分也應(yīng)遵循現(xiàn)代法治精神和原則。

2.2.1 規(guī)劃公權(quán)力的界限和范圍 規(guī)劃公權(quán)力的行使應(yīng)局限于為了國家目的，且公益的概念需通過立法將其具體化，惟有用法律形式表現(xiàn)出來的國家目的才屬于公共利益[21]。在美國，源于警察權(quán)的分區(qū)和規(guī)劃權(quán)力從其產(chǎn)生開始，就必須符合《憲法》中平等保護(hù)、正當(dāng)程序、征收等條款規(guī)定，其行使范圍普遍被嚴(yán)格限制在促進(jìn)健康、安全、道德或公共福利的界限內(nèi)[22-24]。盡管公共利益作為公共政策的倫理標(biāo)準(zhǔn)被廣泛接受，其確切涵義卻很少達(dá)成共識[25]，至少包括共同擁有價(jià)值、道德需要、利益平衡等5種典型理解[26]。在美國，規(guī)劃公權(quán)力的行使起初具體在避免擁擠和促進(jìn)舒適性、建設(shè)公共設(shè)施、抑制土地投機(jī)、保護(hù)郊區(qū)農(nóng)地、維護(hù)城市美觀等范圍內(nèi)[27-30]；20世紀(jì)60—70年代隨著對城市更新、城市蔓延等問題認(rèn)識的深入和環(huán)境問題的凸顯，規(guī)劃公權(quán)力行使范圍擴(kuò)大到保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、保護(hù)農(nóng)地和開敞空間、保護(hù)現(xiàn)有鄰里和社區(qū)、控制城市蔓延等領(lǐng)域[31-36]；20世紀(jì)90年代以來，受可持續(xù)發(fā)展和精明增長理念的影響，可負(fù)擔(dān)住房供應(yīng)、精明社區(qū)建設(shè)、填充式發(fā)展、土地可持續(xù)利用等成為新的動(dòng)力和目標(biāo)[37-40]。近些年來，人們對住房問題加劇和金融危機(jī)開展了廣泛討論，有觀點(diǎn)認(rèn)為：美國房地產(chǎn)泡沫集中在較強(qiáng)土地利用控制地區(qū)，指出過度的土地利用規(guī)制抬高了土地價(jià)格、限制了住房供應(yīng)從而助長和加重了金融危機(jī)[41-44]；在新的時(shí)代背景下，公共利益和受管制利益間的平衡、土地利用規(guī)劃管制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系等被重新思考[45-46]。

2.2.2 土地利用私權(quán)利的界限和范圍 只要不妨礙公共利益和影響他人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，土地利用私權(quán)利就可以自由行使，包括土地的占有、收益、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利以及在他人土地上設(shè)立的通行、采光、通風(fēng)、取水等便役權(quán)和將土地利用約定權(quán)延伸至繼受人的地約權(quán)與衡役權(quán)等[47]；在土地利用私權(quán)利受到影響的規(guī)劃編制和實(shí)施過程中，利益相關(guān)者應(yīng)具有知情權(quán)、參與權(quán)和一定程度的決策權(quán)。另外，耕地、自然資源和歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)等公共利益也可通過保護(hù)性地役權(quán)、可轉(zhuǎn)讓土地發(fā)展權(quán)、規(guī)劃許可證交易等以市場和私權(quán)利的相對自由為基礎(chǔ)的形式實(shí)現(xiàn)[48-50]。

2.3 權(quán)利間的關(guān)系和沖突

2.3.1 權(quán)利間的關(guān)系 土地利用私權(quán)利的自由行使常導(dǎo)致沖突和混亂，規(guī)劃公權(quán)力是應(yīng)保障土地利用私權(quán)利的需要而產(chǎn)生，而自從其出現(xiàn)后則形成了對土地利用私權(quán)利的干預(yù)和制約；另一方面，規(guī)劃公權(quán)力的不當(dāng)和過度行使也會(huì)造成諸多不良后果，土地利用私權(quán)利的合理伸張和行使能夠?qū)σ?guī)劃公權(quán)力形成一定制約。規(guī)劃公權(quán)力和土地利用私權(quán)利是此消彼長的關(guān)系，一方的過度膨脹必然導(dǎo)致另一方的弱小和利益被侵害。兩者若均保持其合適的邊界和范圍，通過合理的土地利用管制與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合的混合政策，兩者能夠?qū)崿F(xiàn)相對的協(xié)調(diào)[51]。

2.3.2 權(quán)利間的沖突 由于邊界和范圍難以界定等原因，規(guī)劃公權(quán)力和土地利用私權(quán)利間往往會(huì)存在各種沖突，從利益的視角看則表現(xiàn)為不同公益之間、不同私益之間以及公益和私益之間的沖突。

規(guī)劃公權(quán)力與土地利用私權(quán)利間的沖突較多，并存在兩個(gè)極端：規(guī)劃公權(quán)力的過度膨脹、土地利用私權(quán)利的任意自由行使。前者有觀點(diǎn)認(rèn)為：分區(qū)規(guī)劃侵犯私人自由和財(cái)產(chǎn)權(quán)[52]，分區(qū)規(guī)劃是對人的控制[53]；后者案例有：社區(qū)居民對于可負(fù)擔(dān)住房項(xiàng)目建設(shè)、污水處理設(shè)施、焚化爐等不受社區(qū)歡迎土地用途表達(dá)“不要在我后院”的反對意見[54]，“明智利用運(yùn)動(dòng)”對于濕地保護(hù)等環(huán)境資源政策的強(qiáng)烈抵制[55]等。

規(guī)劃公權(quán)力間的沖突，常表現(xiàn)為不同公益價(jià)值的沖突，如經(jīng)濟(jì)公益與環(huán)境公益或社會(huì)公益的沖突等，典型案例有美國斑點(diǎn)貓頭鷹與古森林保護(hù)和伐木業(yè)之間的矛盾等[56]。

土地利用規(guī)劃中私權(quán)利間的沖突則由于土地利用負(fù)外部性的大量存在而較為普遍，具體有：毗鄰?fù)恋厣系霓r(nóng)夫與養(yǎng)牛者之間的矛盾[57]、城市居民與農(nóng)民關(guān)于城市邊緣耕地保護(hù)的不同利益沖突[58]等。

2.4 權(quán)利間沖突的救濟(jì)和保障

在法治社會(huì)，權(quán)利沖突中受侵害的一方有權(quán)獲得公平、公正的補(bǔ)償?shù)染葷?jì)。對于權(quán)利間沖突的救濟(jì)和保障總體上有引導(dǎo)性和強(qiáng)制性兩種方式，并可分為事前預(yù)防性和事后的響應(yīng)性兩類，其具體手段多種多樣，具體途徑包括預(yù)防性的政策制定、規(guī)劃方案編制和響應(yīng)性的申訴、行政處罰等。以美國為例，沖突前預(yù)防的手段有：強(qiáng)制性的分區(qū)管制、土地細(xì)分規(guī)則、規(guī)劃許可、禁令和引導(dǎo)性的資金資助、稅收減免、影響費(fèi)、開發(fā)協(xié)議等；沖突后響應(yīng)的有：強(qiáng)制性的重新分區(qū)、分區(qū)規(guī)則修改、綜合或總體規(guī)劃修改、例外、特殊用途和引導(dǎo)性的賠償、罰款等，以及沖突前后均可應(yīng)用的土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移等手段。

土地利用規(guī)劃權(quán)利沖突救濟(jì)的目標(biāo)應(yīng)是公正平衡地保障規(guī)劃公權(quán)力和土地利用私權(quán)利，實(shí)現(xiàn)社會(huì)總體利益最大化。然而，實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)又不能僅寄希望于權(quán)利沖突后的救濟(jì)，而是應(yīng)將上述目標(biāo)內(nèi)化到土地利用規(guī)劃的立法、編制、實(shí)施、調(diào)整等過程中，具體減少和消除沖突的技術(shù)和政策包括：包含識別沖突和給予適當(dāng)救濟(jì)的機(jī)制、指明規(guī)劃權(quán)力的法律來源和依據(jù)、允許合理的彈性、須有顯著的公眾參與、應(yīng)有對土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)影響分析、避免對環(huán)境敏感地區(qū)的過度開發(fā)等[59]。

3 土地利用規(guī)劃中的公權(quán)力與私權(quán)利：中國實(shí)踐

基于土地利用規(guī)劃中公權(quán)力與私權(quán)利一般問題的分析，指導(dǎo)應(yīng)用于中國實(shí)踐，可以發(fā)現(xiàn)中國土地利用規(guī)劃存在的問題。

3.1 規(guī)劃公權(quán)力間沖突現(xiàn)象嚴(yán)重

中國規(guī)劃公權(quán)力間沖突具體可分為不同部門之間、上下級政府之間、同級政府之間三類。

部門間規(guī)劃公權(quán)力的沖突以國土部門、建設(shè)部門和發(fā)改部門之間的規(guī)劃公權(quán)力沖突最為明顯和嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃之間的沖突和矛盾?！锻恋毓芾矸ā泛汀冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定了城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，但實(shí)踐中兩種法定規(guī)劃之間在指導(dǎo)思想、規(guī)劃期限、用地規(guī)模和范圍等諸多方面存在沖突，前者更強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地等目標(biāo)，而后者更強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)建設(shè)；在發(fā)改部門主導(dǎo)下開展的以經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)發(fā)展與項(xiàng)目投資等非空間因素為主要內(nèi)容的總體、區(qū)域、專項(xiàng)等發(fā)展規(guī)劃，因與土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃存在脫節(jié)而存在項(xiàng)目難落地等實(shí)施問題。由于實(shí)踐中各強(qiáng)調(diào)自己的利益和工作目標(biāo)，規(guī)劃有時(shí)變成了部門權(quán)力博弈。此外，交通部門的交通規(guī)劃建設(shè)不符土地利用總體規(guī)劃、違法用地現(xiàn)象嚴(yán)重，如2009年公路與鐵路違法違規(guī)用地宗數(shù)、面積、占用耕地面積分別占全國違法用地的7.62%、43.17%、56.94%[60]；林地、水域等的不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也表現(xiàn)了林業(yè)、水利和國土等部門間規(guī)劃公權(quán)力的沖突。

上下級政府間在規(guī)劃公權(quán)力方面也存在較多沖突。在土地利用總體規(guī)劃的編制實(shí)施中，地方政府與上級政府相比往往更重視經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展而忽視耕地與生態(tài)保護(hù)、更重視外延擴(kuò)張而忽視節(jié)約集約增長；在城鄉(xiāng)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等規(guī)劃中，地方政府往往傾向大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目、大城市、大建設(shè)、高速度等以追求經(jīng)濟(jì)增長，具體表現(xiàn)有地方政府違法違規(guī)新設(shè)開發(fā)區(qū)和擅自擴(kuò)區(qū)、以推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)為名違法開發(fā)房地產(chǎn)、違法違規(guī)建設(shè)高爾夫球場與別墅等[61]。此外，國家和省級重點(diǎn)項(xiàng)目不符合地方規(guī)劃的問題也比較普遍，如2010年國家和省級重點(diǎn)工程項(xiàng)目違法用地占全國違法用地面積的45%[62]。

在同級政府之間，各政府均謀求本地區(qū)經(jīng)濟(jì)利益等的最大化，而忽視相鄰地區(qū)間規(guī)劃的協(xié)調(diào)和整個(gè)區(qū)域整體利益，同級政府之間惡性競爭現(xiàn)象也較普遍，由此造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同質(zhì)低度化、空間結(jié)構(gòu)離心分散化發(fā)展等[63]。

3.2 規(guī)劃公權(quán)力過度膨脹

首先是規(guī)劃公權(quán)力過于強(qiáng)大?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》等偏重于授予政府規(guī)劃權(quán)力和方便管理，而忽視對規(guī)劃公權(quán)力的監(jiān)督、制約和對土地利用私權(quán)利的保障，實(shí)踐中規(guī)劃公權(quán)力行使往往突破了公益的目的和范圍，表現(xiàn)在強(qiáng)制征地拆遷、新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中的“被上樓”、土地規(guī)模經(jīng)營名義下的強(qiáng)制流轉(zhuǎn)等現(xiàn)象普遍。

其次規(guī)劃公權(quán)力行使不規(guī)范。中國依法行政和規(guī)劃法治化尚未真正建立和執(zhí)行，規(guī)劃編制、實(shí)施、調(diào)整等隨意性大。規(guī)劃編制中領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)較多，“領(lǐng)導(dǎo)一換、規(guī)劃思路全變”的現(xiàn)象廣泛存在；政府官員在規(guī)劃實(shí)施調(diào)整中具有較大的自由裁量權(quán)，容易被濫用、滋生腐敗和產(chǎn)生不公，如“先拿地、再改規(guī)劃條件”已成房地產(chǎn)商謀取利益的潛規(guī)則、政府官員利用職務(wù)便利修改規(guī)劃條件而收受賄賂屢見不鮮、地方政府違規(guī)調(diào)整規(guī)劃而亂用地時(shí)有發(fā)生。

3.3 土地利用私權(quán)利的保障不足

土地利用規(guī)劃中公共參與渠道不暢，公眾知情權(quán)、參與權(quán)得不到保障。目前規(guī)劃公眾參與多停留在“公眾參與階梯”[64]中的操縱性參與、象征性參與等低水平階段，規(guī)劃成果公示不夠全面且存在有意隱瞞現(xiàn)象，規(guī)劃編制、實(shí)施過程中未能有效反映公眾利益和保障土地利用私權(quán)利。

規(guī)劃公權(quán)力過度侵害土地利用私權(quán)利的救濟(jì)機(jī)制存在諸多不足。救濟(jì)主要是通過向規(guī)劃部門申請規(guī)劃修改和向法院申請行政訴訟的渠道實(shí)現(xiàn)，而規(guī)劃修改有時(shí)被強(qiáng)勢利益集團(tuán)與政府官員濫用、行政訴訟受理?xiàng)l件苛刻造成很多糾紛不能進(jìn)入訴訟程序，且行政訴訟限于規(guī)劃實(shí)施過程中的具體行政行為而缺乏針對規(guī)劃制定行為和規(guī)劃內(nèi)容不服的事前救濟(jì)，缺少預(yù)防性的開發(fā)協(xié)議和響應(yīng)性的損害賠償?shù)染唧w措施。

缺乏規(guī)劃公權(quán)力行使對于土地利用私權(quán)利的經(jīng)濟(jì)影響分析，更沒有據(jù)此建立相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償機(jī)制，例如因?qū)嵤└乇Ｗo(hù)而使農(nóng)民利益受損和因歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)而使有關(guān)房產(chǎn)所有者利益受損的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償明顯不足；對于因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等規(guī)劃編制或調(diào)整而意外得益的也缺乏適當(dāng)糾正機(jī)制。因規(guī)劃編制實(shí)施而造成貧富不均，不利于社會(huì)公正和對土地利用私權(quán)利的平等保護(hù)。

3.4 權(quán)利運(yùn)行機(jī)制不靈活

規(guī)劃編制中，由于受技術(shù)規(guī)程條款限制、資金能力制約、迎合審批要求、機(jī)械批量的編制方法等影響，諸如規(guī)劃方案單一、內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)化、功能與用途分區(qū)機(jī)械、分區(qū)管制政策千篇一律等缺少特色的問題普遍存在。規(guī)劃方案普遍僵硬而缺乏合理的彈性，容易導(dǎo)致規(guī)劃不具有靈活性和適應(yīng)性。

規(guī)劃實(shí)施中激勵(lì)性機(jī)制不足。受計(jì)劃思想、科層官僚體制等影響，規(guī)劃實(shí)施往往偏重于行政管制性措施，缺少像美國等的保護(hù)性地役權(quán)設(shè)立、土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移、指標(biāo)交易等市場性方法措施，不利于有效維護(hù)公共利益。

4 結(jié)論和啟示

綜合以上研究，可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論和啟示：（1）規(guī)劃公權(quán)力和土地利用私權(quán)利的制約與保障是土地利用規(guī)劃中的一個(gè)根本問題，具體包括權(quán)利的來源和依據(jù)、界限和范圍、相互關(guān)系、沖突及其救濟(jì)與保障等一般問題。（2）在實(shí)現(xiàn)規(guī)劃公權(quán)力和土地利用私權(quán)利間的平衡與協(xié)調(diào)方面，美國等在對規(guī)劃公權(quán)力的制約、私人土地權(quán)利的保障、權(quán)利沖突的救濟(jì)、權(quán)力運(yùn)行機(jī)制等方面的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。（3）中國土地利用規(guī)劃實(shí)踐在規(guī)劃公權(quán)力和土地利用私權(quán)利的制約與保障方面相對混亂，存在規(guī)劃公權(quán)力相對強(qiáng)勢、土地利用私權(quán)利弱小、權(quán)利運(yùn)行機(jī)制不靈活、權(quán)利沖突時(shí)的救濟(jì)機(jī)制不暢等問題。（4）未來應(yīng)加強(qiáng)土地利用規(guī)劃中人人關(guān)系方面的理論研究，尤其是關(guān)于權(quán)利的制約與保障、利益的協(xié)調(diào)與平衡等問題，具體如規(guī)劃管制的經(jīng)濟(jì)影響評估和相應(yīng)的損害補(bǔ)償與得益糾正機(jī)制等。（5）未來應(yīng)在借鑒國際理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，深刻認(rèn)識中國土地利用規(guī)劃中存在的問題，加強(qiáng)制度創(chuàng)新和政策改進(jìn)，包括建立協(xié)調(diào)有序和公眾參與的規(guī)劃體系、加強(qiáng)規(guī)劃法治化建設(shè)、暢通規(guī)劃權(quán)利沖突的救濟(jì)渠道、引入基于市場的激勵(lì)機(jī)制等。

（

）：

［1］ 董祚繼，吳運(yùn)娟.中國現(xiàn)代土地利用規(guī)劃———理論、方法與實(shí)踐［M］.北京：中國大地出版社，2008：1.

［2］ Bolan R.J.Planning and institutional design［J］.Planning Theory, 1991, 5（6）：7-34.

［3］ Innes J.E.Planning is institutional design［J］.Journal of Planning Education and Research, 1995, 14（2）: 140-143.

［4］ Alexander E.R.Institutional transformation and planning: from institutionalization theory to institutional design［J］.Planning Theory,2005, 4（3）: 209-223.

［5］ 霍布斯.利維坦［M］.北京：商務(wù)印書館，1985：135-138.

［6］ 洛克.政府論下篇———論政府的真正起源、范圍和目的［M］.北京：商務(wù)印書館，1996：59-80.

［7］ 盧梭.社會(huì)契約論［M］.北京：商務(wù)印書館，2003：23-28.

［8］ 杰斐遜.獨(dú)立宣言［EB/OL］.http://www.douban.com/group/topic/2479861/2008-01-13.

［9］ Harrison Anthony J.Economics and land use planning［M］.London: Croom Helm Ltd, 1977: 62-130.

［10］ Evans Alan W.Economics & land use planning［M］.Oxford: Blackwell Publishing Ltd, 2004: 13-20.

［11］ Rueter Frederick H.& Kushner Phillip.Economic incentives for land use control（1977, EPA）［ER/OL］.http://yosemite.epa.gov/ee/epa/eerm.nsf/vwGA/7EC9375C0B2C963A8525644D0053BE4E, 2009-05-28.

［12］ Klosterman Richard E.Arguments for and against planning［J］.Town Planning Review, 1985, 56（1）: 5-20.

［13］ Lai W.C.The economics of land-use zoning: a literature review and analysis of the work of Coase［J］.Town Planning Review,1994, 65（1）: 77-98.

［14］ Lai W.C.Property rights justification for planning and a theory of zoning［J］.Progress in Planning, 1997, 48: 161-246.

［15］ Poulton M.C.Externalities, transaction costs, public choice and the appeal of zoning: a response to Lai Wai Chung and Sorensen［J］.Town Planning Review, 1997, 68（1）: 81-92.

［16］ Healey P.Collaborative planning: shaping places in fragmented societies［M］.London: Macmillan, 1997: 205-219.

［17］ Healey P.Building institutional capacity through collaborative approaches to urban planning［J］.Environment and Planning A,1998, 30: 1531-1546.

［18］ Alexander E.R.A transaction cost theory of planning［J］.Journal of the American Planning Association, 1992, 58: 190-200.

［19］ Alexander E.R.A transaction cost theory of land use planning and development control: towards the institutional analysis of public planning［J］.The Town Planning Review, 2001, 72（1）: 45-75.

［20］ Kim Jae H.Land use planning as information production and exchange: An empirical analysis of the uncertainty reduction effect［EB/OL］.Regional economics applications laboratory discussion paper 10-T-5.http://www.real.illinois.edu/d-paper/10/10-T-5.pdf, 2010-5.

［21］ Merkl Adolf.Staatszweck und O¨ ffentliches Interesse［J］.Ein Beitrag zur Nomenklatur der Verwaltungsarchiv, 1919, 27: 268-282.

［22］ US Supreme Court Cases & Opinions.Village of Euclid v.Ambler Realty Co.272, U.S.365（1926）［EB/OL］.http://supreme.justia.com/us/272/365/case.html.

［23］ US Department of Commerce.A Standard State Zoning Enabling Act（SZEA, 1926）［EB/OL］.http://www.planning.org/growingsmart/pdf/SZEnablingAct1926.pdf.

［24］ US Department of Commerce.A Standard City Planning Enabling Act（SZCPA, 1928）［EB/OL］.http://www.planning.org/growingsmart/pdf/CPEnabling%20Act1928.pdf.

［25］ Minteer Ben A.Environmental philosophy and the public interest: a pragmatic reconciliation［J］.Environmental Values, 2005,14（1）: 37-60.

［26］ Sorauf Frank J.The public interest reconsidered［J］.The Journal of Politics, 1957, 19（4）: 616-639.

［27］ Hecke M.T.Zoning ordinances and restrictions in deed［J］.The Yale Law Journal, 1928, 37（4）: 407-425.

［28］ Goodman Robert B.The regulation and control of land use in non-urban areas［J］.The Journal of Land & Public Utility Economics, 1933, 9（3）: 266-271.

［29］ Wehrwein George S., Johnson Hugh A.Zoning land for recreation［J］.The Journal of Land & Public Utility Economics, 1942, 18（1）: 47-57.

［30］ Frederick Arpke.Land-Use Control in the Urban Fringe of Portland, Oregon［J］.The Journal of Land & Public Utility Economics,1942, 18（4）: 468-480.

［31］ Steele Eric H.Aesthetic zoning: preservation of historic areas［J］.Fordham Law Review, 1961, 29（4）: 729-739.

［32］ Comment.The police power, eminent domain, and the preservation of historic property［J］.Columbia Law Review, 1963, 63（4）:708-732.

［33］ Herbert Snyder J.A new program for agricultural land use stabilization: the California Land Conservation Act of 1965［J］.Land Economics, 1966, 42（1）: 29-41.

［34］ Comment.Park planning and the acquisition of open spaces: a case study［J］.The University of Chicago Law Review, 1969, 36（3）:642-664.

［35］ Loo Ernest J.T.State land use statutes: a comparative analysis［J］.Fordham Law Review, 1977, 45（6）: 1154-1178.

［36］ Shlay Anne B., Rossi Peter H.Keeping up the neighborhood: estimating net effects of zoning［J］.American Sociological Review,1981, 46（6）: 703-719.

［37］ Stockman Paul K.Anti-Snob Zoning in Massachusetts: Assessing One Attempt at Opening the Suburbs to Affordable Housing［J］.Virginia Law Review, 1992, 78（2）: 535-580.

［38］ Berke Philip R.& Conroy Manta M.Are we planning for sustainable development?［J］.Journal of the American Planning Association,2000,66（1）:21-33.

［39］ Meck Stuart.Growing Smart Legislative Guidebook: Model Statutes for Planning and the Management of Change［M］.American Planning Association（APA）, 2002.

［40］ Johnson Denny.Planning for Smart Growth: 2002 State of The States［M］.American Planning Association（APA）, 2002.

［41］ Cox Wendell.Root causes of the financial crisis: a primer［EB/OL］.http://www.newgeography.com/content/00369-root-causesfinancialcrisis-a-primer, 2008-10-28.

［42］ Demographia.How U.S.land use regulation exacerbated the international financial crisis［ER/OL］.http://americandreamcoalition.org/housing/db-overhang.pdf, 2008-05-28.

［43］ Cox Wendell.The housing crash and smart growth［ER/OL］.National Center For Policy Analysis.http://www.ncpa.org/pdfs/st335.pdf,2011-06.

［44］ Demographia.7th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2011 Ratings for Metropolitan Markets［ER/OL］.http://www.fcpp.org/files/1/dhif-20110125.-2pdf.pdf, 2011-01-25.

［45］ Christensen Jorgen G.Public interest regulation reconsidered: from capture to credible commitment［A］.Paper presented at“Regulation at the Age of Crisis”, ECPR Regulatory Governance Standing Group, 3rd Biennial Conference, University College, Dublin,June 17-19, 2010.

［46］ Kim Jae Hong.Linking Land Use Planning and Regulation to Economic Development: A Literature Review［J］.Journal of Planning Literature, 2011, 26（1）: 35-47.

［47］斯普蘭克林.美國財(cái)產(chǎn)法精要［M］.北京：北京大學(xué)出版社，2009：506-570，616-634.

［48］ Morrisette Peter M.Conservation easements and the public good: preserving the environment on private lands［J］.Natural Resources Journal, 2001, 41（2）: 373-426.

［49］ Pruetz Rick.Beyond givings and takings: saving natural areas, farmland, and historic landmarks with transfer of development rights and density transfer charges［M］.Los Angeles: Arje Press, 2003.

［50］ Hengera R., Bizera K.Tradable planning permits for land-use control in Germany［J］.Land Use Policy, 2010, 27: 843–852.

［51］ Nuissla H., Schlaack Christoph S.On the economic approach to the containment of land consumption［J］.Environmental Science &Policy, 2009, 12（3）: 270-280.

［52］ Frazier Bart.Zoning’s attack on liberty and property［EB/OL］.http://www.fff.org/freedom/fd0610d.asp，2007-02-02.

［53］ Gregory Allan.The seven lies of zoning［EB/OL］.http://www.lawfulpath.com/ref/zoning7lies.shtml, 2002-08-15.

［54］ Freudenberg William R., Pastor Susan K.NIMBYS and LULUs: stalking the syndromes［J］.Journal of Social Issues, 1992, 48（4）: 39-61.

［55］ ICMA & APA.地方政府規(guī)劃實(shí)踐（原著第三版）［M］.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006：175-199，423-438.

［56］ Blumm Michael C.Ancient forests, spotted owls, and modern public land law［J］.Boston College Environmental Affairs Law Review,1991, 18（4）: 605-622.

［57］ Coase Ronald H.The problem of social cost［J］.Journal of Law and Economics, 1960, 3: 1-44.

［58］ Handel Mary E.Conflicts arise on the urban fringe［J］.California Agriculture, 1998, 52（3）: 11-16.

［59］ Susan Cosner.Rights in property and land-use regulation: tradition and tensions in a changing world［EB/OL］.http://www.extension.iastate.edu/Publications/PM1868C.pdf, 2001-2.

［60］于猛，寧晶.全國違法占用耕地面積公路鐵路超一半［N］.人民日報(bào)，2011-03-24.

［61］新華網(wǎng).中國去年發(fā)現(xiàn)違法用地5.3萬件立案查處2.8萬件［EB/OL］.http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-01/21/c_121006916.htm，2011-01-21.

［62］中國網(wǎng).中國違法用地半數(shù)為國家和省級重點(diǎn)工程項(xiàng)目［EB/OL］.http://www.china.com.cn/policy/txt/2011-04/20/content_22398464.htm，2011-04-20.

［63］張秀英，唐微.東北地區(qū)招商引資惡性競爭危害的博弈分析［J］.長春大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007，17（2）：6-8.

［64］ Arnstein Sherry R.A ladder of citizen participation［J］.Journal of the American Planning Association, 1969, 35（4）: 216-224.