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    房地產(chǎn)特性與價格上漲因素分析

    2011-12-31 00:00:00陳愛華
    經(jīng)濟師 2011年8期


      摘 要:房地產(chǎn)是特殊商品,它的價格結(jié)構(gòu)具有二重性,首先它是商品,它的價格由供求關系決定,它的價格也是由成本加利潤組成。其次,房地產(chǎn)具有特殊性,有諸多因素影響著房地產(chǎn)價格。
      關鍵詞:房地產(chǎn) 價格結(jié)構(gòu) 上漲因素
      中圖分類號:F293.30 文獻標識碼:A
      文章編號:1004-4914(2011)08-272-01
      
      一、房地產(chǎn)特性與價格結(jié)構(gòu)
      1.房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、財務成本、銷售成本、企業(yè)利潤和國家稅金等內(nèi)容。生產(chǎn)成本含土地成本、建筑物成本、管理費、貸款利息。土地成本即綜合開發(fā)費用,包括征地補償、前期工程費。財務成本是指銀行貸款所發(fā)生的貸款利息。銷售成本是指銷售期間發(fā)生的一切費用,含廣告推介、中介、日常經(jīng)營支出、辦證等費用。利潤是開發(fā)商銷售商品房后的銷售收入,扣除全部生產(chǎn)、銷售成本,繳納稅金后的凈利潤。稅費指營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設附加稅、防洪費、交易管理費等。
      2.房地產(chǎn)價格的特殊性。房地產(chǎn)價格與一般商品的價格相比,更表現(xiàn)出如下一些不同的特征:(1)房地產(chǎn)價格既為商品交換的價格,同時也是房地產(chǎn)使用和收益的租金。其實,租金能較準確地反映商品房實際價格,因為真正需要房地產(chǎn)商品的人是租用房地產(chǎn)的人,是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價值。而房地產(chǎn)的購買者是作為一種投資去購買商品房,目的是用于保值、增值,他看中的是房地產(chǎn)商品的收益性,房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。(2)房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)利益的價格。房地產(chǎn)的地理位置不可移動,可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實物本身,而是有關該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán),是權(quán)益的價格。(3)房地產(chǎn)價格是在長期考慮地區(qū)經(jīng)濟因素下形成的。一個地區(qū)隨著改革開放的深入,經(jīng)濟、社會的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)的價格是成倍或幾倍地提升。綜合考慮這些因素才形成房地產(chǎn)的價格。(4)房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格是由房地產(chǎn)自身條件和供求狀況而決定的。房地產(chǎn)不同于一般商品。沒有一個統(tǒng)一價格或指導價格,交易主體會根據(jù)房地產(chǎn)的自身條件、供求狀況而接受不同的價格。
      二、影響房地產(chǎn)價格上漲的因素
     ?。ㄒ唬墓┙o方面分析,有以下幾方面因素
      1.土地因素。建設房屋首先要購買土地,所以房地產(chǎn)價格中直接包含著地價的因素,地價的高低對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。土地在我國歸國家所有,目前我國土地采取以政府掛牌拍賣的形式,限制土地的供應量。從目前的發(fā)展來看,地價已經(jīng)成為房地產(chǎn)價格的主要成本之一。另外,土地本身是不可再生資源,隨著使用的增多,其供給量只會越來越少,土地價格會隨之升高。許多地段證明,地價占房屋建筑成本的65%左右,成為當?shù)卣摹暗诙斦薄5貎r快速上升成為房價快速上升的重要原因。
      2.房屋建筑的成本。隨著建設房屋所需要的鋼材、水泥等價格的持續(xù)上升,建設房屋的成本隨之上升。建筑材料價格上漲也是房產(chǎn)價格上升的重要原因。
      3.房屋建設的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商的目標是實現(xiàn)利潤的最大化。利潤最大化實現(xiàn)的方式之一即為提高售出房屋的價格。而且在我國,房地產(chǎn)利潤占據(jù)了很大一部分。目前,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率普遍在10%以上,中高檔房地產(chǎn)的平均利潤率更高,一般達到30%~40%,遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。從國際上多數(shù)國家的情況看,房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率一般在5%左右,高的也只有6%~8%,遠低于我國目前的房地產(chǎn)平均利潤率。隨著土地價格和房屋建筑成本的上升,為了保證既得利潤的實現(xiàn),只有提高房價。
      (二)從需求方面分析,也有以下幾方面因素
      房地產(chǎn)是一種商品,其價格形成不僅僅由其建筑成本決定,同時還受到供求關系的影響。
      1.隨著改革開放的不斷深入,國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展,人民的生活水平日益上升。掌握在人們手中的錢多了,就希望在市場上購買質(zhì)量好的房子,以改善生活質(zhì)量,形成了對房地產(chǎn)的居住需求。另一方面,富裕起來的人們積聚了大量的貨幣資本,但是我國的資本市場發(fā)育不成熟,人們投資渠道狹隘,由于處于城市的房地產(chǎn)具有升值的空間,而且升值的速度快、幅度大,所以人們紛紛購買房產(chǎn)作為一種投資手段,這樣便形成了對房地產(chǎn)的投資需求。
      2.我國目前已進入城市化加速發(fā)展階段。我國城市化率每年提高1個百分點,將有1000萬農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民,按城鎮(zhèn)人均住房面積26平方米計算,一年需要新增城鎮(zhèn)住房2.6億平方米以上。根據(jù)國家有關部門預測,到2020年我國城市化水平將達到50%,到2050年我國城市化水平將達到70%。城市化進程的加速,迫切需要開發(fā)房地產(chǎn)業(yè),尤其是普通住宅和城市生活配套設施。住宅既是城市的功能要素,同時又是城市市民必不可少的最昂貴的生活資料。世界各國的經(jīng)驗表明,一個國家在進入城市化加速發(fā)展階段,在人均住房建筑面積達到30平方米~35平方米前,該國將保持較為旺盛的住房需求。因此,城市化的進程使得我國的房地產(chǎn)市場在今后的30年內(nèi)會是持續(xù)發(fā)展的趨勢,這是由城市規(guī)律所決定的。
      雖然房地產(chǎn)價格的上漲在長期看來是必然的,但是根據(jù)我國當前的國民收入狀況,房地產(chǎn)價格的快速上漲使得很多人尤其是中低收入者買不起房,住不起房。人均可支配收入相對于房價來說,相差太大,即使人均可支配收入的增幅大于房地產(chǎn)價格上漲的幅度,其增長的絕對量比房地產(chǎn)價格增長的絕對量要小得多。這樣,中低收入者在長期會更買不起房。所以,為了創(chuàng)建和諧社會保證低收入居民居住有其房,政府應當采取適當措施抑制房地產(chǎn)價格的上漲幅度。特別是加強保障性住房建設,顯得尤為重要,形成保障性住房和普通商品房并存的房地產(chǎn)市場新格局。控制房地產(chǎn)價格,全國各地正在積極探索,最近,有許多城市政府提出:把房地產(chǎn)價格上升幅度控制在與地區(qū)GDP上升幅度和居民可比收入上升幅度相平衡的狀態(tài)。
      (作者工作單位:中廈建設有限公司 浙江溫州 325000)
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