保障性住房建設(shè)及施工控制

欒學如

河北省唐山市中房建筑安裝工程有限公司

保障性住房建設(shè)及施工控制

欒學如

河北省唐山市中房建筑安裝工程有限公司

本文通過對保障性住房的介紹，闡明了保障性住房的市場需求及如何對保障性住房建設(shè)進行控制。

保障性住房；廉租房；經(jīng)濟適用住房；公租房；限價商品房；項目控制

序言

加快保障性住房建設(shè)，完善住房保障體系，是貫徹黨的十七大精神，落實“富民優(yōu)先，民生為重”的重要舉措。切實做好住房保障工作，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，關(guān)系到社會公平，關(guān)系構(gòu)建和諧社會的長遠大計，意義十分重大。唐山市是一座震后復建城市，1976年大地震后，市委、市政府為盡快安置受災群眾，以滿足居民基本需求為目標，組織建設(shè)了一大批簡易平房。這些平房受當時條件限制布局分散（有的位于城市邊緣）、居住環(huán)境差、房屋建設(shè)標準低、配套設(shè)施不齊全、服務(wù)功能不完善，有的無上下水、暖氣、煤氣，無獨立衛(wèi)生間和廚房；有的地處開灤礦區(qū)采煤沉陷波及區(qū)，居住安全均存在隱患。因此，唐山市這幾年建設(shè)了一大批保障性住房，以解決危舊平房及廣大中低收入居民的住房困難。為此保障性住房建設(shè)中的項目控制成為重要的環(huán)節(jié)。

1 保障性住房的市場需求

保障性住房根據(jù)市場需求分為廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房四種。

1.1 廉租住房

廉租住房由政府投資建設(shè)并“擁有房屋產(chǎn)權(quán)”，向低收入住房困難家庭“配租”。廉租住房的保障對象是既買不起經(jīng)濟適用住房又租不起市場上普通商品房的最低收入和較低收入的困難家庭，原則上每套戶型面積不超過50平方米。在任何國家、任何時候都會有相當一部分人，只能租住廉租房。在這一人群中，包含孤、老、病、殘等，且只能靠最低生活保障維持生計的最低收入家庭.

1.2 公共租賃住房

是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對象和租金水平，面向唐山市中低收入困難家庭及大地震棚戶居民等群體出租的住房。公共租賃住房建設(shè)、分配和管理工作堅持政府支持、市場運作、多方建設(shè)、統(tǒng)一管理、公平公開、嚴格監(jiān)管的原則。新建公共租賃住房采取集中建設(shè)或配建相結(jié)合的方式，戶型以一、二居室小戶型為主。公共租賃住房建設(shè)用地實行有償使用，其中對于政府所屬機構(gòu)或政府批準的機構(gòu)建設(shè)的，其用地可采取租賃方式，按年繳納土地租金。

1.3 經(jīng)濟適用住房

經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以政府劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優(yōu)先及時供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等費用。經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。

1.4 限價商品房

限價商品房是一種限價格限面積的商品房，主要解決震后棚戶改造住戶和中低收入家庭的住房困難，是目前限制商品高價商品房的一種臨時性舉措，并不是經(jīng)濟適用房。限價商品房按照“以房價定地價”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場化運作的模式。與一般商品房不同的是，限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設(shè)標準和銷售對象，政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進行測算后，設(shè)定土地出讓的價格范圍，從根本上對房價進行調(diào)控。限價房套型建筑面積一般控制在90平方米以下，其中，50平方米左右的一居室和70平方米左右的兩居室，占到總數(shù)的70%左右。

2 保障性住房建設(shè)過程的項目控制

保障性住房建設(shè)項目管理從進度控制、質(zhì)量控制、安全控制三方面入手,并在施工過程中制訂具體措施。

2.1 進度控制

保障性住房進行進度控制的目的,是要按照承包合同規(guī)定的進度和質(zhì)量要求完成工程建設(shè)任務(wù);同時把項目費用控制在預算范圍內(nèi),進度計劃的管理包括進度的制定和進度計劃的實施兩部分。一是制訂進度計劃：工程施工單位在投標時已經(jīng)按照招標文件和有關(guān)規(guī)定編制了宏觀的施工方案和進度計劃,中標后再根據(jù)合同的具體要求和施工條件的編制出科學合理施工進度計劃。二是組織進度計劃的實施：按施工進度計劃嚴格執(zhí)行，科學合理調(diào)配人力、施工物資和資金，及時檢查和發(fā)現(xiàn)影響進度的問題,并采取適當?shù)募夹g(shù)、組織和管理措施,保證進度計劃的有序進行。

2.2 質(zhì)量控制

質(zhì)量控制是為通過監(jiān)督質(zhì)量形成過程，消除質(zhì)量環(huán)節(jié)上所有階段引起不合格或不滿意效果的因素，以達到質(zhì)量要求，獲取經(jīng)濟效益，而采取的各種質(zhì)量作業(yè)技術(shù)和活動。保障性住房工程開工前，建設(shè)單位要對施工單位提出明確的工程質(zhì)量目標。推行現(xiàn)場施工技術(shù)負責人技術(shù)處理工作責任制,以嚴謹?shù)目茖W態(tài)度和認真的工作作風嚴格要求。正確貫徹執(zhí)行政府的各項技術(shù)質(zhì)量政策,科學地組織各項技術(shù)工作,建立正常的工程技術(shù)秩序,明確施工單位技術(shù)質(zhì)量管理工作的重點要集中放到提高工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期和提高經(jīng)濟效益的具體工作任務(wù)上。施工單位編制的施工組織設(shè)計應(yīng)及時報送監(jiān)理機構(gòu)審批，對于關(guān)鍵部位以及有專項要求部位施工,施工單位提前提出具體的施工技術(shù)方案、施工技術(shù)保證措施和質(zhì)量控制措施，要及時報送監(jiān)理工程師審批。工程施工過程,除按質(zhì)量標準規(guī)定的復查、檢查內(nèi)容進行嚴格的復查、檢查外,在重點工序施工前,必須對關(guān)鍵的檢查項目進行嚴格的復核。同時要求項目管理堅持實行“三管和三檢”制度。即總包單位、分包單位、工序班組三層管理制度和每道工序完工后,首先由作業(yè)班組自檢,再由施工員、技術(shù)負責人組織有關(guān)施工人員進行互檢和交檢的三檢制度。隱蔽工程在做“三檢”的基礎(chǔ)上再由監(jiān)理工程師審核并簽證認可后才能進行下道工序。所有原材料、半成品必須有合格證或復試檢查報告。所有隱蔽工程記錄,必須經(jīng)監(jiān)理工程師等有關(guān)驗收單位簽字認可,方可組織下道工序施工。

2.3 安全控制

項目進場實施后，施工單位必須建立科學的有效的系統(tǒng)安全管理體系，確定明確的安全生產(chǎn)管理目標:達到五無目標,即“無死亡事故,無重大傷人事故,無重大機械事故,無火災,無中毒事故”。同時(1)建立以項目經(jīng)理為主要負責人的安全生產(chǎn)領(lǐng)導機構(gòu)，組織有序的開展安全管理活動，并承擔組織、領(lǐng)導安全生產(chǎn)的責任。(2)建立總公司安全管理機構(gòu)、項目安全員和班組安全責任人組成的三級人員安全管理的生產(chǎn)責任制度，明確各級人員的管理職責和義務(wù)。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況，及時報告。(3)一切從事生產(chǎn)管理與操作的人員、依照其從事的生產(chǎn)內(nèi)容，分別通過企業(yè)、施工項目的安全審查，進行必要的安全教育和培訓，特種作業(yè)人員還需按規(guī)定參加安全操作考核并取得勞動監(jiān)察部門核發(fā)的特種作業(yè)崗位上崗證，堅持"持證上崗"。（4）項目管理機構(gòu)應(yīng)定期或者不定期的進行項目安全檢查。同時對一些重要部位、重大結(jié)構(gòu)的施工措施要進行必要的及時的安全論證。安全檢查是以發(fā)現(xiàn)人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)的為目的，是以消除事故隱患，防止事故發(fā)生，保障項目人和財產(chǎn)安全為目的的重要方法。在控制安全生產(chǎn)的同時還應(yīng)注意施工現(xiàn)場的衛(wèi)生、環(huán)保和粉塵的控制，真正做到保護環(huán)境、降低噪音和揚塵的綠色施工現(xiàn)場。

3 結(jié)語

保障性住房工程是政府投資的重點工程，也是改善民生的重點工程，加強保證性住房建設(shè)過程的控制，對保障性住房建設(shè)的質(zhì)量控制及安全控制具有重要的意義；同時通過對不同層次的保障性住房的建設(shè)，積極構(gòu)建以政府為主導，運用市場規(guī)律形成的多層次的住房保障體系，切實解決好低收入家庭的住房困難，并運用市場規(guī)律和市場調(diào)節(jié)機制維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，有效地抑制商品房價格過快增長，保證不同收入群體的住房需求。這都將有利的推動本市中、低收入住房困難家庭保障性住房“應(yīng)保盡?！蹦繕说膶崿F(xiàn)。

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.12.036