中國房地產(chǎn)住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)體系構(gòu)建

劉輝

住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)體系的概念和特征

1.住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)體系的概念

統(tǒng)計指標(biāo)體系是一種概念體系，該體系包含了一系列的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)相互聯(lián)系、互相補充、彼此獨立。作為一個獨立并且能夠自成體系的系統(tǒng)，統(tǒng)計指標(biāo)體系具有一般系統(tǒng)具備的開放性、層次性和結(jié)構(gòu)性特征。房地產(chǎn)住宅市場指標(biāo)體系是由相互聯(lián)系和補充、相互制約的，能夠反應(yīng)住宅市場的數(shù)量特征以及數(shù)量之間關(guān)系的統(tǒng)計指標(biāo)組成的概念體系，該體系應(yīng)該能夠綜合地反應(yīng)住宅經(jīng)濟市場的需求、發(fā)展過程和存在的問題，揭示統(tǒng)計指標(biāo)反映出的相互依存的關(guān)系和因果關(guān)系。

2.住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)的特征

首先，住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)應(yīng)該是科學(xué)的。住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)應(yīng)該具備反映住宅市場的供需情況、發(fā)展規(guī)律，專家和學(xué)者在設(shè)置住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)時應(yīng)該以馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、住宅方向經(jīng)濟學(xué)作為指導(dǎo)，采用科學(xué)、系統(tǒng)的分析方法，將住宅市場本身的特點考慮到指標(biāo)制定中來，使得住宅市場指標(biāo)體系能夠真實、準(zhǔn)確地反映住宅市場運行的基本狀況。

其次，住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)應(yīng)該具有效用。鑒于房地產(chǎn)住宅市場的運行狀況比較復(fù)雜，房產(chǎn)管理部門和專家學(xué)者在設(shè)置統(tǒng)計指標(biāo)時應(yīng)該考慮收集數(shù)據(jù)的成本和可能性以及指標(biāo)體系是否具有時效性，房地產(chǎn)住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)應(yīng)該能夠從各個方面反映住宅經(jīng)濟運行的規(guī)律，以便使利益相關(guān)者能夠從指標(biāo)中獲得有用的信息。

最后，住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)應(yīng)該具備明晰的結(jié)構(gòu)和層次。房地產(chǎn)住宅市場指標(biāo)體系本質(zhì)上來說是一個系統(tǒng)，作為一個系統(tǒng)，它應(yīng)該具備層次性和結(jié)構(gòu)性，這個系統(tǒng)應(yīng)該包含不同的子系統(tǒng)，必要的情況下子系統(tǒng)還可以再細分為子系統(tǒng)的分系統(tǒng)，住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)的層次性和結(jié)構(gòu)性由此展現(xiàn)。

房地產(chǎn)住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)體系的構(gòu)建

1.基本要求

首先，房地產(chǎn)住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)體系要具有導(dǎo)向性。我們研究房地產(chǎn)住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)體系的根本目標(biāo)是讓國家和政府能夠通過指標(biāo)對住宅市場進行科學(xué)的宏觀管理，促進住宅市場的健康發(fā)展。住宅市場本身復(fù)雜多變，市場現(xiàn)象紛雜多樣，僅僅通過房產(chǎn)數(shù)據(jù)我們能夠統(tǒng)計出大量的指標(biāo)來考核住宅市場的運行情況，這時候我們就需要一定的目標(biāo)作為導(dǎo)向，指導(dǎo)和規(guī)定統(tǒng)計指標(biāo)在數(shù)量、質(zhì)量、各個指標(biāo)的計算方法和計算規(guī)則。當(dāng)前我國政府將宏觀調(diào)控的重點放在了滿足居民住房需求和合理規(guī)劃未來的住宅建設(shè)上，住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)應(yīng)該向考核這方面的發(fā)展?fàn)顩r靠攏，以求統(tǒng)計指標(biāo)能夠為宏觀調(diào)控提供最有價值的信息。

第二，房地產(chǎn)住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)應(yīng)該具備可測量性。統(tǒng)計指標(biāo)作為反映住宅市場運行狀況的語言，它應(yīng)該能夠被量化，讓指標(biāo)使用者能夠通過指標(biāo)直觀、直接的了解住宅市場的變化和發(fā)展。統(tǒng)計指標(biāo)的制定者應(yīng)該認真考察如何將定性的現(xiàn)象轉(zhuǎn)化為定量的指標(biāo)，實現(xiàn)統(tǒng)計指標(biāo)的可測量性。

2.內(nèi)容設(shè)計

在指標(biāo)體系的設(shè)計上，首先，應(yīng)該明確的是指標(biāo)的名稱及其代表的含義，譬如說住宅開發(fā)投資額、新開工面積等；明確指標(biāo)的內(nèi)涵，辨別哪些內(nèi)容應(yīng)該計算在指標(biāo)當(dāng)中，哪些內(nèi)容不應(yīng)該囊括在指標(biāo)的計算中；分析指標(biāo)計算涉及到哪些范圍，也就是我們常說的統(tǒng)計口徑。

其次，我們要為住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計單位。在明確了統(tǒng)計指標(biāo)的含義和基本屬性之后，就了解了如何對統(tǒng)計對象進行測度，很多統(tǒng)計指標(biāo)的計算單位在計算的過程中自然而然地就形成了，比如說投資額可以以萬元作為單位，開發(fā)面積可以以平方米作為單位。但是，有一些統(tǒng)計指標(biāo)是將兩個或者兩個以上的現(xiàn)象通過一定的計算方法和計算規(guī)則而計算得出的，這時候指標(biāo)的計量單位應(yīng)該綜合反應(yīng)構(gòu)成指標(biāo)的每一個特征的計量單位，也就是我們常常見到的復(fù)合計量單位，住宅價格可以用XX萬元/平方米計算。

再次，住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)應(yīng)該規(guī)定其適用的相關(guān)范圍，也就是設(shè)計時間和空間范圍?？臻g范圍指標(biāo)體系適用的地區(qū)范圍，統(tǒng)計指標(biāo)體系設(shè)計時應(yīng)該首先考慮其適用的地區(qū)范圍；時間范圍是指統(tǒng)計指標(biāo)一般以年、月、季、日作為界限進行衡量，或者以某一個標(biāo)準(zhǔn)時刻作為衡量界限，如以某年初、年末、月初、月末等為時間標(biāo)準(zhǔn)。

最后，我們要對住宅市場統(tǒng)計指標(biāo)的計算方法進行明確的規(guī)定。有一些指標(biāo)的計算方法比較簡單，在明確其含義之后就能夠計算出指標(biāo)的數(shù)值；有一些指標(biāo)的綜合性則比較強，統(tǒng)計指標(biāo)的計算則要具體情況具體分析，比如說房價收入比是這樣定義：住宅市場居住單元的中等自由市場價格和中等家庭年收入之比。中等家庭的年收入會隨著經(jīng)濟的發(fā)展和時間的推移而發(fā)生變化，指標(biāo)的計算會隨之變化，這就需要統(tǒng)計指標(biāo)要根據(jù)當(dāng)前的情況去計算指標(biāo)的數(shù)值。

（作者單位：襄陽市第一房產(chǎn)管理所）