淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資的突破與創(chuàng)新

　　摘 要：在新的宏觀調(diào)控背景下，隨著一系列緊縮房地產(chǎn)銀行信貸的政策和措施相繼出臺(tái)，傳統(tǒng)融資渠道的弊端逐漸顯露出來(lái)，并且已經(jīng)影響到了房地產(chǎn)金融的持續(xù)、健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求融資的突破與創(chuàng)新。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)融資 房地產(chǎn)信托
　　 中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004-4914（2011）08-274-02
　　
　　一、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資
　　從廣義上講，融資，是指貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過(guò)各種方式到金融市場(chǎng)上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過(guò)程。即企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向企業(yè)的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證企業(yè)正常生產(chǎn)需要、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。房地產(chǎn)融資渠道是指融通資本來(lái)源的方向和通道，體現(xiàn)資本的源泉和流量，主要由社會(huì)資本的提供者及數(shù)量決定。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2010年12月閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2011年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展；繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策；根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，適時(shí)適度微調(diào)，把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和時(shí)機(jī)。本文將圍繞國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景，分析現(xiàn)行金融調(diào)控政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)系，闡述我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)單一融資渠道存在的弊端及其影響，為房地產(chǎn)企業(yè)成功融資提出幾個(gè)方面的建議。
　　 二、房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道在當(dāng)前金融調(diào)控政策下的不足
　　 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和金融調(diào)控政策的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題開(kāi)始凸顯出來(lái)，主要表現(xiàn)在：
　　1.融資渠道過(guò)于單一。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有60%～70%直接或間接來(lái)自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。
　　2.不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)。
　　3.缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。就房地產(chǎn)體系而言，目前仍沒(méi)有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
　　 4.法律不健全，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系。目前，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。由于缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議
　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對(duì)目前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行完善、創(chuàng)新。筆者認(rèn)為，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首先就是要推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，形成包括房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)化債券在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，并且積極研究適合中國(guó)國(guó)情不動(dòng)產(chǎn)的證券工具，加快短期融資信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)的建設(shè)等。其次就是需要房地產(chǎn)企業(yè)積極參與金融市場(chǎng)的創(chuàng)新。相關(guān)專家也提出，形成金融產(chǎn)品體系或企業(yè)參與金融創(chuàng)新，讓房地產(chǎn)金融多元化從“呼吁”變?yōu)椤艾F(xiàn)實(shí)”。關(guān)于如何構(gòu)建多元、合理、符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資渠道。筆者認(rèn)為，可以借鑒他國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面較為典型和成功的做法，包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、個(gè)人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。
　　1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。
　　緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一是股權(quán)融資。二是模式債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金已達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
　　2.買殼上市融資。上市是無(wú)數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商夢(mèng)寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數(shù)有實(shí)力的大型企業(yè)才能做到。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，與1400多家上市企業(yè)相比，僅占4％，也就是說(shuō)，相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想通過(guò)上市融資尤為艱難。
　　借殼上市是指非上市公司通過(guò)收購(gòu)控股上市公司來(lái)取得上市地位，然后利用反向收購(gòu)的方式注入自己的有關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)。根據(jù)證監(jiān)會(huì)第105號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，收購(gòu)方只要置換進(jìn)去的資金是完整實(shí)體、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、借殼后完成輔導(dǎo)期及滿足其他條件，提前擴(kuò)股增發(fā)是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。
　　3.金融資源整合。金融資源整合就是借助投資管理公司的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，幫房地產(chǎn)公司提供一個(gè)良好的融資平臺(tái)。一般來(lái)說(shuō)，他們的方法基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過(guò)信托、收購(gòu)等方式將不良資金集中起來(lái)，形成一個(gè)巨大的資金池?！邦惢稹蓖顿Y公司除了可以把銀行作為一個(gè)資金來(lái)源，還可以培養(yǎng)很多的定向私募人，包括一些上市公司、機(jī)構(gòu)投資人，這也正是很多中小型房地產(chǎn)公司可欲而不可及的事情。
　　投資管理公司一般會(huì)在項(xiàng)目確定以后、進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項(xiàng)目負(fù)債的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，這樣就非常有利于中小型房地產(chǎn)公司的發(fā)展，并且它的方式相對(duì)比較靈活，可以進(jìn)行階段性股權(quán)質(zhì)押，也可以購(gòu)買欲售物業(yè)面積。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會(huì)允許開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目具備銀行貸款的條件下溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)和物業(yè)面積，此外，針對(duì)項(xiàng)目的不同，投資管理公司還會(huì)幫助一些中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找到投資方。
　　4.股權(quán)出讓融資。股權(quán)出讓融資是指企業(yè)出讓企業(yè)部分股權(quán)，以籌集企業(yè)所需要的資金。企業(yè)進(jìn)行股權(quán)出讓融資，實(shí)際上是吸引直接投資，引入新的合作者的過(guò)程，但這將對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)管理方式產(chǎn)生重大的影響。例如，可以吸引大型企業(yè)的投資，大企業(yè)投資小企業(yè)的方式一般是收購(gòu)、兼并、戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)營(yíng)。收購(gòu)兼并的主要方式是全面收購(gòu)公司股權(quán)、部分收購(gòu)企業(yè)股權(quán)、增資擴(kuò)股等形式。吸引大企業(yè)投資，不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場(chǎng)等目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。需要注意的一點(diǎn)就是，對(duì)于那些想完全掌握企業(yè)控制權(quán)、完全占有企業(yè)收益、完全支配企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)出讓融資并非一種適宜的融資方式。
　　以上幾種方法在房地產(chǎn)融資中都是可行的，房地產(chǎn)企業(yè)要想成功融資，要對(duì)自己有個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。這也需要企業(yè)在實(shí)踐行動(dòng)中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。
　　
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